egenföretagare inteckning: de senaste ändringarna gör det lättare
riktlinjer för egenföretagare hem köpare har lossnat. Till exempel, Du kan bara behöva ett år av inkomstskatt dokument för att bevisa din inkomst, så länge din ansökan kvalificerar sig för automatiserad garanti.
plus, långivare använder en ny inkomstberäkning för företagare med liten eller ingen historia av utdelningar.,
de nya låneriktlinjerna är också mer vänliga mot ”moonlighters.”De med egenföretagare sida spelningar behöver inte alltid dokumentera denna inkomst om de kvalificerar sig med endast sitt dagjobb.
Kom igång på din egenföretagare inteckning ansökan här. (6 Feb, 2021)
inteckning godkännande för egenföretagare sökande
När du köper ett hem eller refinansiering, du går igenom en uppsättning specifika steg.
först ansöker du om ditt lån, som du kan göra personligen, online eller via telefon., I de flesta fall, lån officer eller processor tar din information muntligt och lämnar in det till en automatiserad emissionsgarantier system (AUS). Du behöver vanligtvis inte fylla i en massa formulär själv.
Du måste dokumentera dina inkomster, besparingar/pension / investeringsbalanser och dina skulder. Långivare vill ha din anställning historia, och de kommer att kontrollera din kredit.
Underwriting self-employed borrowers
baserat på din information genererar underwriting system ett svar på några minuter, antingen godkänna, minska, eller hänvisa ditt lån för mänsklig underwriting., Sedan tar den mänskliga författaren över.
om AUS godkänner dig kontrollerar underwriter dina dokument för att se till att de matchar informationen i din ansökan.
dokumentationskrav för dagens lägsta bolåneräntor
till exempel, om du sa att du tjänar $6,000 per månad, bör din W-2s eller skattedeklarationer matcha det. dina kontoutdrag bör matcha vad du säger att du har.
om systemet inte kan fatta ett beslut eller avböjer ditt lån, tar en människa en andra titt för att se om du kvalificerar sig enligt manuella garantiriktlinjer.,
långivare anser endast skattepliktig inkomst
ofta, vad reser upp egenföretagare sökande är att de kan säga att de tjänar $6,000 per månad, men deras skattepliktiga inkomst kan bara vara $4,000 per månad.
försäkringsgivare använder en något komplicerad form för att komma med ”kvalificerande” Inkomst för egenföretagare låntagare. De börjar med din skattepliktiga inkomst, och lägga tillbaka vissa avdrag som avskrivningar, eftersom det inte är en faktisk kostnad som kommer ut ur ditt bankkonto.
men de kan subtrahera ”extraordinära” eller ”oväntade” inkomster., Om en inkomstkälla inte verkar vara stabil och pågående, kan du vanligtvis inte använda den för att kvalificera sig för ett bostadslån.
andra dokument
långivare tittar också på dina tillgångar, för att se till att handpenningen kommer från en acceptabel källa. De vill inte se dig rensa ut ditt företagskonto för att göra din handpenning, till exempel, eftersom det kan sätta din försörjning i fara.
5 nyfikna frågor att förvänta sig från din långivare
och de vill se till att du inte har hemlig lån., Till exempel, om dina bankkonton visar en ovanligt stor insättning som gjorts under de senaste 60 dagarna, din försäkringsgivare kan be dig att bevisa källan till dessa pengar.
Du kan också behöva tillhandahålla annan dokumentation efter eget gottfinnande — en företagslicens, till exempel, eller ett uttalande från din revisor.
kredit godkännande
När den mänskliga underwriter ger dig grönt ljus, du har kredit godkännande, vilket innebär att du, låntagaren, uppfyller långivarens riktlinjer och kan stänga så länge fastigheten också uppfyller långivarens krav.,
hur snabbt kan du få godkänt för en inteckning?
underwriting-processen varierar dock från sökande till sökande och lån till lån. Försäkringsgivare kan kräva olika dokument för varje egenföretagare inteckning låntagare.
hur länge måste du vara egenföretagare för att få en inteckning?
