Selvstendig næringsdrivende boliglån: de Siste endringene gjør det enklere
Retningslinjer for selvstendig næringsdrivende hjem kjøpere har løsnet opp. For eksempel, du kan bare trenger ett år av skatt dokumenter for å bevise din inntekt, så lenge søknaden din kvalifiserer for automatisert underwriting.
Pluss, långivere bruker en ny inntekt beregning for bedriftseiere med liten eller ingen historie distribusjoner.,
Det nye lånet retningslinjene er også mer vennlig mot «moonlighters.»De med selvstendig næringsdrivende siden spillejobber ikke alltid nødvendig å dokumentere dette, inntekt hvis de kvalifiserer seg bare ved hjelp av dagen deres jobb.
Komme i gang på din selvstendig næringsdrivende boliglån søknad her. (Feb 6, 2021)
Boliglån godkjenning for søkere som er selvstendig næringsdrivende
Når du kjøper en bolig eller refinansiering, må du gå gjennom et sett med bestemte skritt.
Først må du søke om lån, som du kan gjøre i-person, online eller via telefon., I de fleste tilfeller, lån offiser eller prosessor tar din informasjon muntlig og sender det inn en automatisert underwriting-systemet (AUS). Du har vanligvis ikke å fylle ut en haug med skjemaer deg selv.
Du må dokumentere din inntekt, sparing/alderspensjon/investering balanserer, og gjeld. Långivere vil din sysselsetting historie, og de vil sjekke din kredittverdighet.
Underwriting selvstendig næringsdrivende låntakere
Basert på dine opplysninger, det underwriting-systemet genererer et svar i løpet av minutter, enten godkjenne, synkende, eller henvise dine lån for menneskelig underwriting., Deretter, den menneskelige underwriter tar over.
Hvis AUS godkjenner du, underwriter sjekker dokumentene for å sikre at de samsvarer med informasjonen på din søknad.
krav til Dokumentasjon for dagens laveste rentesatser
For eksempel, hvis du sa at du tjener $6,000 en måned, W-2-ere eller selvangivelse skal stemme overens. kontoutskrifter, bør samsvare med det du sier du har.
Hvis systemet ikke kan ta en beslutning eller avtar lånet ditt, et menneske tar en ekstra titt for å se om du kvalifiserer under manuell underwriting retningslinjer.,
Långivere bare vurdere skattepliktig inntekt
Ofte, hva turer opp søkere som er selvstendig næringsdrivende er at de kan si at de tjene $6,000 en måned, men deres skattepliktig inntekt kan bare være på $4000 i måneden.
Underwriters bruke en noe komplisert form til å komme opp med «kvalifisert» inntekt for selvstendig næringsdrivende låntakere. De starter med skattbar inntekt, og legge tilbake visse fradrag som avskrivninger, siden det er ikke en faktisk kostnad som kommer ut av din bankkonto.
Men de kan trekke fra «ekstraordinære» eller «nedfallsfrukt» inntekt., Hvis en kilde til inntekt ser ikke ut til å være stabil og kontinuerlig, kan du ikke vanligvis bruker det å kvalifisere seg for en casino pa nett forum.
Andre dokumenter
Långivere også se på dine eiendeler, for å sørge for at den ned betalingen kommer fra en akseptabel kilde. De ønsker ikke å se deg rense ut din business-kontoen din for å gjøre din nedbetaling, for eksempel, fordi det kan sette ditt levebrød i fare.
5 nysjerrig spørsmål du kan forvente fra din boliglån
Og de ønsker å gjøre sikker på at du ikke har ukjent lån., For eksempel, hvis din bank regnskapet viser et uvanlig stort innskudd som er gjort i løpet av de siste 60 dager, underwriter kan be deg om å bevise kilde til penger.
Du har kanskje gi annen dokumentasjon også, på underwriter ‘ s skjønn — business-lisens, for eksempel, eller en erklæring fra regnskapsfører.
Kreditt godkjenning
Når den menneskelige underwriter gir deg grønt lys, du har kreditt godkjenning, som betyr at du, den som låner, møte långiver retningslinjer og kan lukke så lenge eiendommen er også i samsvar med utlåner krav.,
Hvor fort kan du bli pre-godkjent for et boliglån?
Imidlertid underwriting prosessen varierer fra søker til søker og lån til lån. Underwriters kan kreve forskjellige dokumenter for hver selvstendig næringsdrivende boliglån låntaker.
