detta är del 8 i vår hyresvärds guide till Hyresgästscreening. Om du har landat här direkt oroa dig inte – vi täcker allt du behöver veta om hyra bakgrundskontroller nedan.
en bakgrundskontroll för uthyrning är som en röntgen som låter dig se under ytan på en potentiell hyresgäst.
den här bilden kan ringa en klocka för nostalgiska Simpsons-fans.,
kanske kommer du ihåg när Homer gick till läkarna för en röntgen.
syftet med bakgrundskontrollen för uthyrning är att se eventuella problem som kan gömma sig under ytan.
det är ett enkelt sätt att identifiera röda flaggor och undvika problematiska hyresgäster.
I det här inlägget svarar vi på frågan: ”Vad består en bakgrundskontroll av hyra av?”
för enkelhetens skull använder vi en av våra SmartMove-rapporter som ett exempel för referens i det här inlägget.,
men innan vi går före oss…. låt oss börja med…
Vad är en hyra bakgrundskontroll?
en bakgrundskontroll för uthyrning är ett ytterligare screeningverktyg som gör det möjligt för hyresvärdar att se olika aspekter av en hyresgästs tidigare beteende.,
majoriteten av de data du ser kommer från de tre stora kreditbyråerna:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
dessa data hjälper till att måla en bild av hur ansvarig en hyresgäst kan vara.
vissa hyresvärdar tittar på den totala kreditpoängen medan andra ägnar särskild uppmärksamhet åt detaljerna i rapporten.
Var Får kreditbyråer sina Data?,
”dessa tre kreditbyråer samlar in information från dina fordringsägare, till exempel en bank, kreditkortsutgivare eller auto finance company. De får också information om dig från offentliga register, till exempel egendom eller domstolshandlingar. Varje kredit presidiet får sin information från olika källor så informationen i en kredit presidiet rapport kan inte vara samma som informationen i en annan kredit presidiet rapport.”- Source FederalReserve
vad består en bakgrundskontroll av Uthyrning av?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Du kan klicka på något av objekten ovan för att dras ner på sidan för att lära dig mer.
personuppgifter
hyresgästen anger denna information. All denna information krävs utom mellannamnet.
Läs detta om sökanden inte har ett personnummer eller inte vill tillhandahålla det.
de personuppgifter som anges i den här rutan är viktiga eftersom det bara finns tre huvudidentifierare för någon person:
- namn
- födelsedatum
- personnummer
med över 325 miljoner US-Dollar., invånare det är bäst att få alla tre identifierare.
Stephen White är namnet på vår VD här på RentPrep och sista gången vi kollade fanns det över 2.600 matchande namn i den amerikanska databasen.
det betyder att det fortfarande är möjligt att ha två Stephen White med samma exakta födelsedatum.
hyresgästens nuvarande adress
detta tillhandahålls också av hyresgästen och är viktig information. Denna aktuella adress ska matcha informationen i hyran ansökan.,
det är en bra idé att förstå den sökandes nuvarande livssituation.
anta inte att de för närvarande hyr eftersom de kan äga sitt nuvarande hem och går igenom en skilsmässa eller kanske de bor med familjen för närvarande.
en enkel pre-screening fråga som ” hyr du för närvarande, och i så fall, var?”bör hjälpa dig att bättre förstå deras nuvarande situation. Det är en bra idé att hålla anteckningar under hela hyresgästens screeningprocess så att du kan referera tillbaka till dem senare.,
hyresgästens Inkomst
med våra SmartMove-rapporter skriver hyresgästen i sin inkomst.
vid denna tidpunkt bör sökanden vara väl medveten om din hyra till inkomstkvot.
dina minimiinkomstkrav bör anges i dina screeningkriterier för hyresgästen.
du vill kontrollera följande:
- matchar inkomsten som anges på bakgrundskontrollen för uthyrning vad de listade i deras hyresprogram?
