Dit is deel 8 van onze verhuurder ‘ s guide to Tenant Screening. Als je hier direct bent geland, maak je geen zorgen — we behandelen hieronder alles wat je moet weten over achtergrondcontroles voor verhuur.
een achtergrondcontrole van de huur is als een röntgenfoto waarmee u onder het oppervlak van een potentiële huurder kunt zien.
deze afbeelding kan een belletje doen rinkelen voor nostalgische Simpsons fans.,
misschien herinnert u zich de tijd dat Homer naar de artsen ging voor een röntgenfoto.
het doel van de achtergrondcontrole van de verhuur is om eventuele problemen te zien die zich onder het oppervlak kunnen verbergen.
Het is een eenvoudige manier om rode vlaggen te identificeren en problematische huurders te vermijden.
In dit bericht zullen we de vraag beantwoorden, ” waar bestaat een achtergrondcontrole van verhuur uit?”
voor de eenvoud gebruiken we een van onze SmartMove-rapporten als voorbeeld voor referentie in dit bericht.,
maar voordat we op de zaken vooruit lopen…. laten we beginnen met…
Wat Is een achtergrondcontrole voor verhuur?
een achtergrondcontrole is een extra screeningtool waarmee verhuurders verschillende aspecten van het gedrag van een huurder in het verleden kunnen zien.,
De meerderheid van de gegevens ziet u komt uit de drie grote kredietbureaus:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
Deze gegevens helpt om een beeld te schetsen van hoe verantwoordelijk is een huurder kan worden.
sommige verhuurders kijken naar de totale credit score, terwijl anderen specifieke aandacht besteden aan de details van het rapport.
Waar halen kredietbureaus hun gegevens vandaan?,
” deze drie kredietbureaus verzamelen informatie van uw crediteuren, zoals een bank, creditcarduitgever of auto finance company. Ze krijgen ook informatie over u uit openbare registers, zoals eigendom of gerechtelijke dossiers. Elk kredietbureau krijgt zijn informatie uit verschillende bronnen, zodat de informatie in het verslag van een kredietbureau niet hetzelfde kan zijn als de informatie in het verslag van een ander kredietbureau.”- Source FederalReserve
waaruit bestaat een Rental Background Check?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., U kunt op een van de bovenstaande items klikken om naar beneden te worden getrokken op de pagina voor meer informatie.
persoonlijke gegevens
De huurder vult deze informatie in. Al deze informatie is vereist, behalve de middelste naam.
Lees dit als de aanvrager geen sofinummer heeft of niet bereid is dit te verstrekken.
de persoonsgegevens in dit vak zijn belangrijk omdat er slechts drie belangrijke identificatoren Voor een persoon zijn:
- naam
- geboortedatum
- sofinummer
met meer dan 325 miljoen U. S., bewoners, het is het beste om alle drie de identifiers te krijgen.
Stephen White is de naam van onze CEO hier bij RentPrep en de laatste keer dat we controleerden waren er meer dan 2.600 overeenkomende namen in de Amerikaanse database.
Dit betekent dat het nog steeds mogelijk is om twee Stephen White ‘ s te hebben met dezelfde exacte geboortedatum.
huidig adres van de huurder
Dit wordt ook verstrekt door de huurder en is belangrijke informatie. Dit huidige adres moet overeenkomen met de informatie op de huuraanvraag.,
Het is een goed idee om inzicht te krijgen in de huidige leefsituatie van de aanvrager.
ga er niet van uit dat ze op dit moment huren, omdat ze mogelijk eigenaar zijn van hun huidige huis en gaan scheiden of misschien wonen ze momenteel bij familie.
een eenvoudige pre-screening vraag zoals ” huurt u momenteel, en zo ja, waar?”moet je helpen hun huidige situatie beter te begrijpen. Het is een goed idee om notities te houden tijdens het screeningsproces van de huurder, zodat u later kunt verwijzen naar hen.,
inkomen van Huurderaanvrager
met onze SmartMove-rapporten zal de huurderaanvrager in zijn inkomen schrijven.
Op dit moment moet de aanvrager goed op de hoogte zijn van uw huur-inkomensverhouding.
uw minimuminkomensvereisten moeten worden vastgelegd in uw huurderscreens.
u wilt het volgende controleren:
- komen de inkomsten vermeld op de huurovereenkomst overeen met wat ze vermeld hebben op hun huurovereenkomst?
