hipoteca por cuenta propia: los cambios recientes hacen que sea más fácil
las pautas para los compradores de vivienda por cuenta propia se han aflojado. Por ejemplo, es posible que solo necesite un año de documentos de impuestos sobre la Renta para probar sus ingresos, siempre y cuando su solicitud califique para la suscripción automatizada.
Además, los prestamistas están utilizando un nuevo cálculo de ingresos para los propietarios de negocios con poco o ningún historial de distribuciones.,
las nuevas pautas de préstamo también son más amigables con «moonlighters».»Aquellos con trabajos secundarios por cuenta propia no siempre tienen que documentar este ingreso si califican usando solo su trabajo diario.
comience con su solicitud de hipoteca para trabajadores por cuenta propia aquí. (Feb 6th, 2021)
aprobación de hipoteca para solicitantes de empleo por cuenta propia
Cuando usted está comprando una casa o refinanciando, usted va a través de un conjunto de pasos específicos.
primero, solicita su préstamo, que puede hacer en persona, en línea o por teléfono., En la mayoría de los casos, el oficial o procesador de préstamos toma su información verbalmente y la envía a un sistema automatizado de suscripción (aus). Normalmente no tienes que llenar un montón de formularios tú mismo.
deberá documentar sus ingresos, saldos de ahorros/jubilación/inversión y sus deudas. Los prestamistas quieren su historial de empleo y verificarán su crédito.
suscripción de prestatarios autónomos
en función de su información, el sistema de suscripción genera una respuesta en minutos, ya sea aprobando, rechazando o refiriendo su préstamo para la suscripción humana., Entonces, el asegurador humano toma el control.
si la AUS lo aprueba, el suscriptor revisa sus documentos para asegurarse de que coincidan con la información de su solicitud.
requisitos de documentación para las tasas hipotecarias más bajas de hoy
por ejemplo, si usted dijo que gana 6 6,000 al mes, sus W-2 o declaraciones de impuestos deben coincidir con eso. sus estados de cuenta bancarios deben coincidir con lo que dice que tiene.
si el sistema no puede tomar una decisión o rechaza su préstamo, un humano echa un segundo vistazo para ver si califica bajo las pautas de suscripción manual.,
los prestamistas solo consideran los ingresos imponibles
con frecuencia, lo que hace tropezar a los solicitantes de empleo por cuenta propia es que podrían decir que ganan 6 6,000 al mes, pero sus ingresos imponibles solo podrían ser 4 4,000 al mes.
Los suscriptores utilizan una forma algo complicada para llegar a ingresos «calificados» para los prestatarios autónomos. Comienzan con su ingreso imponible y agregan ciertas deducciones como la depreciación, ya que no es un gasto real que sale de su cuenta bancaria.
pero podrían restar ingresos» extraordinarios «o» inesperados»., Si una fuente de ingresos no parece ser estable y continua, generalmente no puede usarla para calificar para un préstamo hipotecario.
otros documentos
Los prestamistas también miran sus activos, para asegurarse de que el pago inicial proviene de una fuente aceptable. No quieren verte limpiar tu cuenta comercial para hacer tu pago inicial, por ejemplo, porque eso podría poner en peligro tu sustento.
5 preguntas entrometidas a la espera de su prestamista hipotecario
Y quieren asegurarse de que usted no tiene préstamos no revelados., Por ejemplo, si sus cuentas bancarias muestran un depósito inusualmente grande realizado dentro de los últimos 60 días, su asegurador puede pedirle que pruebe la fuente de ese dinero.
es posible que tenga que proporcionar otra documentación, también, a discreción del asegurador — una licencia comercial, por ejemplo, o una declaración de su contador.
aprobación de crédito
una vez que el asegurador humano le da la luz verde, tiene aprobación de crédito, lo que significa que usted, el prestatario, cumple con las pautas del prestamista y puede cerrar siempre y cuando la propiedad también cumpla con los requisitos del prestamista.,
¿Qué tan rápido puede obtener la aprobación previa para una hipoteca?
sin embargo, el proceso de suscripción varía de solicitante a solicitante y de préstamo a préstamo. Los aseguradores pueden requerir diferentes documentos para cada prestatario hipotecario autónomo.
