442 Mich. 136 (1993)
500 N. W. 2D 115
KRATZEv.INDEPENDENT ORDER OF ODDFELLOWS
Docket No. 91958, (Calendar No. 7).Het hooggerechtshof van Michigan.
beargumenteerd op 9 December 1992.besluit van 28 April 1993.
Weisman, Trogan, Young & Schloss, P. C. (door Martin C. Weisman en Adam J. Baker), voor verzoekster.
*138 BOYLE, J.,
I
We passen een afweging toe om te concluderen dat het Hof van beroep ten onrechte het bevel van de rechtbank bevestigde aan verweerder Oddfellows Lodge nr. 11 om een inbreuk op het eigendom van de eiser te verwijderen. Omdat wij het ook niet eens zijn met de formule voor de maat van de schadevergoeding die in een nieuw proces wordt bevolen, keren wij de beslissing van het Hof van beroep gedeeltelijk terug en bevestigen wij de zaak voor verdere procedures in overeenstemming met deze conclusie.
de feitelijke achtergrond van de zaak is treffend samengevat door het Hof van beroep:
, 11 kocht kavels 2911 en 2912 van Folker ‘ s Garden City Acres Nr. 18 in december 1948. Op de kavels bestond ten tijde van hun aankoop reeds een fundering van het gebouw waarop de vorige eigenaren een kerk wilden oprichten. Lodge No. 11 in plaats daarvan opgericht zijn vergaderzaal op deze foundation.In in september 1985 sloot eiser een optieovereenkomst om de kavels 2901 tot 2910 van Folker ‘ s Garden City Acres Nr. 18 te kopen. Deze accommodatie grenst aan en grenst aan de accommodatie die eigendom is van Lodge No. 11. Eiser gaf een storting van $1.000 en ging akkoord met de aankoop van het pand voor $ 18.000., Hij was van plan om meerdere woningen op het terrein te bouwen.Eiser liet twee onderzoeken van het pand uitvoeren. Als gevolg van het eerste onderzoek, eiser kreeg in het begin van 1986 een “schema” van zijn eigendom dat de noordoostelijke hoek van het gebouw eigendom van Lodge No.11 aanraken van eiser ‘ s eigendom lijn toonde. Een plattegrond voor een appartementencomplex van tweeënzestig eenheden werd op basis van dit schema opgesteld en op 27 maart 1986 ter goedkeuring aan Garden City voorgelegd., Een korte tijd later, eiser vernam, als gevolg van de tweede enquête, dat de noordoostelijke hoek van het gebouw van Lodge No.11 inbreuk op 1,2 voet op zijn eigendom. Niettemin kocht eiser in mei 1986 het pand voor $18.000 zoals overeengekomen.De Garden City Planning Commission heeft op 28 augustus 1986 zonder kennis van de inbreuk het plan van eiser goedgekeurd. Als gevolg van de inbreuk was verzoeker echter niet in staat zich te verzekeren van een eigendomsverzekering en, zonder eigendomsverzekering, de financiering van zijn project te verzekeren.,In juli 1987 diende de eiser de onmiddellijke vordering in bij de Wayne Circuit Court, met schadevergoeding als gevolg van de inbreuk. Na een proces van één dag heeft de rechtbank de inbreuk opgeheven en loge nr. 11 en de grote Loge hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor een schadebedrag van $ 797.215, 46, exclusief kosten en rente. Dit tweede onderzoek werd gedaan omdat eiser ” had vastgesteld dat er mogelijk een inbreuk zou kunnen zijn.”De planning Commissie ten onrechte goedgekeurd het aantal wooneenheden te worden gehuisvest in eiser’ s voorgestelde gebouw., Het plan voorzag in een structuur met tweeënzestig eenheden. De dichtheidsvereisten beperkten het aantal eenheden echter tot zesenvijftig.
het Hof van beroep bevestigde het bevel, en keerde alle, op $10.200 van de $797.215, 46 schadevergoeding toe.
