Madame Lelica

hur länge planerade du att stanna i ditt hus när du köpte det? Många fastighetsmäklare kommer att berätta hem ägande lönar sig efter 5 år. Men bostadsbubblan—uppstigningen i priser som slutade 2006, följt av en brant nedgång (mer än 50% på vissa marknader) och lågkonjunkturen 2007-2008-motbevisade fastighetens ”gyllene regel” att hemvärdena bara kommer att gå upp. Många villaägare som köpt sina hem inom de senaste 10 åren är fortfarande under vattnet på sina inteckningar eller har lite eget kapital i dem.,

Du kan fortsätta att stanna kvar så länge som det tar din lokala marknad att återhämta sig. Men vad händer om du måste flytta för en jobbmöjlighet eller på grund av andra stora livsförändringar som ett äktenskap eller en växande familj? Kanske har du inte längre råd med ditt hem på grund av förlust av jobb eller nedsatt inkomst.

i ett sådant fall—när du behöver eller vill flytta men marknaden är inte på din sida—är det bättre att sälja med förlust eller att hyra ditt hem tills marknaden returer?

Bestäm ditt hems värde

ditt hems aktuella värde är det första övervägandet., Medan fastigheter webbplatser ger sina egna uppskattningar, dessa siffror är ofta felaktiga. Det är inte heller till stor hjälp att notera de nuvarande notering priserna på bostäder till salu i ditt närområde. De priser du behöver är från nyligen sålda egenskaper. Denna information finns på platser som Zillow och Trulia. Dessutom kommer en bra fastighetsmäklare förbereda en jämförande marknadsanalys för dig. Denna information listar jämförbara egenskaper när det gäller kvadratmeter, antal sovrum och badrum, partistorlek och andra viktiga faktorer.,

När du får en aktuell marknadsanalys kan du granska den och lista ditt hem till ett pris någonstans i mitten av intervallet, beroende på ditt hems tillstånd (ett nyrenoverat hus kan vara värt något närmare toppen av intervallet; en ”fixer upper” eller så kallad ”granny house” kan sälja till ett pris närmare den nedre änden).

med en god uppskattning av egenskapens värde är det dags att göra lite matte., Din säljares agent bör ge dig en säljares beräknade nettointäkter kalkylblad beskriver beräknade utgående kostnader samt mäklarens avgift och andra transaktionskostnader. Observera att säljare betalar hela 6% provision för båda agenterna.

dessutom har vissa fastighetstransaktioner en överföringsskatt beroende på vilket tillstånd du säljer in. För en grov uppskattning, planera för avskiljning med 6% till 10% av vad ditt hus säljer för. Efter dessa siffror subtraheras, subtrahera den nuvarande inteckning balansen kommer att lämna dig med det totala beloppet på grund av säljaren.,

är det totala beloppet på grund av dig positivt eller negativt, förutsatt att du får fullt utgångspris? Om det är negativt måste du göra skillnaden vid stängning. Om det är positivt, det är hur mycket pengar du kommer att vara kvar med. Är det tillräckligt för att uppnå ditt nästa mål—som en handpenning på ett nytt hus eller en skuld payoff? Om inte, kan försäljningen inte vara attraktiv. Dessutom, om du behöver flytta under de kommande tre till sex månader, ditt hus kan ta längre tid än detta att sälja.

kan du vänta?,

om försäljningen inte är ett attraktivt alternativ

Tänk på att bli en hyresvärd om du inte kan sälja ditt hus enkelt på grund av ovanstående överväganden. I bästa fall bör din hyra täcka hypotekslån och lämna också pengar för potentiella reparationer. Åtminstone vill du ha en månadshyra som täcker inteckning och skattebetalningar.

men det är också möjligt att marknadsräntan hyran inte täcker hela din inteckning betalning, eller att dina hyresgäster kommer att hamna på efterkälken på hyran., Stora utgifter (som att ersätta taket eller ugnen) kan dyka upp, sätta dig i ett hål innan du har börjat.

