Madame Lelica

Vad är en Timeshare?

en timeshare är en delad ägarmodell för semesterfastigheter där flera köpare äger tilldelning av användning, vanligtvis i en veckas steg, i samma egendom. Timeshare-modellen kan tillämpas på många olika typer av egenskaper, såsom semesterorter, bostadsrätter, lägenheter och campingplatser.

hur en Timeshare fungerar

Timeshares ger köpare rätt till årlig exklusiv användning av en semesteregenskap under en bestämd period som i allmänhet mäts i en veckas steg. Timeshares använder vanligtvis ett av följande tre system:

fast vecka

en fast vecka timeshare ger köparen rätt att uteslutande använda fastigheten för en viss vecka (eller veckor) varje år., Medan fördelen med denna struktur är att köparen kan planera en årlig semester samtidigt varje år, är den andra sidan av myntet att det kan vara mycket svårt att ändra den fasta veckan till en annan period om det behövs.

flytande vecka

en flytande vecka timeshare ger köparen exklusiv användning av fastigheten för en vecka eller veckor under en fördefinierad period eller till och med under hela året., Även om det är mer flexibelt än det fasta veckosystemet, kan” flytande veckan ” inte vara tillgänglig under de mest trafikerade tiderna på året och kan behöva reserveras i god tid för att säkerställa tillgänglighet.

poäng

poängsystemet använder poäng för att representera timeshare-ägande, baserat på faktorer som semesterort, semesteregenskapens storlek och tillgänglighet. Poäng används av utvecklare för att underlätta timeshare utbyten antingen inom sina egna orter (intern utbyte) eller med andra orter samt (extern utbyte)., Medan poängsystemet ger användarna ökade semesterval, finns det en stor skillnad mellan de punkter som tilldelats olika semesterorter på grund av de ovan nämnda faktorerna.

typer av timeshare-ägande

Timeshares är vanligtvis strukturerade som delat ägande eller delad leasad ägarintresse.

delat ägande

delat ägande ger varje köpare en procentuell andel av den fysiska egendomen, motsvarande den köpta tidsperioden., En Resort condominium enhet som säljs i timeshare steg om en vecka kan tekniskt ha 52 totala gärningar. Med andra ord skulle köp av en vecka ge en en femtiosekund (1/52) ägarintresse i enheten medan två veckor skulle ge en en tjugosjätte (1/26) ränta och så vidare. Delad deeded ägarintresse hålls ofta i evighet och kan återförsäljas till en annan part eller vilja till en egendom.,

delad arrenderad ägarandel

delad arrenderad ägarandel berättigar köparen att använda en viss egendom för en fast eller flytande vecka (eller veckor) varje år under ett visst antal år. I denna struktur behåller timeshare-utvecklaren deeded-titeln till fastigheten, till skillnad från den delade deeded ägarstrukturen där ägaren innehar gärningen. Fastighetsöverföringar eller återförsäljning är också mer restriktiva än med en deeded timeshare. Som ett resultat kan ett leasat ägarintresse ha ett lägre värde än en deeded timeshare.,

baserat på ovanstående är det uppenbart att innehav av en timeshare-ränta inte nödvändigtvis innebär ”bråkdel” av den underliggande egendomen. Enligt American Resort Development Association (ARDA), branschorganisationen för timeshare industrin, är ”bråk ägande” vanligtvis förknippas med lyx segmentet semester egenskaper som erbjuder mer service och bekvämligheter, och säljs i intervall om mer än en vecka och mindre än fullt ägande., Begreppet delat ägande har också utvidgats till andra tillgångar, såsom privata jetplan och fritidsfordon.

Timeshares vs Airbnb

är timeshares även relevanta i delningsekonomins era som exemplifieras av Airbnb och Uber?, En 2018-undersökning av International Society of Hospitality Consultants (ISHC) avslöjade att 69% av de undersökta medlemmarna trodde att överklagandet av timeshares minskar. Men i varje debatt om fördelarna med timeshares vs Airbnb är verkligheten att båda har specifika egenskaper som vädjar till två divergerande och massiva demografiska kohorter.

Airbnb: s huvudsakliga överklagande och andra hemdelningswebbplatser är i sin flexibilitet och förmåga att tillhandahålla unika upplevelser-attribut som är omhuldade av årtusenden., Nackdelen, som vanliga Airbnb-användare kommer att intyga, är att kvaliteten på boende inte alltid garanteras, och det finns en möjlighet att den tillflyktsort du trodde att du bokade är faktiskt en sväng. Dessutom, eftersom de flesta Airbnb uthyrning är bostäder i naturen, de bekvämligheter och tjänster som finns i timeshares kan vara otillgängliga.