Het Hof van beroep verwierp de eis van de verweerder dat de juiste maat voor schadevergoeding de waarde van het goed zonder de overtreding minus de waarde van het goed met de overtreding was., Aangezien de rechtbank van oordeel was dat deze formule van toepassing was wanneer een overtreding tot blijvende of onherstelbare schade aan het goed zou leiden, verwierp zij de schadeformulering van verweerder op grond van het feit dat de overtreding voortduurde en de veroorzaakte schade *140 herstelbaar was., Het Hof concludeerde derhalve dat de juiste maat voor de schade de werkelijke geleden schade was, die het verschil tussen de waarde van de grond vóór de schade en de waarde na de schade, of, in voorkomend geval, de herstelkosten die zijn of redelijkerwijs kunnen worden gemaakt, en de waarde van het verloren gebruik van de grond en de ongemakken en hinder voor de grondeigenaar omvat … en weerspiegelen de naleving van de lang gevestigde regel dat “wanneer een partij een overtreding begaat, moet hij worden gehouden om alle schade te overwegen die rechtmatig kan voortvloeien uit zijn illegale daad.,”Allison v Chandler, 11 Mich 542, 561 (1863). aangezien de rechtbank van oordeel was dat de werkelijk geleden schademaatregel correct was toegepast, heeft de rechtbank verschillende onderdelen van de uitspraak ongedaan gemaakt en bepaalde schadegevallen als buitensporig aangemerkt., De rechtbank vond geen causaal verband tussen de inbreuk en de koopprijs van het onroerend goed of de onroerendgoedbelasting en vond een vergelijkbaar gebrek aan causaal verband tussen de inbreuk en de kosten van het projectonderzoek, het technische rapport, een extra site plan, extra engineering, aanvullende bouwplannen, en de verloren huurinkomsten op de zes eenheden boven wat dichtheid eisen toegestaan. Ten slotte heeft het Hof van beroep de toegekende schadevergoeding voor gederfde huurinkomsten en gederfde appreciatie opgeheven., Het oordeelde dat, terwijl netto huurverlies en gederfde winsten kunnen worden toegekend als schadevergoeding voor overtreding, “uch schade worden toegekend als gevolg van schade opgelopen door eigendom bestaande op het moment van de overtreding.” ID. op 48. De rechtbank verwierp verweerster ‘ s bewering dat eiser * 141 verplicht was om de schade te beperken en het argument dat de rechtvaardige doctrine van onreine handen de verwijdering van de inbreuk verbood., Het Hof van beroep stelde de zaak voor een nieuw proces met betrekking tot schade en bevestigde specifiek de uitspraak van de rechtbank van de kosten van het tweede onderzoek en kosten in verband met de werknemers van de eiser’ s pogingen om de inbreuk op te lossen. ID.beide partijen hebben bij het Hof beroep ingesteld tegen de beslissing. Het beroep werd aanvankelijk geweigerd. Een motie voor heroverweging ingediend door de Oddfellows werd toegekend, en deze rechtbank gaf toestemming om in beroep te gaan. We hebben specifiek de “partijen geleid …, om onder de kwesties op te nemen die moeten worden geïnformeerd of het materieel onrechtvaardig zou zijn om de verdediging niet toe te staan, in een voorarrest procedure, om de theorieën van negatief bezit en berusting na te streven, evenals de andere argumenten tegen het verwijderen van de inbreuk die aan deze rechtbank zijn gepresenteerd.”
