Ik bezit al jaren een timeshare, maar moet nu verder. Ik heb met mijn timeshare bedrijf gesproken, maar ze willen 2000 dollar vragen voor een koopcontract. We denken dat het een rip-off is. Dus mijn vraag is, wat kan ik nog meer doen? Ik weet dat ik een advocaat kan inhuren, werken met een exit bedrijf, of doneren aan een goed doel, maar ik weet niet of dat goede ideeën zijn. Ik heb ook al geklaagd bij staatsregelgevers, maar ze doen niets om me te helpen uit mijn timeshare verplichting te komen.,
RedWeek nam contact op met tal van functionarissen uit de industrie om goede antwoorden te krijgen op deze vragen, die ons werden gesteld door timeshare-eigenaar David Barron. Hier zijn enkele opties die we tegenkwamen na het onderzoeken van Barron ‘ s vragen. De algemene consensus – van ontwikkelaars, advocaten, Wederverkoop makelaars en eigenaar advocaten-was, neem je tijd, doe je onderzoek en, vooral, niet vallen voor een verkooppraatje van een bedrijf Dat “Garanties” om u uit uw contract.,
neem contact op met uw Timeshare-bedrijf
hoewel er geen automatische formule is voor eigenaren om uit hun timeshare-contracten te stappen, is er één unaniem aanbevolen uitgangspunt: neem contact op met de diensten van uw resorteigenaar. Zoek uit of de ontwikkelaar of HOA heeft een wederverkoop programma of een” akte-terug/overgave ” optie voor eigenaren die behoefte hebben om uit hun timeshares en hebben geen uitstaande hypotheken., De meeste grote merken hebben onder de radar (unpublicized) programma’ s om eigenaren te helpen met ontberingen, en sommige hebben regelrechte overgave programma ‘ s waar eigenaren zijn toegestaan om weg te lopen van hun timeshares na het betalen van een aantal vooraf vergoeding (meestal gelijk aan twee jaar onderhoudskosten).
slechts één groot timeshare bedrijf, Wyndham, heeft een openbaar uitgebreid exit programma gemaakt, Ovation genaamd, dat eigenaren in staat stelt om hun timesharing te beëindigen. Bedrijven die geen in-house programma ‘ s hebben om timeshares te recyclen, verwijzen meestal eigenaren naar een gelicentieerde Wederverkoop makelaar die gespecialiseerd is in timeshare resales.,
doe uw huiswerk om de realistische waarde van uw timesharing op de wederverkoopmarkt te achterhalen
veel timesharing-eigenaren gaan ervan uit dat hun timesharing een inherente waarde heeft, zoals onroerend goed, die op de wederverkoopmarkt kan worden verkocht (zoals een gebruikte auto). Helaas, dat is niet altijd waar, vooral voor oudere legacy timeshares of anderen waar het aanbod groter is dan de vraag. RedWeek ‘ s eigen panel van deskundigen beveelt aan dat eigenaren doen zo veel onderzoek mogelijk om de realistische verkoopwaarde van hun intervallen te bepalen., Er zijn verschillende manieren om dat te doen, dan alleen maar zoeken blindelings op het internet (waar je zal lopen in bedrijven die hoge prijzen garanderen voor timeshares die nooit kunnen verkopen). Een over het algemeen betrouwbare methode is om contact op te nemen met een lid van de Gelicentieerde Timeshare Resale Brokers Association (liter), een groep van ongeveer 64 makelaars die gespecialiseerd zijn in het verkopen en huren van timeshares — zij zullen meestal geven u een gratis schatting., RedWeek biedt een gratis tool genaamd What ‘ s My Timeshare Worth, die u actieve en historische wederverkoop (en verhuur) prijzen voor elk resort zal geven, zodat u uw eigen rondneuzen kunt doen en schatten. RedWeek biedt ook een full-service Wederverkoop programma, dat een professionele waardering en prijs begeleiding omvat.
ongeacht welke Dienst u gebruikt, eigenaren die hun contract willen annuleren, om welke reden dan ook, zullen profiteren van professioneel advies over de waarde van hun timeshare. Die informatie zal van invloed zijn op uw beslissing om te verkopen, huren, of (misschien) uw interval te verlaten., Wees ook bereid om de pijn te slikken dat je timeshare niet waard is wat je ervoor betaald hebt.
