zelfstandige hypotheek: recente wijzigingen maken het gemakkelijker
richtlijnen voor zelfstandige huizenkopers zijn versoepeld. U hoeft bijvoorbeeld maar één jaar inkomstenbelastingdocumenten te hebben om uw inkomen te bewijzen, zolang uw aanvraag in aanmerking komt voor geautomatiseerde acceptatie.
Plus, kredietverstrekkers gebruiken een nieuwe inkomstenberekening voor ondernemers met weinig of geen geschiedenis van uitkeringen.,
De nieuwe richtlijnen voor leningen zijn ook vriendelijker voor ” moonlighters.”Mensen met zelfstandige nevenoptredens hoeven dit inkomen niet altijd te documenteren als ze in aanmerking komen met alleen hun dagbaan.
ga hier aan de slag met uw hypotheekaanvraag voor zelfstandigen. (6 Feb 2021)
Hypotheekgoedkeuring voor zelfstandigen
wanneer u een woning koopt of herfinanciert, gaat u door een reeks specifieke stappen.
eerst vraagt u uw lening aan, die u persoonlijk, online of telefonisch kunt doen., In de meeste gevallen neemt de loan officer of verwerker uw gegevens mondeling op en legt deze in een geautomatiseerd acceptatiesysteem (AUS). Je hoeft meestal niet zelf een aantal formulieren in te vullen.
u moet uw inkomsten, spaar – /pensioen – /investeringssaldi en uw schulden documenteren. Kredietverstrekkers willen uw arbeidsverleden, en zij zullen uw krediet controleren.
Underwriting zelfstandige kredietnemers
Op basis van uw informatie genereert het verzekeringssysteem een reactie in minuten, waarbij u uw lening goedkeurt, afwijst of doorverwijst voor human underwriting., Dan neemt de menselijke verzekeraar het over.
als de AUS u goedkeurt, controleert de acceptant uw documenten om er zeker van te zijn dat ze overeenkomen met de informatie op uw aanvraag.
documentatievereisten voor de laagste hypotheekrente van vandaag
bijvoorbeeld, als u zegt dat u $6.000 per maand verdient, moeten uw W-2s of belastingaangiften daarmee overeenkomen. je bankafschriften moeten overeenkomen met wat je zegt te hebben.
als het systeem geen beslissing kan nemen of uw lening weigert, neemt een mens een tweede blik om te zien of u in aanmerking komt voor handmatige acceptatierichtlijnen.,
geldschieters beschouwen alleen belastbaar inkomen
vaak is het zo dat ze zeggen dat ze $6.000 per maand verdienen, maar hun belastbaar inkomen zou slechts $4.000 per maand kunnen zijn.
Underwriters gebruiken een enigszins ingewikkelde vorm om te komen met “in aanmerking komend” inkomen voor zelfstandige kredietnemers. Ze beginnen met uw belastbaar inkomen, en voeg Terug bepaalde inhoudingen zoals afschrijvingen, want dat is niet een werkelijke kosten die uit uw bankrekening komt.
maar ze kunnen “buitengewone” of “meevallende” inkomsten aftrekken., Als een bron van inkomsten niet stabiel en continu lijkt te zijn, kunt u deze meestal niet gebruiken om in aanmerking te komen voor een woninglening.
andere documenten
kredietverstrekkers kijken ook naar uw activa, om er zeker van te zijn dat de aanbetaling afkomstig is van een aanvaardbare bron. Ze willen niet dat je je zakelijke rekening schoonmaakt om je aanbetaling te doen, bijvoorbeeld, omdat dat je levensonderhoud in gevaar kan brengen.
5 nieuwsgierige vragen te verwachten van uw hypotheekverstrekker
en ze willen ervoor zorgen dat u geen ongedekte leningen heeft., Bijvoorbeeld, als uw bankrekeningen tonen een ongewoon grote storting gemaakt in de afgelopen 60 dagen, uw verzekeraar kan u vragen om de bron van dat geld te bewijzen.
mogelijk moet u naar goeddunken van de verzekeraar ook andere documentatie verstrekken — bijvoorbeeld een bedrijfsvergunning of een verklaring van uw accountant.
kredietgoedkeuring
zodra de menselijke verzekeraar u het groene licht geeft, hebt u kredietgoedkeuring, wat betekent dat u, de kredietnemer, voldoet aan de richtlijnen van de kredietgever en kunt sluiten zolang het onroerend goed ook voldoet aan de vereisten van de kredietgever.,
hoe snel kunt u een pre-goedkeuring krijgen voor een hypotheek?
het acceptatieproces verschilt echter van aanvrager tot aanvrager en van lening tot lening. Verzekeraars kunnen verschillende documenten voor elke zelfstandige hypotheeklener.
hoe lang moet u zelfstandig zijn om een hypotheek te krijgen?