II
in hoger beroep bij deze rechtbank, verweerder stelt dat *142 de rechtbank en het Hof van Beroep een juridische fout hebben begaan, omdat geen van beide rechtbanken de relatieve moeilijkheden voor de partijen die zouden voortvloeien uit een bevel om de inbreuk weg te nemen., Het antwoord van de eiser wijst erop dat deze vraag niet is gesteld in de rechtbank of het Hof van beroep; daarom is het niet correct voor deze rechtbank. De regel is echter niet onveranderlijk, met name wanneer de vordering billijk van aard is. “Het verschil is dat de praktijk is uiterst zeldzaam in de wet; terwijl in billijkheid is het nodig bij gepaste gelegenheid opdat de rechtbank een gewetenloze uitspraak.”Prudential Ins Co v Cusick, 369 Mich 269, 291; 120 NW2d 1 (1963), citing Dation v Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Daarom zijn we het eens met het Hof van beroep dat ondanks het procedurele verzuim van de gedaagde, een afwijkend onderzoek kan leiden tot het invoeren van een gewetenloos resultaat. 190 Mich App 45.
het ontwikkelen van een passende oplossing wanneer een structuur inbreuk maakt op het land van een ander levert bijzondere problemen op en heeft geleid tot speciale oplossingen. Dobbs, Remedies, § 5.6, p 355. “In dergelijke gevallen is de aanpak om verschillende factoren de relatieve moeilijkheden voor de partijen en de aandelen tussen hen in evenwicht te brengen en om het bevel toe te kennen of te weigeren, zoals het saldo lijkt aan te geven.” ID.,dit Hof heeft reeds lang erkend dat “het alle omstandigheden van de zaak zal onderzoeken en, indien blijkt dat de gevraagde schadevergoeding niet in verhouding staat tot de aard en de omvang van de geleden of waarschijnlijk geleden schade, het Hof zich niet zal mengen, maar de partijen een andere oplossing zal laten zoeken.”Hall v Rood, 40 Mich 46, 49 (1879).
het proces wordt misschien het best beschreven als ” alle aandelen van de situatie in evenwicht brengen.”4 restatement Torts, 2d, § 941, commentaar a, p 581., In het balanceren van de ontberingen en aandelen met betrekking tot inbreuk, rechtbanken worden geleid door twee centrale overwegingen: een belang in het vermijden van gerechtelijke goedkeuring van private eminent domein door de inbreukmaker, en een belang in het voorkomen van afpersing door de inbreukmaker, die het bevel kan gebruiken om “compromis” de vordering. Dobbs, boven.tenzij de last voor de verweerder om de inbreuk weg te nemen niet in verhouding staat tot de moeilijkheid voor de eiser om de inbreuk te laten voortduren, zal een bevel worden uitgevaardigd. ID. op 356; Hall, boven op 49., De vraag wordt echter niet alleen opgelost door te bepalen welk voordeel de eiser zal krijgen als een bevel uitvaardigt; een rechtvaardige oplossing van de vraag vereist het onderzoeken van de ontberingen die de eiser zal lijden als er geen bevel uitvaardigt. Met andere woorden, het onderzoek is niet alleen een mooie meting van relatieve voordelen en een ontkenning van het bevel als de schalen in het voordeel van de verweerder., De wet kent geen verbod toe louter vanwege het voordeel dat de eiser ervan zou kunnen plukken, en weigert een verbod niet alleen vanwege het gemak dat de weigering de verweerder zou kunnen bieden.
zoals de opstellers van de herformulering hebben erkend, gaat het onderzoek verder. De rechter dient ook de “aard van het gedrag (met inbegrip van de respectieve motieven) van de verweerder en de eiser te onderzoeken ….” ID. op 581.,de opstellers van de Restatement merkten dus uitdrukkelijk op dat een eiser gedeeltelijk verantwoordelijk kan zijn voor de moeilijkheden die een verweerder zou ondervinden bij het geven van een bevel (*145) en dat een factor die voor een eiser zou wegen, de kennis van de eiser van het bestaan ervan is … negatieve gevolgen ” van de beslissing van de eiser om te verhuizen naar een nadelig getroffen gebied. ID., commentaar b, p 581.,hoewel een rechtbank niet gebonden is aan een afweging van de relatieve ontberingen en aandelen als de inbreuk het gevolg was van een opzettelijke of opzettelijke handeling, zijn wij het eens met de bewering van de verweerder dat er geen bewijs is dat de inbreuk opzettelijk of opzettelijk was, en dat de rechtbank een dwingend bevel uitvaardigde zonder de relatieve ontberingen aan de partijen in evenwicht te brengen.
