Jag har ägt en timeshare i flera år men måste nu gå vidare. Jag har pratat med min timeshare företag, men de vill ta ut $ 2,000 för ett kontrakt buyout. Vi tror att det är en rip-off. Så min fråga är, vad mer kan jag göra? Jag vet att jag kan anlita en advokat, arbeta med ett exitföretag, eller donera till en välgörenhetsorganisation, men jag vet inte om det är bra idéer. Jag har redan klagat till statliga tillsynsmyndigheter också, men de gör ingenting för att hjälpa mig att komma ur min timeshare-skyldighet.,
RedWeek kontaktade många bransch tjänstemän för att få bra svar på dessa frågor, som ställdes till oss av timeshare ägare David Barron. Här är några alternativ vi stött på efter att ha undersökt Barrons frågor. Den övergripande konsensus-från utvecklare, advokater, återförsäljning fastighetsmäklare och ägare förespråkare — var, ta din tid, gör din forskning och, framför allt, inte faller för en försäljning tonhöjd från ett företag som ”garantier” för att få dig ur ditt kontrakt.,
kontakta ditt Timeshare-företag
medan det inte finns någon automatisk formel för ägare att komma ur sina timeshare-kontrakt, finns det en enhällig rekommenderad utgångspunkt: kontakta din Home resort ägare tjänster. Ta reda på om utvecklaren eller HOA har ett återförsäljningsprogram eller ett ”deed-back/surrender” – alternativ för ägare som behöver komma ur sina tidsharar och inte har några utestående inteckningar., De flesta stora märken har under radar (unpublicized) program för att hjälpa ägare med svårigheter, och vissa har direkt överlämnande program där ägarna får gå bort från sina timeshares efter att ha betalat någon upfront avgift (vanligtvis motsvarar två års underhållsavgifter).
endast ett stort timeshare-företag, Wyndham, har skapat ett offentligt omfattande exitprogram, kallat Ovation, som gör det möjligt för ägare att avsluta sina timeshares. Företag som inte har interna program för att återvinna timeshares kommer vanligtvis hänvisa ägare till en licensierad återförsäljning mäklare som specialiserat sig på timeshare återförsäljning.,
gör dina läxor för att ta reda på ditt Timeshare realistiska värde på återförsäljningsmarknaden
många timeshare-ägare antar att deras timeshares har ett inneboende värde, som fastigheter, som kan säljas på återförsäljningsmarknaden (som en begagnad bil). Tyvärr är det inte alltid sant, särskilt för äldre äldre tidsharar eller andra där utbudet överstiger efterfrågan. Redweeks egen expertpanel rekommenderar att ägarna gör så mycket forskning som möjligt för att bestämma det realistiska återförsäljningsvärdet av deras intervall., Det finns flera sätt att göra det, utöver att bara söka blint på internet (där du kommer att stöta på företag som garanterar höga priser för tidshallar som aldrig kan sälja). En allmänt tillförlitlig metod är att kontakta en medlem av den licensierade Timeshare Återförsäljningsmäklare Association (LTRBA), en grupp på cirka 64 mäklare som är specialiserade på att sälja och hyra timeshares — de kommer vanligtvis att ge dig en gratis uppskattning., RedWeek erbjuder ett gratis verktyg som heter What ’ s My Timeshare Worth, vilket ger dig aktiva och historiska återförsäljning (och hyra) priser för alla resort, så att du kan göra din egen peta runt och uppskatta. RedWeek erbjuder också en full-service återförsäljningsprogram, som inkluderar en professionell värdering och prissättning vägledning.
oavsett vilken tjänst du använder, kommer ägare som vill avbryta sitt kontrakt av någon anledning att dra nytta av att söka professionell rådgivning om värdet av deras timeshare. Den informationen kommer att påverka ditt beslut att sälja, hyra eller (kanske) överge ditt intervall., Var också beredd att svälja smärtan som din timeshare inte är värt vad du betalade för det.
