442 Mich. 136 (1993)
500 N. O. 2d 115
KRATZEv.INDEPENDENT ORDER OF ODDFELLOWS
No 91958, (calendrier no 7).
de la Cour Suprême du Michigan.
argumenté le 9 décembre 1992.
décidé le 28 avril 1993.
Weisman, Trogan, Young& Schloss, C. P. (Par Martin C. Weisman et Adam J. Baker), pour le demandeur.
*138 BOYLE, J.,
I
nous appliquons un critère d’équilibrage pour conclure que la Cour d’appel a commis une erreur en confirmant l’ordonnance du Tribunal de première instance au défendeur Oddfellows Lodge No 11 visant à supprimer un empiètement sur les biens du demandeur. Parce que nous sommes également en désaccord avec la formule de la mesure de dommages-intérêts ordonnée lors d’un nouveau procès, nous annulons en partie et confirmons en partie la décision de la Cour d’appel et renvoyons l’affaire pour la suite des procédures conformément à cet avis.
le contexte factuel de l’affaire est bien résumé par la Cour d’appel:
Loge No., 11 a acheté les Lots 2911 et 2912 de Folker’s Garden City Acres No.18 en décembre 1948. Déjà existant sur les lots au moment de leur achat était une fondation de construction sur laquelle les propriétaires précédents avaient l’intention d’ériger une église. Lodge No. 11 a plutôt érigé sa salle de réunion sur ce foundation.In septembre 1985, le demandeur a conclu une entente d’option pour l’achat des Lots 2901 à 2910 de Folker’s Garden City Acres No 18. Cette propriété est adjacente et jouxte la propriété appartenant à Lodge No.11. Le demandeur a donné un dépôt de 1 000 $et a accepté d’acheter la propriété pour 18 000.., Il avait l’intention d’ériger des logements à logements multiples sur la propriété.Le demandeur a fait effectuer deux enquêtes sur la propriété. À la suite de la première enquête, le demandeur a reçu au début de 1986 un « schéma » de sa propriété qui montrait l’angle nord-est du bâtiment appartenant à la Loge No 11 touchant la ligne de propriété du demandeur. Un plan d’emplacement pour un immeuble de soixante-deux logements a été préparé à l’aide de ce schéma et soumis à Garden City pour approbation *139 le 27 mars 1986., Peu de temps après, le demandeur a appris, à la suite de la deuxième enquête, que le coin nord-est du bâtiment appartenant au Pavillon No 11 empiétait sur 1,2 pied sur sa propriété. Néanmoins, en mai 1986, le demandeur a acheté la propriété pour 18 000 as comme convenu.La Garden City Planning Commission a approuvé le plan d’emplacement du demandeur le 28 août 1986, tel qu’il a été soumis, sans connaître l’empiétement. Cependant, en raison de l’empiètement, le demandeur n’a pas été en mesure d’obtenir une assurance de titre et, sans assurance de titre, d’obtenir le financement de son projet.,En juillet 1987, le demandeur a intenté une action en l’espèce devant le Wayne Circuit Court, demandant des dommages-intérêts résultant de l’empiètement. Après un procès d’une journée, la Cour a ordonné la suppression de l’empiètement et a déclaré La Loge No 11 et la Grande Loge solidairement responsables de dommages totalisant 797 215,46$, à l’exclusion des frais et Intérêts. Cette deuxième enquête a été effectuée parce que le demandeur avait » déterminé qu’il pourrait y avoir un empiétement. »La Commission de planification a approuvé par erreur le nombre d’unités résidentielles à loger dans le bâtiment proposé par le demandeur., Le plan du site prévoyait une structure de soixante-deux unités. Cependant, les exigences de densité ont limité le nombre d’unités à cinquante-six.