III
de schade voor de indiener van het verzoek als gevolg van de inbreuk is gering. Het gebouw raakt slechts 1.,2 voet en werd niet opgemerkt in de eerste enquête. Verder blijft er nog genoeg eigendom over om aan de eisen van de stad te voldoen, zelfs zonder de inbreuk op strook land.hoewel de eiser betoogt dat de inbreuk de bouw van een appartementencomplex op het terrein verhindert, bleek uit de getuigenissen dat er geen belemmeringen zouden zijn voor de goedkeuring van het bouwplan, eigendomsverzekering of bouwfinanciering, indien de inbreuk op het eigendom werd uitgesloten *146 van de deelnemingen van de eiser., Aan de andere kant geeft getuigenis tijdens het proces, waartegen geen bezwaar werd gemaakt, aan dat, vanwege de leeftijd van het gebouw, noch het gebouw, noch de muur, kon worden verplaatst zonder dat het gebouw instortte.bij onderzoek van de aard, het gedrag en de motieven van de partijen (4), Restatement Torts, 2d, § 941, commentaar a, blijkt dat de eiser vóór de aankoop van het onroerend goed wist dat een deel van het gebouw van Oddfellows op het eigendom stond dat hij van plan was te kopen., Als advocaat met dertig jaar ervaring in de bouw-en bouwsector wist hij ook dat hij geen duidelijke titel zou kunnen krijgen voor de 1,2-voet inbreuk. Zonder duidelijke titel, noch titel verzekering noch bouw financiering beschikbaar was, en zonder bouw financiering, kon de bouw niet beginnen. Ondanks het kennen van de problemen in verband met een dergelijke aankoop, de eiser kocht het pand.,bovendien werd in het oorspronkelijke bouwplan dat aan de Garden City Planning Commission werd voorgelegd, geëist dat er tweeënzestig eenheden op het terrein zouden worden gebouwd en werd dit plan aan de Commissie voorgelegd op basis van het eerste onderzoek naar de eigendom, waaruit alleen bleek dat het gebouw van verweerster aan de eigendomslijn van verzoekster lag. Binnen enkele dagen na deze indiening, eiser ‘ s tweede onderzoek ontdekte de inbreuk. Op dat moment, volgens het proces getuigenis, eiser moet hebben ingediend een herziene site plan dat de inbreuk toonde., Dat deed hij niet, en bijna zes maanden later keurde de Commissie de ontwikkeling van tweeënzestig eenheden goed, hoewel de toen geldende dichtheidsvereisten slechts zesenvijftig eenheden op het terrein hadden kunnen bouwen.volgens klager zou het oorspronkelijke bouwplan zijn goedgekeurd om de bouw van tweeënzestig in plaats van zesenvijftig eenheden mogelijk te maken, als hij maar was begonnen met de bouw van het oorspronkelijke bouwplan, wat had kunnen gebeuren als hij sneller financiering had verkregen., Hij biedt geen bevoegdheid voor het voorstel dat de planningscommissie het tweeënzestig eenheidsplan zo zou hebben goedgekeurd. Evenmin erkent eiser zijn eigen verplichting om de planningscommissie op de hoogte te stellen van de inbreuk., Terwijl de proef getuigenis van de Garden City Community Development Director aangegeven dat de planning Commissie het meest waarschijnlijk zou zijn verplicht om de vergunning voor de tweeenzestig eenheden goedgekeurd als gevolg van de fout, de directeur getuigde ook dat had eiser ingediend een herziene site plan dat de inbreuk onthulde, de planning Commissie zou hebben “waarschijnlijker” ontdekt haar fout met betrekking tot de dichtheid eisen, en zou niet hebben goedgekeurd de tweeenzestig eenheden.tegen het gedrag van de eiser, wegen we het gedrag van de gedaagde af., Er wordt niet betwist dat de stichting van de Oddfellows’ meeting hall stond waar het nu staat toen de Oddfellows het pand in 1948 kochten. De vergaderzaal werd gebouwd op de bestaande fundering. De gedaagde was niet op de hoogte van de inbreuk totdat de eiser het onder haar aandacht bracht