selvstændige realkreditlån: de seneste ændringer gør det lettere
retningslinjer for selvstændige boligkøbere har løsnet op. For eksempel har du muligvis kun brug for et års indkomstskattedokumenter for at bevise din indkomst, så længe din ansøgning er berettiget til automatiseret tegningsgaranti.Plus, långivere bruger en ny indkomst beregning for virksomhedsejere med ringe eller ingen historie distributioner.,
de nye lån retningslinjer er også mere venlige over for “moonlighters.”Dem med selvstændige sideoptræden behøver ikke altid at dokumentere denne indkomst, hvis de kvalificerer sig ved kun at bruge deres dagjob.
kom i gang med din selvstændige pant ansøgning her. (Feb 6th, 2021)
Pantegodkendelse til selvstændige ansøgere
Når du køber et hjem eller refinansiering, går du gennem et sæt specifikke trin.
først ansøger du om dit lån, som du kan gøre personligt, online eller telefonisk., I de fleste tilfælde tager låneansvarlig eller processor dine oplysninger mundtligt og indsender dem til et automatiseret tegningssystem (AUS). Du behøver normalt ikke selv at udfylde en masse formularer.
Du skal dokumentere din indkomst, opsparing/pensionering / investeringsbalancer og din gæld. Långivere vil have din beskæftigelse historie, og de vil tjekke din kredit.
Underwritingriting selvstændige låntagere
baseret på dine oplysninger genererer underwritingriting-systemet et svar på få minutter, enten godkendelse, afvisning eller henvisning af dit lån til menneskelig under .riting., Derefter overtager den menneskelige under .riter.
Hvis AUS godkender dig, kontrollerer underiterriter dine dokumenter for at sikre, at de matcher oplysningerne på din ansøgning.
dokumentationskrav til dagens laveste realkreditrenter
For eksempel, hvis du sagde, at du tjener $6,000 om måneden, skal dine 6-2s eller selvangivelser matche det. dine kontoudtog skal matche det, du siger, du har.
Hvis systemet ikke kan træffe en beslutning eller afvise dit lån, tager et menneske et andet kig for at se, om du kvalificerer dig under manuelle tegningsretningslinjer.,
långivere overvejer kun skattepligtig indkomst
ofte, hvad rejser selvstændige ansøgere er, at de måske siger, at de tjener $6,000 om måneden, men deres skattepligtige indkomst kan kun være $4,000 om måneden.forsikringsgivere bruger en noget kompliceret form til at komme med “kvalificerende” indkomst for selvstændige låntagere. De starter med din skattepligtige indkomst og tilføjer visse fradrag som afskrivninger, da det ikke er en faktisk udgift, der kommer ud af din bankkonto.
men de kan trække “ekstraordinære” eller “stormfald” indkomst., Hvis en indtægtskilde ikke ser ud til at være stabil og løbende, kan du normalt ikke bruge den til at kvalificere dig til et boliglån.
andre dokumenter
långivere ser også på dine aktiver for at sikre, at udbetalingen kommer fra en acceptabel kilde. De ønsker ikke at se dig rense din virksomhed konto for at gøre din udbetaling, for eksempel, fordi der kunne sætte dit levebrød i fare.
5 nysgerrige spørgsmål at forvente fra din pant långiver
og de ønsker at sikre, at du ikke har frigivet lån., For eksempel, hvis dine bankkonti viser en usædvanlig stor indbetaling inden for de sidste 60 dage, Din under .riter kan bede dig om at bevise kilden til disse penge.
Du skal muligvis også fremlægge anden dokumentation efter forsikringsgiverens skøn — for eksempel en forretningslicens eller en erklæring fra din revisor.
kreditgodkendelse
når den menneskelige under .riter giver dig grønt lys, Har du kreditgodkendelse, hvilket betyder, at du, låntageren, opfylder långiverens retningslinjer og kan lukke, så længe ejendommen også overholder långiverens krav.,
hvor hurtigt kan du få forhåndsgodkendt for et pant?
underwritingriting processen varierer dog fra ansøger til ansøger og lån til lån. Forsikringsgivere kan kræve forskellige dokumenter for hver selvstændig realkreditlåntager.
hvor længe skal du være selvstændig for at få et pant?