¿cuánto tiempo debe trabajar por cuenta propia para obtener una hipoteca?
es posible que no tenga que mostrar un historial de empleo por cuenta propia de 24 meses para obtener una hipoteca., Por ejemplo, Fannie Mae dice que puede calificar con 12 meses de trabajo por cuenta propia si tiene experiencia previa en ese campo, y su ingreso es al menos tanto como ganaba en ese campo antes de convertirse en trabajador por cuenta propia.
Verifique su elegibilidad para comprar una casa (Feb 6th, 2021)
hipotecas para prestatarios por cuenta propia
desde finales de agosto de 2015, Fannie Mae permite un conjunto más flexible de pautas para prestatarios por cuenta propia de la nación.
las actualizaciones de la política abarcan tres áreas:
- prestatarios autónomos sin historial de «recepción de cheques de pago» (i. e., las distribuciones comerciales son irregulares o inexistentes)
- prestatarios autónomos que no tienen dos años de declaraciones de impuestos federales para apoyar su negocio
- prestatarios asalariados con segundo empleo por cuenta propia no necesitan documentar ese ingreso Si no lo necesitan para calificar para su hipoteca
comprobando los ingresos comerciales
para prestatarios autónomos con un historial de pago a sí mismos, las pautas hipotecarias a partir de junio de 2016 indican que el prestatario ya no necesita probar el acceso a los ingresos del negocio.,
el solicitante, sin embargo, todavía puede necesitar demostrar que la empresa gana lo suficiente para apoyar los retiros de ingresos.
un año de declaraciones de impuestos
los prestatarios autónomos pueden calificar con solo un año de declaraciones de impuestos. Esas declaraciones deben mostrar al menos 12 meses de ingresos de trabajo por cuenta propia.
Es posible que los prestamistas nunca más le pidan talones de pago, W-2 o estados de cuenta bancarios
y la proporción de deuda a ingresos del solicitante debe cumplir con las pautas del prestamista (generalmente un máximo de 43 por ciento, pero puede llegar al 50 por ciento para prestatarios excepcionalmente calificados.,
ingresos «secundarios» por cuenta propia
es la tercera disposición que puede ser más bienvenida a los prestatarios hipotecarios por cuenta propia, especialmente aquellos que no dependen de su «negocio secundario» para mantener su hogar o hogar.
bajo las nuevas reglas de Fannie Mae, los prestatarios que califican para una hipoteca utilizando los ingresos de su trabajo «regular» no tienen que demostrar lo que ganan en el lado de su negocio. Lo cual tiene sentido; si usted no necesita los ingresos Para calificar, ¿por qué tendría que probar lo que es?,
esta disposición se aplica a los prestatarios que viven de ingresos de jubilación, ingresos de la seguridad social, pagos de pensiones y/o dividendos también.
tenga en cuenta que estas reglas se aplican a los préstamos hipotecarios Conformes (Fannie Mae y Freddie Mac). Las pautas para otros Préstamos pueden ser diferentes.
co-prestatarios autónomos
del mismo modo, si usted califica para un préstamo con sus propios ingresos, y su co-prestatario es autónomo, los prestamistas pueden ignorar ese negocio en la suscripción.
¿Por qué querrías que ignoraran ese negocio?, Debido a que muchas pequeñas empresas, o incluso grandes empresas emergentes, no muestran los ingresos en las declaraciones de impuestos. Al menos sobre el papel, generan pérdidas.
si bien estas cancelaciones de negocios son excelentes para reducir los impuestos, pueden matar su ingreso calificado (imponible) cuando solicita financiamiento para la vivienda.
inconsistencia de ingresos
casi todas las directrices de préstamos especifican que los ingresos no cuentan a menos que sean «estables, consistentes y continuos».»Si su ingreso no es regular y confiable, no puede usarlo.
sin embargo, muchas empresas pasan por altibajos., Por ejemplo, un desarrollador de casas que comienza una nueva comunidad podría tener muchos gastos de un año, comprar una propiedad, obtener permisos y construir casas. El negocio puede mostrar pocos ingresos o incluso grandes pérdidas.