lista din Timeshare till salu eller hyra
Efter att ha gjort dina läxor på din timeshare ’ s återförsäljningsvärde, överväga att publicera din timeshare till salu eller hyra ut för att återvinna en del av dina utgifter. RedWeek tillhandahåller dessa tjänster till sina 2,3 miljoner abonnenter – med både DIY och full service alternativ tillgängliga. Många licensierade timeshare mäklare kommer att ge denna tjänst också.,
LTRBA mäklare tenderar att hantera endast högt värde, varumärke-timeshares som kan säljas på återförsäljningsmarknaden (som Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham och Hilton), vanligtvis för en bråkdel av deras ursprungliga pris. Dessa mäklare debiterar vanligtvis $ 1,000 eller mer för att hantera en transaktion, men de tar också hand om allt pappersarbete., RedWeek är full-service återförsäljning program, i jämförelse, är tillgänglig för alla ägare, oberoende av var de äger, använder LTRBA licensierad mäklare, och ger samma professionella tjänster som en förmedling (det kostar för närvarande $125 för ett 12-månaders bokföring, plus $399 eller 3% provision när du säljer). RedWeek erbjuder också en DIY återförsäljningsalternativ för ägare som vill spara lite pengar, och är bekväm att samordna sin egen stängning.
de flesta timeshares säljer inte snabbt, så var beredd att vänta många månader för en försäljning. Samtidigt tenderar högvärdiga högsäsongstider att hyra ganska snabbt., Så, bottom line, hyra din timeshare är ett bra sätt att köpa dig tid samtidigt räkna ut din exit plan.
konsultera en advokat som specialiserat sig på Timeshare kontrakt
det finns en betydande stuga industrin av advokater som hjälper ägare försöker få ut av sina kontrakt. De har erfarenhet av att hantera timeshare utvecklare och HOAs, och har ett brett perspektiv på vad som är möjligt eftersom de interagerar med många ägare. Legitima timeshare advokater kommer att råda dig om du kan ha legitima rättsliga anspråk att avbryta ett kontrakt (eller ens försöka få dina pengar tillbaka)., De vet hur man kontaktar din utväg med efterfrågebrev och hanterar förhandlingarna för din räkning. En ytterligare fördel med att anställa en advokat är att när din advokat har kontaktat din utväg, kan HOA inte längre kommunicera direkt med en ägare. Därifrån vidare, Alla resort-to-ägare och borgenär kommunikation gå till din advokat. Timeshare advokater vi har kontaktat tenderar att ta ut en startavgift ($3,000 eller mer) för att hantera en ägares avtal annullering., I 95 procent eller mer av alla fall försöker advokaterna ordna en enkel lösning med timeshare-företaget för att säga upp ditt kontrakt. Men när fakta stöder det, lämnar advokaterna faktiskt stämningar för att väcka avtalsproblem. Hotet om rättstvister utlöser förlikningsförhandlingar.
två varningar om timeshare-advokater: för det första kan de inte erbjuda garantier, så det är möjligt att en ägare kan betala en startavgift och fortfarande inte komma ur sitt kontrakt., För det andra är det inte lätt för den genomsnittliga tidenhare ägare att bestämma legitima advokater från dem som bara dra nytta av osofistikerade ägare. Stora timeshare företag, dessutom, är mycket misstänksam om inte direkt fientliga till timeshare exit advokater. Så innan du anlitar en advokat, gör din forskning och kräva referenser. Konsultera mer än ett företag. Gå bort från kläder som garanterar resultat. Ett bra sätt att granska en advokat trovärdighet är att kolla in faktiska rättegångar som de har hanterat. Legitima advokatbyråer kommer att lägga upp sina fall på sina egna webbplatser.,
lägg på oönskade uppringare som erbjuder en garanterad utgång
det finns också en grupp skrupelfria och opålitliga så kallade ”exit” eller ”transfer”-företag som ringer timeshare-ägare ur det blå, och erbjuder sig att få dem ur sina timeshares. De flesta av dessa företag är scammers som lovar att annonsera och sälja din timeshare — vanligtvis garanterar en försäljning till ett bra pris och säger att de redan har en köpare som väntar. Dessa företag syftar nästan alltid till att säkra en förskott icke återbetalningsbar avgift på flera tusen dollar., På vägen händer ingenting, och timeshare-ägaren är precis tillbaka där de började, men fattigare. Så när du kontaktas av ett företag som du aldrig har hört talas om eller inte begära, lägg på. (Och även om det är ett företag du har hört talas om, hänga upp, forskning och kontakta dem direkt — scammers kommer även att utgöra ansedda företag som RedWeek för att få dina pengar.)
