u wilt een stuk onroerend goed verkopen, maar u loopt ernstig achter met uw hypotheekbetalingen, bent een hoop onroerendgoedbelasting verschuldigd aan de provincie, of bevindt zich midden in een verhitte scheiding. Elk van deze situaties kan resulteren in iemand (zoals de geldschieter of uw voormalige echtgenoot) aanklagen u — in feite het plaatsen van wat bekend staat als een “lis pendens” op uw huis.,
wanhopig op zoek naar een schone breuk met de situatie, vraagt u zich af: kunt u een huis verkopen met een lis — aanhangigheid voor een fatsoenlijke prijs-idealiter voordat de bank beslag legt of u een heleboel juridische rekeningen oprek?
we krijgen dat dit een stressvolle situatie is, dus hebben we deze gids samengesteld met inbegrip van:
- Wat is een lis pen den? Een eenvoudige uitsplitsing van de juridische terminologie
- wie legt een lis pen en wat is hun motivatie?,
- Hoe aanhangigheid van invloed is op uw vermogen om de woning te verkopen
- Het risico kopers zien in het nastreven van een huis met een lis penden
- De verborgen kansen in de verkoop met een lis penden
- Die je kunnen helpen bij het oplossen van de lis penden — zodat u kunt verkopen gratis en wissen
De basis: Wat is een lis penden?
vertaald uit het Latijn betekent “lis pendens “”a suit pending”.,”Dus als je de verkoop van een huis met een aanhangigheid, je hebt een formele kennisgeving van een lopende rechtszaak op een onroerend goed dat kan interfereren met de verkoop.
” een aanhangigheid is een schriftelijke kennisgeving dat er een juridische actie is ingediend met betrekking tot onroerend goed, ” zegt David Reischer, Esq., Vastgoed advocaat en CEO van LegalAdvice.com. ” de vordering heeft meestal betrekking op de eigendom van het onroerend goed of op een geclaimd eigendomsbelang in het. De kennisgeving wordt meestal ingediend in de county records office, dus er is een verslag van de actie waarschuwen eventuele kopers van het geschil.,”
een aanhangigheid wordt geregistreerd op de titel van de woning, net als elk ander pandrecht of hypotheek. Om erachter te komen of er een is ingediend op uw eigendom, kunt u een gratis zoekopdracht doen op het kantoor van de county clerk of recorder, online of in persoon. Je hebt alleen het pakketnummer van je huis nodig.
een andere optie is om contact op te nemen met een titelbedrijf en te vragen dat zij een titelzoekopdracht uitvoeren op het onroerend goed, of uw makelaar om advies vragen.,
in het geval dat u niet op de hoogte bent van de lis pen wanneer u uw huis gaat verkopen, zal het uiteindelijk aan het licht komen wanneer het aankoopproces begint, omdat ofwel de koper, de agent, of de kredietgever hoogstwaarschijnlijk een titelrapport zal krijgen dat het bestaan van de lopende rechtszaak zal noteren.
volgens Jeffrey L. Nogee, partner bij Tully Rinckeypllc, is een aanhangigheid alleen geldig wanneer het onderliggende geschil betrekking heeft op het onroerend goed. Het indienen van een aanhangigheid voor een zaak die geen eigendomsbelang in het huis heeft, is niet toegestaan en brengt strenge sancties met zich mee als er misbruik van wordt gemaakt.,
waarom zou iemand een lis pen indienen?
enkele gemeenschappelijke scenario ‘ s kunnen leiden tot het indienen van een aanhangigheid op een onroerend goed:
afscherming
een hypotheekbeslag is de meest voorkomende reden voor een aanhangigheid. Dit gebeurt wanneer de kredietgever, zoals een bank of andere financiële instelling, de huiseigenaar aanklaagt die in gebreke is gebleven op zijn of haar hypotheek. “Wanneer de geldschieter de rechtszaak aanspannen, wordt een lis-aanhangigheid ingediend, die andere schuldeisers en alle anderen ervan in kennis stelt dat de huiseigenaar in gevaar is om de eigendom aan het pand te verliezen”, legt Nogee uit.,
een op handen zijnde afscherming maakt een verkoop echter niet noodzakelijk onmogelijk. Steven Herzberg, Esq. met Vazquez & merkt Associates op dat, hoewel een afscherming een wolk op de titel creëert, het probleem meestal met de bank kan worden opgelost als er een koper is die bereid is meer te betalen dan wat verschuldigd is. Aan de kant van de koper, de aankoop van een afgeschermd huis kan een beetje langer duren, maar het hoeft niet per se meer risico dan een andere verkoop.,
onbetaalde facturen
een vereniging van huiseigenaren (HOA) kan een pandrecht indienen als een huiseigenaar een achterstallig account heeft. Hetzelfde geldt voor een aannemer die niet is betaald voor hun werk (vaak aangeduid als een “monteur’ s lien”). In die gevallen kunnen de uitstaande bedragen klein zijn in vergelijking met de totale waarde van het eigen land.
