Vous aimeriez vendre un bien immobilier, mais vous êtes très en retard sur vos paiements hypothécaires, devez un tas d’impôts fonciers au comté, ou vous trouvez au milieu d’un divorce houleux. N’importe laquelle de ces situations pourrait amener quelqu’un (comme le prêteur ou votre ex — conjoint) à vous poursuivre-en fait placer ce qu’on appelle un « lis pendens” sur votre maison.,
Désespérée pour une rupture nette de la situation, vous vous demandez: pouvez-vous vendre une maison avec une litispendance pour un prix décent — idéalement avant la banque exclut ou tu gagnes un tas de factures d’honoraires?
Nous obtenons que c’est une situation stressante, nous avons donc élaboré ce guide, y compris:
- qu’est Ce qu’un lis stylo den? Une simple ventilation de la terminologie juridique
- qui dépose un lis penden et quelle est leur motivation?,
- Comment litispendance affecte votre capacité à vendre la maison
- Le risque acheteurs de voir que dans la poursuite d’une maison avec un lis penden
- Le caché occasion en vente avec un lis penden
- Qui peut vous aider à résoudre le lis penden — de sorte que vous pouvez vendre et libre
L’essentiel: qu’est Ce qu’un lis penden?
Traduit du Latin, « litispendance” signifie « un costume en attente.,” Donc, si vous vendez une maison avec une litispendance, vous avez un avis officiel d’une poursuite en instance sur une propriété qui pourrait nuire à la vente.
« un lis pendens est un avis écrit qu’une action en justice a été intentée concernant des biens immobiliers”, explique David Reischer, Esq., avocat immobilier et PDG de LegalAdvice.com. » en règle générale, la réclamation porte soit sur le titre de propriété de la propriété, soit sur un droit de propriété revendiqué dans celle-ci. L’avis est généralement déposé au bureau des dossiers du comté, il existe donc un enregistrement de l’action alertant les acheteurs potentiels du différend., »
un lis pendens est inscrit sur le titre de la maison, comme tout autre privilège ou hypothèque. Pour savoir si un a été déposé sur votre propriété, vous pouvez faire une recherche gratuite au bureau du greffier ou du greffier du comté, en ligne ou en personne. Vous aurez juste besoin du numéro de colis de votre maison.
Une autre option est de contacter une société de titre et de demander qu’elle effectue une recherche de titre sur la propriété, ou de demander conseil à votre agent immobilier.,
dans le cas où vous n’êtes pas au courant de la lis penden lorsque vous allez vendre votre maison, il finira par venir à la lumière lorsque le processus d’achat commence, soit l’acheteur, l’agent, ou le prêteur obtiendra très probablement un rapport de titre qui notera l’existence de la poursuite en cours.
selon Jeffrey L. Nogee, associé chez Tully Rinckey PLLC, un lis pendens n’est valide que lorsque le litige sous-jacent concerne le bien immobilier. Le dépôt d’un lis pendens pour une affaire qui n’implique pas un intérêt de propriété dans la maison n’est pas autorisé et comporte des sanctions strictes en cas d’utilisation abusive.,
pourquoi quelqu’un déposerait-il un lis penden?
quelques scénarios courants peuvent entraîner le dépôt d’une litispendance de la propriété:
Forclusion
Une hypothèque action en forclusion est la raison la plus courante pour une litispendance. Cela se produit lorsque le prêteur, comme une banque ou une autre institution financière, poursuit le propriétaire qui a manqué à son prêt hypothécaire. « Lorsque le prêteur intente une action en justice, il dépose un lis pendens, qui informe les autres créanciers et tout le monde que le propriétaire est en danger de perdre son titre de propriété”, explique Nogee.,
une forclusion imminente ne rend pas nécessairement une vente impossible, cependant. Steven Herzberg, Esq. avec Vazquez & Associates note que bien qu’une forclusion crée un nuage sur le titre, le problème peut généralement être résolu avec la banque s’il y a un acheteur qui est prêt à payer plus que ce qui est dû. Du côté de l’acheteur, l’achat d’une maison saisie peut prendre un peu plus de temps, mais il ne comporte pas nécessairement plus de risques que toute autre vente.,
factures impayées
Une association de propriétaires (HOA) pourrait déposer un privilège de propriété si un propriétaire a un compte en souffrance. Il en va de même pour un entrepreneur qui n’a pas été payé pour son travail (souvent appelé « privilège de mécanicien”). Dans ces cas, les montants impayés pourraient être faibles par rapport à la valeur globale de la maison.