La Cour d’appel a confirmé l’injonction et annulé la totalité des dommages-intérêts de 797 215,46 damages, sauf 10 200$.
la Cour d’appel a rejeté la demande du défendeur selon laquelle la mesure appropriée des dommages-intérêts était la valeur du bien sans l’intrusion moins la valeur du bien avec l’intrusion., Jugeant cette formule applicable lorsqu’une intrusion entraîne des dommages permanents ou irréparables à la propriété, La Cour a rejeté la formulation des dommages-intérêts du défendeur au motif que l’intrusion du défendeur se poursuivait et que le préjudice causé était *140 réparable., Ainsi, la Cour a conclu que la juste mesure des dommages-intérêts était le dommage réel subi qui
comprend la différence entre la valeur du terrain avant le dommage et la valeur après le dommage, ou, le cas échéant, le coût de restauration qui a été ou peut être raisonnablement engagé, et la valeur de la perte d’utilisation du terrain et de l’inconfort et de la gêne pour le propriétaire foncier … et reflètent l’adhésion à la règle établie de longue date selon laquelle « lorsqu’une partie commet une intrusion, elle doit être tenue de considérer tous les dommages qui peuvent légitimement découler de son acte illégal., »Allison v Chandler, 11 Mich 542, 561 (1863).
constatant que le Tribunal de première instance a correctement utilisé la mesure de réparation réellement subie, le Tribunal a annulé plusieurs éléments de la sentence et a réduit certains éléments de dommages-intérêts comme étant excessifs., La Cour n’a trouvé aucun lien de causalité entre l’empiètement et le prix d’achat de la propriété ou les taxes foncières et a constaté une absence similaire de lien de causalité entre l’empiètement et les coûts de l’enquête sur le projet, du rapport d’ingénierie, d’un plan d’emplacement supplémentaire, d’ingénierie supplémentaire, de plans de construction Enfin, la Cour d’appel a annulé les dommages-intérêts accordés pour perte de revenus locatifs et perte de plus-value., Il a jugé que, bien que la perte locative nette et le manque à gagner puissent être accordés à titre de dommages-intérêts pour intrusion, « les dommages-intérêts sont accordés à la suite d’un préjudice subi par un bien existant au moment de l’intrusion. » ID. à 48 ans. La Cour a rejeté la demande du défendeur selon laquelle le demandeur *141 était tenu d’atténuer les dommages et l’argument selon lequel la doctrine équitable des mains impures interdisait l’enlèvement de l’empiètement., La Cour d’appel a renvoyé l’affaire pour un nouveau procès en ce qui concerne les dommages et intérêts et a spécifiquement confirmé l’attribution par le Tribunal de première instance du coût de la deuxième enquête et des frais engagés dans le cadre des tentatives des employés du demandeur pour résoudre l’empiétement. ID.
Les deux parties ont interjeté appel de la décision devant cette Cour. L’autorisation d’interjeter appel a d’abord été refusée. Une requête en réexamen déposée par les Oddfellows a été accueillie, et la Cour a accordé l’autorisation d’interjeter appel. Nous avons spécifiquement dirigé les » parties …, inclure parmi les questions à examiner s’il serait matériellement injuste de ne pas permettre à la défense, dans toute procédure de détention provisoire, de poursuivre les théories de la possession adverse et de l’acquiescement, ainsi que les autres arguments contre la suppression de l’empiètement qui ont été présentés à la Cour. »
II
en appel devant cette Cour, le défendeur soutient que *142 le Tribunal de première instance et la Cour d’appel ont commis une erreur juridique parce qu’aucun des deux tribunaux n’a tenu compte des difficultés relatives aux parties qui découleraient d’une ordonnance visant à supprimer l’empiétement., La réponse du demandeur souligne que cette question exacte n’a pas été soulevée devant le Tribunal de première instance ou la Cour d’appel; par conséquent, elle n’est pas à proprement parler devant cette Cour. Cependant, la règle n’est pas immuable, en particulier lorsque la créance est de nature équitable. « La différence est que la pratique est extrêmement rare en droit; alors qu’en équité, il est nécessaire en temps voulu de peur que le Tribunal ne prenne un décret inadmissible. »Prudential Ins Co v Cusick, 369 Mich 269, 291; 120 NW2d 1 (1963), citant dation v Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Par conséquent, nous convenons avec la Cour d’appel que, malgré le défaut de procédure du défendeur, le refus de la révision pourrait conduire à l’entrée d’un résultat inadmissible. 190 Mich Application 45.