Het is mogelijk dat u geen zelfstandige beroepsverleden van 24 maanden hoeft te tonen om een hypotheek te krijgen., Bijvoorbeeld, zegt Fannie Mae dat u met 12 maanden van zelfstandige arbeid kunt kwalificeren als u vorige ervaring op dat gebied hebt, en uw inkomen is minstens zo veel zoals u op dat gebied verdiende alvorens zelfstandige te worden.
Controleer of u in aanmerking komt voor het kopen van uw woning (6 februari 2021)
hypotheken voor zelfstandige leners
sinds eind augustus 2015 staat Fannie Mae een lossere reeks richtlijnen toe voor de zelfstandige leners van het land.
De beleidsupdates omvatten drie gebieden:
- zelfstandige kredietnemers zonder voorgeschiedenis van “loonstrookjes” (d.w.z., uitkeringen zijn onregelmatig of niet-bestaand)
- zelfstandige leners die geen twee jaar federale belastingaangiften hebben om hun bedrijf te ondersteunen
- betaalde leners met tweede, zelfstandige banen hoeven dat inkomen niet te documenteren als ze het niet nodig hebben om in aanmerking te komen voor hun hypotheek
bewijs bedrijfsinkomen
voor zelfstandige leners met een geschiedenis van zichzelf betalen, staat de hypotheekrichtlijn sinds juni 2016 dat de lener niet langer hoeft te bewijzen dat hij toegang heeft tot de bedrijfsinkomsten.,
de aanvrager moet echter nog steeds aantonen dat het bedrijf genoeg verdient om inkomsten uit te trekken.
één jaar belastingaangiften
zelfstandigen komen in aanmerking met slechts één jaar belastingaangiften. Deze opbrengsten moeten ten minste 12 maanden van het inkomen als zelfstandige aantonen.
kredietverstrekkers mogen u nooit meer vragen om loonstrookjes, W-2s of bankafschriften
en de schuld-inkomensverhouding van de aanvrager moet voldoen aan de richtlijnen van de kredietverstrekker (meestal maximaal 43 procent, maar het kan oplopen tot 50 procent voor uitzonderlijk gekwalificeerde kredietnemers.,
zelfstandigen “side” inkomen
het is de derde voorziening die het meest welkom kan zijn voor zelfstandigen hypotheeknemers-vooral degenen die niet afhankelijk zijn van hun “side business” om hun huis of huishouden te ondersteunen.onder de nieuwe regels van Fannie Mae, hoeven leners die voor een hypotheek kwalificeren die het inkomen van hun “regelmatige” Baan gebruiken niet te bewijzen wat zij aan de kant van hun zaken maken. Wat logisch is; als je het inkomen niet nodig hebt om in aanmerking te komen, waarom zou je dan moeten bewijzen wat het is?,
deze bepaling is ook van toepassing op leningnemers die van pensioeninkomen, socialezekerheidsinkomen, pensioenuitkeringen en/of dividenden leven.
merk op dat deze regels van toepassing zijn op conforme (Fannie Mae en Freddie Mac) woningleningen. De richtlijnen voor andere leningen kunnen verschillen.
zelfstandige medekredietverstrekkers
evenzo kunnen kredietverstrekkers, als u in aanmerking komt voor een lening met uw eigen inkomen en uw medekredietnemer zelfstandig is, dat bedrijf negeren bij het afsluiten van contracten.
waarom zou u willen dat ze die business negeren?, Omdat veel kleine ondernemingen, of zelfs grotere start-ups, geen inkomsten tonen op belastingaangiften. Op papier genereren ze verliezen.
hoewel deze bedrijfsafschrijvingen geweldig zijn voor het verlagen van belastingen, kunnen ze uw kwalificerende (belastbaar) inkomen vermoorden wanneer u een aanvraag voor woningfinanciering indient.
Inkomensinconsistentie
bijna elk richtsnoer voor leningen bepaalt dat inkomsten niet meetellen tenzij ze “stabiel, consistent en doorlopend zijn.”Als je inkomen niet regelmatig en betrouwbaar is, kun je het niet gebruiken.
echter, veel bedrijven gaan door ups en downs., Bijvoorbeeld, een huis Ontwikkelaar het starten van een nieuwe Gemeenschap zou veel kosten een jaar, het kopen van onroerend goed, het trekken van vergunningen en de bouw van huizen. Het bedrijf kan weinig inkomen of zelfs grote verliezen vertonen.
het volgende jaar verkopen de huizen echter en stijgt het inkomen. Als u een aanvraag voor een lening tijdens de” down ” jaar, je zult moeten bewijzen aan de geldschieter dat uw bedrijf is gezond en dat dit een normaal patroon.