« S’il y a un différend sur la validité des réclamations mais que le vendeur veut vendre la maison, il peut avoir la possibilité de cautionner le privilège et les lis pendens”, explique Herzberg.,
par exemple, si une maison vaut 500 000 $et que le litige ne dépasse que 10 000$, le vendeur pourrait mettre un montant convenu sur le compte séquestre du tribunal, puis les lis pendens et privilège seraient retirés de la propriété.
Bataille de la propriété
chaque fois qu’une ou plusieurs parties revendiquent la propriété de la maison, par exemple en cas de divorce, un litige pourrait entrer en jeu.,
bien que les lois diffèrent selon les États, Herzberg dit qu’en Floride, une partie peut chercher à mettre un lis penden sur une propriété comme un moyen de geler la vente Avant qu’un juge puisse déterminer qui possède le morceau de bien immobilier et serait donc légalement droit au produit.
cela peut également se produire si plusieurs bénéficiaires contestent un testament dans le but de modifier la répartition des actifs d’une succession.
les impôts fonciers Impayés
Si un vendeur est en souffrance sur leurs impôts fonciers, le gouvernement local peut déposer une litispendance sur la propriété., ” Les impôts fonciers sont l’un des éléments les plus élémentaires vérifiés par tout agent de titre », explique Herzberg. « Toutes les taxes impayées doivent toujours être payées au moment de la vente d’une propriété. »
comment un lis pendens affecte-t-il une vente potentielle?
techniquement, un propriétaire peut aller de l’avant avec la vente d’une maison sous lis pendens, mais il sera probablement difficile de trouver un acheteur — en particulier parce qu’une banque n’acceptera généralement pas de prêter de l’argent pour l’achat., Si l’acheteur est en mesure d’acheter la maison sans obtenir une hypothèque, les chances sont plus grandes que la vente se déroulera sans problème, en particulier s’il s’agit d’une transaction sans lien de dépendance.
« Alors que la propriété peut être vendue avec une litispendance, le privilège doit être satisfait pour le privilège d’être supprimé”, explique Nogee. « Le propriétaire peut conclure un contrat de vente de la propriété, mais la réclamation de la personne qui a déposé le lis pendens doit être payée ou réglée avant que le titre puisse passer libre et clair à l’acheteur., »
Si la maison ferme, l’acheteur devrait finalement accepter l’issue du litige en cours. « Dans un scénario où il y a un litige lié à une propriété et où un investisseur en espèces achète la maison avant que le litige ne soit conclu, l’investisseur en espèces doit accepter l’issue éventuelle du litige”, explique Herzberg.
Une option serait de construire une résolution du procès dans la vente., Par exemple, si le vendeur doit 20 000 $à un entrepreneur, les avocats de l’acheteur et du vendeur peuvent trouver un arrangement selon lequel 20 000 $du prix de vente seraient utilisés pour payer l’entrepreneur, ce qui permettrait alors de retirer les lis pendens de la propriété. Dans le cas d’une forclusion, il est également important de tenir compte des frais juridiques engagés par la banque, ce qui peut rapidement faire boule de neige.
Quel est le risque pour l’acheteur?
Il y a une raison pour laquelle les acheteurs (et leurs agents) pourraient hésiter à poursuivre une propriété lis pendens. Zachary D., Schorr, le principal avocat immobilier pour Schorr Law, APC, basé à Los Angeles., conseille généralement contre elle.