créer un remède approprié lorsqu’une structure empiète sur le terrain d’une autre pose des problèmes particuliers et a abouti à des solutions spéciales. Dobbs, remèdes, § 5.6, p 355. « Dans de tels cas, l’approche consiste à équilibrer plusieurs facteurs, la difficulté relative pour les parties et les actions entre elles, et à accorder ou refuser l’injonction, comme l’équilibre peut sembler l’indiquer. » ID.,
*143 La Cour reconnaît depuis longtemps qu ‘ » elle examinera toutes les circonstances de l’affaire et, s’il est évident que la réparation demandée est disproportionnée par rapport à la nature et à l’étendue du préjudice subi ou susceptible de l’être, la Cour n’interviendra pas, mais laissera les parties demander un autre recours. »Salle v-Croix, 40 Mich 46, 49 (1879).
le processus est peut-être mieux décrit comme « équilibrer toutes les actions de la situation. »4 redressements délictuels, 2d, § 941, commentaire a, p 581., En équilibrant les difficultés et les actions concernant l’empiètement, les tribunaux sont guidés par deux considérations centrales: un intérêt à éviter l’approbation judiciaire du domaine éminent privé par l’empièteur, et un intérêt à prévenir l’extorsion par le bénéficiaire, qui peut utiliser l’injonction pour « compromettre » la réclamation. Dobbs, supra.
* 144 par conséquent, à moins que le fardeau pour le défendeur de supprimer l’empiètement ne soit disproportionné par rapport à la difficulté pour le demandeur de permettre le maintien de l’empiètement, une injonction sera émise. ID. à 356; Hall, supra 49., Toutefois, la question ne se résout pas simplement en déterminant quel avantage le demandeur gagnera si une injonction est émise; une résolution juste de la question nécessite d’examiner les difficultés que le demandeur subira en l’absence d’une injonction. En d’autres termes, l’enquête n’est pas simplement
une belle mesure des avantages comparatifs et un déni de l’injonction si la balance penche en faveur du défendeur., La loi n’accorde pas une injonction simplement en raison de l’avantage que le demandeur pourrait en retirer, et elle ne refuse pas une injonction simplement en raison de la commodité que le refus pourrait offrir au défendeur.
comme l’ont reconnu les rédacteurs du retraitement, l’enquête va plus loin. Le tribunal devrait également examiner le « caractère du comportement (y compris les motifs respectifs) du défendeur et du demandeur …. » ID. à 581.,
ainsi, les rédacteurs du retraitement ont expressément noté qu’un demandeur peut être partiellement responsable des difficultés qu’un défendeur subirait de l’octroi d’une injonction *145 et qu’un facteur qui pèserait contre un demandeur est sa « connaissance de l’existence de … effets défavorables » de la décision du demandeur de déménager dans une zone défavorisée. ID., commentaire b, p 581.,
bien qu’un tribunal ne soit pas tenu d’établir un équilibre entre les difficultés relatives et les actions si l’empiètement résulte d’un acte intentionnel ou délibéré, Dobbs, précité, aux paragraphes 355 et 357, nous sommes d’accord avec l’affirmation du défendeur selon laquelle il n’existe aucune preuve à l’appui que l’empiètement était volontaire ou intentionnel, et que le Tribunal de première instance a commis une erreur en émettant une injonction obligatoire sans équilibrer les difficultés relatives aux parties.
III
le préjudice causé au demandeur par l’empiètement est léger. Le bâtiment empiète seulement 1.,2 pieds et n’a pas été noté dans l’enquête initiale. En outre, il reste suffisamment de biens pour satisfaire aux exigences de la ville en matière de recul, même sans la bande de terre empiétée.
bien que le demandeur allègue que l’empiètement empêche la construction d’un immeuble à appartements sur la propriété, le témoignage au procès a montré qu’il n’y aurait aucun obstacle à l’approbation du plan d’emplacement, à l’assurance de titres ou au financement de la construction, si la propriété empiétée était exclue *146 des avoirs du demandeur., D’autre part, le témoignage au procès, auquel aucune objection n’a été soulevée, indique qu’en raison de l’âge de la structure, ni le bâtiment, ni le mur, ne pouvaient être déplacés sans provoquer l’effondrement du bâtiment.