- uppfyller de din minimiinkomststandard?,
hyresgästens kredit värdering
hyresbakgrundskontrollen genom våra SmartMove rapporter ger en kredit värdering som sträcker sig från 300 – 850.
poängen visas tillsammans med ett färgområde för enkel tolkning.,
- Dålig
- Dålig
- rättvis
- bra
- utmärkt
poängen i sig bestäms av flera faktorer som vi kommer att bryta ner i bilden nedan.
en kredit värdering är en sammanställning av många faktorer. TransUnion har skapat sina egna Invånarebutik som är skräddarsydd för hyresbranschen.,
detta görs genom att ge mer vikt till betalningshistorik eftersom denna information är viktigare för en hyresvärd.
det finns oftast en diskrepans mellan kreditbyråer och vad de rapporterar för en kredit värdering. Varje byrå använder en annan FICO modell för att bedöma kredit.
denna uppdelning är specifik för TransUnion ResidentScore som används med SmartMove. Om din sökande kör sin egen kredit genom en annan tjänst, numret kan variera.
Till exempel, Kredit Karma använder en VantageScore modell där TransUnion SmartMove är baserad på en FICO modell.,
FICO-modellen är en mycket bättre modell (enligt vår mening) eftersom det var den stora majoriteten av bankerna som använder när de bedömer kredit för en inteckning.
Credit Karma vet att deras kund vill se en bättre poäng. Om de presenterade lägre kredit poäng med hjälp av den klassiska 2004 FICO modell de inte skulle behålla så många användare.
Adresshistorik
stora databaser odlar information om oss hela tiden.,
du registrerade dig för en tidning för 10 år sedan på en bostad och hade en mobiltelefon plan faktureras till din senaste bostad. Det finns en chans att information såldes och så småningom hamnade i en av de databaser som TransUnion drar information från.
så här kan en bakgrundskontroll dra upp tidigare adresshistorik. Tänk på att dessa adresser inte verifieras och inte nödvändigtvis betyder att de hyrde.
sökanden kunde ha bott med familjen i en av de kända adresserna.,
jämför adresshistoriken med vad som inkluderades i uthyrningsprogrammet. Du vill ringa och verifiera med nuvarande och tidigare hyresvärdar att sökanden var hyresgäst.
god hyreshistorik är ett tecken på en stabil hyresgäst. Om du har någon utan hyra historia, du tar på mer risk med en okänd handelsvara. I dessa fall (vanligtvis unga eller student uthyrning) många hyresvärdar kommer att kräva en co-signer och/eller ökad deposition.,
arbetshistorik
i likhet med adresshistoriken odlas arbetshistorik från stora databaser.
dessa poster verifieras inte, så det är viktigt att du ringer den nuvarande arbetsgivaren för att verifiera information.
i videon ovanför vår VD, Steve White, går du igenom hur du gör ett anställningsverifieringssamtal.
Tradelines
Trade Lines (eller tradelines) är konton på en bakgrundskontroll eller kreditupplysning.,
den här bilden visar de handelslinjer som är associerade med våra SmartMove-rapporter.
de vanligaste kontona för hyresgäster är revolverande (kreditkort) eller avbetalningskonton (allt med en fast betalningsplan som ett automatiskt lån eller studielån).
du kan läsa mer om handelslinjer från vår knowledge base-artikel.
Samlingar
när en hyresgäst har en handelslinje som inte får betalt kan kontot skickas till samlingar.,
de vanligaste kontona är lokala verktyg, kreditkort, medicinska skulder och mobiltelefoner.
det här är en röd flagga eftersom de flesta tjänster inte går direkt till insamling när betalningen är sen.
borgenärer skickar vanligtvis ett konto till samlingar efter sex månaders utebliven betalning, men den här tidsramen varierar beroende på kontotyp.
en engångsbetalning kan betraktas som ett misstag, men en samling i rapporten visar ett mönster av utebliven betalning.,
vissa samlingar kan samla löner. Detta kan bara hända om borgenären tar konsumenten till domstol och tilldelas en dom.
om du har en hyresgäst med garnade löner betyder det att dessa medel tas bort från deras lön innan de ens ser sin lönecheck.
