je possède un temps partagé depuis des années mais je dois maintenant passer à autre chose. J’ai parlé à ma société de Multipropriété, mais ils veulent facturer 2 000 $pour un rachat de contrat. Nous pensons que c’est un rip-off. Donc ma question est, que puis-je faire? Je sais que je pourrais embaucher un avocat, travailler avec une entreprise de sortie ou faire un don à un organisme de bienfaisance, mais je ne sais pas si ce sont de bonnes idées. Je me suis déjà plaint aux régulateurs de l’état, aussi, mais ils ne font rien pour m’aider à sortir de mon obligation de temps partagé.,
RedWeek a contacté de nombreux responsables de l’industrie pour obtenir de bonnes réponses à ces questions, qui nous ont été posées par David Barron, propriétaire de la Multipropriété. Voici quelques options que nous avons rencontrées après avoir étudié les questions de Barron. Le consensus global — des développeurs, des avocats, des agents immobiliers de revente et des défenseurs des propriétaires — était, prenez votre temps, Faites vos recherches et, surtout, ne tombez pas dans un argumentaire de vente d’une entreprise qui « garantit » de vous sortir de votre contrat.,
contactez votre société de Multipropriété
bien qu’il n’y ait pas de formule automatique pour que les propriétaires sortent de leurs contrats de Multipropriété, il y a un point de départ recommandé unanimement: contactez votre home resort owner services. Découvrez si le développeur ou HOA a un programme de revente ou une option » deed-back/surrender » pour les propriétaires qui ont besoin de sortir de leurs multipropriétés et n’ont pas d’hypothèques en circulation., La plupart des grandes marques ont des programmes sous-radar (non publiés) pour aider les propriétaires avec des difficultés, et certaines ont des programmes de reddition pure et simple où les propriétaires sont autorisés à quitter leurs multipropriétés après avoir payé des frais initiaux (généralement équivalents à des frais de maintenance de deux ans).
Une seule grande société de temps partagé, Wyndham, a créé un programme public complet de sortie, appelé Ovation, qui permet aux propriétaires de mettre fin à leurs temps partagés. Les entreprises qui n’ont pas de programmes internes pour recycler les multipropriétés réfèrent généralement les propriétaires à un courtier en revente agréé spécialisé dans les reventes en Multipropriété.,
faites vos devoirs pour connaître la valeur réaliste de votre temps partagé sur le marché de la revente
de nombreux propriétaires de temps partagé supposent que leurs temps partagés ont une valeur inhérente, comme l’immobilier, qui peut être vendu sur le marché de la revente (comme une voiture d’occasion). Malheureusement, ce n’est pas toujours vrai, en particulier pour les anciens multipropriétés héritées ou d’autres où l’offre dépasse la demande. Le propre panel d’experts de RedWeek recommande aux propriétaires de faire autant de recherches que possible pour déterminer la valeur de revente réaliste de leurs intervalles., Il existe plusieurs façons de le faire, au-delà de la simple recherche aveuglément sur internet (où vous rencontrerez des entreprises qui garantissent des prix élevés pour les multipropriétés qui ne se vendront peut-être jamais). Une méthode généralement fiable consiste à contacter un membre de la licensed Timeshare Resale Brokers Association (LTRBA), un groupe d’environ 64 courtiers spécialisés dans la vente et la location de multipropriétés — ils vous donneront généralement une estimation gratuite., RedWeek propose un outil gratuit appelé What’s My Timeshare Worth, qui vous donnera des prix de revente (et de location) actifs et historiques pour n’importe quel complexe, afin que vous puissiez faire votre propre recherche et estimation. RedWeek offre également un programme de revente complet, qui comprend une évaluation professionnelle et des conseils de prix.
quel que soit le service que vous utilisez, les propriétaires qui souhaitent résilier leur contrat, pour quelque raison que ce soit, bénéficieront de conseils professionnels sur la valeur de leur temps partagé. Cette information influencera votre décision de vendre, de louer ou (peut-être) d’abandonner votre intervalle., Aussi, soyez prêt à avaler la douleur que votre Multipropriété ne vaut pas ce que vous avez payé pour cela.
