”Du måste gå igenom gården för att komma till Hammond”
på vintern 2013 köpte Jake och jag vårt första lägenhetskomplex, en 25-enhet med massor av ”potential”. Det hade tagit oss två solida år av avslag och negativitet för att komma till denna punkt. Vi kände oss som om en vikt hade lyfts från våra axlar när vi antog ägande, men lite visste vi att det verkliga arbetet var på väg att börja.,
i den här artikeln vill jag visa dig hur du köper ditt första lägenhetskomplex genom att visa ”tålamod, uthållighet men villig att gå bort” mentalitet och hur man hittar värde-lägger till i en affär. Jag vill lyfta fram vår utveckling från en nedsliten 25-enhet till en attraktiv 156-enhet lägenhetskomplex med hjälp av samma investeringsram.
på vår första affär, vi var obekanta med Cap priser och Kontanter på kontant avkastning, två riktmärken som vi använder när man analyserar en affär. Vår erfarenhet av kommersiella lån var minimal, och hantera en ”stor” egendom var främmande för oss., För att sammanfatta det, vi var de klassiska nybörjare som saknade erfarenhet men mer än gjort upp med entusiasm och viljan att arbeta. Vi trodde att vi köpte Taj Mahal, men i själva verket fastigheten var en blandning av stugor, duplex och en sex-enhet motell.
Jake kallade kärleksfullt egenskapen ”the crack den”, och inte på grund av allt uppskjutet underhåll.
lägenhetskomplexet innehöll flera värdetilläggsmöjligheter. Vad är ett mervärde? Ett värde-add är en förbättring som tillför värde till en fastighet genom att öka dess kassaflöde., Några exempel är renovering, reparationer, skuldsanering, lediga hyresavtal, kostnadsbesparingar och intäktsgenerering. Dessa värdetilläggsmöjligheter bör alla inriktas på att öka intäkter eller minska kostnader, vilket ökar fastighetens Rörelseresultat.
Var fanns värdetilläggsmöjligheterna i gården?
låt oss börja med uppfattningen av fastigheten, som ursprungligen kallades Shamrock Motel., Dess rykte till samhället var en oönskad egenskap som tillgodoses veckovis hyresgäster, och skulle hyra till någon potentiell hyresgäst som hade en puls. Vi bestämde oss för att flytta (fancy ord för att fastställa en fastighet och skapa värde) hyresgästen bas och införa ett system för att skärm hyresgäster. Detta skulle göra det möjligt för oss att dramatiskt minska våra” turn ” kostnader när en hyresgäst vacated och skulle säkra en mer stabil intäktsström.
dessa bättre hyresgäster skulle stanna längre och faktiskt betala hyran varje månad. Vräkningar och hyresgäst skador sjönk nästan omedelbart när vi började skärmen hyresgästerna., Uppfattningen av fastigheten förändrats under det första året, vilket gör det möjligt för oss att locka mycket bättre hyresgäster.
vi visste att vi var på rätt väg när Post dam berättade Jake hon kände sig säker återigen leverera posten till denna pittoreska gemenskap.
Läs också: förvandla en affär till flera erbjudanden w/Bruce Petersen
nästa område vi riktade var utgiftssidan av ekvationen. Vi insåg att kostnaderna för lägenhetskomplexet körde i high end. Vårt misstag var vår okunnighet i vad det skulle kosta att driva en multifamiljefastighet., Vi visste bara att vissa räkningar verkade ganska stora. Vi kontaktade omedelbart skräpbolaget och telefonleverantören. Kostnaden för båda dessa tjänster skars över natten. Därefter bestämde vi oss för att ta bort kostnaden för kabel och krävde hyresgästerna att betala för sin egen kabel. Detta enda kostnadsbesparande steg räddade oss över $ 6,000 per år.
Vi lade också ett tak på användningen av hyresgästens användbarhet. Vi skulle betala för den första $100, och hyresgästen skulle vara ansvarig för den återstående delen., Det är fantastiskt vad som händer med räkningar när hyresgäster delar ansvaret.
våra värdetillägg slutade inte där. Vi har precis börjat. Det var dags att ta itu med balansräkningens inkomstsida. Först rensade vi ut skjul på fastigheten och började hyra ut dem som lager skjul. Detta mervärde på två sätt. För det första erbjöd vi hyresgästen en bekvämlighet genom att tillhandahålla ytterligare lagring. För det andra kunde vi generera ytterligare $200 per månad., När en hyresgäst börjar lagra alla sina ägodelar på din egendom, kommer de årliga hyreshöjningarna på 3% att mötas med mindre motstånd. Det blir svårare att bara packa upp och flytta ut till en annan lägenhet.
ta emot din kopia av skottkärra vinster gratis
därefter började vi att införa avgifter. Vi började ta ut förseningsavgifter, ansökningsavgifter, djuravgifter och flyttningsavgifter. Dessa avgifter läggs till inkomsterna av fastigheten och tillät oss att fastställa regler för gemenskapen. Om du var sen till hyra, skulle du debiteras en förseningsavgift., Hyresgästerna bevittnade en total vitalisering av fastigheten, och vissa var inte särskilt nöjda. De missnöjda bestämde att det var dags att lämna, och vi kunde fylla sina enheter med lyckligare, mer uppskattande hyresgäster.