Du behøver muligvis ikke at vise en 24-måneders selvstændig historie for at få et pant., F. eks.Gademimeren Mae siger, at du kan kvalificere dig med 12 måneders selvstændig virksomhed, hvis du har tidligere erfaring på dette område, og din indkomst er mindst lige så meget som du har tjent på dette område, før du bliver selvstændig.
Bekræft dit hjem købe berettigelse (6 februar, 2021)
realkreditlån for selvstændige låntagere
siden slutningen af August 2015 f.eks. Gademimeren Mae tillader en løsere sæt retningslinjer for landets selvstændige låntagere.
politikopdateringerne omfatter tre områder:
- selvstændige låntagere uden historie om at “tage lønchecks” (dvs., business-distributioner er uregelmæssig eller ikke-eksisterende)
- Self ansat låntagere, som ikke har to års føderale selvangivelser til at understøtte deres forretning
- Lønnede låntagere med andet, selvstændige job, behøver ikke at dokumentere, at indkomst, hvis de behøver det ikke at kvalificere sig til deres realkreditlån
Bevise erhvervsindkomst
For selvstændige erhvervsdrivende låntagere med en historie for at betale sig, pant retningslinjer, som i juni 2016 tilstand, at låntager ikke længere behov for at bevise adgang til business-indkomst.,
ansøgeren kan dog stadig være nødt til at vise, at virksomheden tjener nok til at understøtte indkomstudtrækning.
et års selvangivelser
selvstændige låntagere kan kvalificere sig med blot et års selvangivelser. Disse afkast skal vise mindst 12 måneders selvstændig indkomst.
Långivere kan aldrig igen bede dig om at betale artikler, W-2s, eller kontoudtog
Og sagsøgerens gæld til indkomst-forholdet skal opfylde långiver retningslinjer (normalt højst 43 procent, men det kan gå til 50 procent for særligt kvalificerede låntagere.,
Selvstændige “side” indkomst
Det er den tredje bestemmelse, som kan være meget velkommen til selvstændige realkreditlåntagere — især dem, der ikke stole på deres “side-virksomhed”, for at støtte deres hjem eller husstand.
under f.eks. Gademimeren Mae ‘ s nye regler, låntagere kvalificerer sig til et realkreditlån ved hjælp af indkomst af deres “almindelige” job behøver ikke at bevise, hvad de gør på siden fra deres virksomhed. Hvilket giver mening; hvis du ikke har brug for indkomst til at kvalificere, hvorfor skulle du nødt til at bevise, hvad det er?,
denne bestemmelse gælder også låntagere, der lever af pensionsindkomst, social sikringsindkomst, pensionsudbetalinger og / eller udbytte.
Bemærk, at disse regler gælder for overensstemmelse (f.eks. Gademimeren Mae og Freddie Mac) boliglån. Retningslinjer for andre lån kan være forskellige.
selvstændige co-låntagere
tilsvarende, hvis du er berettiget til et lån med din egen indkomst, og din co-låntager er selvstændig, långivere kan ignorere denne virksomhed i under .riting.
hvorfor vil du have dem til at ignorere denne virksomhed?, Fordi mange små ventures eller endda større nystartede virksomheder ikke viser indtægter på selvangivelser. I det mindste på papir genererer de tab.selvom disse forretningsafskrivninger er gode til at reducere skatter, kan de myrde din kvalificerende (skattepligtige) indkomst, når du ansøger om boligfinansiering.
indkomst inkonsekvens
næsten hver udlånsretningslinje angiver, at indkomsten ikke tæller, medmindre den er “stabil, konsistent og løbende.”Hvis din indkomst ikke er regelmæssig og pålidelig, kan du ikke bruge den.
imidlertid går mange virksomheder gennem op-og nedture., For eksempel kan en hjemmeudvikler, der starter et nyt samfund, have mange udgifter et år, købe ejendom, trække tilladelser og bygge huse. Virksomheden kan vise lidt indkomst eller endda store tab.
det næste år sælger husene, og indkomsten stiger. Hvis du ansøger om et lån i løbet af “Do .n” året, skal du bevise for långiveren, at din virksomhed er sund, og at dette er et normalt mønster.
