ett assumable mortgage gör det möjligt för köparen av en fastighet att anta hypotekslånet från fastighetens säljare. Det kan finnas fördelar för både köparen och säljaren kopplade till en antagen inteckning. Men allt beror på köparen som har kapacitet att ta på sig den antagna bolåneräntan, som ofta är lägre än rådande marknadsräntor. Dessutom, en assumable inteckning hjälper köparen undvika vissa avvecklingskostnader., Generellt är lån som gjorts under de senaste 20 åren av en inteckning sällan assumable med anmärkningsvärda undantag för VA och FHA lån.
köparen är inte den enda parten att dra nytta av en assumable inteckning. Säljaren delar i arbitrage genom att antingen ta ut ett högre pris för fastigheten, vilket kräver att köparen betalar de slutkostnader som säljaren kan ådra sig, eller kräva kontantbetalning för hälften av köparens besparingar över en överenskommen tidsram.,
till exempel, om den nuvarande räntan är 8%, Den assumable bolåneräntan är 5%, och köparen planerar att bo i hemmet i fem år, säljaren kan kräva hälften av de ofta-oupptäckta förväntade besparingarna för femårsperioden. I ett sådant fall kan den assumable inteckning gynna säljaren ännu mer än köparen!
här är några av fördelarna och nackdelarna med antagna inteckningar för både köpare och säljare.,
fördelar
- om den assumable räntan är lägre än nuvarande marknadsräntor sparar köparen pengar direkt.
- Det finns också färre stängningskostnader i samband med antagandet av en inteckning. Detta kan spara pengar för säljaren såväl som köparen. Om köparen får en lägre ränta, kan säljaren finna det lättare att förhandla om ett pris närmare den rättvisa marknaden Begär pris.
- säljaren kan också dra nytta av att använda den assumable inteckning som en marknadsföringsstrategi för att locka köpare., Inte alla inteckningar är assumable, och säljaren kan få övertaget över marknadskonkurrensen.
nackdelar
- en köpare som antar en inteckning kan kräva en stor mängd kontanter eller att ta ut en andra inteckning. Om hemmet värderas till ett pris som är större än inteckning som finns kvar på hemmet, måste köparen göra upp skillnaden. Ett hem kan vara på marknaden för $ 350,000, men inteckning antas är bara $ 200,000. Köparen kommer att behöva bidra $ 150.000.,
- ett topplån är problematiskt eftersom det finns två hypotekslån långivare inblandade och de avtalsenliga detaljerna är komplexa i de fall där köparen standard. Dessutom antar ett annat lån förnekar fördelarna med assumable lån.
slutligen kan VA-och FHA-lån antas förutsatt att köparen får kreditgodkännande från hypotekslånets långivare. Denna oförutsedda är inte placerad på långivaren, som håller med om att lånet kan antas men, snarare, det är ett sätt för långivaren att avgöra om köparen är kredit värdig., I sådana fall kommer säljaren inte att få någon av skiljedomsvinsterna, men köparen måste betala extra avgifter till VA eller FHA.