Du kanske inte behöver visa en 24-månaders egenföretagande historia för att få en inteckning., Till exempel säger Fannie Mae att du kan kvalificera dig med 12 månaders egenföretagande om du har tidigare erfarenhet inom det området, och din inkomst är minst lika mycket som du tjänat på det området innan du blir egenföretagare.
verifiera ditt hem köpa behörighet (6 Feb, 2021)
inteckningar för egenföretagare låntagare
sedan slutet av augusti 2015, Fannie Mae tillåter en lösare uppsättning riktlinjer för landets egenföretagare låntagare.
policyuppdateringarna omfattar tre områden:
- egenföretagare låntagare utan historia av att ”ta lönecheckar” (dvs., företagsfördelningar är oregelbundna eller obefintliga)
- egenföretagare låntagare som inte har två år av federala skattedeklarationer för att stödja sin verksamhet
- avlönade låntagare med andra, egenföretagande jobb behöver inte dokumentera denna inkomst om de inte behöver det för att kvalificera sig för sin inteckning
bevisa affärsinkomst
för egenföretagare låntagare med en historia att betala sig, inteckning riktlinjer från och med juni 2016 anger att låntagaren inte längre behöver bevisa tillgång till till affärsinkomsten.,
sökanden kan dock fortfarande behöva visa att verksamheten tjänar tillräckligt för att stödja inkomstuttag.
ett år av skattedeklarationer
egenföretagare låntagare kan kvalificera sig med bara ett år av skattedeklarationer. Dessa avkastningar måste visa minst 12 månaders egenföretagande inkomst.
långivare kan aldrig mer be dig om betala stubbar, W-2s, eller kontoutdrag
och sökandens skuld-till-inkomst-förhållandet måste uppfylla långivare riktlinjer (vanligtvis högst 43 procent, men det kan gå till 50 procent för exceptionellt kvalificerade låntagare.,
egenföretagare ”side” inkomst
det är den tredje bestämmelsen som kan vara mest Välkommen till egenföretagare inteckning låntagare-särskilt de som inte förlitar sig på deras ”side business” för att stödja deras hem eller hushåll.
enligt Fannie Maes nya regler behöver låntagare som kvalificerar sig för en inteckning med inkomst av sitt ”vanliga” jobb inte bevisa vad de gör på sidan från sin verksamhet. Vilket är vettigt; om du inte behöver Inkomst för att kvalificera sig, varför skulle du behöva bevisa vad det är?,
denna bestämmelse gäller även låntagare som bor utanför pensionsinkomster, socialförsäkringsinkomster, pensionsutbetalningar och / eller utdelningar.
Observera att dessa regler gäller för att uppfylla (Fannie Mae och Freddie Mac) bostadslån. Riktlinjer för andra lån kan vara olika.
egenföretagare co-låntagare
På samma sätt, om du kvalificerar dig för ett lån med din egen inkomst, och din co-låntagare är egenföretagare, långivare kan ignorera denna verksamhet i underwriting.
Varför vill du att de ska ignorera den verksamheten?, Eftersom många små satsningar, eller ännu större nystartade företag, inte visar inkomst på skattedeklarationer. Åtminstone på papper genererar de förluster.
medan dessa företag avskrivningar är bra för att minska skatter, de kan mörda din kvalificerande (skattepliktig) inkomst när du ansöker om hem finansiering.
inkomst inkonsekvens
nästan varje utlåningsriktlinje anger att intäkter inte räknas om det inte är ”stabilt, konsekvent och pågående.”Om din inkomst inte är regelbunden och pålitlig, kan du inte använda den.
många företag går dock igenom upp-och nedgångar., Till exempel, ett hem utvecklare starta en ny gemenskap kan ha en hel del utgifter ett år, köpa egendom, dra tillstånd och bygga hus. Verksamheten kan visa lite inkomst eller till och med stora förluster.
