få personer som undertecknar en inteckning avser att gå bort från det. Fortfarande, oförutsedda omständigheter-stora medicinska räkningar, förlorade jobb, skilsmässa eller eroderande egendomsvärden — kan överväldiga även den bäst avsiktliga låntagaren.
Om du missar ett hus betalning med några dagar kommer inte att sätta dig i fara för avskärmning., Men om du fortfarande inte har betalat i slutet av grace perioden, om din hypotekslån långivare har skickat dig förfallna meddelanden, eller om du är flera amorteringar bakom, måste du agera snabbt för att få din inteckning tillbaka i god status.
faktum är att en enkel vridning av ödet kan lämna dig inför en husägares värsta mardröm: avskärmning.
avskärmning regler varierar beroende på stat, men det viktigaste tipset är att vara proaktiv, eftersom förhalning inte kommer att göra din inteckning problemet försvinner.
avskärmning spiralen börjar när ditt lån betalning blir 16 dagar försenad., Vid denna punkt, din inteckning service kommer att försöka kontakta dig för att utarbeta en återbetalning schema för att få ditt lån nuvarande.
om din första betalning blir 30 dagar brottsligt och nästa månads betalning inte är i posten, börjar insamlingsförsök på allvar.
inom 36 dagar efter att du missar en inteckning betalning, din inteckning service bör ha kontaktat dig direkt. Det är viktigt att vara proaktiv om att svara på samtal eller öppna någon post från din långivare eller inteckning företag.,
inom 45 dagar kommer inteckning servicer meddela dig skriftligen om din brottsliga status, och kommer att informera dig om dina alternativ för att undvika avskärmning.
om dina betalningar faller 120 dagar efter, kommer servicer sannolikt att inleda formella avskärmning förfaranden. När det händer, statliga regler skiljer sig på hur länge du har innan den faktiska avskärmning.
coronavirus pandemi sätter utmätningar på is
under 2020, avskärmning priser föll för att spela in dalar. Det beror delvis på att många stater sätter stopp för avskärmning förfaranden., Dessutom tillåter federal Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act husägare att missa betalningar i upp till ett år utan påföljder.
generösa anståndsprogram — som ger låntagare en paus från betalningar — har avspärrat utmätningar. Hur lättnad fungerar:
- Du måste fråga. Låntagare måste begära anstånd. Sluta inte göra betalningar utan att checka in med din långivare eller servicer.
- kvalificering är relativt lätt. Långivare kräver inte bevis på svårigheter.
- Det finns ingen straff., Missade betalningar under anstånd kommer inte att skada din kredit värdering, och du kommer inte att tillfalla sena avgifter.
- du är fortfarande skyldig pengarna. Anstånd pausar betalningar genom att förlänga längden på ditt lån. Efter grace perioden slutar, du kommer att återuppta göra regelbundna betalningar men löptiden för ditt lån kommer att förlängas till att omfatta de betalningar du missade.
bostäder ekonomer förväntar utmätningar att återuppta under 2021. Men, eftersom hem har skjutit i höjden i värde, kommer de flesta husägare att kunna sälja innan de förlorar sina hem.
fråga din långivare: Vilka är dina alternativ för att undvika avskärmning?,
långivare vill att deras pengar ska återbetalas i tid och det intresse som följer med det; de vill inte ha ditt hus. Om du verkar vara en bra risk, långivaren kommer att erbjuda för att hålla din inteckning flytande. Men vara förvarnad: om du verkar som en dålig risk, långivaren kan minska sina förluster genom att vidta åtgärder för att utestänga och vräka dig så snabbt som möjligt.
nyckeln är att kommunicera med långivaren innan din skuld blir bättre av dig. Ju tidigare din långivare vet om ditt problem, desto mer hjälp kan det ge.,
Federal lag kräver inteckning servicers att hjälpa brottsliga låntagare och arbeta med dem för att komma tillbaka i god status. Berätta för din bank eller långivare som du vill lära dig om alternativ för ”förlust begränsning”, den tekniska termen för att undvika avskärmning.
leta också efter ett brev från din långivare som beskriver alternativ för att undvika avskärmning, tillsammans med instruktioner och applikationer för alla program som kan gälla för dig.,
din inteckning servicer bör också ge en kontaktperson, som bör vara tillgänglig via telefon för att svara på dina frågor och ge korrekt information om dina alternativ för att undvika avskärmning. Enligt lag bör denna person tilldelas dig inom 45 dagar efter att ditt lån blir brottsligt, enligt Consumer Financial Protection Bureau.