konsument uttalande
en konsument (eller ditt fall en hyresgäst) har möjlighet att utfärda en konsument uttalande på sin rapport.,
ovanstående bild kommer artighet av creditcards.com och är ett urval av hur ett konsumentutlåtande ser ut. I detta fall en konsument uttalande till TransUnion som hänför sig till identitetsstöld.
detta är ett kortfattat uttalande med 100 ord eller mindre som ger konsumenten möjlighet att förklara saker i sin rapport.
det finns två typer av uttalanden (enligt Experian) som en hyresgäst kan begära att läggas till i sin kreditupplysning.,
- en kontospecifik tvist
- allmänt uttalande
den kontospecifika tvisten är kopplad direkt till kontot i fråga. Om kontot tas bort från rapporten tas uttalandet bort samtidigt.
det allmänna uttalandet varar upp till två år i en kreditupplysning och raderas inte när ett specifikt konto tas bort från en rapport.,
detta kan vara till hjälp för att förklara om deras kredit påverkades negativt på grund av bedrägeri, medicinsk skuld eller ett fel eller en tvist med ett företag.
förfrågningar
I det här avsnittet i bakgrundsrapporten visas eventuella förfrågningar om sökandens post.
kreditförfrågningar är förfrågningar från ett ”legitimt företag” för att kontrollera din kredit. Om din sökande ansökt om ett billån med en bank, skulle banken kontrollera sin kredit skapa en förfrågan.,
kredit förfrågningar klassificeras som antingen ”hårda förfrågningar” eller ”mjuka förfrågningar”, och endast hårda förfrågningar har en effekt på en FICO poäng (källa MyFico).
våra SmartMove rapporter& kreditupplysningar är ett mjukt drag på kredit.
låt oss säga att din sökande nyligen ansökt om flera studielån, flera auto lån och flera kreditkort.
student-och autolån skulle var och en behandlas som en förfrågan., Det beror på att det anses normalt att shoppa runt för dessa.
varje kreditkortsutredning kommer dock att registreras som en separat förfrågan. Detta beror på att någon kan anses vara en högre kreditrisk om de försöker öppna flera krediter på kort tid (källa MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Kapitel 7 – Dessa finns kvar på en kreditupplysning i 10 år från ansökningsdatumet eftersom det inte fanns någon återbetalning
kapitel 13 – dessa raderas sju år från ansökningsdatumet eftersom det fanns partiell eller fullständig återbetalning
det är därför som vissa hyresvärdar kommer att göra eftergifter för ett kapitel 13 konkurs (t.ex. en ökad deposition) men kommer inte att acceptera en sökande med ett kapitel 7 på rekord.,
om din sökande har en civil dom innebär detta att de stämdes och förlorades och var skyldiga en skuld av domstolen. Dessa kvarstår i sju år på en rapport.
skattelättnader uppstår när en hyresgäst inte har betalat sina skatter. Obetalda skattefordringar kvarstår i 15 år där betalda skattefordringar kvarstår i sju år från den betalda dagen.
Information kommer att visas tillsammans med den offentliga posten om den betalas, urladdas eller avvecklas (källa – Experian).,
från och med den 1 juli 2017 tas den stora majoriteten av domar och panträtter bort från kreditupplysningar.
på grund av dessa förändringar beräknas 96% av civilrättsliga domar och 50% av skattefordringar ha tagits bort från kreditupplysningar. Konkurser påverkades inte (Källa).
det här är om du kör en kreditupplysning. Våra grundläggande, Pro och Platinum rapporter inkluderar en separat sökning utanför en standard kreditupplysning som tillåter oss att få tillgång till denna information.,
vräkning poster
bilden ovan visar en mall av vad som finns på en vräkning post i en av våra rapporter.
här är en snabb genomgång av varje objekt.,iv id=”cb86a7a00d”>käranden – typiskt hyresvärden, lägenhetskomplex eller fastighetsförvaltare
tidigare hyreshistorik är en bra indikator på hur en hyresgäst kommer att vara i framtiden.,
det är därför vräkning historia är en av de mest talande objekt i en bakgrundsrapport.