bry dig inte om att ge din Timeshare till en välgörenhet
några av de smarta, men kriminella, företag som lever på timeshare ägare med överföringssystem erbjuder också ”donera till välgörenhet” bedrägerier., Att donera en timeshare kanske låter som en rimlig lösning för en lång tid ägare, men det fungerar i allmänhet inte, eftersom legitima välgörenhetsorganisationer inte vill acceptera skyldigheten att betala din underhållsavgift år efter år. I själva verket kommer de inte acceptera ett kontrakt som sätter en ekonomisk börda, i stället för en förmån, på välgörenhet. Så varningen är: hantera inte en tredje part som säger att den kommer att förhandla om din välgörenhetsdonation (igen, för en flertusen dollar upfront-avgift)., Om du är i direkt kontakt med en välgörenhetsorganisation kan de komma överens om att ta din timeshare, men du kan fortfarande behöva betala dem för privilegiet att ta bort det från dina händer.
lämna in klagomål till tillsynsmyndigheter och brottsbekämpande organ
många statliga och federala organ utreder konsumentbedrägerier och bedrägerier som påverkar timeshare-ägare och de uppmuntrar konsumenterna att lämna in klagomål., Vanligtvis fokuserar dessa myndigheter på kriminella system, till exempel timeshare transfer-företag eller välgörenhetsbedrägerier som bedrar timeshare-ägare som vill komma ur sina kontrakt (genom att kräva förskott för tjänster som aldrig gjorts). Ingen av dessa brottsbekämpande organ hjälper dock ägarna att säga upp sina kontrakt. De förhandlar inte på ägarens vägnar med timeshare-företag eller HOAs. Sällan kommer en stor tillsynsmyndighet att lansera ett civilrättsligt eller brottmål mot ett timeshare-företag på uppdrag av tusentals ägare som kan ha blivit bilked., Det senaste exemplet gäller Manhattan Club, som är under utredning av New York Attorney General ’ s Office. Nu under sitt tredje år är fallet inte i närheten av att sluta-och ännu värre för ägarna är det inte säkert att en lösning av ärendet kommer att leda till restitution eller annullerade kontrakt. Under tiden fortsätter deras underhållsavgifter att klättra.,
sluta göra betalningar och bara gå bort
RedWeek rekommenderar inte denna åtgärd, men för ägare som bara vill ut, och kan inte hitta någon annan lösning, din sista utväg att komma ur ett timeshare kontrakt är det uppenbara: bara sluta göra betalningar på din timeshare. Låt det gå in standard och avskärmning, om det behövs. Advokater rekommenderar med rätta att detta är en riskabel strategi, eftersom du inte kan kontrollera hur företaget kommer att svara på din standard. Vissa går efter ägare aggressivt med insamlingsinsatser., Andra, särskilt äldre orter med snäva budgetar, kommer bara att ta tillbaka den fallerade enheten och försöka sälja den till en ny ägare som betalar underhållsavgifterna.
många timeshare-ägare gillar inte walk-away-alternativet eftersom de fruktar att det kommer att förstöra deras kredit. Detta är en realistisk Fråga för yngre ägare som fortfarande förväntar sig att köpa nya inteckningar eller bilar inom en snar framtid. Men det är inte ett realistiskt hot för äldre timeshare-ägare, på 80-talet, vars enda stora utgifter kan vara födelsedagspresenter för barnbarn. Standardalternativet är inte heller vackert., Beroende på policyerna för utvecklaren eller HOA, ägare som överger sina kontrakt kan utsättas för borgenär trakasserier, hotande brev och avskärmning förfaranden (som kan kosta pengar). Men i slutet av denna drakoniska, men kanske praktiskt alternativ, är ägaren klar. Utvecklaren eller HOA kommer att ta tillbaka timeshare och försöka återvinna och sälja den, till höga detaljhandelspriser, till en helt ny köpare.
har du använt en av dessa eller andra metoder för att bli av med din timeshare? Låt oss veta genom att kommentera nedan.,
RedWeek vill tacka alla de personer som bidrog med forskning till denna historia, men flera valde att förbli anonyma. De vi kan tacka med namn inkluderar Dave Cortese, ägare av Magical Realty i Florida och vice vd för den licensierade Timeshare Återförsäljningsmäklare Assn.; Adam Schwartz, vice vd för Wyndham Resorts, Peter Roth, vice president för den Amerikanska Resort Development Association (LAND); Jake Bercu, kassör i Tahoe Beach och Ski Club HOA; Greg Crist, VD för Nationella Timeshare Ägare Association (NTOA); och timeshare ägare David Barron.