Selbstständige Hypothek: Die jüngsten Änderungen machen es einfacher
Richtlinien für selbstständige Hauskäufer haben sich gelockert. Zum Beispiel benötigen Sie möglicherweise nur ein Jahr Einkommensteuerdokumente, um Ihr Einkommen nachzuweisen, solange Ihr Antrag für das automatisierte Underwriting qualifiziert ist.
Plus, Kreditgeber verwenden eine neue Einkommensberechnung für Unternehmer mit wenig oder gar keine Geschichte der Ausschüttungen.,
Die neuen Darlehensrichtlinien sind auch freundlicher gegenüber “ moonlighters.“Diejenigen mit selbständigen Nebenjobs müssen dieses Einkommen nicht immer dokumentieren, wenn sie sich nur für ihren Tagesjob qualifizieren.
Beginnen Sie hier mit Ihrem selbstständigen Hypothekenantrag. (6. Februar 2021)
Hypothekengenehmigung für selbständige Bewerber
Wenn Sie ein Haus kaufen oder refinanzieren, gehen Sie durch eine Reihe von spezifischen Schritten.
Zunächst beantragen Sie Ihren Kredit, den Sie persönlich, online oder telefonisch aufnehmen können., In den meisten Fällen nimmt der Kreditsachbearbeiter oder-verarbeiter Ihre Informationen mündlich auf und übermittelt sie an ein automatisiertes Underwriting-System (AUS). Sie müssen normalerweise nicht selbst eine Reihe von Formularen ausfüllen.
Sie müssen Ihr Einkommen, Ersparnisse/Ruhestand/Investition Salden und Ihre Schulden dokumentieren. Kreditgeber wollen Ihre Beschäftigung Geschichte, und sie werden Ihr Guthaben überprüfen.
Selbstständige Kreditnehmer abschreiben
Basierend auf Ihren Informationen generiert das Underwriting-System innerhalb weniger Minuten eine Antwort, die Ihr Darlehen entweder genehmigt, ablehnt oder auf das menschliche Underwriting verweist., Dann übernimmt der menschliche Underwriter.
Wenn der AUS Sie genehmigt, überprüft der Underwriter Ihre Dokumente, um sicherzustellen, dass sie mit den Informationen zu Ihrer Bewerbung übereinstimmen.
Dokumentationsanforderungen für die heutigen niedrigsten Hypothekenzinsen
Wenn Sie beispielsweise sagen, dass Sie $6,000 pro Monat verdienen, sollten Ihre W-2s oder Steuererklärungen damit übereinstimmen. ihre Kontoauszüge sollten übereinstimmen, was Sie sagen, Sie haben.
Wenn das System keine Entscheidung treffen kann oder Ihr Darlehen ablehnt, wirft ein Mensch einen zweiten Blick darauf, ob Sie sich für manuelle Underwriting-Richtlinien qualifizieren.,
Kreditgeber berücksichtigen nur steuerpflichtiges Einkommen
Häufig, was selbständige Bewerber ausmacht, ist, dass sie sagen könnten, dass sie $6,000 pro Monat verdienen, aber ihr steuerpflichtiges Einkommen könnte nur $4,000 pro Monat sein.
Versicherer verwenden eine etwas komplizierte Form, um ein“ qualifizierendes “ Einkommen für selbständige Kreditnehmer zu erzielen. Sie beginnen mit Ihrem steuerpflichtigen Einkommen und fügen bestimmte Abzüge wie Abschreibungen hinzu, da dies keine tatsächlichen Kosten sind, die von Ihrem Bankkonto ausgehen.
Aber sie könnten „außerordentliche“ oder „windfall“ Einkommen subtrahieren., Wenn eine Einnahmequelle nicht stabil und kontinuierlich zu sein scheint, können Sie sie normalerweise nicht verwenden, um sich für einen Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren.
Andere Dokumente
Kreditgeber schauen sich auch Ihr Vermögen an, um sicherzustellen, dass die Anzahlung aus einer akzeptablen Quelle stammt. Sie möchten nicht, dass Sie Ihr Geschäftskonto bereinigen, um beispielsweise Ihre Anzahlung zu leisten, da dies Ihren Lebensunterhalt gefährden könnte.
