prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes: les changements récents facilitent la tâche
Les Lignes directrices pour les acheteurs d’une maison pour travailleurs autonomes se sont assouplies. Par exemple, vous n’aurez peut-être besoin que d’un an de documents fiscaux pour prouver votre revenu, à condition que votre demande soit admissible à une souscription automatisée.
de Plus, les prêteurs utilisent un nouveau calcul du revenu pour les propriétaires d’entreprise ayant peu ou pas d’antécédents de distributions.,
les nouvelles lignes directrices sur les prêts sont également plus amicales envers les « moonlighters. »Ceux qui ont des concerts secondaires indépendants n’ont pas toujours à documenter ce revenu s’ils sont admissibles en utilisant uniquement leur emploi de jour.
commencez votre demande de prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes ici. (6 février 2021)
approbation hypothécaire pour les demandeurs indépendants
lorsque vous achetez une maison ou que vous refinancez, vous passez par un ensemble d’étapes spécifiques.
tout d’abord, vous faites une demande de prêt, que vous pouvez faire en personne, en ligne ou par téléphone., Dans la plupart des cas, l’agent de prêt ou le sous-traitant prend vos informations verbalement et les soumet à un système de souscription automatisé (AUS). Vous n’avez généralement pas à remplir un tas de formulaires vous-même.
vous devrez documenter vos revenus, vos soldes d’épargne/de retraite/de placement et vos dettes. Les prêteurs veulent votre historique d’emploi, et ils vérifieront votre crédit.
souscription des emprunteurs indépendants
selon vos informations, le système de souscription génère une réponse en quelques minutes, soit approuver, refuser ou renvoyer votre prêt pour souscription humaine., Ensuite, le souscripteur humain prend le relais.
Si l’AUS vous approuve, le souscripteur vérifie vos documents pour s’assurer qu’ils correspondent aux informations de votre demande.
exigences de Documentation pour les taux hypothécaires les plus bas d’aujourd’hui
par exemple, si vous avez dit que vous gagnez 6 000 $par mois, vos w-2 ou déclarations de revenus devraient correspondre à cela. vos relevés bancaires doivent correspondre à ce que vous dites avoir.
Si le système ne peut pas prendre de décision ou refuse votre prêt, un humain jette un second coup d’œil pour voir si vous êtes admissible en vertu des lignes directrices manuelles de souscription.,
les prêteurs ne considèrent que le revenu imposable
souvent, ce qui fait trébucher les demandeurs indépendants, c’est qu’ils pourraient dire qu’ils gagnent 6 000 a par mois, mais que leur revenu imposable pourrait n’être que de 4 000 a par mois.
les preneurs fermes utilisent un formulaire un peu compliqué pour trouver un revenu « admissible” pour les emprunteurs indépendants. Ils commencent par votre revenu imposable et ajoutent certaines déductions comme l’amortissement, car ce n’est pas une dépense réelle qui sort de votre compte bancaire.
Mais ils pourraient soustraire des revenus « extraordinaires” ou « exceptionnels”., Si une source de revenu ne semble pas être stable et continue, vous ne pouvez généralement pas l’utiliser pour être admissible à un prêt immobilier.
autres documents
Les prêteurs examinent également vos actifs pour s’assurer que l’acompte provient d’une source acceptable. Ils ne veulent pas vous voir nettoyer votre compte d’entreprise pour effectuer votre acompte, par exemple, parce que cela pourrait mettre votre gagne-pain en danger.
5 nosy questions d’attendre de votre prêteur hypothécaire
Et ils veulent s’assurer que vous n’avez pas prêts non divulgués., Par exemple, si vos comptes bancaires montrent un dépôt inhabituellement important effectué au cours des 60 derniers jours, votre assureur peut vous demander de prouver la source de cet argent.
vous devrez peut — être également fournir d’autres documents, à la discrétion du souscripteur-une licence d’exploitation, par exemple, ou une déclaration de votre comptable.
approbation du crédit
Une fois que le souscripteur humain vous donne le feu vert, vous avez l’approbation du crédit, ce qui signifie que vous, l’emprunteur, respectez les directives du prêteur et pouvez fermer tant que la propriété est également conforme aux exigences du prêteur.,
à quelle vitesse pouvez-vous obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire?
cependant, le processus de souscription varie d’un demandeur à l’autre et d’un prêt à l’autre. Les preneurs fermes peuvent exiger des documents différents pour chaque emprunteur Hypothécaire indépendant.
combien de temps faut-il être travailleur autonome pour obtenir un prêt hypothécaire?
