le ratio de couverture du service de la dette est l’une des exigences de souscription les moins comprises pour les investisseurs immobiliers commerciaux nouveaux et même chevronnés. En bref, la ration de couverture du service de la dette compare simplement le revenu net d’exploitation du bien en question au service de la dette hypothécaire proposé (sur une base annuelle). Le prêteur veut s’assurer qu’il y a suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir la nouvelle dette hypothécaire, puis certains.En savoir plus sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).,
Il est important de comprendre le concept et les mathématiques derrière le DSCR si vous calculez votre propre analyse des flux de trésorerie pour un prêt commercial éventuel ou un prêt d’appartement, qu’il s’agisse d’un achat ou d’un refinancement. Si la propriété fonctionne plus efficacement que des propriétés comparables (en raison de l’autogestion, ne pas suivre R&m, etc.), ou en n’incluant pas un pourcentage minimum de vacance, le souscripteur et l’évaluateur utiliseront un facteur de vacance et aligneront les dépenses sur le marché – ce qui réduit le NOI, abaissant ainsi le DSCR et le montant du prêt.,
Voici un exemple de base de la façon dont un prêteur commercial calcule le DSCR pour une hypothèque commerciale. Les retenues du prêteur sont surlignées en bleu, rappelez-vous que ce ne sont pas des dépenses réelles, mais sont déduites du revenu brut de la propriété à des fins de souscription. L’exemple ci-dessous suppose une propriété multifamiliale de 75 unités. Assurez-vous d’utiliser les loyers potentiels bruts (PRP) et non les loyers perçus réels pour les revenus locatifs. Pourquoi? Parce qu’un souscripteur et un évaluateur utiliseront GPR et appliqueront un pourcentage de vacance., Si vous n’utilisez pas GPR et que vous utilisez un pourcentage de postes vacants, vous compterez essentiellement les postes vacants en double (en supposant que vous avez eu un poste vacant au cours de l’année). De plus, si les loyers ont augmenté, vous voudrez être sûr d’utiliser les loyers les plus récents dans votre analyse et non les loyers précédemment inférieurs.
maintenant que nous avons calculé le NOI, nous devons calculer le service annuel de la dette pour la propriété. Le service annuel de la dette est simplement le montant total des paiements de principal et d’intérêt effectués sur une période de 12 mois., Les Taxes et les assurances ne sont pas incluses dans ce calcul car elles sont comptabilisées dans les dépenses de la propriété.
pour calculer le ratio de couverture du service de la dette, il suffit de diviser le résultat net d’exploitation (NOI) par la dette annuelle.
taille du prêt Commercial: 10 000 000<
taux D’intérêt: 6,5%
Durée: 30 ans
paiements annuels (service de la dette) = 758 475 <
résultat D’exploitation Net (NOI) = 845 000 <
maintenant, nous pouvons calculer le DSCR:
DSCR = résultat D’exploitation Net / Service de la dette annuel
(NOI) = 845 000 <
service total de la dette = 758 475 <
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
cet exemple nous indique que le flux de trésorerie généré par la propriété couvrira le nouveau paiement du prêt commercial de 1,10 X. c’est généralement inférieur à ce que la plupart des prêteurs hypothécaires commerciaux exigent. La plupart des prêteurs exigeront un DSCR minimum de 1,20 X.