5 neugierige Fragen, die Sie von Ihrem Hypothekengeber erwarten können
Und sie möchten sicherstellen, dass Sie keine unbekannten Kredite haben., Wenn auf Ihren Bankkonten beispielsweise eine ungewöhnlich hohe Einzahlung innerhalb der letzten 60-Tage angezeigt wird, kann Ihr Versicherer Sie bitten, die Quelle dieses Geldes nachzuweisen.
Möglicherweise müssen Sie nach Ermessen des Versicherers auch andere Unterlagen bereitstellen — beispielsweise eine Geschäftslizenz oder eine Erklärung Ihres Buchhalters.
Kreditgenehmigung
Sobald der menschliche Versicherer Ihnen grünes Licht gibt, haben Sie eine Kreditgenehmigung, was bedeutet, dass Sie, der Kreditnehmer, die Richtlinien des Kreditgebers erfüllen und schließen können, solange die Immobilie auch den Anforderungen des Kreditgebers entspricht.,
Wie schnell können Sie für eine Hypothek vorab genehmigt werden?
Der Versicherungsprozess variiert jedoch von Antragsteller zu Antragsteller und von Darlehen zu Darlehen. Versicherer können für jeden selbstständigen Hypothekarkreditnehmer unterschiedliche Dokumente benötigen.
Wie lang muss man selbstständig sein, um eine Hypothek bekommen?
Sie können nicht haben zu zeigen, eine 24-Monats-selbst-Beschäftigung Geschichte auf, eine Hypothek bekommen., Zum Beispiel, Fannie Mae sagt, dass Sie mit qualifizieren können 12 Monate Selbständigkeit, wenn Sie bereits Erfahrung in diesem Bereich haben, und Ihr Einkommen ist mindestens so viel wie Sie in diesem Bereich verdient, bevor Sie sich selbständig machen.
Überprüfen Sie die Berechtigung zum Kauf von Eigenheimen (6. Februar 2021)
Hypotheken für selbstständige Kreditnehmer
Seit Ende August 2015 erlaubt Fannie Mae eine lockere Reihe von Richtlinien für die selbstständigen Kreditnehmer des Landes.
Die Policy Updates umfassen drei Bereiche:
- Selbstständige Kreditnehmer ohne Vorgeschichte der “ Einnahme von Gehaltsschecks „(dh, Geschäftsausschüttungen sind unregelmäßig oder nicht vorhanden)
- Selbstständige Kreditnehmer, die keine zweijährigen Steuererklärungen des Bundes haben, um ihr Geschäft zu unterstützen
- Angestellte Kreditnehmer mit Zweitjobs müssen dieses Einkommen nicht dokumentieren, wenn sie es nicht benötigen, um sich für ihre Hypothek zu qualifizieren
Nachweis des Geschäftseinkommens
Für selbständige Kreditnehmer mit einer Vorgeschichte der Selbstzahlung geben die Hypothekenrichtlinien ab Juni 2016 an, dass der Kreditnehmer nicht mehr zahlen muss beweisen Sie den Zugang zu den Geschäftseinnahmen.,
Der Antragsteller muss jedoch möglicherweise noch nachweisen, dass das Unternehmen genug verdient, um Einkommensabhebungen zu unterstützen.
Ein Jahr Steuererklärung
Selbständige Kreditnehmer können sich mit nur einem Jahr Steuererklärung qualifizieren. Diese Renditen müssen mindestens 12 Monate selbständiges Einkommen aufweisen.
Kreditgeber können Sie nie wieder nach Pay Stubs, W-2s oder Kontoauszügen fragen
Und das Schulden-Einkommen-Verhältnis des Antragstellers muss den Kreditgeberrichtlinien entsprechen (normalerweise maximal 43 Prozent, aber es kann für außergewöhnlich qualifizierte Kreditnehmer zu 50 Prozent gehen.,
Selbständiges „Nebeneinkommen“
Es ist die dritte Bestimmung, die für selbstständige Hypothekarkreditnehmer am meisten willkommen sein kann-insbesondere für diejenigen, die sich nicht auf ihr „Nebengeschäft“ verlassen, um ihr Zuhause oder ihren Haushalt zu unterstützen.