Vous n’aurez peut-être pas à présenter un historique de travail indépendant de 24 mois pour obtenir un prêt hypothécaire., Par exemple, Fannie Mae dit que vous pouvez être admissible avec 12 mois de travail indépendant si vous avez une expérience antérieure dans ce domaine, et votre revenu est au moins autant que vous avez gagné dans ce domaine avant de devenir travailleur autonome.
Vérifiez votre admissibilité à l’achat d’une maison (6 février 2021)
prêts hypothécaires pour les emprunteurs indépendants
Depuis la fin août 2015, Fannie Mae permet un ensemble plus souple de lignes directrices pour les emprunteurs indépendants du pays.
Les mises à jour de la Politique couvrent trois domaines:
- emprunteurs Indépendants sans antécédents de « prise de chèques de paie” (c.-à-d., les emprunteurs salariés ayant un deuxième emploi indépendant n’ont pas besoin de documenter ce revenu s’ils n’en ont pas besoin pour être admissibles à leur prêt hypothécaire
prouver le revenu d’entreprise
pour les emprunteurs indépendants ayant des antécédents de paiement eux-mêmes, les lignes directrices hypothécaires de juin 2016 stipulent que l’emprunteur n’a plus besoin de prouver le revenu d’entreprise accès au revenu d’entreprise.,
toutefois, le demandeur devra peut-être démontrer que l’entreprise gagne suffisamment pour soutenir les retraits de revenus.
Un an, des déclarations d’impôts
les travailleurs indépendants peuvent bénéficier avec seulement une année de déclarations fiscales. Ces déclarations doivent indiquer au moins 12 mois de revenu d’un travail indépendant.
Les prêteurs peuvent ne plus jamais vous demander de talons de paie, de W-2 ou de relevés bancaires
et le ratio dette / revenu du demandeur doit respecter les directives du prêteur (généralement un maximum de 43%, mais il peut aller à 50% pour les emprunteurs exceptionnellement qualifiés.,
revenu « secondaire” des travailleurs indépendants
c’est la troisième disposition qui peut être la plus bienvenue pour les emprunteurs hypothécaires indépendants-en particulier ceux qui ne comptent pas sur leur « entreprise secondaire” pour subvenir aux besoins de leur maison ou de leur ménage.
en vertu des nouvelles règles de Fannie Mae, les emprunteurs admissibles à un prêt hypothécaire utilisant le revenu de leur emploi « régulier” n’ont pas à prouver ce qu’ils gagnent de leur entreprise. Ce qui est logique; si vous n’avez pas besoin du revenu pour être admissible, pourquoi auriez-vous à prouver ce que c’est?,
Cette disposition s’applique également aux emprunteurs vivant de revenus de retraite, de revenus de sécurité sociale, de pensions et/ou de dividendes.
notez que ces règles s’appliquent aux prêts immobiliers conformes (Fannie Mae et Freddie Mac). Lignes directrices pour les autres prêts peuvent être différentes.
co-emprunteurs indépendants
de même, si vous êtes admissible à un prêt avec votre propre revenu et que votre co-emprunteur est un travailleur autonome, les prêteurs peuvent ignorer cette entreprise dans la souscription.
pourquoi voudriez-vous qu’ils ignorent cette entreprise?, Parce que de nombreuses petites entreprises, ou même de plus grandes start-ups, n’affichent pas de revenus dans les déclarations de revenus. Au moins sur le papier, ils génèrent des pertes.
bien que ces radiations d’entreprise soient idéales pour réduire les impôts, elles peuvent tuer votre revenu admissible (imposable) lorsque vous faites une demande de financement immobilier.
incohérence du revenu
presque toutes les lignes directrices sur les prêts précisent que le revenu ne compte que s’il est « stable, cohérent et continu.” Si votre revenu n’est pas régulière et fiable, vous ne pouvez pas l’utiliser.
cependant, de nombreuses entreprises connaissent des hauts et des bas., Par exemple, un promoteur immobilier qui commence une nouvelle communauté peut avoir beaucoup de dépenses un an, acheter une propriété, obtenir des permis et construire des maisons. L’entreprise peut afficher peu de revenus ou même de grosses pertes.
l’année suivante, cependant, les maisons se vendent et les revenus montent en flèche. Si vous faites une demande de prêt au cours de l’année « en baisse”, vous devrez prouver au prêteur que votre entreprise est en bonne santé et qu’il s’agit d’un modèle normal.
donnez aux preneurs fermes, trois, quatre ou cinq ans d’impôts et une déclaration de votre comptable pour le montrer.,
préparez-vous à expliquer toute baisse importante de revenu d’une année sur l’autre lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire à titre d’emprunteur indépendant.