- voldoen ze aan uw minimuminkomensstandaard?,
Credit Score van Huurderaanvrager
De achtergrondcheck van verhuur via onze Smartmove – rapporten levert een credit score variërend van 300-850.
de score wordt weergegeven samen met een kleurbereik voor eenvoudige interpretatie.,
- Bad
- Arme
- Eerlijke
- Goed
- Goede
De score wordt bepaald door verschillende factoren, dat wij breken in de afbeelding hieronder.
een credit score is een compilatie van vele factoren. TransUnion heeft een eigen ResidentScore gecreëerd die is afgestemd op de verhuursector.,
Dit wordt gedaan door meer gewicht te geven aan de betalingsgeschiedenis omdat deze informatie belangrijker is voor een verhuurder.
Er is meestal een discrepantie tussen de kredietbureaus en wat zij rapporteren voor een credit score. Elk bureau gebruikt een ander FICO-model om krediet te beoordelen.
deze uitsplitsing is specifiek voor de TransUnion-ResidentScore die met SmartMove wordt gebruikt. Als uw aanvrager loopt hun eigen krediet via een andere dienst, kan het aantal verschillen.
Kredietkarma gebruikt bijvoorbeeld een VantageScore-model waarbij TransUnion SmartMove is gebaseerd op een FICO-model.,
het FICO-model is een veel beter model (naar onze mening) omdat het de grote meerderheid van de banken gebruikte wanneer zij krediet voor een hypotheek beoordelen.
Credit Karma weet dat hun klant een betere score wil zien. Als ze gekenmerkt lagere credit scores met behulp van de klassieke 2004 FICO model zouden ze niet zo veel gebruikers behouden.
Adresgeschiedenis
grote databases cultiveren voortdurend informatie over ons.,
u heeft zich tien jaar geleden aangemeld voor een tijdschrift in één woning en had een abonnement op uw mobiele telefoon in rekening gebracht aan uw laatste woning. Er is een kans dat informatie werd verkocht en uiteindelijk belandde in een van de databases waar TransUnion informatie uit haalt.
dit is hoe een achtergrondcontrole de vorige adresgeschiedenis kan opvragen. Houd in gedachten dat deze adressen zijn niet geverifieerd en niet per se betekenen dat ze verhuren.
de aanvrager kan met familie in een van de bekende adressen hebben gewoond.,
vergelijk de adresgeschiedenis met wat in uw huurapplicatie was opgenomen. U zult willen bellen en controleren met de huidige en vorige verhuurders dat de aanvrager was een huurder.
goede verhuurgeschiedenis is een teken van een stabiele huurder. Als je iemand zonder verhuurgeschiedenis hebt, neem je meer risico met een onbekende grondstof. In deze gevallen (meestal jonge of student verhuur) veel verhuurders zullen een medeondertekenaar en/of verhoogde borg nodig.,
arbeidsverleden
vergelijkbaar met de adreshistorie worden de arbeidsverleden gecultiveerd uit grote databases.
deze records worden niet geverifieerd, dus het is belangrijk dat u de huidige werkgever belt om informatie te verifiëren.
in de video hierboven laat onze CEO, Steve White, u zien hoe u een sollicitatiegesprek kunt uitvoeren.
Tradelines
Trade Lines (of tradelines) are accounts on a background check or credit report.,
deze afbeelding toont de handelsregels die geassocieerd zijn met onze SmartMove-rapporten.
de meest voorkomende rekeningen voor huurders zijn revolving (credit cards) of aflossingsrekeningen (alles met een vast betalingsplan, zoals een autolening of studentenlening).
U kunt meer te weten komen over trade lines uit ons knowledge base artikel.
collecties
wanneer een huurder een handelslijn heeft die niet betaald wordt, kan de rekening naar collecties worden verzonden.,
de meest voorkomende accounts zijn lokale nutsbedrijven, creditcards, medische schulden en mobiele telefoons.
dit is een rode vlag omdat de meeste diensten niet onmiddellijk naar inning gaan wanneer de betaling te laat is.
crediteuren sturen doorgaans een rekening naar incasso na zes maanden wanbetaling, maar dit tijdsbestek varieert afhankelijk van het type rekening.
een eenmalige te late betaling kan als een fout worden beschouwd, maar een inzameling op uw rapport toont een patroon van niet-betaling.,
Sommige collecties kunnen loon ontvangen. Dit kan alleen gebeuren als de kredietgever de consument voor de rechter daagt en een uitspraak krijgt.
Als u een huurder met garnished loon hebt, betekent dit dat deze fondsen van hun loon worden verwijderd voordat ze zelfs hun salaris zien.