en, op de hoogte gesteld, informeerde over de aankoop van de strip van de eiser. Eiser stelt dat gedaagde ‘ s gedrag was “stonewall.”Het lijkt erop dat eiser beloofde een kopie van de tweede enquête te leveren aan verweerder, maar deed het niet., Hoewel onduidelijk is welke partij verantwoordelijk is voor het mislukken van de onderhandelingen, stelt verweerder met recordsteun dat eiser ‘ s enige oplossing *148 voor het probleem was dat de Oddfellows de structuur verplaatsten.over het geheel genomen weegt de ontberingen voor de verweerder als gevolg van het wegnemen van de inbreuk zwaarder dan de ontberingen voor de eiser als gevolg van het toestaan dat de inbreukmakende structuur blijft bestaan. Onder alle omstandigheden, weegt de balans van ontberingen zwaar in het voordeel van de verdachte., Het bevel om de inbreuk weg te nemen was dus niet in overeenstemming met rechtvaardigheid en billijkheid en moet worden opgeheven.hoewel het Hof van beroep terecht heeft erkend dat de maat van de schade de kwalificatie van de schade als herstelbaar of onherstelbaar in de hand werkt, heeft het ten onrechte de onmiddellijke schade als herstelbaar aangemerkt. De maat van de schade was onjuist, niet alleen in verkeerde kenmerken van de aard van de schade, maar ook in de formulering van de maat van de schade.
een slachtoffer door overtreding van een ander heeft recht op schadevergoeding op twee niveaus., Ten eerste zal een eiser recht hebben op algemene schadevergoeding voor de schade. Dobbs, supra, § 3.2, blz. 138. “eneral schade zijn zoals de wet impliceert of veronderstelt te hebben opgebouwd uit de verkeerde geklaagd over.”Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). In de tweede plaats kan een eiser ook recht hebben op gevolgschade of bijzondere schade indien specifiek aangevoerd en proved.Id ” bijzondere schade *149 zijn zoals werkelijk heeft plaatsgevonden, maar worden niet door de wet geïmpliceerd.” ID.,
wanneer de fout bestaat in een overtreding van een goed waardoor de grond schade lijdt, is de algemene maatstaf voor de schade de waardevermindering van het goed indien de schade blijvend of onherstelbaar is. O ‘ Donnell / Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Als de schade herstelbaar of Tijdelijk is, is de juiste maat voor de schade de kosten van het herstel van het goed in zijn oorspronkelijke staat, indien lager dan de waarde van het goed vóór het letsel. ID. De regel is echter flexibel in de toepassing ervan. Schankin v Buskirk, 354 Mich 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., Het uiteindelijke doel is het vergoeden van de schade of schade. Dus, elke methode die het meest geschikt is om een eiser voor het verlies te compenseren kan worden gebruikt. ID.
om te bepalen of de oorzaak van het letsel permanent of Tijdelijk is, wenden we ons opnieuw tot Professor Dobbs. Verschillende factoren worden gebruikt om te bepalen of de overtreding permanent of Tijdelijk is. Wanneer de overtreding “fysiek permanent is of waarschijnlijk voor onbepaalde tijd zal voortduren”, is het geschikt om als permanent te worden beschouwd. Dobbs, supra, § 5.4, blz. 338. “Waarschijnlijk voor onbepaalde tijd door te gaan,” betekent echter niet dat de structuur voor altijd zal duren., “Het is voldoende dat bij beschouwing van alle relevante factoren het waarschijnlijk lijkt door te gaan zonder een duidelijk stopplaats….” ID. op 339. Fysieke permanentie alleen rechtvaardigt niet de classificatie van een overtreding als permanent. De overtreding moet ook ” juridisch permanent zijn, in die zin dat rechtbanken * 150 de verwijdering ervan niet zullen vereisen.” ID. op 340. Tot slot is ook de vraag welke partij permanente schadevergoeding eist. ID. op 341.