Nach den neuen Regeln von Fannie Mae müssen Kreditnehmer, die sich mit dem Einkommen ihres „regulären“ Jobs für eine Hypothek qualifizieren, nicht beweisen, was sie nebenbei aus ihrem Geschäft machen. Was Sinn macht; Wenn Sie das Einkommen nicht benötigen, um sich zu qualifizieren, warum sollten Sie beweisen müssen, was es ist?,
Diese Bestimmung gilt auch für Kreditnehmer, die vom Renteneinkommen, Sozialversicherungseinkommen, Rentenzahlungen und/oder Dividenden leben.
Beachten Sie, dass diese Regeln für konforme (Fannie Mae und Freddie Mac) Wohnungsbaudarlehen gelten. Richtlinien für andere Kredite können unterschiedlich sein.
Selbstständige Mitkreditnehmer
Wenn Sie sich für ein Darlehen mit Ihrem eigenen Einkommen qualifizieren und Ihr Mitkreditnehmer selbstständig ist, können Kreditgeber dieses Geschäft beim Underwriting ignorieren.
Warum sollten Sie wollen, dass sie dieses Geschäft ignorieren?, Weil viele kleine Unternehmen oder sogar größere Start-ups keine Einnahmen aus Steuererklärungen erzielen. Zumindest auf dem Papier erzeugen sie Verluste.
Während diese Geschäftsabschreibungen für die Senkung der Steuern groß sind, können sie Ihre Qualifikation (steuerpflichtig) Einkommen ermorden, wenn Sie für die Finanzierung von Eigenheimen beantragen.
Einkommensinkonsistenz
Fast jede Kreditrichtlinie gibt an, dass Erträge nur dann zählen, wenn sie „stabil, konsistent und kontinuierlich“ sind.“Wenn Ihr Einkommen nicht regelmäßig und zuverlässig ist, können Sie es nicht verwenden.
Viele Unternehmen durchlaufen jedoch Höhen und Tiefen., Zum Beispiel könnte ein Bauträger, der eine neue Gemeinde gründet, ein Jahr lang viele Ausgaben haben, Immobilien kaufen, Genehmigungen einholen und Häuser bauen. Das Geschäft kann wenig Einkommen oder sogar große Verluste zeigen.
Im nächsten Jahr aber verkaufen sich die Häuser und das Einkommen steigt. Wenn Sie während des „Down“ – Jahres einen Kredit beantragen, müssen Sie dem Kreditgeber beweisen, dass Ihr Unternehmen gesund ist und dass dies ein normales Muster ist.
Geben Sie den Versicherern drei, vier oder fünf Jahre Steuern und eine Erklärung Ihres Buchhalters, um dies zu zeigen.,
Bereiten Sie sich darauf vor, einen signifikanten Einkommensrückgang im Jahresvergleich zu erklären, wenn Sie als selbstständiger Kreditnehmer eine Hypothek beantragen.
Alternativen für selbstständige Bewerber
Selbstständige Hypothekendarlehen haben seit dem Wohnungsabschwung den Ruf gewonnen, schwierig zu sein.
Das liegt daran, dass viele selbstständige Kreditnehmer nicht genügend Einkommen aufweisen, wenn die Definition des Kreditgebers von „Einkommen“ das Endergebnis in Ihrer Steuererklärung ist. Und die alten“ angegebenen Einkommen „oder“ keine Einkommensprüfung “ Darlehen diese Kreditnehmer in der Vergangenheit verwendet verschwunden.,
Verrückte Hypothekenprogramme, die es wirklich gibt
Selbstständige Kreditnehmer schreiben so viele Ausgaben wie gesetzlich möglich ab. Das ist vernünftig, weil sie neben der „regulären“ Einkommensteuer auch selbständige Steuern zahlen.