nästa år, men husen säljer och inkomsten svävar. Om du ansöker om ett lån under ”down” år, måste du bevisa för långivaren att ditt företag är frisk och att detta är ett normalt mönster.
ge försäkringsgivarna, tre, fyra eller fem års skatt och ett uttalande från din revisor för att visa detta.,
Förbered dig på att förklara en betydande minskning av inkomst från år till år när du ansöker om en inteckning som egenföretagare låntagare.
alternativ för egenföretagare
egenföretagare hypotekslån har fått rykte om sig att vara svårt sedan bostadsnedgången.
det beror på att många egenföretagare låntagare inte visar tillräckligt med inkomst, om långivarens definition av ”inkomst” är summan av kardemumman på din självdeklaration. Och den gamla ”angivna inkomst” eller ”ingen inkomst kontroll” lån dessa låntagare som används i det förflutna har försvunnit.,
galna inteckning program som verkligen finns
egenföretagare låntagare skriva av så många kostnader som lagligt möjligt. Det är rimligt, eftersom de betalar egenföretagare skatter utöver ”regelbunden” inkomstskatt.
men alternativa program kan du räkna alla ditt företag Kassaflöde (det belopp du faktiskt ta in) som inkomst. Dessa kallas ofta ”bankutdrag” – program.
enligt dessa riktlinjer tar du in 24 månader av ditt företag och / eller personliga kontoutdrag., Långivare analysera de belopp som går i varje månad, genomsnitt det, och använda detta belopp (eller någon formel baserat på detta belopp) för att komma med kvalificerade inkomster.
Observera att dessa program brukar komma med högre bolåneräntor
verifiera ditt hem köpa behörighet (Feb 6th, 2021)
personliga lån
ett alternativ för egenföretagare låntagare kan vara ett personligt lån.
ett personligt lån kan vara lättare att kvalificera sig för än en inteckning. Om du funderar på att cash-out ditt hem via en refinansiera, ett personligt lån kan vara enklare vägen.,
om du funderar på att köpa, kan ett personligt lån vara en sträcka, om du inte köper en sub-$100,000 egendom, eftersom det är den typiska max för dessa lån.
i alla fall, om du behöver snabba pengar eller ditt företag behöver en kontant infusion (oavsett om du får en inteckning), ett personligt lån kan vara ryck ditt företag behöver skjuta till nästa nivå.
planera framåt
om du är egenföretagare och vill köpa ett hem, planera i förväg. Arbeta med en inteckning professionell, och involvera din revisor samt.,
Du kan ändra hur du skriver av dina affärskostnader och hur mycket skattepliktig inkomst du visar. Alternativt kan du ändra tidigare skattedeklarationer för att visa högre intäkter från det förflutna.
länk till Fannie Mae 1084, Business Cash Flow Analysis and Instructions
Observera att vissa avdrag, som avskrivningar, inte kommer att skada dig. Försäkringsgivare lägga till dessa avdrag tillbaka i din skattepliktiga inkomst.
Du och din revisor kan kolla in formuläret försäkringsgivare använder, och se hur långivare kommer att visa din inkomst just nu.,
dokumentation
om du är egenföretagare, samla dessa dokument för långivare:
- två år av personliga deklarationer
- två år av företagsdeklarationer inklusive scheman K-1, 1120, 1120S
- affärslicens
- års-till-datum resultaträkning
- balansräkning
- signerad CPA-brev som anger att du fortfarande är i verksamhet
- /ul >
skattepersonal använder sig av dessa förfrågningar om en inteckning. Din CPA kan även kunna maila dig alla dina nödvändiga dokumentation samma dag.
vad är dagens bolåneräntor?,
egenföretagare låntagare kan få inteckning godkända än under någon period detta decennium. Och med låga bolåneräntor, det är en utmärkt tid att överväga dina alternativ.
Observera att om du inte kvalificerar dig enligt standardriktlinjer kan alternativa program ge dig det hem du vill ha.
verifiera din nya kurs (6 Feb, 2021)