in het onmiddellijke geval is de structuur fysiek permanent, omdat het waarschijnlijk is dat de structuur zonder een duidelijk stoppunt verder zal gaan.,”Het is juridisch permanent omdat, zoals we vandaag houden, het bevel om het te verwijderen niet had moeten worden afgegeven. We erkennen echter dat het de overtreder is die permanente schade wil betalen en zo een recht van privé onteigening wil verwerven. We staan privé-eigendom van privé-grond niet toe voor privé-doeleinden. We kunnen echter ook niet negeren dat schadevergoeding wordt toegekend in een bedrag dat de mogelijkheid schept van een “compromis” – billijkheid die niet mag worden bestraft.,wij zijn derhalve van mening dat het Hof van beroep ten onrechte de maat van de schade heeft bepaald als de waardevermindering of de kosten van reparaties aan het onroerend goed. Omdat de overtreding permanent is, is de juiste maat voor schade de waardevermindering van de eigenschap zelf, zoals weergegeven door de waarde van de eigenschap zonder de inbreuk, minus de waarde van de eigenschap met de inbreuk of, alternatief, de waarde van de strook grond waarop het gebouw staat.151 in de onderhavige zaak was de eiser overeengekomen 18.000 dollar voor het onroerend goed te betalen voordat hij van de inbreuk op het onroerend goed op de hoogte was., Zelfs nadat de inbreuk werd ontdekt, betaalde hij de vraagprijs voor het pand. De inbreuk heeft het eigendom dus niet gedevalueerd. In voorarrest heeft eiser alleen het recht om de alternatieve waarde van de strook grond waarop het bouwwerk is gelegen, terug te vorderen, in plaats van de waarde van de rest van het goed dat hij nog in het voordeel heeft te gebruiken.,het Hof van beroep heeft twee bijzondere schadegevallen toegestaan: de kosten van de tijd die de werknemers van de eiser hebben doorgebracht om de situatie te verhelpen, en de kosten van een tweede onderzoek naar het onroerend goed nadat uit het eerste onderzoek was gebleken dat het gebouw van Oddfellows gevaarlijk dicht in de buurt kwam van inbreuk op het eigendom dat de eiser van plan was te kopen. Wij zijn het er niet mee eens dat de eiser het recht heeft om te herstellen voor de tijd die zijn werknemers hebben doorgebracht in een poging om de inbreuk te verhelpen., Als hij in eerste instantie had voorkomen dat het project overhaast zou verlopen, zou de tijd van zijn werknemers niet zijn besteed aan het zoeken naar een oplossing voor het probleem. Gezien het feit dat we niet uit het dossier kunnen concluderen dat eiser probeerde te onderhandelen over opheffing van de inbreuk, is de schade voor de activiteiten van zijn werknemers te speculatief.152de eiser heeft evenmin recht op vergoeding van de kosten van het tweede onderzoek, omdat deze kosten niet het gevolg waren van de onrechtmatige daad van de verweerder., Het onderzoek vond plaats voordat de eiser gebruik maakte van zijn koopoptie en was noodzakelijk om hem in staat te stellen de beslissing tot aankoop te nemen.samenvattend zijn we van mening dat het Hof van beroep en de rechtbank van het proces zich vergissen toen zij de relatieve ontberingen en aandelen niet in aanmerking namen bij het bepalen van de juistheid van het gelasten van de inbreuk. Onze beoordeling van het dossier onthult dat de ontberingen en aandelen onder de feiten van deze zaak zwaar woog in het voordeel van de verdachte. Daarom is de volgorde om de inbreuk te verwijderen omgekeerd.,bovendien zijn wij van mening dat het Hof van beroep ten onrechte de maat van de schadevergoeding heeft vastgesteld die in het