cette partie est la partie 8 de notre Guide du locateur sur la vérification des locataires. Si vous avez atterri ici directement ne vous inquiétez pas-nous couvrons tout ce que vous devez savoir sur les vérifications des antécédents de location ci-dessous.
Une location de vérification des antécédents est comme un x-ray qui vous permet de voir sous la surface d’un locataire potentiel.
cette image pourrait sonner une cloche pour les fans nostalgiques des Simpsons.,
peut-être vous souvenez-vous de la fois où Homer est allé chez les médecins pour une radiographie.
le but de la vérification des antécédents de location est de voir les problèmes qui pourraient se cacher sous la surface.
C’est un moyen simple d’identifier les drapeaux rouges et éviter la problématique des locataires.
dans cet article, nous répondrons à la question « en quoi consiste une vérification des antécédents de location? »
dans un souci de simplicité, nous utiliserons L’un de nos rapports SmartMove comme exemple de référence dans cet article.,
mais avant de prendre de l’avance ourselves commençons par
Qu’est-ce qu’une vérification des antécédents de location?
une vérification des antécédents de location est un outil de dépistage supplémentaire qui permet aux propriétaires de voir divers aspects du comportement passé d’un demandeur locataire.,
La majorité des données que vous verrez provient des trois principaux bureaux de crédit:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
ces données permet de peindre une image de façon responsable, un locataire peut-être.
certains propriétaires regardent la cote de crédit globale tandis que d’autres accordent une attention particulière aux détails du rapport.
où les bureaux de crédit obtiennent-ils leurs données?,
« ces trois bureaux de crédit collectent des informations auprès de vos créanciers, tels qu’une banque, un émetteur de carte de crédit ou une société de financement automobile. Ils obtiennent également des informations sur vous à partir de dossiers publics, tels que des biens ou des dossiers judiciaires. Chaque bureau de crédit obtient ses informations de différentes sources de sorte que l’information dans le rapport d’un bureau de crédit peut ne pas être le même que l’information dans le rapport d’un autre bureau de crédit. »- Source Federal Reserve
en quoi consiste une vérification des antécédents de location?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Vous pouvez cliquer sur l’un des éléments ci-dessus pour être tiré vers le bas de la page pour en savoir plus.
données personnelles
Le demandeur locataire saisit ces informations. Toutes ces informations sont requises sauf le deuxième prénom.
lisez ceci si le demandeur n’a pas de numéro de sécurité sociale ou ne veut pas le fournir.
Les données personnelles fournies dans cette boîte sont importantes car il n’y a que trois identifiants principaux pour toute personne:
- nom
- Date de naissance
- numéro de sécurité sociale
avec plus de 325 millions de, résidents il est préférable d’obtenir les trois identifiants.
Stephen White est le nom de notre PDG ici à RentPrep et la dernière fois que nous avons vérifié qu’il y avait plus de 2 600 noms correspondants dans la base de données américaine.
Cela signifie qu’il est encore possible d’avoir deux Stephen White, avec la même date de naissance exacte.
adresse actuelle du locataire
ceci est également fourni par le locataire et constitue une information importante. Cette adresse actuelle doit correspondre aux informations fournies sur la demande de location.,
c’est une bonne idée de comprendre la situation de vie actuelle du demandeur.
ne supposez pas qu’ils louent actuellement car ils pourraient posséder leur maison actuelle et sont en train de divorcer ou peut-être qu’ils vivent avec leur famille actuellement.
Une simple question préalable telle que « louez-vous actuellement et, si oui, où? »devrait vous aider à mieux comprendre leur situation actuelle. C’est une bonne idée de garder des notes tout au long du processus de sélection des locataires afin que vous puissiez y faire référence plus tard.,
revenu du demandeur locataire
avec nos rapports SmartMove, le demandeur locataire écrira dans son revenu.
À ce stade, le demandeur doit être bien conscient de votre loyer rapport aux revenus.
vos exigences de revenu minimum devraient être énoncées dans vos critères de sélection des locataires.
vous voudrez vérifier ce qui suit:
- Le revenu indiqué sur la vérification des antécédents de location correspond-il à ce qu’ils ont indiqué sur leur demande de location?
- répondent-ils à votre niveau de revenu minimum?,
pointage de crédit du demandeur locataire
la vérification des antécédents de location via nos rapports SmartMove fournit un pointage de crédit allant de 300 à 850.
la partition s’affichera avec une gamme de couleurs pour une interprétation facile.,
- Mauvais
- Mauvais
- Juste
- Bonne
- Excellent
Le score en lui-même est déterminée par plusieurs facteurs que nous allons casser vers le bas dans l’image ci-dessous.