om du känner att du inte får ordentlig hjälp från din inteckning servicer, lämna in ett klagomål online med CFPB, eller ring (855) 411-CFPB.,
sätt att undvika avskärmning
Här är några alternativ som din långivare kan erbjuda för att undvika avskärmning. Du kanske vill söka juridisk rådgivning innan du går någon av dessa rutter:
återbetalningsplan för hypotekslån: om du lider av ett kortsiktigt ekonomiskt bakslag (dvs. dyra bilreparationer, en medicinsk nödsituation) kan din långivare ge lite andrum genom att acceptera att låta dig betala av din missade betalning i två omgångar under de närmaste två månaderna.,
lån modifiering: Mortgage servicers kan justera villkoren för ditt lån-oftast genom att förlänga amorteringsschemat, sänka räntan eller rulla det brottsliga beloppet i lånet och åter amortera det nya saldot-för att hjälpa dig att få lånet nuvarande.
handling-in-lieu av avskärmning: en handling-in-lieu av avskärmning är när du vänder över ditt hem till en långivare frivilligt att undvika utestängning förfaranden., I vissa fall, gå denna väg kan hjälpa dig att undvika att betala resterande lån balans på din inteckning men det beror på din långivarens regler och staten du bor i. Innan du får en handling-in-lieu av avskärmning, fråga din långivare om de kommer att avstå från någon brist, vilket är skillnaden mellan ditt hem värde och vad du fortfarande är skyldig på inteckning.
kort försäljning: en kort försäljning händer när långivaren kan du sälja huset för mindre än det utestående lånebeloppet, tar intäkterna och förlåter eventuella återstående skulder., En fastighetsmäklare med erfarenhet av kortförsäljning kan hjälpa dig att hitta en köpare och vägleda dig genom den långa processen att få de nödvändiga bank godkännanden.
kort refinansiera: långivaren förlåter en del av din skuld och refinansierar resten till ett nytt lån. Denna typ av refi var vanligare i efterdyningarna av inteckning krisen och kanske inte är tillgängliga för de flesta villaägare nu.,
refinansiera med ett” hårda pengar ” lån: du kommer inte att gilla de höga priser och avgifter för ett hårt pengar lån — en från en privat långivare, ofta en individ — men det kan köpa dig tid att sälja ditt hem och undvika avskärmning.
få gratis experthjälp: tala med en HUD-godkänd bostadsrådgivare
om du inte kommer någonstans med ditt hypotekslån, kan du få gratis råd och stöd från en bostadsrådgivare sponsrad av US Department of Housing and Urban Development (HUD)., En expert från en bostadsrådgivningsbyrå kan vägleda dig när du försöker arbeta med ditt inteckning företag för att undvika avskärmning.
Du kan hitta en lokal HUD-godkänd expert online, eller ring HUD kontor bostäder rådgivning på (800) 569-4287. Om du har en Apple-enhet, kan du ladda ner HUD gratis bostäder rådgivare Locator app.
akta dig för avskärmning räddnings bedrägerier
tyvärr, bedragare maskerad som legitima bostäder rådgivare försöker ofta att dra nytta av villaägare som är sårbara., När du arbetar genom din inteckning fråga, hålla ett skeptiskt öga på falska program och bedrägerier.
varningstecken på en bluff inkluderar organisationer som kräver förskottsbetalning eller den garantin för att åtgärda dina avskärmningsproblem.
i synnerhet akta dig för erbjudanden för att hjälpa dig att få en lånmodifiering genom federal HAMP-programmet, ett federalt lånemodifieringsprogram som löpte ut i slutet av 2017. Tidigare har bedragare sagt husägare att de godkändes för programmet som ett sätt att lura dem att skicka pengar.,
se också upp för telefonsamtal eller e-postupplysningar som verkar vara från ditt inteckning företag, men rikta dig att skicka betalningar till en obekant adress som inte matchar den på din inteckning uttalande.
om du har svårt att göra ditt hus betalningar, din bästa insats är att nå ut till din långivare och en HUD-godkänd bostäder rådgivare så snart som möjligt. Detta kommer att förbättra dina chanser för en lycklig upplösning som hjälper dig att undvika den ekonomiska och känslomässiga smärta av avskärmning.,
Läs mer:
- stater med högsta inteckning brottslighet har dessa saker gemensamt
- 5 tips för att köpa en avskärmad hem
- en komplett guide till kort försäljning Köpa