de dekkingsgraad van de schulddienst is een van de minst begrepen acceptatievereisten voor nieuwe en zelfs doorgewinterde commerciële vastgoedbeleggers. In het kort vergelijkt het dekkingsrantsoen van de schuldendienst het netto-bedrijfsresultaat van het object met de voorgestelde hypotheekschulddienst (op jaarbasis). De kredietgever wil ervoor zorgen dat er voldoende cash flow is om de nieuwe hypotheekschuld te dekken, en nog wat.Meer informatie over de debt service coverage ratio (DSCR).,
Het is belangrijk om het concept en de wiskunde achter de DSCR te begrijpen als u uw eigen cashflowanalyse berekent voor een potentiële commerciële lening of appartement lening, of het nu een aankoop of herfinanciering is. Als de eigenschap efficiënter werkt dan vergelijkbare eigenschappen (als gevolg van zelfbeheer, het niet bijhouden van R&M, enz.), of niet met inbegrip van een minimum leegstand percentage, zowel de underwriter en taxateur zal gebruik maken van een leegstand factor en brengen kosten in lijn met de markt – waardoor de NOI vermindert waardoor het DSCR en lening bedrag.,
Hieronder is een basisvoorbeeld van hoe een commerciële kredietgever de DSCR voor een commerciële hypotheek berekent. De geldschieter holdbacks zijn gemarkeerd in het blauw, vergeet niet dat dit niet de werkelijke kosten, maar worden afgetrokken van het bruto-inkomen van het pand voor acceptatiedoeleinden. Het voorbeeld hieronder gaat uit van een 75 eenheid eigenschap multifamily eigenschap. Zorg ervoor dat u bruto potentiële huurprijzen (GPR) gebruikt en niet de werkelijke geïnde huurprijzen voor huurinkomsten. Waarom? Omdat een acceptant en taxateur GPR zal gebruiken en een vacaturepercentage zal toepassen., Als je geen GPR gebruikt en een vacaturepercentage gebruikt, ben je in wezen een dubbeltelling van de vacature (ervan uitgaande dat je een vacature had gedurende het jaar). Bovendien, als de huren zijn gestegen wilt u er zeker van zijn om de meest actuele huren in uw analyse te gebruiken en niet de eerder lagere huren.
nu we de NOI hebben berekend, moeten we de jaarlijkse schuldendienst voor het onroerend goed berekenen. De jaarlijkse schulddienst is gewoon het totale bedrag van de hoofdsom en rentebetalingen over een periode van 12 maanden., Belastingen en verzekeringen zijn niet inbegrepen in deze berekening omdat ze worden verwerkt in de kosten van het onroerend goed.
om de debt service coverage ratio te berekenen, deelt u het netto bedrijfsresultaat (NOI) gewoon door de jaarlijkse schuld.
commerciële lening grootte: $10.000.000
rente: 6,5%
termijn: 30 jaar
jaarlijkse betalingen (Schulddienst) = $758.475
netto bedrijfsresultaat (NOI) = $845.000
nu kunnen we de DSCR berekenen:
DSCR = netto bedrijfsresultaat / jaarlijkse Schulddienst
(NOI) = $845.000
Totale Schulddienst = $758.475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
uit dit voorbeeld blijkt dat de kasstroom die door het onroerend goed wordt gegenereerd de betaling van de nieuwe commerciële lening met 1,10 x zal dekken. dit is over het algemeen lager dan de meeste commerciële hypotheekverstrekkers nodig hebben. De meeste kredietverstrekkers hebben een minimum DSCR van 1,20 x nodig.