Toon uw Timeshare te koop of te huur
nadat u uw huiswerk hebt gemaakt over de wederverkoopwaarde van uw timeshare, kunt u overwegen uw timeshare te koop te plaatsen of te verhuren om een deel van uw uitgaven te recupereren. RedWeek biedt deze diensten aan haar 2,3 miljoen abonnees – met zowel DIY en full-service opties beschikbaar. Veel gelicentieerde Timeshare makelaars zullen deze dienst ook.,
LTRBA brokers hebben de neiging om alleen hoogwaardige, merknaam timeshares die kunnen worden doorverkocht op de wederverkoopmarkt (zoals Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham en Hilton), meestal voor een fractie van hun oorspronkelijke prijs. Deze makelaars meestal rekenen $ 1,000 of meer om een transactie te behandelen, maar ze ook zorgen voor al het papierwerk., RedWeek ‘ s full-service Wederverkoop programma, in vergelijking, is beschikbaar voor alle eigenaren, ongeacht waar ze eigenaar zijn, maakt gebruik van LTRBA licentie makelaars, en biedt dezelfde professionele diensten als een makelaardij (het kost momenteel $125 voor een 12-maand posting, plus $399 of 3% Commissie wanneer het verkoopt). RedWeek biedt ook een DIY resale optie voor eigenaren die willen wat geld te besparen, en zijn comfortabel coördineren van hun eigen sluiting.
De meeste timeshares verkopen niet snel, dus wees voorbereid om vele maanden te wachten op een verkoop. Op hetzelfde moment, hoge waarde, hoogseizoen timeshares hebben de neiging om vrij snel te huren., Dus, bottom line, het huren van uw timeshare is een goede manier om jezelf tijd te kopen terwijl het uitzoeken van uw exit plan.
raadpleeg een advocaat die gespecialiseerd is in timesharing-contracten
Er is een aanzienlijke huisnijverheid van advocaten die eigenaren helpen bij het uit de weg gaan van hun contracten. Ze hebben ervaring met Timeshare ontwikkelaars en Hoa ‘ s, en hebben een breed perspectief op wat er mogelijk is, omdat ze communiceren met veel eigenaren. Legitieme Timeshare advocaten zullen u adviseren of u legitieme juridische claims hebben om een contract te annuleren (of zelfs proberen om uw geld terug te krijgen)., Ze weten hoe ze contact kunnen opnemen met uw resort met demand letters en de onderhandelingen namens u kunnen afhandelen. Een bijkomend voordeel van het inhuren van een advocaat is dat, zodra uw advocaat uw resort heeft gecontacteerd, de HOA niet meer direct kan communiceren met een eigenaar. Vanaf daar, alle resort-naar-eigenaar en crediteur communicatie naar uw advocaat. Timeshare advocaten die we hebben gecontacteerd hebben de neiging om een vooraf vergoeding in rekening te brengen ($3.000 of meer) om het contract van een eigenaar te annuleren., In 95 procent of meer van alle gevallen proberen de advocaten een eenvoudige schikking met het timeshare bedrijf te regelen om uw contract te beëindigen. Echter, wanneer de feiten het ondersteunen, de advocaten eigenlijk rechtszaken te procederen contract kwesties. De dreiging van geschillen leidt tot schikkingsgesprekken.
twee kanttekeningen bij Timeshare-advocaten: Ten eerste kunnen zij geen garanties bieden, zodat het mogelijk is dat een eigenaar vooraf een vergoeding kan betalen en toch niet onder zijn of haar contract kan komen., Ten tweede, het is niet gemakkelijk voor de gemiddelde timeshare eigenaar om legitieme advocaten te bepalen van degenen die gewoon profiteren van de niet-gesofisticeerde eigenaren. Grote timeshare bedrijven, bovendien, zijn zeer achterdochtig, zo niet ronduit vijandig tegen timeshare exit advocaten. Dus voordat je een advocaat inhuurt, doe je onderzoek en eis referenties. Raadpleeg meer dan één bedrijf. Loop weg van outfits die resultaten garanderen. Een goede manier om de geloofwaardigheid van een advocaat te beoordelen is om te controleren of de werkelijke rechtszaken die ze hebben behandeld. Legitieme advocatenkantoren zullen hun zaken op hun eigen websites plaatsen.,
Hang Up on Unsolicited bellers Offering a Guaranteed Exit
Er is ook een groep gewetenloze en onbetrouwbare zogenaamde “exit” of “transfer” bedrijven die timeshare eigenaren bellen uit het niets, aanbieden om hen uit hun timeshares te halen. De meeste van deze bedrijven zijn oplichters die beloven om te adverteren en verkopen van uw timeshare — meestal garanderen een verkoop tegen een goede prijs, zeggen dat ze al een koper wachten. Deze bedrijven bijna altijd streven naar een vooraf niet-terugbetaalbare vergoeding van enkele duizenden dollars veilig te stellen., Verderop gebeurt er niets en de timeshare-eigenaar is terug waar ze begonnen, maar armer. Dus als je gecontacteerd wordt door een bedrijf waar je nog nooit van gehoord hebt of niet gevraagd hebt, hang dan op. (En zelfs als het een bedrijf dat je hebt gehoord van, ophangen, onderzoek en direct contact met hen — oplichters zal zelfs voordoen als gerenommeerde bedrijven zoals RedWeek om uw geld te krijgen.)
