“You gotta walk through the Courtyard to get to the Hammond”
In de winter van 2013 kochten Jake en ik ons eerste appartementencomplex, een 25-unit met veel “potentieel”. Het had ons twee solide jaren van afwijzing en negativiteit gekost om tot dit punt te komen. We voelden ons alsof er een last van onze schouders was geheven toen we het eigendom aannamen, maar we wisten niet dat het echte werk op het punt stond te beginnen.,
In dit artikel wil ik u laten zien hoe u uw eerste appartementencomplex kunt kopen door de “geduld, doorzettingsvermogen maar bereid om weg te lopen” mentaliteit te tonen en hoe u waarde toevoegt in een deal. Ik wil onze progressie benadrukken van een vervallen 25-eenheid naar een aantrekkelijk 156-eenheid appartementencomplex met behulp van het identieke investeringskader.
bij onze eerste deal waren we niet bekend met Cap-tarieven en Cash on cash returns, twee benchmarks die we gebruiken bij het analyseren van een deal. Onze ervaring met commerciële leningen was minimaal, en het beheren van een “grote” woning was buitenlands voor ons., Om het samen te vatten, we waren de klassieke newbies die ervaring ontbrak, maar meer dan goedgemaakt met enthousiasme en de wil om te werken. We dachten dat we de Taj Mahal aan het kopen waren, maar in werkelijkheid was het pand een mix van huisjes, duplexen en een zes-eenheid motel.
Jake noemde de eigenschap liefdevol “de crack den”, en niet vanwege al het uitgestelde onderhoud.
Het appartementencomplex bevatte meerdere mogelijkheden om waarde toe te voegen. Wat is een toegevoegde waarde? Een value-add is een verbetering die waarde toevoegt aan een woning door het verhogen van de cashflow., Een paar voorbeelden zijn: renovatie, reparaties, schuldherstructurering, vacature lease-ups, kostenbesparingen en het opzetten van inkomstengeneratoren. Deze value-add mogelijkheden moeten allemaal worden gericht op het verhogen van de inkomsten of het verlagen van de kosten, waardoor het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed te verhogen.
waar waren de mogelijkheden om waarde toe te voegen op de binnenplaats?
laten we beginnen met de perceptie van het pand, dat oorspronkelijk het Shamrock Motel heette., Zijn reputatie aan de gemeenschap was een ongewenst bezit dat Voor wekelijkse huurders, en zou verhuren aan elke potentiële huurder die een pols had. We zijn erop uit om de huurdersbasis te herpositioneren (fancy woord voor het repareren van een woning en het creëren van waarde) en een systeem in te stellen om huurders te screenen. Dit zou ons in staat stellen om onze “turn” kosten drastisch te verminderen wanneer een huurder ontruimd en zou zorgen voor een stabielere inkomstenstroom.
deze betere huurders zouden langer blijven en daadwerkelijk elke maand de huur betalen. Uitzettingen en huurder schade daalde bijna onmiddellijk zodra we begonnen met het screenen van de huurders., De perceptie van het pand veranderde binnen het eerste jaar, waardoor we veel betere huurders aan te trekken.
We wisten dat we op het juiste pad waren toen de maildame Jake vertelde dat ze zich veilig voelde om de post weer af te leveren aan deze schilderachtige gemeenschap.
Lees ook: één Deal omzetten in meerdere Deals met Bruce Petersen
het volgende gebied waarop we ons richtten was de kostenkant van de vergelijking. We realiseerden ons dat de kosten van het appartementencomplex werden uitgevoerd op de high-end. Onze fout was onze onwetendheid in wat het zou kosten om een meergezinswoning te runnen., We wisten alleen dat bepaalde biljetten nogal groot waren. We namen onmiddellijk contact op met het afvalbedrijf en de telefoon provider. De kosten van beide diensten werden van de ene op de andere dag gekort. Vervolgens hebben we besloten om de kosten van de kabel te verwijderen en verplicht de huurders om te betalen voor hun eigen kabel. Deze enkele kostenbesparende stap bespaarde ons meer dan $ 6.000 per jaar.
we hebben ook een limiet gesteld op het gebruik van het utility-gebruik van de huurder. We zouden betalen voor de eerste $ 100, en de huurder zou verantwoordelijk zijn voor het resterende gedeelte., Het is verbazingwekkend wat er gebeurt met nutsrekeningen als huurders delen in de verantwoordelijkheid.
onze toegevoegde waarde eindigde hier niet. We waren net begonnen. Het werd tijd om de inkomstenzijde van de balans aan te pakken. Eerst ruimden we de schuren op het terrein op en verhuurden ze als opslagloodsen. Deze toegevoegde waarde twee manieren. Een, we boden een voorziening aan de huurder door het verstrekken van extra opslag. Ten tweede, We waren in staat om een extra $200 per maand te genereren., Zodra een huurder begint om al hun bezittingen op uw eigendom op te slaan, die jaarlijkse huurverhogingen van 3% zal worden voldaan met minder weerstand. Het wordt moeilijker om gewoon in te pakken en naar een ander appartement te verhuizen.
ontvang uw exemplaar van Kruiwagenwinsten gratis
vervolgens begonnen we met het instellen van vergoedingen. We begonnen te late kosten, aanvraagkosten, huisdierenkosten en verhuiskosten in rekening te brengen. Deze kosten toegevoegd aan de inkomsten van het onroerend goed en stelde ons in staat om regels voor de gemeenschap te stellen. Als je te laat was voor de huur, zou je te laat betaald worden., De huurders waren getuige van een totale revitalisering van het pand, en sommige waren niet erg tevreden. De ontevreden mensen besloten dat het tijd was om te vertrekken, en we waren in staat om hun eenheden te vullen met gelukkiger, meer waarderende huurders.