en examinant le caractère, la conduite et les motifs des parties, 4 Retratement Torts, 2D, § 941, commentaire a, il est évident que le demandeur savait avant d’acheter la propriété qu’une partie de L’immeuble des Oddfellows se trouvait sur la propriété qu’il avait l’intention d’acheter., En tant qu’avocat avec trente ans d’expérience dans l’industrie du bâtiment et de la construction, il savait également qu’il ne serait pas en mesure d’obtenir un titre clair sur l’empiètement de 1,2 pied. Sans titre de propriété clair, ni assurance de titre ni financement de la construction n’étaient disponibles, et sans financement de la construction, la construction ne pouvait pas commencer. Bien que connaissant les problèmes associés à un tel achat, le demandeur a acheté la propriété.,
En outre, le plan d’emplacement initial soumis à la Commission D’urbanisme de jardin prévoyait la construction de soixante-deux unités sur la propriété et a été soumis à la commission sur la base de l’enquête immobilière initiale, qui a seulement montré que le bâtiment du défendeur était attenant à la ligne de propriété du demandeur. Dans les jours suivant cette présentation, la deuxième enquête du demandeur a découvert l’empiétement. À ce moment-là, selon le témoignage au procès, le demandeur aurait dû soumettre un plan d’emplacement révisé qui montrait l’empiétement., Il ne l’a pas fait et, près de six mois plus tard, la commission a approuvé le développement de soixante-deux unités, même si les exigences de densité en vigueur à l’époque n’auraient permis que la construction de cinquante-six unités sur la propriété.
*147 le demandeur fait valoir que le plan d’emplacement original aurait bénéficié de droits acquis pour permettre la construction de soixante-deux plutôt que de cinquante-six unités s’il avait seulement commencé à construire en vertu de l’approbation initiale du plan d’emplacement, ce qui aurait pu se produire s’il avait obtenu du financement plus rapidement., Il n’autorise pas la proposition selon laquelle la Commission de planification aurait ainsi approuvé le plan des soixante-deux unités. L’argument du demandeur ne reconnaît pas non plus sa propre obligation d’informer la commission de planification de l’empiétement., Bien que le témoignage de première instance du Directeur du Développement Communautaire de Garden City ait indiqué que la commission de planification aurait probablement été obligée de délivrer le permis pour les soixante-deux unités approuvées à la suite de son erreur, le directeur a également témoigné que si le demandeur avait soumis un plan d’emplacement révisé qui révélait l’empiétement, la commission de planification aurait « plus probablement » découvert son erreur concernant les exigences de densité et n’aurait pas approuvé les soixante-deux unités.
contre la conduite du demandeur, nous pesons la conduite du défendeur., Il n’est pas contesté que la fondation de la salle de réunion des Oddfellows se trouvait là où elle se trouve maintenant lorsque les Oddfellows ont acheté la propriété en 1948. La salle de réunion a été construite sur les fondations existantes. Le défendeur n’était pas au courant de l’empiètement jusqu’à ce que le demandeur le porte à son attention et, ayant été mis au courant, s’enquiert de l’achat de la bande auprès du demandeur. Le demandeur soutient que la conduite du défendeur était » stonewall. »Il semble que le demandeur a promis de remettre une copie de la deuxième enquête au défendeur, mais ne l’a pas fait., Bien qu’il ne soit pas clair quelle partie porte la responsabilité de l’échec des négociations, le défendeur soutient avec l’appui du dossier que la seule solution du demandeur *148 au problème était que les Oddfellows déplacent la structure.
dans l’ensemble, la difficulté pour le défendeur en raison de la suppression de l’empiètement l’emporte sur la difficulté pour le demandeur en raison du maintien de la structure empiétante. Dans l’ensemble des circonstances, l’équilibre des difficultés pèse lourdement en faveur du défendeur., Par conséquent, l’ordonnance visant à supprimer l’empiètement n’était pas conforme à la justice et à l’équité et devrait être annulée.
IV
bien que la Cour d’appel ait reconnu à juste titre que la mesure des dommages-intérêts s’appuie sur la qualification du préjudice comme réparable ou irréparable, elle a incorrectement qualifié le préjudice en question de réparable. La mesure des dommages-intérêts était incorrecte non seulement en ce qui concerne la caractérisation erronée de la nature du préjudice, mais également dans la formulation de la mesure des dommages-intérêts.
