du vill sälja ut en bit av fastigheter, men du är allvarligt bakom på din inteckning betalningar, är skyldig en massa fastighetsskatt till länet, eller befinner dig mitt i en uppvärmd skilsmässa. Någon av dessa situationer kan leda till att någon (som långivaren eller din tidigare make) stämmer dig — i själva verket placera vad som kallas en ”lis pendens” på ditt hem.,
desperat efter en ren paus från situationen, du undrar: kan du sälja ett hus med en lis pendens för ett anständigt pris-helst innan banken utestänger eller du rack upp en massa juridiska räkningar?
vi får att det här är en stressig situation,så vi sätter ihop den här guiden inklusive:
- Vad är en lis pen den? En enkel uppdelning av den juridiska terminologin
- vem skickar en lis penden och vad är deras motivation?,
- Hur en litispendens påverkar din förmåga att sälja huset
- Den risk som köpare se att bedriva ett hus med ett lis penden
- Den dolda möjlighet i att sälja med ett lis penden
- Som kan hjälpa dig att lösa lis penden — så att du kan sälja gratis och tydlig
grunderna: Vad är en lis penden?
översatt från Latin betyder ”lispendens” en kostym som väntar.,”Så om du säljer ett hem med en lis pendens, har du ett formellt meddelande om en pågående rättegång på en fastighet som kan störa försäljningen.
”en lispendens är ett skriftligt meddelande om att en rättslig åtgärd har lämnats in med fastigheter”, säger David Reischer, Esq., fastighetsadvokat och VD för LegalAdvice.com. ” typiskt innebär fordran antingen äganderätten till egendomen eller en påstådd ägarandel i den. Meddelandet lämnas vanligtvis in i county records office, så det finns ett register över åtgärden som varnar eventuella köpare av tvisten.,”
en lis pendens registreras på titeln på hemmet, precis som alla andra panträtt eller inteckning. För att ta reda på om en har lämnats in på din egendom, kan du göra en gratis sökning på läns clerk eller recorder kontor, antingen online eller personligen. Du behöver bara ditt hus paketnummer.
ett annat alternativ är att kontakta ett titelföretag och begära att de kör en titelsökning på fastigheten, eller be Din fastighetsmäklare om vägledning.,
i händelse av att du inte är medveten om lis penden när du går för att sälja ditt hem, kommer det så småningom att dyka upp när inköpsprocessen börjar, som antingen köparen, agenten eller långivaren kommer sannolikt att få en titelrapport som kommer att notera förekomsten av den pågående rättegången.
enligt Jeffrey L. Nogee, partner på Tully Rinckey PLLC, är en lispendens endast giltig om den underliggande tvisten involverar den verkliga egendomen. Lämna in en lis pendens för ett fall som inte innebär ett ägarintresse i huset är inte tillåtet och bär strikta påföljder om missbrukas.,
varför skulle någon lämna in en lis penden?
några vanliga scenarier kan leda till arkivering av en lis pendens på en egenskap:
avskärmning
en inteckning avskärmning åtgärd är den vanligaste orsaken till en lis pendens. Detta inträffar när långivaren, som en bank eller annan finansiell institution, stämmer husägare som har fallerat på hans eller hennes inteckning. ”När långivaren ger rättegången, Det filer en lis pendens, som ger meddelande till andra fordringsägare och alla andra att husägaren är i fara för att förlora titeln till fastigheten,” förklarar Nogee.,
en överhängande avskärmning gör dock inte nödvändigtvis en försäljning omöjlig. Steven Herzberg, Esq. med Vazquez& Associates noterar att även om en avskärmning skapar ett moln på titeln, kan frågan vanligtvis lösas med banken om det finns en köpare som är villig att betala mer än vad som är skyldig. På köparens sida, köpa en avskärmad hus kan ta lite längre tid, men det inte nödvändigtvis bär mer risk än någon annan försäljning.,
obetalda fakturor
en villaägare förening (HOA) kunde lämna in en egendom kvarstad om en husägare har ett brottsligt konto. Detsamma gäller för en entreprenör som inte har betalats för sitt arbete (ofta kallad ”mekaniker’ s lien”). I dessa fall kan de utestående beloppen vara små jämfört med det totala hemvärdet.
” om det finns en tvist om giltigheten av fordringarna men säljaren vill sälja hemmet, kan de ha möjlighet att binda av lien och lis pendens”, säger Herzberg.,
till exempel, om ett hem är värt $500,000 och tvisten är över bara $10,000, säljaren kan sätta en överenskommen belopp i domstolens spärrkonto, och sedan lis pendens och lien skulle tas bort från fastigheten.
Battle of ownership
När en eller flera parter hävdar äganderätt till hemmet, till exempel i händelse av skilsmässa, kan en lispendens komma in i bilden.,
även om lagar skiljer sig åt efter stat, säger Herzberg att i Florida kan en part försöka sätta en lispenden på en fastighet som ett sätt att frysa försäljningen innan en domare kan avgöra vem som äger fastigheten och därför skulle ha laglig rätt till intäkterna.
detta kan också inträffa om flera mottagare bestrider ett testamente i ett försök att ändra fördelningen av en egendom tillgångar.
obetalda fastighetsskatter
om en säljare är brottslig på sina fastighetsskatter, kan den lokala regeringen lämna in en lis-pendens på fastigheten., ”Fastighetsskatt är en av de mest grundläggande objekt kontrolleras av någon titel agent,” säger Herzberg. ”Alla utestående skatter måste alltid betalas vid den tidpunkt då en fastighet säljs.”
hur påverkar en lispendens en potentiell försäljning?
tekniskt sett kan en husägare gå vidare med att sälja ett hus under lis pendens, men det kommer sannolikt att vara svårt att hitta en köpare — särskilt eftersom en bank vanligtvis inte kommer överens om att låna pengar för köpet., Om köparen kan köpa hemmet utan att få en inteckning, chanserna är större att försäljningen kommer att gå smidigt, särskilt om det är en arm ’ s-Längd transaktion.