Geef de verzekeraars, drie, vier of vijf jaar belastingen en een verklaring van uw accountant om dit aan te tonen.,
bereid u voor om een significante jaar-op-jaar daling van het inkomen toe te lichten wanneer u als zelfstandige kredietnemer een hypotheek aanvraagt.
alternatieven voor zelfstandigen
hypotheekleningen voor zelfstandigen hebben de reputatie moeilijk te zijn sinds de neergang van de woningbouw.
dat komt omdat veel zelfstandige leners niet genoeg inkomen tonen, als de definitie van de kredietgever van “inkomen” de bottom line is op uw belastingaangifte. En de oude” stated income “of” no income verification ” leningen die deze leners gebruikt in het verleden zijn verdwenen.,
gekke hypotheekprogramma ‘ s die echt bestaan
zelfstandige kredietnemers schrijven zoveel kosten af als wettelijk mogelijk is. Dat is redelijk, want ze betalen zelfstandige belastingen naast de “reguliere” inkomstenbelasting.
echter, met alternatieve programma ‘ s kunt u al uw zakelijke cashflow (het bedrag dat u daadwerkelijk binnenbrengt) als inkomsten tellen. Deze worden vaak “bankafschrift” programma ‘ s genoemd.
onder deze richtlijnen, brengt u 24 maanden van uw zakelijke en / of persoonlijke bankafschriften., Kredietverstrekkers analyseren de bedragen gaan in elke maand, Het gemiddelde, en gebruik dat bedrag (of een formule op basis van dat bedrag) om te komen met in aanmerking komende inkomsten.
merk op dat deze programma ‘ s meestal worden geleverd met hogere hypotheekrente
Controleer of u in aanmerking komt voor het kopen van een woning (6 Feb 2021)
persoonlijke leningen
een optie voor zelfstandige leners zou een persoonlijke lening kunnen zijn.
een persoonlijke lening kan gemakkelijker in aanmerking komen dan een hypotheek. Als u op zoek bent naar cash-out van uw huis via een herfinanciering, een persoonlijke lening zou de gemakkelijkere route.,
Als u op zoek bent om te kopen, een persoonlijke lening kan een stuk duren, tenzij u de aankoop van een sub-$100.000 onroerend goed, omdat dat de typische max voor deze leningen.
In ieder geval, als u snel geld nodig hebt of uw bedrijf een geldinjectie nodig heeft (ongeacht of u al dan niet een hypotheek krijgt), kan een persoonlijke lening de schok zijn die uw bedrijf nodig heeft om naar het volgende niveau te schieten.
vooruit plannen
Als u zelfstandige bent en een woning wilt kopen, plan dan van tevoren. Werk met een hypotheekprofessional en betrek ook uw accountant.,
u kunt de manier waarop u uw bedrijfskosten afschrijft, en het bedrag van het belastbare inkomen dat u toont wijzigen. Als alternatief kunt u eerdere belastingaangiften wijzigen om hogere inkomsten uit het verleden weer te geven.
Link naar Fannie Mae 1084, Business Cash Flow Analysis and Instructions
merk op dat sommige aftrekkingen, zoals afschrijving, je geen pijn zullen doen. Verzekeraars voegen deze aftrek terug in uw belastbaar inkomen.
u en uw boekhouder kunnen het formulier bekijken dat verzekeraars gebruiken, en zien hoe kredietverstrekkers uw inkomen op dit moment zullen bekijken.,
documentatie
Als u zelfstandige bent, verzamel dan deze documenten voor kredietverstrekkers:
- twee jaar persoonlijke belastingaangiften
- twee jaar bedrijfsbelastingaangiften inclusief schema ‘ S K-1, 1120, 1120S
- bedrijfsvergunning
- jaar-tot-dag winst-en verliesrekening
- balans
- ondertekende CPA-brief waarin staat dat u nog steeds actief bent
belastingprofessionals gebruiken gebruikt om deze aanvragen voor een hypotheek. Uw CPA kan zelfs in staat zijn om u al uw benodigde documentatie te e-mailen op dezelfde dag.
Wat zijn de hypotheekrente van vandaag?,
zelfstandige kredietnemers kunnen een hypotheek krijgen goedgekeurd dan gedurende een periode van dit decennium. En, met de hypotheek tarieven laag, het is een uitstekende tijd om uw opties te overwegen.
merk op dat als je niet voldoet aan de standaard richtlijnen, alternatieve programma ‘ s je de home kunnen geven die je wilt.
Controleer uw nieuwe tarief (6 Feb 2021)