först, fråga dig själv om du har råd att vara hyresvärd. Tänk på följande frågor:

• kommer du att kunna köpa eller hyra ett nytt hem utan att sälja din nuvarande egendom först?
• hur mycket hyra kan du förvänta dig att debitera? Webbplatser som realtor.com och Zillow annonsera uthyrning och kan sorteras efter omedelbar närhet för att ge dig en potentiell hyra intervall.,
• Om du väljer att hyra ditt hem via en fastighetschef, de kommer att samla 8% till 10% av den månatliga hyran.
• kan du bära bekostnad av två hem om det första hemmet är ledig i två till fyra månader väntar på en lämplig hyresgäst?
• har du besparingar som redan avsatts för oväntade reparationskostnader?
• Om du slutar med nonpaying hyresgäster, hur lång tid tar utvisningsprocessen i din stad? Kan du bära två bostadsbetalningar under tiden?

skriv sedan ner dina långsiktiga förhoppningar om din hyresfastighet., Även om du inte gör en månatlig vinst på hyra, ditt hem är fortfarande en tillgång du investerar i med löftet om en eventuell utbetalning. Men årlig uppskattning är svårt att förutsäga.

lokala hemmamarknader ökar eller minskar det totala värdet beroende på inte bara den globala ekonomin utan också grannskapet huset är i, den lokala ekonomin (en enskild stad kan ha mycket högre eller lägre arbetslöshet eller löner än en annan stad) och möjligheten för potentiella köpare att få finansiering.,

Bestäm hur länge du är villig eller kan hålla fast vid hyresfastigheten, även om dess försäljningsvärde inte ökar. Försök att redogöra för en viss årlig kostnad för reparationer. (Tio till 20% av den årliga hyran är en bra uppskattning.) Hyresfastighetsreportern ger en sammanfattning av hur man beräknar den totala avkastningen på investeringen av en långsiktig hyresfastighet.

slutligen, räkna med att betala inkomstskatt på den årliga hyran du samlar in, även om du bara bryter jämnt eller förlorar lite varje månad. Du kan dra av inteckning kostnader och andra kostnader i samband med att vara en hyresvärd., En sista skatt att vara medveten om är kapitalvinstskatten, som du betalar när du säljer om du inte har bott i hemmet för två av de senaste fem åren.

uthyrning kan få dig genom en tuff marknad

För några år sedan accepterade min man ett nytt jobb i North Carolina. Vi bodde i Philadelphia vid den tiden, och hemmet vi ägde där hade minskat i värde. Inför med att behöva ta med pengar till bordet om vårt hem säljs, bestämde vi oss för att hyra den och vänta på en marknad rebound. Vi använde en fastighetschef eftersom vi skulle leva åtta timmar bort., Den månatliga hyran efter fastighetsförvaltarens avgift gjorde det möjligt för oss att bryta även på hypotekslån.

efter ett år flyttade vi tillbaka till vårt hem efter att hyresgästens hyresavtal löpt ut. Sedan dess har vi relisted huset efter att ha beslutat att flytta; men efter att ha inte fått ett lämpligt erbjudande, bestämde vi oss för att hyra det igen. När våra nuvarande hyresgäster bestämmer sig för att lämna, kommer vi att bedöma marknaden igen för att avgöra om att sälja eller hyra igen.

att bli hyresvärd resulterar sällan i plötslig rikedom., Det kan vara en stor kortsiktig lösning och långsiktiga investeringar, även föra in inkomst efter inteckning betalas ut. Ska du hyra ditt hus eller sälja det? Gör din forskning, väga för och nackdelar med din situation och berätta i kommentarerna vad du bestämmer dig för att göra.

• hur man säljer ditt hem när du bara kan bryta ens
• skuld till inkomst: det lilla numret som är viktigt när du vill ha en inteckning