”medan fastigheten kan säljas med en lis-pendens måste lien vara nöjd för att lien ska tas bort”, förklarar Nogee. ”Husägaren kan ingå ett avtal om att sälja fastigheten, men kravet på den person som har lämnat in lis pendens måste betalas eller avgöras innan Titel kan passera fri och klar till köparen.,”
om huset stängs måste köparen slutligen acceptera resultatet av den pågående rättegången. ”I ett scenario där det finns en lispendens på grund av en fastighetslinje tvist, och en kontantinvesterare köper hemmet innan tvisten har ingåtts, måste kontantinvesteraren acceptera det slutliga resultatet av tvisten”, säger Herzberg.
ett alternativ skulle vara att bygga en lösning av rättegången i försäljningen., Till exempel, om säljaren är skyldig en entreprenör $20,000, kan köparens och säljarens advokater utarbeta ett arrangemang där $20,000 av försäljningspriset skulle användas för att betala entreprenören, vilket sedan skulle tillåta lis pendens tas bort från fastigheten. Vid avskärmning är det också viktigt att redogöra för eventuella juridiska avgifter som banken ådrar sig, vilket snabbt kan snöboll.
vad är risken för köparen?
det finns en anledning till att köpare (och deras agenter) kan vara tveksamma till att driva en lispendens egendom. Zachary D., Schorr, den ledande fastighetsadvokaten för Los Angeles-baserade Schorr Law, APC., råder vanligtvis mot det.
”köparen löper risken att förlora egendomen, eller deras intresse för egendomen, om lis pendens käranden råder på deras fastighetsanspråk”, förklarar Schorr. ”Dessutom kommer köparen att ta fastigheten föremål för den underliggande rättegången, vilket kan leda till ett dåligt resultat för köparen om käranden råder i den underliggande rättegången.,”
när en lis pendens ger en möjlighet
inte alla ser en lis pendens som en automatisk deal killer. Santiago Valdez, en topp fastighetsmäklare i Chicago, Illinois, inte blyg från att hjälpa villaägare sälja dessa typer av fastigheter. I själva verket sålde han nyligen en Chicago flerfamiljshus byggnad med en lis pendens efter bara sex dagar på marknaden.,
i Illinois, så snart en lispendens placeras på en fastighet, går den på det offentliga rekordet. Det innebär att potentiella köpare och investerare i många fall börjar kontakta säljaren direkt och fiska efter en fantastisk affär.
Så blev Valdez agenten för flerfamiljshuset: kunden hade börjat få en störtflod av lågbollserbjudanden. Innan han accepterade en ville han samråda med en pålitlig agent som kunde hjälpa honom att sälja fastigheten till högsta möjliga pris, eftersom han fortfarande hade en anständig mängd eget kapital i hemmet.,
”vi tog fantastiska bilder och marknadsförde platsen i stor utsträckning till köpare och agenter”, säger Valdez.
”vi slutade få flera erbjudanden, och stängdes bara ett par veckor före den planerade avskärmning försäljning.”
så här tar du bort en lis — pendens
för att ta bort en lis — pendens kan husägaren-vanligtvis med hjälp av en advokat-göra en rörelse för att utplåna den.,
”för att råda på en rörelse för att utplåna lis pendens, måste husägaren visa att innehavaren av lis pendens inte har en sannolik giltighet (en god sannolikhet) av rådande på rättegången”, säger Schorr.
”bördan ligger på den part som lämnade in lispendens för att visa att de sannolikt kommer att vinna sin rättegång baserat på lag och fakta i fallet. Vinnaren av detta förslag har vanligtvis rätt att återkräva sina advokatarvoden spenderas i att föra förslaget.,”
ha en expert på din sida
att sälja ett hem kan vara en komplex process att börja med, och när en lispendens kastas in i mixen finns det ännu fler detaljer och legaliteter inblandade. Det är alltid bäst att ha representation från en advokat så att de kan hjälpa dig att navigera alla steg — särskilt om du hamnar behöva gå till domstol eller försöker pausa en överhängande avskärmning.,
Valdez påpekar att det finns många olika fastighetsadvokater där ute. ”Helst vill du ha en advokat som har erfarenhet av kort försäljning och den övergripande avskärmning processen, som kan gå framför en domare om det behövs och göra ett starkt argument för att få bästa möjliga resultat,” säger han.
han rekommenderar också att arbeta med en erfaren fastighetsmäklare som kan representera ditt bästa under processen. När en lis pendens registreras på en fastighet, en ström av fastighetsinvesterare vanligtvis börjar kontakta husägare med erbjudanden., I det här fallet kan en betrodd agent hjälpa dig att utvärdera dina alternativ och fatta ett välgrundat beslut.
Disclaimer: Information i detta blogginlägg är tänkt att användas som en bra guide, inte juridisk rådgivning. Om du behöver juridisk hjälp med att lösa en lis pendens på en fastighet, kontakta en skicklig Fastighetsmäklare.