Hvor lenge må du være selvstendig næringsdrivende til å få boliglån?
Du kan ikke vise en 24-måneders selvstendig næringsvirksomhet historie for å få boliglån., For eksempel, Fannie Mae sier at du kan kvalifisere deg med 12 måneder av selvstendig næringsvirksomhet hvis du har tidligere erfaring i feltet, og inntekten er minst like mye som du har opptjent i feltet før å bli selvstendig næringsdrivende.
Kontroller hjemmet ditt kjøp valgbarhet (Feb 6, 2021)
Boliglån for selvstendig næringsdrivende låntakere
Siden slutten av August 2015, Fannie Mae gir en løsere sett av retningslinjer for landets selvstendig næringsdrivende låntakere.
Den politiske oppdateringer omfatter tre områder :
- Selvstendig næringsdrivende låntakere med ingen historie «tar paychecks» (dvs., business-distribusjoner er uregelmessig eller ikke-eksisterende)
- Selvstendig næringsdrivende låntakere som ikke har to år med skatte-returnerer for å støtte deres bedrift
- Lønnede låntakere med andre, selvstendig næringsdrivende jobber ikke trenger å dokumentere at inntekt hvis de ikke trenger det å kvalifisere seg for boliglån
Beviser business inntekt
For selvstendig næringsdrivende låntakere med en historie med å betale selv, boliglån retningslinjer som av juni 2016 si at låntaker ikke lenger behov for å bevise tilgang til business inntekt.,
søkeren kan imidlertid fortsatt behov for å vise at virksomheten tjener nok til å støtte inntekt uttak.
Ett år av selvangivelse
Selvstendig næringsdrivende låntakere kan kvalifisere deg med bare ett års selvangivelse. De som returnerer, må vise minst 12 måneder av selvstendig næringsvirksomhet inntekt.
Långivere kan aldri be deg om å betale stubber, W-2s, eller kontoutskrifter
Og søkerens gjeld til inntekt ratio må møte långiver retningslinjer (vanligvis et maksimum på 43 prosent, men den kan gå i 50 prosent for svært kvalifisert låntakere.,
Selvstendig næringsdrivende «side» inntekt
Det er den tredje bestemmelse som kan være mest velkommen til selvstendig næringsdrivende boliglån låntakere — spesielt de som ikke stole på deres «side virksomhet» for å støtte sine hjem eller hushold.
Under Fannie Mae ‘ s nye regler, låntakere som kvalifiserer for et boliglån med inntekt av deres «vanlig» jobb trenger ikke å bevise hva de gjør på siden fra sin virksomhet. Noe som gir mening, hvis du ikke trenger inntekter for å kvalifisere seg, hvorfor ville du trenger å bevise hva det er?,
Denne bestemmelsen gjelder for låntakere som lever av pensjon inntekt, trygder og inntekter, pensjonsutbetalinger, og/eller utbytte som godt.
Merk at disse reglene gjelder for samsvar (Fannie Mae og Freddie Mac) hjem lån. Retningslinjer for andre lån som kan være forskjellige.
Selvstendig næringsdrivende co-låntakere
på samme måte, hvis du kvalifisere for et lån med din egen inntekt, og co-låntaker er selvstendig næringsdrivende, långivere kan ignorere at virksomheten i underwriting.
Hvorfor ville du vil ha dem til å ignorere at virksomheten?, Fordi mange små foretak, eller enda større og start-ups, ikke vise inntekt på selvangivelsen. I det minste på papiret, de genererer tap.
Selv om disse forretnings-skrive-offs er stor for å redusere skatter og avgifter, og de kan mord din kvalifiserende (skattbar) inntekt når du gjelde for privat finansiering.
Inntekt inkonsekvens
Nesten hver utlån direktivet angir at inntekt teller ikke med mindre det er «stabile, konsistente og pågående.»Hvis din inntekt er ikke regelmessig og pålitelig, kan du ikke bruke det.
Imidlertid mange bedrifter gå gjennom oppturer og nedturer., For eksempel, et hjem utvikleren starte et nytt miljø kan ha en rekke utgifter ett år, kjøper eiendom, trekke tillatelser og bygging av hus. Virksomheten kan vise litt inntekt eller selv store tap.
neste år, selv om husene selge og inntekten stiger. Hvis du søker om et lån under «ned» år, vil du har til å bevise til utlåner at din bedrift er sunt og at dette er en vanlig mønster.