Giv forsikringsselskaberne tre, fire eller fem års skat og en erklæring fra din revisor for at vise dette.,
forbered dig på at forklare ethvert markant fald i indkomst fra år til år, når du ansøger om et prioritetslån som selvstændig låntager.
alternativer for selvstændige ansøgere
selvstændige realkreditlån har fået ry for at være vanskelige siden bolignedgangen.
det skyldes, at mange selvstændige låntagere ikke viser tilstrækkelig indkomst, hvis långiverens definition af “indkomst” er bundlinjen på din selvangivelse. Og den gamle “erklærede indkomst” eller “ingen indkomst verifikation” lån disse låntagere brugt i fortiden er forsvundet.,
skøre realkreditprogrammer, der virkelig findes
selvstændige låntagere afskriver så mange udgifter som lovligt muligt. Det er rimeligt, fordi de betaler selvstændige skatter ud over “almindelig” indkomstskat.
alternative programmer giver dig dog mulighed for at tælle al din virksomheds pengestrøm (det beløb, du faktisk bringer ind) som indkomst. Disse kaldes ofte” kontoudtog ” – programmer.
i henhold til disse retningslinjer, du bringer i 24 måneder af din virksomhed og / eller personlige kontoudtog., Långivere analysere de beløb, der går i hver måned, gennemsnit det, og bruge dette beløb (eller nogle formel baseret på dette beløb) til at komme op med kvalificerende indkomst.
Bemærk, at disse programmer normalt kommer med højere realkreditrenter
Bekræft din boligkøbsberettigelse (6.februar 2021)
personlige lån
en mulighed for selvstændige låntagere kan være et personligt lån.
et personligt lån kan være lettere at kvalificere sig til end et pant. Hvis du ønsker at udbetale dit hjem via en refinansiering, kan et personligt lån være den lettere rute.,
Hvis du ønsker at købe, kan et personligt lån være en strækning, medmindre du køber en ejendom på under$100.000, da det er det typiske maksimum for disse lån.under alle omstændigheder, hvis du har brug for hurtige kontanter, eller din virksomhed har brug for en kontantinfusion (uanset om du får et prioritetslån eller ej), kan et personligt lån være det stød, som din virksomhed skal skyde til næste niveau.
planlægning i forvejen
Hvis du er selvstændig og ønsker at købe et hjem, planlægge på forhånd. Arbejde med et realkreditlån professionel, og inddrage din revisor så godt.,
Du kan ændre den måde, du afskriver dine forretningsudgifter på, og størrelsen af den skattepligtige indkomst, du viser. Alternativt kan du ændre tidligere selvangivelser for at vise højere indkomst fra fortiden.
Link til f.eks. Gademimeren Mae 1084, Business Cash Flo. analyse og instruktioner
Bemærk, at nogle fradrag, såsom afskrivninger, vil ikke skade dig. Forsikringsgivere tilføje disse fradrag tilbage i din skattepligtige indkomst.
du og din revisor kan tjekke formularen under underriters bruger, og se, hvordan långivere vil se din indkomst lige nu.,
Dokumentation
Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende, kan du samle disse dokumenter for långivere:
- To år personlig selvangivelser
- To år for virksomhed selvangivelse, herunder tidsplaner K-1, 1120, 1120S
- Business licens
- År-til-dato resultatopgørelse
- Balance
- Underskrevet CPA brev om du stadig er i virksomhed
Skat fagfolk at disse anmodninger til et realkreditlån. Din CPA kan endda være i stand til at e-maile dig alle dine nødvendige dokumentation samme dag.
Hvad er dagens realkreditrenter?,
selvstændige låntagere kan få pant-godkendt end i nogen periode i dette årti. Og med realkreditrenterne lave, er det et glimrende tidspunkt at overveje dine muligheder.
Bemærk, at hvis du ikke kvalificerer dig under standardretningslinjer, kan alternative programmer muligvis give dig det hjem, du ønsker.
Bekræft din nye sats (6. februar, 2021)