Un pointage de crédit est une compilation de nombreux facteurs. TransUnion a créé son propre ResidentScore adapté à l’industrie de la location.,
ceci est fait en donnant plus de poids à l’historique des paiements car cette information est plus importante pour un propriétaire.
Il y a généralement un écart entre les bureaux de crédit et ce qu’ils déclarent pour une cote de crédit. Chaque bureau utilise un modèle FICO différent pour évaluer le crédit.
cette ventilation est spécifique au TransUnion ResidentScore utilisé avec SmartMove. Si votre demandeur exécute son propre crédit via un service différent, le numéro peut différer.
Par exemple, Credit Karma utilise un modèle VantageScore où TransUnion SmartMove est basé sur un modèle FICO.,
le modèle FICO est un bien meilleur modèle (à notre avis) parce que c’était la grande majorité des banques utilisent quand ils évaluent le crédit pour une hypothèque.
Credit Karma sait que son client souhaite obtenir un meilleur score. S’ils présentaient des scores de crédit inférieurs en utilisant le modèle FICO classique de 2004, ils ne conserveraient pas autant d’utilisateurs.
Historique des adresses
les grandes bases de données cultivent des informations sur nous tout le temps.,
vous vous êtes inscrit à un magazine il y a 10 ans dans une résidence et vous aviez un forfait de téléphonie cellulaire facturé à votre dernière résidence. Il y a une chance que L’information a été vendue et a fini par se retrouver dans l’une des bases de données dont TransUnion tire l’information.
voici comment une vérification des antécédents peut extraire l’historique des adresses précédentes. Gardez à l’esprit que ces adresses ne sont pas vérifiés et ne signifient pas nécessairement qu’ils louaient.
le demandeur aurait pu vivre avec sa famille à l’une de ces adresses connues.,
comparez l’historique des adresses à ce qui a été inclus dans votre demande de location. Vous voudrez appeler et vérifier avec les propriétaires actuels et précédents que le demandeur était locataire.
un bon historique de location est le signe d’un locataire stable. Si vous avez quelqu’un sans historique de location, vous prenez plus de risques avec un produit inconnu. Dans ces cas (généralement des locations jeunes ou étudiantes), de nombreux propriétaires exigeront un cosignataire et/ou un dépôt de garantie accru.,
historique D’emploi
semblable à l’historique d’adresse les enregistrements d’historique d’emploi sont cultivés à partir de grandes bases de données.
ces enregistrements ne sont pas vérifiés, il est donc important que vous appeliez l’employeur actuel pour vérifier les informations.
dans la vidéo ci-dessus, notre PDG, Steve White, vous explique comment faire un appel de vérification d’emploi.
lignes commerciales
les lignes commerciales (ou lignes commerciales) sont des comptes sur une vérification des antécédents ou un rapport de crédit.,
cette image montre les lignes commerciales associées à nos rapports SmartMove.
les comptes les plus courants pour les locataires sont les comptes renouvelables (cartes de crédit) ou les comptes à tempérament (tout ce qui a un plan de paiement fixe tel qu’un prêt auto ou un prêt étudiant).
vous pouvez en savoir plus sur les lignes commerciales dans notre article de base de connaissances.
Collections
lorsqu’un locataire a une ligne commerciale qui n’est pas payée, le compte peut être envoyé aux collections.,
les comptes les plus courants sont les services publics locaux, les cartes de crédit, les dettes médicales et les téléphones portables.
il s’agit d’un drapeau rouge car la plupart des services ne vont pas immédiatement à la collecte en cas de retard de paiement.
les créanciers envoient généralement un compte aux collections après six mois de non-paiement, mais ce délai varie en fonction du type de Compte.
un retard de paiement ponctuel peut être considéré comme une erreur, mais une collection sur votre rapport montre un modèle de non-paiement.,
Certaines collections peuvent recueillir des salaires. Cela ne peut se produire que si le créancier traduit le consommateur en justice et obtient un jugement.
si vous avez un locataire avec des salaires saisis, cela signifie que ces fonds sont retirés de leur salaire avant même qu’ils voient leur salaire.