Consumentenverklaring
een consument (of uw geval een huurderaanvrager) heeft de mogelijkheid om een consumentenverklaring op hun rapport af te geven.,
de bovenstaande afbeelding komt met dank aan creditcards.com en is een voorbeeld van hoe een consumentenverklaring eruit ziet. In dit geval een consumentenverklaring aan TransUnion met betrekking tot identiteitsdiefstal.
dit is een beknopte verklaring van 100 woorden of minder die de consument de mogelijkheid biedt om dingen in zijn verslag toe te lichten.
er zijn twee soorten verklaringen (volgens Experian) die een huurder kan verzoeken om aan zijn kredietrapport te worden toegevoegd.,
- een accountspecifiek geschil
- algemene verklaring
het accountspecifiek geschil is rechtstreeks gekoppeld aan de rekening in kwestie. Als dat account uit het rapport wordt verwijderd, wordt het statement tegelijkertijd verwijderd.
de algemene verklaring duurt maximaal twee jaar op een kredietrapport en wordt niet verwijderd wanneer een specifieke rekening uit een rapport wordt verwijderd.,
dit kan nuttig zijn om uit te leggen of hun krediet negatief werd beïnvloed door fraude, medische schuld, of een fout of geschil met een bedrijf.
vragen
in dit gedeelte van het achtergrondrapport ziet u alle vragen in het dossier van de aanvrager.
kredietaanvragen zijn verzoeken van een” legitiem bedrijf ” om uw krediet te controleren. Als uw aanvrager een aanvraag voor een auto lening met een bank, de bank zou controleren hun krediet creëren van een onderzoek.,
Kredietonderzoeken worden geclassificeerd als” harde onderzoeken “of” zachte onderzoeken ” en alleen harde onderzoeken hebben een effect op een FICO-score (bron MyFico).
onze SmartMove-rapporten & credit check-rapporten zijn een zachte pull op krediet.
stel dat uw sollicitant onlangs meerdere studieleningen, meerdere autoleningen en meerdere creditcards heeft aangevraagd.
de studenten-en autoleningen zouden elk als één onderzoek worden behandeld., Dat komt omdat het normaal wordt geacht om te winkelen voor deze.
echter, elke creditcard aanvraag zal worden geregistreerd als een afzonderlijke aanvraag. Dit komt omdat iemand zou kunnen worden beschouwd als een hoger kredietrisico als ze proberen om meerdere kredietlijnen te openen in een korte tijd (bron MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
hoofdstuk 7 – Deze blijven op een kredietrapport voor 10 jaar vanaf de datum van indiening omdat er geen terugbetaling was
hoofdstuk 13 – Deze worden zeven jaar na de datum van indiening verwijderd omdat er gedeeltelijke of volledige terugbetaling was
daarom zullen sommige verhuurders concessies doen voor een faillissement van hoofdstuk 13 (zoals een verhoogde waarborgsom) maar zal een aanvrager met een hoofdstuk 7 in het dossier niet accepteren.,
als uw verzoeker een civiele beslissing heeft, betekent dit dat hij door de rechtbank werd gedagvaard en verloren en schulden had. Deze blijven voor zeven jaar op een rapport.
belastingrechten ontstaan wanneer een huurder zijn belasting niet heeft betaald. Onbetaalde fiscale pandrechten blijven voor 15 jaar, terwijl betaalde fiscale pandrechten blijven voor zeven jaar vanaf de betaalde datum.
informatie wordt naast het openbare dossier weergegeven als het wordt betaald, afgeschreven of afgewikkeld (bron – Experian).,
vanaf 1 juli 2017 worden de meeste vonnissen en pandrechten uit kredietrapporten geschrapt.
als gevolg van deze veranderingen is naar schatting 96% van de burgerlijke vonnissen en 50% van de fiscale pandrechten uit kredietrapporten geschrapt. Faillissementen werden niet beïnvloed (bron).
dit is als u een kredietrapport uitvoert. Onze Basic -, Pro-en Platinum-rapporten bevatten een aparte zoekopdracht buiten een standaard kredietrapport dat ons toegang geeft tot deze informatie.,
Uitzettingsrecords
de afbeelding hierboven toont een sjabloon van wat er op een uitzettingsrecord staat in een van onze rapporten.
hier is een snel overzicht van elk item.,iv id=”cb86a7a00d”>Eiser – Meestal de verhuurder, appartementencomplex of property manager
Vorige verhuur geschiedenis is een goede indicator van hoe een huurder zal worden in de toekomst.,
daarom is uitzettingsgeschiedenis een van de meest veelzeggende items op een achtergrondrapport.