doe geen moeite om uw timesharing aan een goed doel te geven
sommige van de slimme, maar criminele, bedrijven die profiteren van timesharing eigenaren met transferregelingen bieden ook “doneren aan goede doelen” oplichting., Het doneren van een timeshare klinkt misschien als een redelijke oplossing voor een oude eigenaar, maar het werkt over het algemeen niet, omdat legitieme goede doelen niet willen de verplichting van het moeten betalen van uw onderhoudskosten jaar na jaar te accepteren. In feite accepteren ze geen contract dat een financiële last legt, in plaats van een voordeel, op het goede doel. Dus de waarschuwing is: niet omgaan met een derde partij die zegt dat het zal onderhandelen over uw charitatieve donatie (nogmaals, voor een multi-duizend-dollar vooraf vergoeding)., Als u in direct contact bent met een liefdadigheidsorganisatie, kunnen zij ermee instemmen om uw timeshare te nemen, maar u kunt hen nog steeds moeten betalen voor het voorrecht om het uit uw handen te nemen.
klachten indienen bij regelgevers en rechtshandhavingsinstanties
veel nationale en federale instanties onderzoeken oplichting en fraude door consumenten die timeshare-eigenaren treffen en moedigen consumenten aan om klachten in te dienen., Meestal, deze agentschappen richten zich op criminele regelingen, zoals de timeshare transfer bedrijven of charity oplichters die fraude timeshare eigenaren die willen krijgen van hun contracten (door het eisen van upfront vergoedingen voor diensten nooit bewezen). Geen van deze wetshandhavingsinstanties, echter, daadwerkelijk helpen eigenaren beëindigen hun contracten. Ze onderhandelen niet namens eigenaars met timeshare-bedrijven of HOAs. Zelden zal een groot regelgevend agentschap een civiele of strafrechtelijke procedure starten tegen een timeshare-bedrijf namens duizenden eigenaren die mogelijk gefactureerd zijn., Het meest recente voorbeeld betreft de Manhattan Club, die wordt onderzocht door het kantoor van de procureur-generaal van New York. Nu, in het derde jaar, is de zaak nog lang niet afgerond — en erger nog, voor eigenaren is er geen zekerheid dat een oplossing van de zaak zal resulteren in restitutie of geannuleerde contracten. Ondertussen blijven hun onderhoudskosten stijgen.,
Stop met betalen en loop gewoon weg
RedWeek raadt deze manier van handelen niet aan, maar voor eigenaren die gewoon weg willen, en geen andere oplossing kunnen vinden, is uw laatste redmiddel om uit een timeshare-contract te komen het voor de hand liggende: stop gewoon met betalen op uw timeshare. Laat het gaan in default en afscherming, indien nodig. Advocaten adviseren terecht dat dit een riskante strategie is, omdat u niet kunt controleren hoe het bedrijf zal reageren op uw verzuim. Sommige gaan na eigenaren agressief met collectie inspanningen., Anderen, in het bijzonder legacy resorts met krappe budgetten, zal gewoon terug te nemen van de in gebreke gebleven eenheid en proberen om het door te verkopen aan een nieuwe eigenaar die de onderhoudskosten zal betalen.
veel timeshare-eigenaren houden niet van de walk-away-optie omdat ze bang zijn dat het hun krediet zal verpesten. Dit is een realistische kwestie voor jongere eigenaren die nog steeds verwachten om nieuwe hypotheken of auto ‘ s te kopen in de nabije toekomst. Maar het is geen realistische bedreiging voor oudere timeshare-eigenaren, in hun 80-er jaren, waarvan de enige grote uitgaven verjaardagscadeaus voor kleinkinderen kunnen zijn. De standaard optie is ook niet mooi., Afhankelijk van het beleid van de ontwikkelaar of HOA, eigenaren die hun contracten opgeven kunnen worden onderworpen aan crediteur pesterijen, dreigbrieven en afscherming procedures (die geld kunnen kosten). Maar aan het einde van deze draconische, maar misschien praktische optie, is de eigenaar klaar. De ontwikkelaar of HOA zal de timeshare terug te nemen en proberen te recyclen en door te verkopen, tegen hoge retailprijzen, aan een gloednieuwe koper.
hebt u een van deze of andere methoden gebruikt om van uw timeshare af te komen? Laat het ons weten door hieronder commentaar te geven.,
RedWeek wil graag alle mensen bedanken die onderzoek hebben bijgedragen aan dit verhaal, maar velen kozen ervoor om anoniem te blijven. Degenen die we kunnen bedanken bij naam zijn Dave Cortese, eigenaar van Magical Realty in Florida en vicepresident van de Gelicentieerde Timeshare wederverkoop Makelaars Assn.; Adam Schwartz, vice president van Wyndham Resorts; Peter Roth, vice president van de American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, penningmeester van de Tahoe Beach and Ski Club HOA; Greg Crist, CEO van de National Timeshare Owners Association (NTOA); en timeshare eigenaar David Barron.