Déclaration du Consommateur
Un consommateur (ou votre cas, un locataire demandeur) a la possibilité d’émettre une déclaration du consommateur sur leur rapport.,
l’image ci-dessus est fournie avec l’aimable autorisation de creditcards.com et est un échantillon de ce à quoi ressemble une déclaration de consommateur. Dans ce cas, une déclaration du consommateur à TransUnion concernant le vol d’identité.
il s’agit d’une déclaration concise de 100 mots ou moins qui donne au consommateur l’occasion d’expliquer les choses dans son rapport.
il existe deux types de déclarations (selon Experian) qu’un locataire peut demander à être ajouté à son rapport de crédit.,
- Un compte spécifique différend
- Général de l’instruction
Le compte spécifique de la contestation est liée directement sur le compte en question. Si ce compte est supprimé du rapport, le relevé est supprimé en même temps.
La déclaration générale dure jusqu’à deux ans sur un rapport de crédit et n’est pas supprimé lorsqu’un compte est supprimé à partir d’un rapport.,
cela pourrait être utile pour expliquer si leur crédit a été affecté négativement en raison d’une fraude, d’une dette médicale, d’une erreur ou d’un litige avec une entreprise.
les Demandes de renseignements
Dans cette section du rapport, vous verrez toutes les demandes de renseignements sur le dossier du demandeur.
demandes de Crédit sont des demandes par une « entreprise légitime” pour vérifier votre crédit. Si votre demandeur a demandé un prêt auto auprès d’une banque, la banque vérifierait leur crédit en créant une enquête.,
les demandes de crédit sont classées comme « demandes difficiles” ou « demandes douces”, et seules les demandes difficiles ont un effet sur un score FICO (Source MyFico).
nos rapports SmartMove& les rapports de vérification de crédit sont une attraction douce sur le crédit.
disons que votre candidat a récemment demandé plusieurs prêts étudiants, plusieurs prêts automobiles et plusieurs cartes de crédit.
les prêts étudiants et auto seraient chacun traités comme une seule enquête., C’est parce qu’il est considéré comme normal de magasiner pour ceux-ci.
Cependant, chaque demande de carte de crédit sera enregistrée comme une demande distincte. En effet, une personne pourrait être considérée comme un risque de crédit plus élevé si elle essaie d’ouvrir plusieurs lignes de crédit dans un court laps de temps (Source MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Chapitre 7 – ceux – ci restent sur un rapport de crédit pendant 10 ans à compter de la date de dépôt parce qu’il n’y a pas eu de remboursement
chapitre 13-ceux-ci sont supprimés sept ans à compter de la date de dépôt parce qu’il y a eu certains propriétaires feront des concessions pour une faillite au chapitre 13 (comme un dépôt de garantie accru), mais n’accepteront pas un demandeur ayant un chapitre 7 au dossier.,
si votre demandeur a un jugement civil, cela signifie qu’il a été poursuivi et perdu et qu’il doit une dette par le tribunal. Ceux-ci restent pendant sept ans sur un rapport.
les privilèges fiscaux se produisent lorsqu’un demandeur locataire n’a pas payé ses impôts. Les privilèges fiscaux impayés demeurent pendant 15 ans, alors que les privilèges fiscaux payés demeurent pendant sept ans à compter de la date de paiement.
les informations s’afficheront à côté du dossier public si elles sont payées, déchargées ou réglées (source – Experian).,
depuis le 1er juillet 2017, la grande majorité des jugements et privilèges sont supprimés des rapports de crédit.
en raison de ces changements, on estime que 96% des jugements civils et 50% des privilèges fiscaux ont été supprimés des rapports de crédit. Les faillites n’ont pas été touchées (source).
c’est si vous exécutez un rapport de crédit. Nos rapports Basic, Pro et Platinum incluent une recherche distincte en dehors d’un rapport de crédit standard qui nous permet d’accéder à ces informations.,
l’Expulsion des Dossiers
L’image ci-dessus montre un modèle de ce qui est fourni sur une expulsion enregistrement dans un de nos rapports.
voici un aperçu rapide de chaque élément.,iv id= »cb86a7a00d »>demandeur – généralement le propriétaire, le complexe d’appartements ou le gestionnaire immobilier
l’historique de location précédent est un bon indicateur de la façon dont un locataire sera à l’avenir.,
c’est pourquoi l’historique des expulsions est l’un des éléments les plus révélateurs d’un rapport d’arrière-plan.
TransUnion a réalisé une étude dans laquelle elle a analysé les dossiers de près de 200 propriétés en comparant les locataires qui ont été expulsés à ceux qui ne l’ont pas été.