toen we het appartementencomplex omvormden tot een winstgevend bedrijf, begonnen we met het aanpakken van de verschillende uitgestelde onderhoudswerkzaamheden in het hele pand. We hebben de buitenkant van het pand aangepakt door roestige brievenbussen te repareren, de gebouwen met stroom te wassen, de buitenkant te schilderen, struiken te planten en de voormalige landschapsarchitectuur weer in zijn oude glorie te brengen., We begonnen ook de units te repareren toen ze leeg kwamen door oude vloeren te vervangen, het interieur te schilderen, apparaten te vervangen en andere kleine problemen aan te pakken.
aan het einde van twaalf maanden evolueerde deze “mom and pop” naar een bedrijf waar de uitgaven werden gemonitord en de inning van inkomsten elke maand centraal stond. De meeste beginnende beleggers benaderen beleggen niet als een bedrijf, maar onze visie was om een enorme portefeuille op te bouwen die onze levensstijl zou ondersteunen en rijkdom zou creëren., Onroerend goed is alles over de cijfers, en het netto bedrijfsresultaat (NOI) is koning in multifamily onroerend goed. Uw focus moet zijn op het verhogen van de NOI door het gebruik van de strategie die is uiteengezet.
laten we doorspoelen naar het heden. We konden het pand taxeren voor 825.000 dollar, waardoor we 160.000 dollar extraheren. We lieten ongeveer $30.000 in het pand om al het uitgestelde onderhoud af te maken, waaronder het vervangen van alle daken en het schilderen van de resterende exterieurs., De kleine crackhol stroomt momenteel rond de $3.000 per maand, en we hebben niet meer van ons startkapitaal geïnvesteerd in de deal.
de weg naar het creëren van rijkdom door investeringen in appartementencomplexen is gelegd.
Hier is een korte samenvatting van de stappen die u moet nemen om in te springen en aan het werk te gaan:
- Beslis over multifamily als uw niche.
- onderneem massale actie door jezelf te onderwijzen. Kijk in Wheelbarrow Profits Academy
- zoek een mentor, coach of partner.
- Onderzoeksmarkten en focus op één markt.
- leer hoe u deals kunt analyseren.,
- zoek eigenschappen met meerdere toegevoegde waarde. Hoe meer waarde je kunt creëren, hoe rijker je wordt.
- begin met het opbouwen van uw vastgoedteam.
- aanbiedingen indienen.
- verwacht afwijzing! Blijk van geduld, volharding maar bereid om weg te lopen mentaliteit.
- Land uw eerste deal.
- aan de slag en implementeer je spelplan.
De Courtyard deal gaf ons de ervaring en het momentum om verder te gaan in onroerend goed. Ik vraag me vaak af als ik niet sprong in deze deal, zou ik in staat zijn geweest om onze meest recente deal te kopen?, Onderschat de kracht van positieve actie en momentum niet.
De Hammond was een veel grotere eigenschap dan de binnenplaats, maar vertoonde veel van dezelfde kenmerken. Het was opgeblazen met hoge kosten, de omzet werd niet gemaximaliseerd, het pand had wat TLC nodig, (tedere liefdevolle zorg) en er was een overvloedige hoeveelheid toegevoegde waarde. De strategie was identiek aan de binnenplaats: koop op de werkelijke nummers, implementeren van onze herpositionering strategie en het verhogen van de NOI.
het duurde ongeveer zes maanden voordat we daadwerkelijk in contract gingen met de Hammond., Er waren een paar groepen voor ons, en we hadden de deal opgegeven, alleen om het terug te laten komen vanwege onze vasthoudendheid en doorzettingsvermogen.
Er waren verschillende verschillen tussen beide deals, zoals leeftijd van het pand, conditie, huurdersbasis, vastgoedklasse, wenselijkheid, maar één functie viel ons op. Het was de grootte van de Hammond die ons opwond. We waren in staat om huisvesting te bieden aan een grotere pool van huurders, waardoor ons vermogen om rijkdom te genereren. Onze winst zou worden vergroot zodra het pand werd verplaatst.,
We zijn ongeveer zes maanden in ons plan, en de eigenschap is chugging langs. Het pand werd gekocht met $ 100.000 in maandelijkse inkomsten incasso.
we hebben de omzet uitgebreid naar $ 110.000 in zes maanden, en schatten dat de omzet zal groeien naar ongeveer $ 120.000 per maand binnen twaalf maanden. Er zijn drie wasserettes die worden omgebouwd tot appartementen, evenals verhogingen van de huurprijzen.
ons doel is om binnen twaalf maanden een waarde van $9.000.000 te bereiken, waardoor we het onroerend goed kunnen herfinancieren en het kapitaal dat we als aanbetaling hebben geplaatst kunnen extraheren.,
om samen te vatten, of u nu een deal met vier eenheden koopt of duizend eenheden, moet de focus liggen op:
- kooprecht
- Beheerrecht
- Financerecht
- zoek naar toegevoegde waarde
- heb een plan
- implementeer het plan
- creëer waarde
- herhaal
de financieringsvoorwaarden op onze website de eerste waren minder dan stellair. De rente was 6%, Het was een afschrijving van twintig jaar en de looptijd was vijf jaar. Vergelijk dat met de Hammond: 4,25%, 25 jaar afschrijving en een jaar rente alleen betalingen. Wat is de moraal van het verhaal?, Verwacht fouten te maken, te leren van die fouten, cursus corrigeren en blijven je droom na te streven.
extra lees: een routekaart voor het kopen van uw volgende Appartement
Als u vragen hebt, neem dan contact met me op via [email protected]. ik hoop dat dit artikel dient u goed en geeft u een kader aan te vallen appartement investeren.