Gi underwriters, tre, fire eller fem år av skatter og avgifter og en uttalelse fra regnskapsfører til å vise dette.,
Forbered deg på å forklare en betydelig år-over-år nedgang i inntekt når du søker om boliglån som en selvstendig næringsdrivende som låner.
Alternativer for søkere som er selvstendig næringsdrivende
Selvstendig næringsdrivende boliglån har fått et rykte for å være vanskelig siden huset nedgangen.
Det er fordi mange selvstendig næringsdrivende låntakere ikke viser nok inntekt, dersom långiver definisjon av «inntekt» er den nederste linjen på selvangivelsen. Og den gamle «oppgitt inntekt» eller «ingen inntekt verifisering» lån til disse låntakere som brukes i det siste har forsvunnet.,
Crazy boliglån programmer som virkelig eksisterer
Selvstendig næringsdrivende låntakere skrive av så mange utgifter som er juridisk mulig. Det er rimelig, fordi de betaler selvstendig næringsvirksomhet skatt i tillegg til «vanlig» inntekt skatt.
Imidlertid alternative programmer tillate deg å telle alle dine virksomheten kontantstrøm (det beløpet du faktisk få i) som inntekt. Disse blir ofte kalt «kontoutskrift» programmer.
Under disse retningslinjene, kan du ta med i 24 måneder av virksomheten og / eller personlige kontoutskrifter., Långivere analysere beløp går i hver måned, i gjennomsnitt er det, og bruke det beløpet (eller noen formel basert på dette beløpet) for å komme opp med kvalifiserende inntekt.
Merk at disse programmene vanligvis kommer med høyere rentesatser
Kontroller hjemmet ditt kjøp valgbarhet (Feb 6, 2021)
Personlige lån
Ett alternativ for selvstendig næringsdrivende låntakere kunne være et personlig lån.
Et personlig lån kan være lettere å kvalifisere seg til enn et boliglån. Hvis du ønsker å ta ut dine hjemme via en refinansiere, et personlig lån kan være lettere rute.,
Hvis du er ute etter å kjøpe, på et personlig lån kan være en strekk, med mindre du kjøper en sub-$100,000 eiendel, siden det er typisk maks for disse lånene.
I alle fall hvis du trenger raske penger eller din bedrift har behov for en kontant infusjon (om ikke du får et boliglån), et personlig lån kan være den rist din bedrift behov for å skyte til neste nivå.
Planlegging fremover
Hvis du er selvstendig næringsdrivende, og ønsker å kjøpe et hjem, plan på forhånd. Arbeid med casino profesjonell, og innebærer regnskapsfører som godt.,
Du kan endre måten du skrive ut din bedrift utgifter, og mengden av skattepliktig inntekt du vis. Alternativt, kan du endre forrige selvangivelse til å vise høyere inntekter fra fortiden.
Link til Fannie Mae 1084, Virksomhet Kontantstrøm Analyse og Instruksjoner
Merk at noen fradrag, for eksempel avskrivninger, vil ikke skade deg. Underwriters legge til disse fradrag tilbake i skattepliktig inntekt.
Du og din regnskapsfører kan sjekke ut skjemaet underwriters bruk, og se hvordan långivere se på din inntekt akkurat nå.,
Dokumentasjon
Hvis du er selvstendig næringsdrivende, samle disse dokumentene for långivere:
- To år av personlige selvangivelser
- To år av virksomheten selvangivelse, inkludert tidsplaner K-1, 1120, 1120S
- Business license
- År-til-dato resultatregnskap
- Balansen
- Signert CPA brev som bekrefter at du er fortsatt i virksomhet
Skatt fagfolk bruker som brukes til disse forespørsler om lån. CPA kan selv være i stand til e-post du all nødvendig dokumentasjon samme dag.
Hva er dagens boliglån priser?,
Selvstendig næringsdrivende låntakere kan få boliglån-godkjent enn i løpet av en periode dette tiåret. Og, med boliglån priser er for lave, det er en utmerket tid til å vurdere alternativene.
Merk at hvis du ikke kvalifiserer under standard retningslinjer, alternative programmer kan få deg den boligen du ønsker.
Bekreft ny pris (Feb 6, 2021)