Timeshares erbjuder vanligtvis förutsägbarhet, komfort och en mängd bekvämligheter och aktiviteter–allt till ett pris, naturligtvis, men det här är attribut som ofta värderas av babyboomers., Som Baby Boomers med djupa fickor börjar pensionering, kommer de sannolikt att köpa timeshares, gå med i de miljoner som redan äger dem, som ett stressfritt alternativ att spendera en del av sina gyllene år.

fördelar och nackdelar med Timeshares

även om timeshares inte är för alla, har de vissa fördelar för dem som letar efter en semesterplats som är bekväm och pålitlig. Det finns dock vissa tydliga nackdelar som investerare bör överväga innan de ingår ett tidsdelat avtal.,

fördelar

de flesta timeshares ägs av stora företag i önskvärda semesterorter. Timeshare ägare har sinnesfrid att veta att de kan semester i en välbekant plats varje år utan några obehagliga överraskningar.

timeshare egenskaper har ofta resort-liknande bekvämligheter och tjänster och hanteras professionellt. I jämförelse med ett typiskt hotellrum, en timeshare egendom kommer sannolikt att vara betydligt större och har många fler funktioner, vilket underlättar en mer bekväm vistelse.,

Timeshares kan således vara lämplig för personer som föredrar semestrar i en förutsägbar miljö varje år, utan att behöva bege sig in i det okända när det gäller deras nästa semester.

nackdelar

nackdelarna med en timeshare är att de löpande kostnaderna kan vara betydande, efter factoring i den betydande förskottsbetalning och årliga underhållsavgifter, med den senare generellt trender högre på en procentuell basis år efter år. För en deeded timeshare, ägaren har också till den proportionella andelen av den månatliga inteckning., Som ett resultat, All-in kostnaderna för att äga en timeshare kan vara ganska hög jämfört med vistas i en vecka i en jämförbar utväg eller hotell på samma plats utan att äga en timeshare.

det finns också liten flexibilitet att ändra en fast vecka timeshare; en flytande vecka måste reserveras i god tid i förväg eftersom bekräftelse i allmänhet är på en först till kvarn-först-serveras basis, och även så, kan vara otillgänglig under de mest trafikerade tider på året., Dessutom är ett tidsdelat kontrakt bindande; ägaren kan inte gå ifrån ett tidsdelat kontrakt eftersom det sker en förändring av hans eller hennes ekonomiska eller personliga omständigheter.

det är notoriskt svårt att sälja en timeshare–förutsatt att kontraktet tillåter återförsäljning i första hand–och denna brist på likviditet kan vara avskräckande för en potentiell investerare. En timeshare återförsäljning kan hämta ett mycket lägre pris än den ursprungliga kostnaden av två skäl., Timeshares tenderar att sjunka snabbt, och det finns en obalans i utbud och efterfrågan på grund av antalet timeshare ägare som vill avsluta sina kontrakt.,ation varje år utan några obehagliga överraskningar

Resort-liknande bekvämligheter och tjänster

undviker besväret med att boka en ny semester varje år

särskilda överväganden innan du köper en timeshare

timeshare-industrin är ökänd för sina aggressiva marknadsföringspraxis., Många timeshare förvärv är impulsiva och känslomässiga inköp som görs av konsumenter som påverkas av slick marknadsföring och höga löften.

till exempel, Las Vegas är fylld med timeshare marknadsförare som lockar kunder att lyssna på en off-site timeshare presentation. I utbyte mot att lyssna på deras pitch, erbjuder de incitament, såsom gratis evenemangsbiljetter och gratis hotellboende. Säljarna arbetar för fastighetsutvecklare och använder ofta högtrycksförsäljningsmetoder som är utformade för att göra ”nays” till ”yeas.,”Priserna Utvecklare avgift är betydligt mer än vad en köpare skulle kunna inse på andrahandsmarknaden, med utvecklaren överskott betala provisioner och marknadsföringskostnader. Timeshare marknadsförare kan också ofta dölja den faktiska kostnaden för timeshare ägande och överdriva dess potentiella fördelar.

eftersom timeshare-marknaden är utbredd med gråzoner och tvivelaktiga affärsmetoder är det viktigt att potentiella timeshare-köpare utför due diligence innan de köper.,

Federal Trade Commission (FTC) skisserade några grundläggande due diligence-steg i sin ”Timeshares and Vacation Plans” – rapport som ska missbrukas av någon potentiell köpare. I rapporten noterar FTC:

”värdet av dessa (semesterägande) alternativ används som semesterdestinationer, inte som investeringar.”

totalt sett är det diskutabelt om timeshares’ betydande initiala kostnader, pågående underhållsavgifter och begränsad likviditet gör dem lämpliga investeringar för den genomsnittliga investeraren., För dem som söker timeshare egendom som en semester val snarare än som en investering, är det ganska troligt att de bästa erbjudandena kan hittas i den sekundära återförsäljningsmarknaden snarare än i den primära marknaden som skapats av semester egendom eller resort Utvecklare.