inscrivez votre temps partagé à vendre ou à louer
Après avoir fait vos devoirs sur la valeur de revente de votre temps partagé, envisagez de mettre votre temps partagé en vente ou de le louer pour récupérer une partie de vos dépenses. RedWeek fournit ces services à ses 2,3 millions d’abonnés-avec des options de bricolage et de service complet disponibles. De nombreux courtiers en Multipropriété agréés fourniront également ce service.,
Les courtiers LTRBA ont tendance à ne Gérer que des multipropriétés de marque de grande valeur qui peuvent être revendues sur le marché de la revente (comme Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham et Hilton), généralement pour une fraction de leur prix initial. Ces courtiers facturent généralement 1 000 $ou plus pour gérer une transaction, mais ils s’occupent également de tous les documents., Le programme de revente à service complet de RedWeek, en comparaison, est disponible pour tous les propriétaires, peu importe où ils possèdent, utilise des courtiers agréés LTRBA et fournit les mêmes services professionnels qu’une maison de courtage (il en coûte actuellement 125 $pour un affichage de 12 mois, plus 399 plus ou 3% de commission lors de la vente). RedWeek offre également une option de revente de bricolage pour les propriétaires qui veulent économiser de l’argent, et sont à l’aise de coordonner leur propre fermeture.
la plupart des multipropriétés ne se vendent pas rapidement, alors soyez prêt à attendre plusieurs mois pour une vente. Dans le même temps, les multipropriétés de haute valeur et haute saison ont tendance à louer assez rapidement., Donc, en bout de ligne, la location de votre temps partagé est un bon moyen de vous gagner du temps tout en déterminant votre plan de sortie.
consultez un avocat spécialisé dans les contrats de Multipropriété
Il existe une industrie artisanale considérable d’avocats qui aident les propriétaires à tenter de sortir de leurs contrats. Ils ont de l’expérience avec les développeurs de Multipropriété et les Hoa, et ont une perspective large sur ce qui est possible car ils interagissent avec de nombreux propriétaires. Les avocats en temps partagé légitimes vous indiqueront si vous avez des réclamations légales légitimes pour annuler un contrat (ou même tenter de récupérer votre argent)., Ils savent comment contacter votre station avec des lettres de demande et gérer les négociations en votre nom. Un avantage supplémentaire de l’embauche d’un avocat est que, une fois que votre avocat a contacté votre station, le HOA ne peut plus communiquer directement avec un propriétaire. À partir de là, toutes les communications entre le propriétaire et le créancier sont transmises à votre avocat. Les avocats en Multipropriété que nous avons contactés ont tendance à facturer des frais initiaux (3 000$ou plus) pour gérer l’annulation du contrat d’un propriétaire., Dans 95 pour cent ou plus de tous les cas, les avocats tentent d’organiser un règlement simple avec la société de Multipropriété pour résilier votre contrat. Cependant, lorsque les faits le confirment, les avocats intentent des poursuites pour contester des questions contractuelles. La menace d’un litige déclenche des pourparlers de règlement.
deux mises en garde concernant les avocats en Multipropriété: premièrement, ils ne peuvent pas offrir de garanties, il est donc possible qu’un propriétaire puisse payer des frais initiaux et ne pas sortir de son contrat., Deuxièmement, il n’est pas facile pour le propriétaire moyen de Multipropriété de déterminer les avocats légitimes de ceux qui profitent simplement de propriétaires peu sophistiqués. Les grandes sociétés de multipropriété, en outre, sont très méfiants, sinon carrément hostiles aux avocats de sortie de Multipropriété. Donc, avant d’embaucher un avocat, faites vos recherches et demandez des références. Consulter plus d’une entreprise. Éloignez-vous des tenues qui garantissent des résultats. Une bonne façon d’examiner la crédibilité d’un avocat est de vérifier les poursuites réelles qu’ils ont traitées. Les cabinets d’avocats légitimes publieront leurs cas sur leurs propres sites Web.,
raccrocher sur les appelants non sollicités offrant une sortie garantie
Il y a aussi un groupe de sociétés peu scrupuleuses et peu fiables dites « de sortie » ou « de transfert » qui appellent les propriétaires de Multipropriété à l’improviste, offrant de les faire sortir de leurs multipropriétés. La plupart de ces entreprises sont des escrocs qui promettent de faire de la publicité et de vendre votre Multipropriété — garantissant généralement une vente à un bon prix, en disant qu’ils ont déjà un acheteur en attente. Ces entreprises visent presque toujours à obtenir des frais initiaux non remboursables de plusieurs milliers de dollars., Sur la route, rien ne se passe, et le propriétaire de la Multipropriété est de retour là où ils ont commencé, mais plus pauvre. Donc, lorsque vous êtes contacté par une société que vous n’avez jamais entendu parler ou ne pas solliciter, raccrochez. (Et même si c’est une entreprise dont vous avez entendu parler, raccrochez, recherchez et contactez — les directement-les escrocs se feront même passer pour des entreprises réputées comme RedWeek pour obtenir votre argent.)
