« Vous devez marcher dans la Cour pour vous rendre au Hammond”
à l’hiver 2013, Jake et moi avons acheté notre premier complexe d’appartements, un 25 unités avec des tonnes de « potentiel”. Il nous avait fallu deux années solides de rejet et de négativité pour en arriver à ce point. Nous nous sentions comme si un poids avait été levé de nos épaules lorsque nous avons pris possession, mais nous ne savions pas que le vrai travail était sur le point de commencer.,
dans cet article, je veux vous montrer comment acheter votre premier complexe d’appartements en montrant la mentalité « Patience, persévérance mais prêt à partir” et comment localiser la valeur ajoutée dans une transaction. Je tiens à souligner notre progression d’un complexe d’appartements de 25 logements délabrés à un complexe d’appartements attrayant de 156 logements en utilisant le cadre d’investissement identique.
lors de notre première transaction, nous n’étions pas familiers avec les taux de capitalisation et les rendements en espèces, deux indices de référence que nous utilisons lors de l’analyse d’une transaction. Notre expérience avec les prêts commerciaux était minime, et la gestion d’une « grande” propriété nous était étrangère., Pour résumer, nous étions les débutants classiques qui manquaient d’expérience mais plus que compensés par l’enthousiasme et la volonté de travailler. Nous pensions que nous achetions le Taj Mahal, mais en réalité la propriété était un mélange de cottages, duplex et un motel de six unités.
Jake a affectueusement appelé la propriété « the crack den”, et non pas à cause de tout l’entretien différé.
Le complexe d’appartements contenait de multiples opportunités à valeur ajoutée. Ce qui est une valeur ajoutée? Une valeur ajoutée est une amélioration qui ajoute de la valeur à une propriété en augmentant ses flux de trésorerie., Quelques exemples incluent: la rénovation, les réparations, la restructuration de la dette, la location de logements vacants, les économies de coûts et la création de générateurs de revenus. Ces occasions de valeur ajoutée devraient toutes être dirigées vers l’augmentation des revenus ou la diminution des dépenses, augmentant ainsi le revenu D’exploitation Net de la propriété.
où étaient les opportunités de valeur ajoutée dans la propriété Courtyard?
commençons par la perception de la propriété, qui s’appelait à l’origine le Shamrock Motel., Sa réputation auprès de la communauté était une propriété indésirable qui traitait aux locataires hebdomadaires et louait à tout locataire potentiel qui avait un pouls. Nous avons entrepris de repositionner (mot de fantaisie pour fixer une propriété et créer de la valeur) la base de locataires et d’instituer un système pour filtrer les locataires. Cela nous permettrait de réduire considérablement nos coûts de” virage » lorsqu’un locataire quitte et nous assurerait un flux de revenus plus stable.
Ces meilleurs locataires resteraient plus longtemps et paieraient le loyer tous les mois. Les expulsions et les dommages causés aux locataires ont chuté presque immédiatement une fois que nous avons commencé à filtrer les locataires., La perception de la propriété a changé au cours de la première année, nous permettant ainsi d’attirer de bien meilleurs locataires.
nous savions que nous étions sur la bonne voie lorsque la Dame du courrier a dit à Jake qu’elle se sentait en sécurité une fois de plus en livrant le courrier à cette communauté pittoresque.
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le prochain domaine que nous avons ciblé était le côté dépenses de l’équation. Nous avons réalisé que les dépenses du complexe d’appartements étaient en cours d’exécution sur le haut de gamme. Notre erreur était notre ignorance dans ce qu’il en coûterait pour gérer une propriété multifamiliale., Nous savions juste que certaines factures semblaient plutôt importantes. Nous avons immédiatement contacté la société d’ordures et le fournisseur de téléphone. Le coût de ces deux services a été réduit du jour au lendemain. Ensuite, nous avons décidé de supprimer le coût du câble et demandé aux locataires de payer leur propre câble. Cette seule étape de réduction des coûts nous a permis d’économiser plus de 6 000 $par année.
Nous avons également placé un bouchon sur l’utilisation de la locataire de la consommation d’électricité. Nous paierions le premier 100$, et le locataire serait responsable de la partie restante., C’est incroyable ce qui arrive aux factures de services publics lorsque les locataires partagent la responsabilité.
Notre valeur ajoutée ne s’arrêtent pas là. Nous ne faisions que commencer. Il était temps de s’attaquer au côté des revenus du bilan. Tout d’abord, nous avons dégagé les hangars sur la propriété et avons commencé à les louer comme hangars de stockage. Cette valeur ajoutée de deux façons. Un, nous offrions un agrément au locataire en fournissant un stockage supplémentaire. Deuxièmement, nous avons pu générer 200 $supplémentaires par mois., Une fois qu’un locataire commence à stocker tous ses biens sur votre propriété, ces augmentations annuelles de loyer de 3% se heurteront à moins de résistance. Il devient plus difficile de faire ses valises et de déménager dans un autre appartement.
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ensuite, nous avons commencé à instituer des frais. Nous avons commencé à facturer des frais de retard, des frais de demande, des frais pour animaux de compagnie et des frais d’emménagement. Ces frais ont ajouté aux revenus de la propriété et nous ont permis d’établir des règles pour la communauté. Si vous étiez en retard pour le loyer, vous alliez être facturé des frais de retard., Les locataires assistaient à une revitalisation totale de la propriété, et certains n’étaient pas très satisfaits. Les mécontents ont décidé qu’il était temps de partir, et nous avons pu remplir leurs unités avec des locataires plus heureux et plus reconnaissants.
alors que nous transformions le complexe d’appartements en une entreprise rentable, nous avons commencé à nous attaquer aux divers travaux d’entretien différés situés dans toute la propriété. Nous nous sommes attaqués à l’extérieur de la propriété en réparant les boîtes aux lettres rouillées, en lavant les bâtiments, en peignant les extérieurs, en plantant des arbustes et en ramenant l’ancien aménagement paysager à son ancienne gloire., Nous avons également commencé à réparer les unités car elles sont devenues vacantes en remplaçant les vieux planchers, en peignant les intérieurs, en remplaçant les appareils et en réglant tout autre problème mineur.