Déposant Une volonté de représenter les locataires qui ont été expulsés alors que le Candidat B représente ceux qui n’ont pas été expulsés.
ils ont constaté que 21,7% des locataires expulsés avaient déjà été expulsés alors que seulement 5.,5% du groupe B non expulsé avait déjà été expulsé.
que signifient ces données?
cela signifie que si votre candidat locataire a une expulsion enregistrée, il est beaucoup plus susceptible d’être expulsé à nouveau.
passer par une deuxième expulsion est comme la deuxième fois à travers une maison hantée.
La peur de l’inconnu a été supprimé, et c’est pourquoi vous devriez avoir peur de quelqu’un qui a une expulsion sur enregistrer.,
ils n’auront pas peur de subir une autre expulsion.
casier judiciaire
les façons dont les casiers judiciaires doivent être considérés changent dans de nombreux domaines. Il est important de vérifier vos lois locales pour vous assurer qu’il n’y a pas de considérations supplémentaires placées dans votre région.
Nous avons couvert cela en détail sur la page critères de sélection des locataires en ce sens que vous ne devriez plus utiliser une police criminelle générale avec vos locations.,
cependant, les casiers judiciaires sont des outils de dépistage autorisés si vous pouvez créer un lien (Mot fantaisiste pour connexion) entre un casier judiciaire et pourquoi quelqu’un ne serait pas un bon locataire.
lorsque vous commandez une vérification des antécédents de location, les données recueillies à partir des casiers judiciaires proviennent des tribunaux de tout le pays.
avec nos rapports SmartMove, il y a plus de 200 millions d’enregistrements recherchés au niveau national et fédéral.
une vérification des antécédents recueillera toutes les données criminelles disponibles qui doivent être déclarées.
un casier judiciaire est déclarable jusqu’à 7 ans en vertu des règles de la FCRA.,
une condamnation criminelle doit être déclarée indéfiniment.
différence entre une arrestation et une condamnation?
arrêté – cela indique que vous avez été placé en détention, mais ne signifie pas nécessairement que vous avez été condamné.
inculpé – c’est la prochaine étape où le bureau du procureur prendra la décision de vous inculper ou non. Cela indique des accusations criminelles que vous faites face.
condamné – la personne a été prouvée ou déclarée coupable de l’infraction.
condamné – C’est à ce moment qu’un jugement formel est rendu qui énonce la peine.
pourquoi le type de casier judiciaire est-il important?,
HUD énonce clairement que vous ne devriez pas refuser un demandeur sur la seule base d’une arrestation sans condamnation.
» un fournisseur de logement qui refuse un logement à des personnes sur la base d’arrestations n’ayant pas entraîné une condamnation ne peut pas prouver que l’exclusion contribue réellement à la protection de la sécurité et/ou des biens du résident. »
ce document HUD de 10 pages se résume à deux paragraphes dans la conclusion.,
» Les politiques qui excluent les personnes en raison de leurs antécédents criminels doivent être conçues de manière à servir les intérêts substantiels, légitimes et non discriminatoires du fournisseur de logement et tenir compte de facteurs tels que le type de crime et la durée du délai écoulé depuis la condamnation. Lorsqu’une politique ou une pratique exclut des personnes ayant seulement certains types de condamnations, un fournisseur de logement aura toujours le fardeau de prouver que tout effet discriminatoire causé par une telle politique ou pratique est justifié. Une telle détermination doit être faite au cas par cas., »
fondamentalement, si vous allez utiliser un casier judiciaire dans votre dépistage, vous devez expliquer pourquoi ce crime met en péril la sécurité et / ou la propriété du résident.
AKAs
AKAs signifie « aussi connu comme” nom de jeune fille est l’exemple le plus commun de l’AKA.
si le nom de votre candidat est « Michael Smith”, un AKA peut être répertorié comme « Mike Smith., »
au sens criminel, si la personne a commis un crime sous un pseudonyme connu (ou pseudonyme), cet alias apparaîtrait sous cette section.
certaines personnes ont un alias connu qui fait office de surnom tandis que d’autres ont franchi les étapes légales pour changer leur nom.
Voici une liste d’athlètes célèbres qui auraient très probablement un AKA apparaître sur leur vérification des antécédents.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson, Jr)
- le Tchad Ochocinco (Tchad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)
- Spud Webb (Jérôme Anthony Webb)