Solutions de rechange pour les demandeurs de travailleurs autonomes
Les prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes ont acquis la réputation d’être difficiles depuis le ralentissement de l’activité immobilière.
c’est parce que de nombreux emprunteurs indépendants ne montrent pas assez de revenu, si la définition du prêteur de « revenu” est la ligne de fond sur votre déclaration de revenus. Et les anciens prêts” revenus déclarés « ou” pas de vérification du revenu » que ces emprunteurs utilisaient dans le passé ont disparu.,
programmes hypothécaires fous qui existent vraiment
les emprunteurs indépendants radient autant de dépenses que légalement possible. C’est raisonnable, car ils paient des impôts sur le travail indépendant en plus de l’impôt sur le revenu « régulier”.
cependant, d’autres programmes vous permettent de compter tous les flux de trésorerie de votre entreprise (le montant que vous rapportez réellement) comme revenu. Ceux-ci sont souvent appelés « relevés bancaires” programmes.
en vertu de ces directives, vous apportez 24 mois de vos relevés bancaires professionnels et / ou personnels., Les prêteurs analysent les montants de chaque mois, en font la moyenne et utilisent ce montant (ou une formule basée sur ce montant) pour obtenir un revenu admissible.
notez que ces programmes sont généralement assortis de taux hypothécaires plus élevés
Vérifiez votre admissibilité à l’achat d’une maison (6 février 2021)
prêts personnels
une option pour les emprunteurs indépendants pourrait être un prêt personnel.
un prêt personnel peut être plus facile à obtenir qu’une hypothèque. Si vous cherchez à encaisser votre maison via un refinancement, un prêt personnel pourrait être la voie la plus facile.,
Si vous cherchez à acheter, un prêt personnel pourrait être un étirement, sauf si vous achetez une propriété inférieure à 100 000 property, car c’est le maximum typique pour ces prêts.
dans tous les cas, si vous avez besoin d’argent rapide ou si votre entreprise a besoin d’une perfusion d’argent (que vous obteniez ou non un prêt hypothécaire), un prêt personnel pourrait être la secousse dont votre entreprise a besoin pour passer au niveau suivant.
planifier à l’avance
Si vous êtes travailleur autonome et que vous voulez acheter une maison, planifiez à l’avance. Travaillez avec un professionnel des prêts hypothécaires et impliquez également votre comptable.,
Vous pouvez modifier la façon dont vous radiez vos dépenses d’entreprise et le montant du revenu imposable que vous indiquez. Vous pouvez également modifier les déclarations de revenus antérieures pour indiquer un revenu plus élevé du passé.
Lien vers Fannie Mae 1084 d’Affaires, Analyse des Flux de Trésorerie et les Instructions
Notez que certaines déductions, comme l’amortissement, ne vous blessera pas. Les preneurs fermes ajoutent ces déductions à votre revenu imposable.
vous et votre comptable pouvez consulter le formulaire que les preneurs fermes utilisent et voir comment les prêteurs verront votre revenu dès maintenant.,
Documentation
Si vous êtes un travailleur autonome, rassemblez ces documents pour les prêteurs:
- deux ans de déclarations de revenus des particuliers
- deux ans de déclarations de revenus des entreprises, y compris les annexes K-1, 1120, 1120S
- licence D’entreprise
- compte de résultat cumulatif
- bilan
- lettre signée de L’ACP indiquant que vous êtes toujours en affaires
les professionnels de la fiscalité utilisent utilisé à ces demandes d’hypothèque. Votre CPA peut même être en mesure de vous envoyer tous vos documents requis le même jour.
Quels sont les taux hypothécaires actuels?,
les emprunteurs indépendants peuvent obtenir une approbation hypothécaire que pendant n’importe quelle période de cette décennie. Et, avec des taux hypothécaires bas, c’est un excellent moment pour examiner vos options.
notez que si vous n’êtes pas admissible en vertu des lignes directrices standard, d’autres programmes peuvent vous procurer la maison que vous voulez.
Vérifiez votre nouveau tarif (6 février 2021)