” als er een geschil is over de geldigheid van de vorderingen, maar de verkoper de woning wil verkopen, kan hij de optie hebben om het pandrecht en de aanhangigheid te verpanden,” zegt Herzberg.,
bijvoorbeeld, als een woning $ 500.000 waard is en het geschil slechts $10.000 overschrijdt, kan de verkoper een overeengekomen bedrag op de geblokkeerde rekening van de rechtbank zetten, en dan worden de aanhangigheid en het pandrecht uit het pand verwijderd.
Battle of ownership
wanneer een of meer partijen aanspraak maken op eigendom van de woning, zoals bij een scheiding, kan een aanhangigheid een rol spelen., hoewel de wetgeving per staat verschilt, zegt Herzberg dat in Florida een partij kan proberen een eigendom te bevriezen om de verkoop te bevriezen voordat een rechter kan bepalen wie de eigenaar is van het stuk onroerend goed en dus wettelijk recht zou hebben op de opbrengst.
Dit kan ook gebeuren als meerdere begunstigden een testament betwisten in een poging om de verdeling van de activa van een nalatenschap te wijzigen.
niet-betaalde onroerendgoedbelasting
indien een verkoper zijn onroerendgoedbelasting te laat betaalt, kan de lokale overheid een aanhangigheid op het onroerend goed indienen., “Onroerendgoedbelasting is een van de meest elementaire items gecontroleerd door een title agent,” zegt Herzberg. “Alle uitstaande belastingen moeten altijd worden betaald op het moment dat een woning wordt verkocht.”
hoe beïnvloedt een aanhangigheid een potentiële verkoop?technisch gezien kan een huiseigenaar doorgaan met het verkopen van een huis onder aanhangigheid, maar het zal waarschijnlijk moeilijk zijn om een koper te vinden — vooral omdat een bank gewoonlijk niet akkoord gaat met het lenen van geld voor de aankoop., Als de koper in staat is om het huis te kopen zonder een hypotheek te krijgen, is de kans groter dat de verkoop soepel zal verlopen, vooral als het een zakelijke transactie is.
” hoewel het onroerend goed kan worden verkocht met aanhangigheid, moet het pand worden voldaan voordat het pand kan worden verwijderd,” legt Nogee uit. “De huiseigenaar kan een overeenkomst aangaan om het onroerend goed te verkopen, maar de vordering van de persoon die de aanhangigheid heeft ingediend moet worden betaald of geregeld voordat het eigendom vrij en duidelijk aan de koper kan worden doorgegeven.,”
indien het huis sluit, zou de koper uiteindelijk de uitkomst van het lopende geschil moeten aanvaarden. “In een scenario waarin er sprake is van een lis-aanhangigheid als gevolg van een geschil over een eigendomslijn en een geldbelegger het huis koopt voordat het geschil is gesloten, moet de geldbelegger de uiteindelijke uitkomst van het geschil accepteren”, zegt Herzberg.
een optie zou zijn om een oplossing van de rechtszaak in de verkoop op te bouwen., Bijvoorbeeld, als de verkoper een aannemer $20.000 schuldig is, kunnen de advocaten van de koper en de verkoper een regeling uitwerken waarbij $20.000 van de verkoopprijs wordt gebruikt om de aannemer te betalen, waardoor de aanhangigheid van het pand kan worden verwijderd. In het geval van een afscherming, is het ook belangrijk om rekening te houden met eventuele juridische kosten gemaakt door de bank, die snel kan sneeuwbal.
Wat is het risico voor de koper?