Mit alternativen Programmen können Sie jedoch den gesamten Cashflow Ihres Unternehmens (den Betrag, den Sie tatsächlich einbringen) als Einkommen zählen. Diese werden oft als „Kontoauszug“ – Programme bezeichnet.
Unter diesen Richtlinien bringen Sie 24 Monate Ihres Geschäfts-und / oder persönlichen Kontoauszugs ein., Kreditgeber analysieren die Beträge, die in jedem Monat gehen, durchschnittlich, und verwenden Sie diesen Betrag (oder eine Formel basierend auf diesem Betrag) mit qualifizierenden Einkommen zu kommen.
Beachten Sie, dass diese Programme in der Regel mit höheren Hypothekenzinsen kommen
Überprüfen Sie Ihr Haus Kauf Förderfähigkeit (6.Februar 2021)
Privatkredite
Eine Option für selbstständige Kreditnehmer könnte ein Privatkredit sein.
Ein Privatkredit ist möglicherweise leichter zu qualifizieren als eine Hypothek. Wenn Sie Ihr Haus über eine Refinanzierung auszahlen lassen möchten, ist ein Privatkredit möglicherweise der einfachere Weg.,
Wenn Sie kaufen möchten, kann ein Privatkredit eine Strecke sein, es sei denn, Sie kaufen eine Immobilie unter 100.000 US-Dollar, da dies das typische Maximum für diese Kredite ist.
In jedem Fall, wenn Sie schnelles Geld benötigen oder Ihr Unternehmen eine Bargeldinfusion benötigt (unabhängig davon, ob Sie eine Hypothek erhalten oder nicht), kann ein Privatkredit der Ruck sein, den Ihr Unternehmen auf die nächste Ebene schießen muss.
Im Voraus planen
Wenn Sie selbstständig sind und ein Haus kaufen möchten, planen Sie im Voraus. Arbeiten Sie mit einem Hypothekenfachmann zusammen und beziehen Sie auch Ihren Buchhalter ein.,
Sie können die Art und Weise ändern, wie Sie Ihre Geschäftsausgaben abschreiben, und die Höhe des steuerpflichtigen Einkommens, das Sie zeigen. Alternativ können Sie frühere Steuererklärungen ändern, um höhere Einnahmen aus der Vergangenheit anzuzeigen.
Link zu Fannie Mae 1084, Business Cash Flow Analyse und Anweisungen
Beachten sie, dass einige abzüge, wie abschreibungen, werden sie nicht schaden. Versicherer fügen diese Abzüge wieder in Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Sie und Ihr Buchhalter können das Formular überprüfen Underwriters verwenden, und sehen, wie Kreditgeber Ihr Einkommen jetzt sehen.,
Dokumentation
Wenn Sie selbstständig sind, sammeln Sie diese Dokumente für Kreditgeber:
- Zwei Jahre persönliche Steuererklärungen
- Zwei Jahre Gewerbesteuererklärungen einschließlich der Zeitpläne K-1, 1120, 1120S
- Geschäftslizenz
- Aktuelle Gewinn-und Verlustrechnung
- Bilanz
- Unterschriebenes CPA-Schreiben, in dem Sie angeben, dass Sie noch im Geschäft sind
Steuerfachleute verwenden, um diese Anfragen für eine Hypothek verwendet. Ihr CPA kann Ihnen möglicherweise sogar alle erforderlichen Unterlagen noch am selben Tag per E-Mail senden.
Was sind die heutigen Hypothekenzinsen?,
Selbstständige Kreditnehmer können Hypothek genehmigt bekommen als in jedem Zeitraum dieses Jahrzehnts. Und mit niedrigen Hypothekenzinsen ist es eine ausgezeichnete Zeit, Ihre Optionen zu prüfen.
Beachten Sie, dass alternative Programme Ihnen möglicherweise das gewünschte Zuhause bieten, wenn Sie sich nicht gemäß den Standardrichtlinien qualifizieren.
Überprüfen Sie Ihre neue Rate (6. Februar 2021)