« l’acheteur court le risque de perdre la propriété, ou son intérêt dans la propriété, si le demandeur de lis pendens l’emporte sur sa créance immobilière”, explique Schorr. « De plus, l’acheteur prendra la propriété soumise à la poursuite sous-jacente, ce qui pourrait entraîner un mauvais résultat pour l’acheteur si le demandeur l’emporte dans la poursuite sous-jacente.,”
Quand un litispendance présente une occasion
tout le monde Ne voit litispendance automatique tueur d’affaire. Santiago Valdez, un agent immobilier de premier plan à Chicago, Illinois, n’hésite pas à aider les propriétaires à vendre ces types de propriétés. En fait, il a récemment vendu un immeuble multifamilial de Chicago avec un lis pendens après seulement six jours sur le marché.,
dans L’Illinois, dès qu’un lis pendens est placé sur une propriété, il est inscrit au registre public. Cela signifie que dans de nombreux cas, les acheteurs potentiels et les investisseurs commencent à contacter directement le vendeur, pêchant pour une affaire incroyable.
C’est ainsi que Valdez est devenu l’agent de l’Immeuble multifamilial: le client avait commencé à recevoir un barrage d’offres à faible coût. Avant d’en accepter un, il voulait consulter un agent digne de confiance qui pourrait l’aider à vendre la propriété au prix le plus élevé possible, car il avait encore un montant décent d’équité dans la maison.,
« Nous avons pris des photos incroyables et avons largement commercialisé l’endroit auprès des acheteurs et des agents”, a déclaré Valdez.
« Nous avons fini par recevoir plusieurs offres, et fermé seulement quelques semaines avant la vente de forclusion prévue.”
Comment faire pour supprimer une litispendance
Pour supprimer une litispendance, le propriétaire — généralement avec l’aide d’un avocat peut présenter une motion pour l’effacer.,
« pour obtenir gain de cause sur une requête visant à radier le lis pendens, le propriétaire devra démontrer que le détenteur du lis pendens n’a pas une validité probable (une bonne probabilité) de l’emporter sur le procès”, explique Schorr.
« Le fardeau incombe à la partie qui a déposé la plainte pour démontrer qu’elle gagnera probablement son procès en fonction de la loi et des faits de l’affaire. Le gagnant de cette requête a généralement le droit de récupérer les honoraires de son avocat dépensés pour présenter la requête.,”
un spécialiste à vos côtés
la Vente d’une maison peut être un processus complexe, pour commencer, et quand une litispendance est jeté dans le mélange, il y a encore plus de détails et aspects juridiques impliqués. Il est toujours préférable d’avoir la représentation d’un avocat afin qu’ils puissent vous aider à naviguer dans toutes les étapes — surtout si vous finissez par avoir à aller au tribunal ou essayez de suspendre une forclusion imminente.,
Valdez souligne qu’il existe de nombreux avocats immobiliers différents. « Idéalement, vous voudrez un avocat qui est expérimenté dans les ventes à découvert et le processus de forclusion globale, qui peut aller devant un juge si nécessaire et faire un argument solide pour obtenir le meilleur résultat possible”, dit-il.
Il recommande également de travailler avec un agent immobilier expérimenté qui peut représenter vos meilleurs intérêts pendant le processus. Lors d’une litispendance est enregistré sur une propriété, un flux d’investisseurs immobiliers commence généralement de contacter le propriétaire avec des offres., Dans ce cas, un agent de confiance peut vous aider à évaluer vos options et à prendre une décision éclairée.
avertissement: les informations contenues dans cet article de blog sont destinées à être utilisées comme un guide utile, pas comme des conseils juridiques. Si vous avez besoin d’aide juridique pour résoudre un litige sur une propriété, veuillez consulter un avocat spécialisé en immobilier.