un blessé par l’intrusion d’un autre a droit à une indemnisation pour le préjudice à deux niveaux., Premièrement, un demandeur aura droit à des dommages-intérêts généraux pour le préjudice. Dobbs, précité, § 3.2, p 138. « les dommages-intérêts généraux sont tels que la loi implique ou présume qu’ils ont été causés par le tort reproché. »Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). Deuxièmement, un demandeur peut également avoir droit à des dommages indirects ou spéciaux s’il plaide expressément et proved.Id. » les dommages spéciaux *149 sont tels qu’ils ont réellement eu lieu, mais ne sont pas implicites par la loi. » ID.,
lorsque le tort consiste en une intrusion dans un bien ayant causé un dommage au bien-fonds, la mesure générale des dommages-intérêts est la diminution de la valeur du bien si le dommage est permanent ou irréparable. O’Donnell v Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Si le dommage est réparable ou temporaire, la mesure appropriée des dommages est le coût de la restauration du bien dans son état d’origine, s’il est inférieur à la valeur du bien avant le dommage. ID. La règle est toutefois souple dans son application. Schankin v Buskirk, 354 Mich 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., Le but ultime est d’indemnisation pour le préjudice ou les dommages causés. Ainsi, la méthode la plus appropriée pour indemniser un demandeur pour la perte peut être utilisée. ID.
pour déterminer si la source de la blessure est permanente ou temporaire, nous nous tournons à nouveau vers le professeur Dobbs. Plusieurs facteurs sont utilisés pour déterminer si l’intrusion est permanente ou temporaire. Lorsque l’intrusion « est physiquement permanente ou susceptible de se poursuivre indéfiniment », elle est susceptible d’être considérée comme permanente. Dobbs, précité, § 5.4, p 338. « Susceptible de continuer indéfiniment », cependant, ne signifie pas que la structure durera éternellement., « Il suffit que, compte tenu de tous les facteurs pertinents, il semble probable que cela continue sans aucun point d’arrêt clair…. » ID. à 339. La permanence physique à elle seule ne justifie pas la classification d’une intrusion comme permanente. L’intrusion doit également être » légalement permanente, en ce sens que les tribunaux *150 n’exigeront pas son retrait. » ID. à 340. Enfin, la partie qui demande des dommages-intérêts permanents est également un facteur. ID. à 341.
en l’espèce, la structure est physiquement permanente car elle est « susceptible de continuer sans point d’arrêt clair., »Il est légalement permanent car, comme nous le maintenons aujourd’hui, l’ordre de le retirer n’aurait pas dû être émis. Nous reconnaissons, cependant, que c’est l’intrus défendeur qui cherche à payer des dommages permanents et ainsi acquérir un droit de domaine éminent privé. Nous ne sanctionnons pas les prises privées de terres privées à des fins privées. Cependant, nous ne pouvons pas ignorer l’attribution de dommages-intérêts d’un montant qui crée la possibilité d’un « compromis » l’équité ne doit pas sanction.,
Par conséquent, nous estimons que la Cour d’appel a commis une erreur en indiquant la mesure des dommages-intérêts comme étant la diminution de la valeur ou du coût des réparations à la propriété. Étant donné que l’intrusion est permanente, la mesure correcte des dommages est la diminution de la valeur de la propriété elle-même représentée par la valeur de la propriété sans empiétement, moins la valeur de la propriété avec empiétement ou, alternativement, la valeur de la bande de terre sur laquelle se trouve le bâtiment.
*151 en l’espèce, le demandeur avait accepté de payer 18 000 $pour le bien avant d’apprendre l’empiétement., Même après la découverte de l’empiètement, il a payé le prix demandé pour la propriété. Ainsi, l’empiètement n’a pas dévalué la propriété. En détention provisoire, le demandeur n’a le droit de récupérer que la valeur alternative de la bande de terrain de 1,2 pied sur laquelle se trouve la structure, plutôt que la valeur du reste de la propriété qu’il a encore l’avantage d’utiliser.,
La Cour d’appel a permis à deux éléments de dommages spéciaux de tenir debout: le coût du temps consacré par les employés du demandeur à tenter de remédier à la situation, et le coût d’une deuxième enquête effectuée sur la propriété après que l’enquête initiale a révélé que le bâtiment des Oddfellows était dangereusement près d’empiéter sur la propriété que le demandeur avait l’intention d’acheter. Nous ne convenons pas que le demandeur a le droit de récupérer le temps que ses employés ont passé à tenter de remédier à l’empiétement., S’il avait évité de précipiter le projet dans un premier temps, le temps de ses employés n’aurait pas été consacré à la recherche d’une solution au problème. Étant donné que nous ne pouvons conclure au dossier que le demandeur a tenté de négocier la suppression de l’empiètement, les dommages-intérêts pour les activités de ses employés sont trop spéculatifs.