När vi omvandlade lägenhetskomplexet till ett lönsamt företag började vi ta itu med de olika uppskjutna underhållet i hela fastigheten. Vi tacklade utsidan av fastigheten genom att reparera rostiga brevlådor, makt tvätta byggnaderna, måla exteriörer, plantera buskar och föra den tidigare landskapsarkitektur tillbaka till sin forna glans., Vi började också att reparera enheterna som de kom lediga genom att ersätta gamla golv, måla interiörer, ersätta apparater och ta itu med andra mindre frågor.
i slutet av tolv månader utvecklades denna” mamma och pop ” till ett företag där utgifterna övervakades och intäktsuppbörden var fokus varje månad. De flesta nybörjare investerare inte närma sig att investera som ett företag, men vår vision var att bygga en enorm portfölj som skulle stödja vår livsstil och skapa rikedom., Fastigheter handlar om siffrorna, och netto rörelseresultatet (NOI) är kung i multifamily fastigheter. Ditt fokus bör vara på att höja NOI genom att använda den strategi som har lagts ut.
låt oss snabbspola fram till nuet. Vi kunde säkra en bedömning på fastigheten för $ 825,000, så att vi kunde extrahera $ 160,000 i överskott kontanter. Vi lämnade ungefär $30.000 i fastigheten för att avsluta alla uppskjutna underhåll, som inkluderade att ersätta alla tak och måla de återstående exteriörer., Den lilla crack den är för närvarande kontanter flyter runt $ 3,000 per månad, och vi har inte mer av vårt startkapital investerat i affären.
vägen till att skapa rikedom genom lägenhetskomplex investeringar har lagts.
Här är en kort sammanfattning av de steg du behöver ta för att hoppa in och komma till jobbet:
- besluta om multifamily som din nisch.
- vidta massiva åtgärder genom att utbilda dig själv. Titta på skottkärra vinster Academy
- söka en mentor, tränare eller partner.
- forskningsmarknader och fokus på en marknad.
- lär dig att analysera erbjudanden.,
- Sök efter egenskaper med flera värdetillägg. Ju mer värde du kan skapa, desto rikare blir du.
- börja bygga ditt fastighetsteam.
- lägg i erbjudanden.
- förvänta avslag! Visa tålamod, uthållighet men villig att gå bort mentalitet.
- landa din första affär.
- börja arbeta och implementera din spelplan.
gården affären gav oss erfarenhet och drivkraft för att fortsätta i fastigheter. Jag undrar ofta om jag inte hoppade in i den här affären, skulle jag ha kunnat köpa vår senaste affär?, Underskatta inte kraften i positiv handling och momentum.
Hammond var en mycket större fastighet än gården, men uppvisade många av samma egenskaper. Det var uppblåst med höga kostnader, intäkterna maximerades inte, fastigheten behövde lite TLC, (ömt kärleksfull vård) och det fanns en riklig mängd värdetillägg. Strategin var identisk med gården: Köp på faktiska nummer, implementera vår ompositionsstrategi och öka NOI.
det tog oss runt sex månader innan vi faktiskt gick i kontrakt med Hammond., Det fanns ett par grupper framför oss, och vi hade gett upp avtalet, bara för att få det att komma tillbaka till oss på grund av vår uthållighet och uthållighet.
det fanns flera skillnader mellan båda erbjudandena, till exempel ålder av fastigheten, skick, hyresgästbas, fastighetsklass, önskvärdhet, men en funktion stod ut för oss. Det var storleken på Hammond som upphetsade oss. Vi kunde erbjuda bostäder till en större pool av hyresgäster, vilket ökar vår förmåga att generera rikedom. Våra vinster skulle förstoras när fastigheten var ompositionerad.,
Vi är ungefär sex månader i vår plan, och fastigheten chugging längs. Fastigheten köptes med $ 100,000 i månadsinkomster.
Vi har utökat intäkterna till $ 110,000 på sex månader och uppskattar att intäkterna kommer att växa till cirka $120,000 per månad inom tolv månader. Det finns tre tvätt enheter som omvandlas till lägenheter,samt ökningar i priser.
vårt mål är att uppnå ett värde på $9,000,000 inom tolv månader, så att vi kan refinansiera fastigheten och extrahera det kapital vi placerat som handpenning.,
för att sammanfatta, oavsett om du köper ett avtal med fyra enheter eller tusen enheter, bör fokus ligga på:
- Köp rätt
- hantera rätt
- Finans rätt
- leta efter värde-lägger till
- har en plan
- genomföra planen
- skapa värde
- upprepa
finansieringsvillkoren på vår webbplats för först var mindre än stellar. Räntan var 6%, Det var en tjugoårig avskrivningar och termen var fem år. Jämför det med Hammond: 4,25%, 25-års amortering och ett års räntebetalningar. Vad är historiens moral?, Räkna med att göra misstag, lära av dessa misstag, naturligtvis korrekt och fortsätta att fullfölja din dröm.
ytterligare läs: en färdplan för att köpa din nästa lägenhet
om du har några frågor, kontakta mig på [email protected]. jag hoppas att den här artikeln tjänar dig bra och ger dig en ram för att attackera lägenhet investera.