TransUnion deed een studie waarin ze gegevens analyseerden van bijna 200 woningen, waarbij huurders die werden uitgezet werden vergeleken met huurders die niet werden uitgezet.
aanvrager a vertegenwoordigt de huurders die zijn uitgezet, terwijl aanvrager B degenen vertegenwoordigt die niet zijn uitgezet.
zij vonden dat 21,7% van de uitgezette huurders een eerdere uitzetting had geregistreerd, terwijl slechts 5.,5% van de niet-uitgezette groep B had een eerdere uitzetting.
Wat betekenen deze gegevens?
het betekent dat als uw huurder een uitzetting heeft geregistreerd, ze veel meer kans hebben om opnieuw te worden uitgezet.
door een tweede uitzetting gaan is als de tweede keer door een spookhuis.
De angst voor het onbekende is verwijderd, en daarom moet je bang zijn voor iemand die een uitzetting heeft geregistreerd.,
ze zullen niet bang zijn om door een andere uitzetting te gaan.
strafregisters
de manier waarop strafregisters moeten worden beschouwd, verandert op veel gebieden. Het is belangrijk om uw lokale wetten te controleren om ervoor te zorgen dat er geen extra overwegingen geplaatst in uw omgeving.
we hebben dit in detail behandeld op de pagina huurder screening criteria, in die zin dat u niet langer een algemeen crimineel beleid moet gebruiken bij uw huuraccommodaties.,
echter, strafregisters zijn toegestane screening tools als je een nexus (mooi woord voor verbinding) kunt maken tussen een strafblad en waarom iemand geen goede huurder zou zijn.
wanneer u een huurachtergrondcontrole bestelt, komen de gegevens uit het strafregister van rechtbanken in het hele land.
met onze SmartMove-rapporten worden meer dan 200 miljoen records doorzocht op staats-en federaal niveau.
een antecedentenonderzoek zal alle beschikbare criminele gegevens verzamelen die te rapporteren zijn.
een strafregister is volgens de regels van de FCRA tot 7 jaar meldbaar.,
een strafrechtelijke veroordeling kan voor onbepaalde tijd worden gemeld.
verschil tussen arrestatie en veroordeling?
gearresteerd – hier staat dat u in hechtenis bent genomen, maar dat betekent niet noodzakelijk dat u veroordeeld bent.
ten laste-Dit is de volgende stap waarbij het openbaar ministerie een beslissing neemt of u ten laste wordt gelegd. Hier staat dat je aangeklaagd wordt.
veroordeeld-De persoon is bewezen of schuldig verklaard aan het misdrijf.
veroordeeld-Dit is wanneer een formeel vonnis wordt uitgesproken dat de straf beschrijft.
Waarom is het soort strafregister van belang?,
HUD legt duidelijk uit dat je een sollicitant niet mag weigeren op basis van een arrestatie zonder veroordeling.
” een woningaanbieder die huisvesting weigert aan personen op grond van aanhoudingen die niet tot een veroordeling hebben geleid, kan niet bewijzen dat de uitsluiting daadwerkelijk bijdraagt tot de bescherming van de veiligheid en/of eigendommen van de bewoner.”
Dit 10 pagina ‘ s tellende document komt neer op twee paragrafen in de conclusie.,beleid dat personen uitsluit op basis van een strafblad moet worden afgestemd op het wezenlijke, legitieme, niet-discriminerende belang van de woningaanbieder en rekening houden met factoren als het soort misdrijf en de duur van de tijd sinds de veroordeling. Wanneer een beleid of praktijk personen met slechts bepaalde soorten veroordelingen uitsluit, zal een woningaanbieder nog steeds de last dragen om aan te tonen dat elk discriminerend effect dat door een dergelijk beleid of praktijk wordt veroorzaakt, gerechtvaardigd is. Deze vaststelling moet van geval tot geval geschieden.,”
in principe, als je een strafblad gaat gebruiken in je screening moet je een haalbare zaak maken voor waarom dat misdrijf de veiligheid en/of eigendom van de bewoner in gevaar brengt.
AKAs
AKAs staat voor” ook bekend als ” een meisjesnaam is het meest voorkomende voorbeeld van een AKA.
als de naam van uw aanvrager” Michael Smith “is, kan een AKA worden vermeld als” Mike Smith.,”
in criminele zin, als de persoon een misdrijf heeft gepleegd onder een bekende alias (of pseudoniem), zou die alias onder deze sectie verschijnen.
Sommige mensen hebben een bekende alias die als bijnaam fungeert, terwijl anderen de wettelijke stappen hebben doorlopen om hun naam te veranderen.
hier is een lijst van beroemde atleten die hoogstwaarschijnlijk een AKA zouden hebben op hun achtergrond controle.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr.,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson Jr.)
- Chad Ochocinco (Tsjaad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)
- Spud Webb (Anthony Jerome Webb)