*152 le demandeur n’a pas non plus le droit de recouvrer les frais de la deuxième enquête parce que cette dépense n’a pas été causée par le délit du défendeur., L’enquête a eu lieu avant que le demandeur n’exerce son option d’achat et était nécessaire pour lui permettre de prendre la décision d’acheter.
CONCLUSION
en somme, nous estimons aujourd’hui que la Cour d’appel et la Cour de première instance ont commis une erreur en omettant de tenir compte des difficultés et des actions relatives pour déterminer le bien-fondé d’ordonner la suppression de l’empiétement. Notre examen du dossier révèle que les difficultés et les actions en vertu des faits de cette affaire ont lourdement pesé en faveur du défendeur. Par conséquent, l’ordre de supprimer l’empiètement est inversé.,
En outre, nous estimons que la Cour d’appel a incorrectement indiqué la mesure des dommages-intérêts à utiliser lors d’un nouveau procès sur ces faits. La mesure correcte des dommages est la valeur de la bande de terrain de 1,2 pied elle-même.
Nous affirmons donc en partie et annulons en partie la décision de la Cour d’appel et renvoyons l’affaire devant le Tribunal de première instance pour la suite des procédures conformément à cet avis.
CAVANAGH, C. J., et LEVIN, BRICKLEY, Riley, GRIFFIN et MALLETT, JJ., d’accord avec BOYLE, J.,
NOTES
La Grande Loge du Michigan a d’abord été tenue solidairement responsable des dommages-intérêts accordés. Cependant, la Cour d’appel a infirmé la décision; ainsi, le seul appelant dans le présent appel est L’Independent Order of Oddfellows, Garden City Lodge No.11.
Le défendeur soutient que la Cour d’appel a commis une erreur en statuant que le demandeur n’avait aucune obligation d’éviter des dommages-intérêts qu’il aurait pu raisonnablement éviter. Bien que nous n’arrivions pas à cet argument, nous notons notre accord avec l’affirmation du défendeur. La doctrine de l’évitement des dommages est reconnue depuis longtemps au Michigan., Voir Gilbert V Kennedy, 22 Mich 117( 1871); Talley v Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh v Goodyear Tire & Rubber Co, 342 Mich 244; 69 NW2d 731 (1955). Ce n’est que lorsque le dommage résulte de la « responsabilité délictuelle intentionnelle ou positive et continue du défendeur » que la doctrine des conséquences évitables ne s’appliquera pas. Allen v Morris Building Co, 360 Mich 214; 103 NW2d 491 (1960). Voir également 4 délits de retraitement, 2D, § 918(2), p 500.
439 Mich 970 (1992).
440 Mich 888 (1992)., Cependant, une requête en réexamen déposée par Kratze en tant que contre-appelante a été rejetée. ID.
Nous déclinons l’invitation du défendeur à excuser son défaut en soulevant les défenses d’acquiescement et de possession adverse. Notre examen du dossier ne nous persuade pas qu’une injustice manifeste se produirait en excluant ces moyens de défense lors d’un nouveau procès sur la question des dommages-intérêts.
Les difficultés relatives aux parties ne sont que l’un des nombreux facteurs qu’un tribunal peut prendre en considération pour déterminer le bien-fondé d’émettre une injonction contre un délit civil. Voir, par exemple,,dans l’affaire, y compris les principaux facteurs suivants:
(a) la nature de l’intérêt à protéger,
(b) la pertinence relative pour le demandeur de l’injonction et d’autres recours,
(c) tout retard déraisonnable du demandeur dans l’action en justice,
(d) toute inconduite connexe de la part du demandeur,
(e) les difficultés relatives si elle est refusée,
(f) les intérêts des tiers et du public, et
(G) la possibilité pratique d’encadrer et d’exécuter l’ordonnance ou le jugement.,
En d’autres termes:
Dans les cas où une ordonnance est demandée à la règle … est – ce que le tribunal équilibrera le bénéfice d’une injonction au demandeur contre les inconvénients et les dommages causés au défendeur, et accordera une injonction ou accordera des dommages-intérêts comme cela semble le plus compatible avec la justice et l’équité dans toutes les circonstances de l’affaire.,
l’article 941 du retraitement prévoit ce qui suit:
la difficulté relative qui risque d’affecter le défendeur si une injonction est accordée et le demandeur si elle est refusée, est l’un des facteurs à prendre en considération pour déterminer la pertinence de l’injonction contre la responsabilité délictuelle.