TransUnion gjorde en studie där de analyserade poster från nästan 200 egenskaper som jämförde hyresgäster som vräktes till dem som inte vräktes.
sökande a representerar hyresgästerna som vräktes medan sökande B representerar dem som inte vräktes.
de fann att 21,7% av de vräkta hyresgästerna hade en tidigare vräkning på rekord medan endast 5.,5% av den icke-vräkta grupp B hade en tidigare vräkning.
vad betyder denna data?
det betyder att om din hyresgäst har en vräkning på posten, är de mycket mer benägna att bli vräkta igen.
att gå igenom en andra vräkning är som andra gången genom ett spökhus.
rädslan för det okända har tagits bort, och det är därför du borde vara rädd för någon som har en vräkning på rekord.,
de kommer inte att vara rädda för att gå igenom en annan vräkning.
kriminalregister
hur kriminalregister ska beaktas förändras på många områden. Det är viktigt att kontrollera dina lokala lagar för att se till att det inte finns ytterligare överväganden i ditt område.
vi täckte detta i detalj på arrendatorns screeningkriterier sida genom att du inte längre ska använda en filt straffpolicy med dina hyror.,
kriminalregister är dock tillåtna screeningverktyg om du kan skapa en nexus (fancy word för anslutning) mellan ett kriminalregister och varför någon inte skulle vara en bra hyresgäst.
När du beställer en hyra bakgrund kontrollera data som samlats in från kriminalregister kommer från domstolar över hela landet.
med våra SmartMove rapporter, Det finns över 200 miljoner poster sökte på statlig och Federal nivå.
en bakgrundskontroll samlar in alla tillgängliga kriminella data som är rapporterbara.
ett kriminalregister är rapporterbart i upp till 7 år enligt reglerna i FCRA.,
en kriminell fällande dom kan rapporteras på obestämd tid.
skillnad mellan gripande och fällande dom?
arresterad – detta säger att du togs i förvar men betyder inte nödvändigtvis att du dömdes.
laddad-det här är nästa steg där åklagarmyndigheten kommer att fatta ett beslut om att debitera dig. Detta stater åtal du står inför.
dömd-personen har bevisats eller förklarats skyldig till brottet.
dömd – det här är när en formell dom utfärdas som stavar ut straffet.
Varför är den typ av kriminalregister viktig?,
HUD förklarar det tydligt att du inte bör neka en sökande baserat enbart på ett gripande utan övertygelse.
”en bostadsleverantör som nekar bostäder till personer på grund av gripanden som inte leder till en fällande dom kan inte bevisa att uteslutningen faktiskt bidrar till att skydda den inhemska säkerheten och / eller egendomen.”
detta 10 sida HUD dokument kokar ner till två stycken i slutsatsen.,
”politik som utesluter personer som grundar sig på kriminell historia måste skräddarsys för att tjäna bostadsleverantörens väsentliga, legitima, icke-diskriminerande intresse och ta hänsyn till sådana faktorer som typen av brott och längden på tiden sedan övertygelsen. Om en policy eller praxis utesluter personer med endast vissa typer av fällande domar, kommer en bostadsleverantör fortfarande att bära bördan att bevisa att någon diskriminerande effekt som orsakas av sådan politik eller praxis är berättigad. Ett sådant avgörande måste göras från fall till fall.,”
i grund och botten, om du ska använda ett kriminalregister i din screening måste du göra ett lönsamt fall för varför det brottet äventyrar den bosatta säkerheten och/eller egendomen.
AKAs
AKAs står för ”även känd som” ett flicknamn är det vanligaste exemplet på en AKA.
om din sökandes namn är ”Michael Smith” kan ett alias anges som ”Mike Smith.,”
I kriminell mening, om personen begått ett brott under ett känt alias (eller pseudonym), skulle det aliaset dyka upp under detta avsnitt.
vissa personer har ett känt alias som fungerar som smeknamn medan andra har gått igenom de rättsliga stegen för att ändra sitt namn.
här är en lista över kända idrottare som sannolikt skulle ha en AKA dyka upp på deras bakgrundskontroll.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson, Jr.)
- Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (sharmon Shah)
- Spud Webb (Anthony Jerome webb)