kader van een nieuw proces over deze feiten moet worden gebruikt. De juiste maat van de schade is de waarde van de 1,2-voet strook land zelf.daarom bevestigen wij de beslissing van het Hof van beroep gedeeltelijk en keren wij de zaak gedeeltelijk terug en verwijzen wij de zaak naar de rechtbank voor verdere procedures in overeenstemming met dit advies.CAVANAGH, C. J., and LEVIN, BRICKLEY, RILEY, GRIFFIN, and MALLETT, JJ., akkoord met BOYLE, J.,de Grand Lodge Of Michigan werd aanvankelijk hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schadevergoeding. Echter, het Hof van beroep keerde de uitspraak terug; dus, de enige appellant in dit beroep is de onafhankelijke Orde van Oddfellows, Garden City Lodge No.11.verweerder stelt dat het Hof van beroep ten onrechte heeft geoordeeld dat de eiser niet verplicht was schade te voorkomen die hij redelijkerwijs had kunnen voorkomen. Hoewel we dit argument niet bereiken, nemen we nota van onze instemming met de bewering van de verdachte. De doctrine van het vermijden van schade is al lang erkend in Michigan., Zie Gilbert / Kennedy, 22 Mich 117 (1871); Talley/Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh / Goodyear Tire & Rubber Co, 342 Mich 244; 69 Nw2d 731 (1955). Alleen wanneer de schade het gevolg is van de” opzettelijke of positieve en voortdurende onrechtmatige daad ” van de verweerder, zal de doctrine van vermijdbare gevolgen niet van toepassing zijn. Allen tegen Morris Building Co, 360 Mich 214; 103 NW2d 491 (1960). Zie ook 4 restatement Torts, 2d, § 918 (2), blz.500.
439 Mich 970 (1992).
440 Mich 888 (1992)., Echter, een motie voor heroverweging ingediend door Kratze als cross-appellant werd afgewezen. ID.
wij wijzen de uitnodiging van de verdachte af om zijn verzuim te verontschuldigen in het verhogen van de verdediging van berusting en negatief bezit. Onze beoordeling van het dossier overtuigt ons er niet van dat er sprake zou zijn van een manifest onrecht door het uitsluiten van deze verdediging bij een nieuw proces van de schade kwestie.
De relatieve ontberingen voor de partijen zijn slechts een van de vele factoren die een rechter kan overwegen bij het bepalen van de juistheid van het uitvaardigen van een bevel tegen een onrechtmatige daad. Zie bijv.,bewind in het geval, waaronder de volgende primaire factoren:
(a) de aard van het belang om beschermd te worden,
(b) de relatieve geschiktheid aan de eiser van de maatregel en van andere rechtsmiddelen,
(c) een onredelijke vertraging door de eiser in het brengen van kleur,
(d) enige gerelateerde schuld van de zijde van de eiser,
(e) de relatieve tegenspoed zal waarschijnlijk resulteren verweerder als een voorziening is verleend en de aan eiser als het wordt geweigerd,
(f) de belangen van derden en van de publieke, – en
(g) de uitvoerbaarheid van framing en de handhaving van de orde of oordeel.,
met andere woorden:
in gevallen waarin een dwangbevel wordt gevraagd, de regel … is dat de rechter het voordeel van een bevel aan de eiser zal afwegen tegen het ongemak en de schade aan de verweerder, en een bevel zal geven of schadevergoeding toe te kennen zoals het meest in overeenstemming lijkt met rechtvaardigheid en billijkheid onder alle omstandigheden van de zaak.,
artikel 941 van de Restatement bepaalt:
De relatieve onbillijkheid die de verweerder kan ondervinden wanneer een bevel wordt gegeven en de eiser wanneer het wordt geweigerd, is een van de factoren die in aanmerking moeten worden genomen bij het bepalen van de geschiktheid van een bevel tegen onrechtmatige daad.