à la fin des douze mois, Cette « maman et papa” évoluait en une entreprise où les dépenses étaient surveillées et la collecte des revenus était au centre de tous les mois. La plupart des investisseurs débutants n’abordent pas l’investissement comme une entreprise, mais notre vision était de construire un portefeuille énorme qui soutiendrait nos modes de vie et créerait de la richesse., L’immobilier est tout au sujet des chiffres, et le revenu D’exploitation Net (NOI) est roi dans l’immobilier multifamilial. Vous devriez vous concentrer sur l’augmentation de L’indice D’intérêt public en utilisant la stratégie qui a été définie.
avançons rapidement vers le présent. Nous avons pu obtenir une évaluation sur la propriété pour 825 000$, ce qui nous a permis d’extraire 160 000 $en espèces excédentaires. Nous avons laissé environ 30 000 $dans la propriété pour terminer tout l’entretien différé, qui comprenait le remplacement de tous les toits et la peinture des extérieurs restants., Le petit repaire de crack coule actuellement autour de 3 000 per par mois, et nous n’avons plus de notre capital initial investi dans l’affaire.
la voie de la création de richesse grâce à l’investissement dans des complexes d’appartements a été tracée.
Voici un bref résumé des étapes à suivre pour vous lancer et vous mettre au travail:
- choisissez multifamily comme créneau.
- prenez des mesures massives en vous éduquant. Regardez dans Wheelbarrow Profits Academy
- cherchez un mentor, un entraîneur ou un partenaire.
- recherchez les marchés et concentrez-vous sur un seul marché.
- Apprenez à analyser les transactions.,
- Recherchez des propriétés avec plusieurs valeurs ajoutées. Plus vous pouvez créer de valeur, plus vous deviendrez riche.
- commencez à construire votre équipe immobilière.
- Mettre dans les offres.
- attendez-vous à un rejet! Faites preuve de patience, de persévérance mais de volonté de s’éloigner de la mentalité.
- décrochez votre premier marché.
- mettez-vous au travail et mettez en œuvre votre plan de match.
La Cour traiter nous a donné l’expérience et de l’élan pour continuer dans l’immobilier. Je me demande souvent si je n’ai pas sauté dans cette affaire, aurais-je pu acheter notre plus récent accord?, Ne sous-estimez pas le pouvoir de l’action positive et de l’élan.
Le Hammond était une propriété beaucoup plus grande que la Cour, mais présentait plusieurs des mêmes caractéristiques. Il était gonflé avec des dépenses élevées, les revenus n’étaient pas maximisés, la propriété avait besoin de TLC, (tendre soin affectueux) et il y avait une quantité abondante de valeur ajoutée. La stratégie était identique à la Cour: acheter sur les chiffres réels, mettre en œuvre notre stratégie de repositionnement et augmenter le NOI.
il nous a fallu environ six mois avant de conclure un contrat avec les Hammond., Il y avait quelques groupes devant nous, et nous avions renoncé à l’accord, pour qu’il nous revienne à cause de notre ténacité et de notre persévérance.
Il y avait plusieurs différences entre les deux offres, telles que l’âge de la propriété, l’état, la base de locataires, la classe de propriété, la désirabilité, mais une caractéristique se démarquait pour nous. C’était la taille du Hammond qui nous excitait. Nous avons été en mesure de fournir des logements à un plus grand nombre de locataires, augmentant ainsi notre capacité à générer de la richesse. Nos bénéfices seraient amplifiés une fois la propriété repositionnée.,
Nous sommes environ six mois dans notre plan, et la propriété est en train de se développer. La propriété a été achetée avec 100 000 monthly en recettes mensuelles.
nous avons augmenté le chiffre d’affaires à 110 000 $en six mois, et nous estimons que le chiffre d’affaires atteindra environ 120 000 per par mois d’ici douze mois. Il y a trois unités de blanchisserie qui sont en cours de conversion en appartements, ainsi que des augmentations des taux de location.
notre objectif est d’atteindre une valeur de 9 000 000 $en douze mois, ce qui nous permettra de refinancer la propriété et d’extraire le capital que nous avons placé comme acompte.,
pour résumer, que vous achetiez une transaction de quatre unités ou mille unités, l’accent devrait être mis sur:
- Acheter à droite
- gérer à droite
- Finance à droite
- rechercher des valeurs ajoutées
- avoir un plan
- mettre en œuvre le plan
- créer de la valeur
- répéter
es premiers étaient moins que stellaires. Le taux d’intérêt était de 6%, il s’agissait d’un amortissement de vingt ans et la durée était de cinq ans. Comparez cela au Hammond: 4,25%, amortissement sur 25 ans et paiements d’intérêts sur un an seulement. Quelle est la morale de l’histoire?, Attendez-vous à faire des erreurs, apprendre de ces erreurs, cours correct et continuer à poursuivre votre rêve.
lecture supplémentaire: une feuille de route pour L’achat de votre prochain appartement
Si vous avez des questions, veuillez me contacter à [email protected]. j’espère que cet article vous sert bien et vous donne un cadre pour attaquer l’investissement appartement.