el próximo año, sin embargo, las casas se venden y los ingresos se disparan. Si solicita un préstamo durante el año «down», tendrá que demostrarle al prestamista que su negocio está saludable y que este es un patrón normal.
dé a los aseguradores, tres, cuatro o cinco años de impuestos y una declaración de su contador para demostrar esto.,
Prepárese para explicar cualquier disminución significativa año tras año en los ingresos cuando solicite una hipoteca como prestatario autónomo.
alternativas para solicitantes de empleo por cuenta propia
los préstamos hipotecarios para trabajadores por cuenta propia se han ganado la reputación de ser difíciles desde la recesión de la vivienda.
esto se debe a que muchos prestatarios autónomos no muestran suficientes ingresos, si la definición de «ingresos» del prestamista es la línea de fondo en su declaración de impuestos. Y los antiguos préstamos de» ingresos declarados «o» sin verificación de ingresos » que estos prestatarios utilizaron en el pasado han desaparecido.,
programas de hipotecas locos que realmente existen
los prestatarios autónomos cancelan tantos gastos como sea legalmente posible. Eso es razonable, porque pagan impuestos sobre el trabajo por cuenta propia además del impuesto sobre la renta» regular».
sin embargo, los programas alternativos le permiten contar todo el flujo de efectivo de su negocio (la cantidad que realmente aporta) como ingreso. A menudo se les llama programas de «estado de cuenta bancario».
bajo estas pautas, usted trae 24 meses de sus estados de cuenta bancarios comerciales y / o personales., Los prestamistas analizan las cantidades que ingresan cada mes, promedian y usan esa cantidad (o alguna fórmula basada en esa cantidad) para obtener ingresos calificados.
tenga en cuenta que estos programas generalmente vienen con tasas hipotecarias más altas
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préstamos personales
Una opción para los prestatarios autónomos podría ser un préstamo personal.
un préstamo personal puede ser más fácil de calificar que una hipoteca. Si está buscando cobrar su casa a través de un refinanciamiento, un préstamo personal podría ser la ruta más fácil.,
si está buscando comprar, un préstamo personal podría ser un tramo, a menos que esté comprando una propiedad por debajo de$100,000, ya que ese es el máximo típico para estos préstamos.
en cualquier caso, si necesita dinero rápido o su negocio necesita una infusión de efectivo (ya sea que obtenga una hipoteca o no), un préstamo personal podría ser la sacudida que su empresa necesita para pasar al siguiente nivel.
planificar con anticipación
Si usted es autónomo y quiere comprar una casa, planifique con anticipación. Trabaje con un profesional de hipotecas e involucre a su contador también.,
Puede cambiar la forma en que cancela sus gastos comerciales y la cantidad de ingresos imponibles que muestra. Alternativamente, puede modificar declaraciones de impuestos anteriores para mostrar mayores ingresos del pasado.
enlace a Fannie Mae 1084, análisis de flujo de efectivo comercial e instrucciones
tenga en cuenta que algunas deducciones, como la depreciación, no le harán daño. Los aseguradores agregan estas deducciones de nuevo a su ingreso imponible.
Usted y su contador pueden revisar el formulario que usan los aseguradores y ver cómo los prestamistas verán sus ingresos en este momento.,
documentación
Si trabaja por cuenta propia, recopile estos documentos para los prestamistas:
- Dos años de declaraciones de impuestos personales
- Dos años de declaraciones de impuestos comerciales, incluidos los anexos K-1, 1120, 1120S
- Licencia Comercial
- Estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha
- Balance
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los profesionales de impuestos utilizan estas solicitudes de hipoteca. Su CPA puede incluso ser capaz de enviarle por correo electrónico toda su documentación requerida el mismo día.
¿cuáles son las tasas hipotecarias actuales?,
los prestatarios autónomos pueden obtener la aprobación de la hipoteca que durante cualquier período de esta década. Y, con las tasas hipotecarias bajas, es un excelente momento para considerar sus opciones.
tenga en cuenta que si no califica bajo las pautas estándar, los programas alternativos pueden brindarle la casa que desea.
Verifique su nueva tarifa (Feb 6th, 2021)