De Een zou toestemming moeten krijgen om land van een ander in te nemen, alleen omdat hij bereid is daarvoor te betalen. Dit zou neerkomen op een privé onteigening., Niemand zou dit indirect mogen doen, door opzettelijk in overtreding te zijn met de hoop dat een bevel zou worden geweigerd en hij op het land zou mogen blijven. De tweede overweging gaat in de tegenovergestelde richting. Hoewel private eminent domein niet kan worden gesanctioneerd, kan afpersing ook niet, en als een bevel wordt uitgevaardigd om een onbeduidende strook van het land van de eiser te beschermen ten koste van de verweerder van het slopen van een groot gebouw, kan men verwachten dat de eiser, het bevel te hebben verkregen, om “compromis” voor een woekeraar figuur.,
Dit is gedrag dat equity niet mag sanctioneren.
een inbreuk door een aangrenzende landeigenaar is opzettelijk of opzettelijk, een dwangbevel zal gewoonlijk worden verleend om de verwijdering ervan te dwingen, ongeacht de relatieve gemakken of moeilijkheden die kunnen voortvloeien uit het bevelen van de verwijdering.”
zie ook Ives / Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (waar de verweerder “de voorkeur gaf om te handelen zonder te wachten op de rechtbank om de controverse te bepalen,” handelde de verweerder op eigen risico en de circuit rechter had een bevel moeten geven).,tijdens het proces verklaarde de eiser dat hij liever het gebouw zou laten slopen omdat het naar zijn mening een doorn in het oog was en een veiligheidsrisico met zich meebracht.de gedaagde stelt niet dat de eiser verzuimd heeft bijzondere schade te bepleiten, hoewel we opmerken dat de klacht van de eiser slechts een gebed voor algemene schade bevatte.deze maat van schadevergoeding wordt ” beoordeeld op grond van de theorie dat de gedaagde op dat moment een belang in het vermogen van de eisers heeft genomen en toegeëigend, waarvoor zij moet betalen.,”Clinard v Town of Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), Geciteerd in Dobbs, Trespass to land in North Carolina part II: Remedies for trespass, 47 NC L r 334, 345 (1969).
Professor Dobbs haalt een voorbeeld aan dat rechtstreeks van toepassing is in het onderhavige geval.,als een gedaagde te goeder trouw zijn grenslijn misrekent en per ongeluk een klein deel van zijn huis over de grens op het land van de eiser bouwt, zullen vele rechtbanken hem toestaan het daar te houden tegen betaling van schadevergoeding, omdat het een ondraaglijke moeilijkheid zou zijn om hem te dwingen een heel huis te slopen om een paar vierkante centimeter te voorkomen.
Zie n 9; Zie ook Restatement, supra, § 941, commentaar c, blz. 582-584. Het is niet moeilijk om een scenario voor te stellen waarin de eiser zou “regelen” voor het onroerend goed zelf in overeenstemming met de beslissing., De eiser zou dan eigenaar zijn van de laatste twee kavels, die aan beide zijden van het eigendom van Oddfellows liggen.
Het Hof van beroep heeft reeds een groot deel van de schadevergoeding toegekend omdat deze schade niet werd veroorzaakt door de inbreuk, of omdat ze te speculatief waren. Wij zijn het daarmee eens. Schade die niet is veroorzaakt door de inbreuk, of schade op basis van een nog niet bestaand bedrijf had niet moeten worden toegekend., Bovendien is de schadevergoeding voor de koopprijs van het onroerend goed buitensporig, aangezien eiser het grootste deel van het onroerend goed behoudt en de inbreuk geen invloed had op het aantal eenheden dat eiser mocht bouwen.bovendien omvatte de schadevergoeding die werd toegekend voor de tijd van de werknemer tachtig uren die door de appartementenmanager van de eiser waren besteed aan het opnieuw plaatsen van het onroerend goed. Deze tijd zou zijn besteed, ongeacht de inbreuk. Het kan dus niet worden gezegd dat deze post van personeelskosten werd veroorzaakt door de inbreuk.