Er is een reden dat kopers (en hun agenten) aarzelend zouden kunnen zijn om een lis-aanhangigheid onroerend goed na te streven. Zachary D., Schorr, hoofd vastgoedadvocaat voor het in Los Angeles gevestigde Schorr Law, APC., meestal adviseert tegen.
” de koper loopt het risico het onroerend goed of zijn belang in het onroerend goed te verliezen indien de eiser van aanhangigheid voorrang heeft op zijn vordering inzake onroerend goed”, legt Schorr uit. “Bovendien zal de koper het voorwerp nemen van de onderliggende rechtszaak, wat kan resulteren in een slecht resultaat voor de koper als de eiser overwint in de onderliggende rechtszaak.,”
wanneer een lis-pendens een mogelijkheid biedt
niet iedereen ziet een lis-pendens als een automatische deal killer. Santiago Valdez, een top makelaar in Chicago, Illinois, schrikt er niet voor terug om huiseigenaren te helpen dit soort eigendommen te verkopen. In feite, hij onlangs verkocht een Chicago multi-family gebouw met een lis pendens na slechts zes dagen op de markt.,
in Illinois, zodra een lis pendens wordt geplaatst op een onroerend goed, het gaat op de openbare record. Dit betekent dat in veel gevallen, potentiële kopers en investeerders beginnen rechtstreeks contact op met de verkoper, vissen voor een geweldige deal.
zo werd Valdez de agent voor het meergezinsgebouw: de klant kreeg een spervuur van low-ball-aanbiedingen. Voordat hij er een accepteerde, wilde hij overleggen met een betrouwbare agent die hem kon helpen het pand te verkopen voor de hoogst mogelijke prijs, omdat hij nog steeds een behoorlijke hoeveelheid eigen vermogen in het huis had.,
” We namen geweldige foto ’s en de markt uitgebreid aan kopers en agenten,” zei Valdez.
” uiteindelijk kregen we meerdere aanbiedingen, en sloten we slechts een paar weken voor de geplande verkoop.”
hoe een aanhangigheid te verwijderen
om een aanhangigheid te verwijderen, kan de huiseigenaar — meestal met behulp van een advocaat — een motie indienen om deze te verwijderen.,
” om te prevaleren op een motie tot opheffing van de aanhangigheid, zal de huiseigenaar moeten aantonen dat de houder van de aanhangigheid geen waarschijnlijke geldigheid heeft (een goede kans) om te zegevieren op de rechtszaak,” zegt Schorr.
“De last ligt bij de partij die de aanhangigheid heeft ingediend om aan te tonen dat zij waarschijnlijk hun rechtszaak zullen winnen op basis van het recht en de feiten van de zaak. De winnaar van deze motie heeft meestal het recht om de kosten van hun advocaat besteed in het brengen van de motie te herstellen.,”
heb een expert aan uw kant
Het verkopen van een woning kan een complex proces zijn om mee te beginnen, en wanneer een aanhangigheid wordt gegooid in de mix, er zijn nog meer details en legaliteiten betrokken. Het is altijd het beste om vertegenwoordiging van een advocaat, zodat ze u kunnen helpen navigeren alle van de stappen — vooral als je uiteindelijk te gaan naar de rechtbank of proberen om een dreigende afscherming te pauzeren.,
Valdez wijst erop dat er veel verschillende vastgoedadvocaten zijn. “Idealiter zul je een advocaat willen die ervaring heeft met short sales en het algehele afscherm-proces, die indien nodig voor een rechter kan gaan en een sterk argument kan maken om het best mogelijke resultaat te krijgen,” zegt hij.
hij raadt ook aan om te werken met een ervaren makelaar die uw belangen tijdens het proces kan vertegenwoordigen. Wanneer een lis-aanhangigheid wordt geregistreerd op een onroerend goed, begint een stroom van vastgoedbeleggers meestal contact op te nemen met de huiseigenaar met aanbiedingen., In dit geval kan een vertrouwde agent u helpen uw opties te evalueren en een weloverwogen beslissing te nemen.
Disclaimer: Informatie in deze blogpost is bedoeld als een nuttige gids, niet als juridisch advies. Als u juridische hulp nodig heeft bij het oplossen van een lis pendens op een onroerend goed, raadpleeg dan een ervaren Vastgoed advocaat.