on devrait être autorisé à prendre la terre d’un autre simplement parce qu’il est prêt à payer pour cela. Cela reviendrait à un domaine éminent privé., Personne ne devrait être autorisé à accomplir cela indirectement, en empiétant intentionnellement avec l « espoir qu » une injonction serait refusée et il serait autorisé à rester sur le terrain. La deuxième considération se déplace dans la direction opposée. Bien que le domaine éminent privé ne puisse pas être sanctionné, l’extorsion ne peut pas non plus, et si une injonction est émise pour protéger une bande insignifiante du terrain du demandeur aux frais du défendeur de démolir un grand bâtiment, on peut s’attendre à ce que le demandeur, après avoir obtenu l’injonction, « compromette » pour un chiffre exorbitant.,
Il s’agit d’une conduite que l’équité ne devrait pas sanctionner.
un empiétement par un propriétaire foncier adjacent est intentionnel ou délibéré, une injonction obligatoire sera généralement accordée pour contraindre son retrait, sans égard aux commodités ou aux difficultés relatives qui peuvent résulter de l’ordre de son retrait. »
Voir Aussi Ives v Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (lorsque le défendeur « préférait agir sans attendre que le tribunal statue sur la controverse », le défendeur agissait à ses risques et périls et le juge de circuit aurait dû accorder une injonction).,
au procès, le demandeur a déclaré qu’il préférerait que le bâtiment soit démoli parce que, selon lui, le bâtiment était une horreur et présentait un danger pour la sécurité.
Le défendeur ne soutient pas que le demandeur a omis de plaider des éléments de dommages spéciaux, bien que nous notons que la plainte du demandeur ne comprenait qu’une prière pour les dommages généraux.
Cette mesure de dommages-intérêts est « évaluée sur la base de la théorie selon laquelle le défendeur à ce moment-là a pris et s’est approprié un intérêt dans les biens des demandeurs pour lesquels il doit payer., »Clinard v Ville de Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), cité dans Dobbs, l’atteinte à la terre en Caroline du Nord partie II: les sanctions pour violation de propriété, 47 NC L R 334, 345 (1969).
le Professeur Dobbs cite un exemple qui est directement applicable en l’espèce.,
Si un défendeur de bonne foi calcule mal sa ligne de démarcation et construit accidentellement une petite partie de sa maison au-dessus de la ligne sur le terrain du demandeur, de nombreux tribunaux lui permettront de la garder là moyennant le paiement de dommages-intérêts, car il serait intolérable de le forcer à démolir une maison entière pour éviter
Voir n 9; Voir Aussi retraitement, supra, § 941, commentaire c, p. 582 à 584. Il n’est pas difficile d’imaginer un scénario où le demandeur « réglerait » la propriété elle-même en satisfaction du jugement., Le demandeur serait alors propriétaire des deux derniers lots, qui jouxtent la propriété qu’il possède déjà des deux côtés de la propriété des Oddfellows.
La Cour d’appel a déjà annulé une grande partie des dommages-intérêts accordés parce que ces dommages n’étaient pas causés par l’empiètement ou parce qu’ils étaient trop spéculatifs. Nous sommes d’accord avec cette action. Les dommages-intérêts non causés par l’empiètement ou les dommages-intérêts fondés sur une entreprise qui n’existe pas encore n’auraient pas dû être accordés., De plus, les dommages-intérêts pour le prix d’achat de la propriété sont excessifs étant donné que le demandeur conserve la majeure partie de la propriété et que l’empiètement n’a pas affecté le nombre d’unités que le demandeur a été autorisé à construire.
En outre, les dommages-intérêts accordés pour le temps des employés comprenaient quatre-vingts heures passées par le gestionnaire de l’appartement du demandeur à faire rezoner la propriété. Ce temps aurait été dépensé indépendamment de l’empiètement. On ne peut donc pas dire que ce poste de dépenses des employés a été causé par l’empiétement.