ne vous embêtez pas à donner votre temps partagé à un organisme de bienfaisance
certaines des entreprises intelligentes, mais criminelles, qui s’attaquent aux propriétaires de temps partagé avec des systèmes de transfert offrent également des escroqueries « faire un don à un organisme de bienfaisance »., Le don d’une Multipropriété peut sembler une solution raisonnable pour un propriétaire de longue date, mais cela ne fonctionne généralement pas, car les organismes de bienfaisance légitimes ne veulent pas accepter l’obligation de payer vos frais d’entretien Année après année. En fait, ils n’accepteront pas un contrat qui impose un fardeau financier, au lieu d’un avantage, à l’organisme de bienfaisance. Donc, l’avertissement est: ne traitez pas avec un tiers qui dit qu’il négociera votre don de bienfaisance (encore une fois, pour des frais initiaux de plusieurs milliers de dollars)., Si vous êtes en contact direct avec un organisme de bienfaisance, ils peuvent accepter de prendre votre temps partagé, mais vous pouvez avoir à payer pour le privilège de prendre de vos mains.
déposer des plaintes auprès des organismes de réglementation et D’application de la loi
de nombreux organismes étatiques et fédéraux enquêtent sur les escroqueries et les fraudes des consommateurs affectant les propriétaires de Multipropriété et encouragent les consommateurs à déposer des plaintes., Habituellement, ces agences se concentrent sur des stratagèmes criminels, tels que les sociétés de transfert de temps partagé ou les escrocs caritatifs qui fraudent les propriétaires de temps partagé qui veulent sortir de leurs contrats (en exigeant des frais initiaux pour des services jamais rendus). Cependant, aucun de ces organismes d’application de la loi n’aide réellement les propriétaires à résilier leurs contrats. Ils ne négocient pas au nom des propriétaires avec des sociétés de Multipropriété ou des Hoa. Rarement, une grande agence de réglementation lancera une procédure civile ou pénale contre une société de Multipropriété au nom de milliers de propriétaires qui peuvent avoir été bilked., L’exemple le plus récent concerne le Manhattan Club, qui fait l’objet d’une enquête du Bureau du Procureur général de New York. Maintenant dans sa troisième année, l’affaire est loin d’être terminée — et pire, pour les propriétaires, il n’y a aucune certitude qu’une résolution de l’affaire entraînera une restitution ou des contrats annulés. En attendant, leurs frais d’entretien continuent de grimper.,
arrêtez d’effectuer des paiements et partez simplement
RedWeek ne recommande pas ce plan d’action, mais pour les propriétaires qui veulent simplement sortir et ne peuvent trouver aucune autre solution, votre dernier recours pour sortir d’un contrat de Multipropriété est l’évidence: arrêtez simplement d’effectuer des paiements sur votre Multipropriété. Laissez-le entrer en défaut et forclusion, si nécessaire. Les avocats conseillent à juste titre qu’il s’agit d’une stratégie risquée, car vous ne pouvez pas contrôler la façon dont l’entreprise réagira à votre défaut. Certains vont après les propriétaires agressivement avec des efforts de collecte., D’autres, en particulier les stations héritées avec des budgets serrés, vont simplement reprendre l’unité en défaut et essayer de la revendre à un nouveau propriétaire qui paiera les frais d’entretien.
de nombreux propriétaires de Multipropriété n’aiment pas l’option de départ car ils craignent qu’elle ne détruise leur crédit. C’est un problème réaliste pour les jeunes propriétaires qui s’attendent toujours à acheter de nouvelles hypothèques ou des voitures dans un proche avenir. Mais ce n’est pas une Menace réaliste pour les propriétaires de Multipropriété plus âgés, dans leurs années 80, dont les seules dépenses majeures peuvent être des cadeaux d’anniversaire pour les petits-enfants. L’option par défaut n’est pas assez., Selon les politiques du promoteur ou HOA, les propriétaires qui abandonnent leurs contrats peuvent faire l’objet de harcèlement des créanciers, de lettres de menace et de procédures de forclusion (ce qui pourrait coûter de l’argent). Mais à la fin de cette option draconienne, mais peut-être pratique, le propriétaire a terminé. Le développeur ou HOA reprendra le temps partagé et tentera de le recycler et de le revendre, à des prix de détail élevés, à un tout nouvel acheteur.
avez-vous utilisé l’une de ces méthodes ou d’autres pour vous débarrasser de votre temps partagé? Laissez-nous savoir en commentant ci-dessous.,
RedWeek tient à remercier toutes les personnes qui ont contribué à cette histoire, mais plusieurs ont choisi de rester anonymes. Ceux que nous pouvons remercier par leur nom incluent Dave Cortese, propriétaire de Magical Realty en Floride et vice-président de L’Assn Licensed Timeshare Resale Brokers.; Adam Schwartz, vice-président de Wyndham Resorts; Peter Roth, vice-président de L’American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, Trésorier du Tahoe Beach and Ski Club HOA; Greg Crist, PDG de la National Timeshare Owners Association (NTOA); et le propriétaire de timeshare David Barron.