skuldtjänsttäckningsgraden är ett av de minst förstådda garantikraven för nya och till och med erfarna kommersiella fastighetsinvesterare. I korthet jämför debt service coverage ration helt enkelt ämnesfastighetens rörelseresultat med den föreslagna hypotekslånetjänsten (på årsbasis). Långivaren vill se till att det finns tillräckligt kassaflöde för att täcka den nya hypotekslån, och sedan några.Läs mer om Debt service coverage ratio (DSCR).,
det är viktigt att förstå konceptet och matematiken bakom DSCR om du beräknar din egen kassaflödesanalys för ett eventuellt kommersiellt lån eller bostadslån, oavsett om det är ett köp eller refinansiering. Om fastigheten fungerar mer effektivt än jämförbara egenskaper (på grund av självhantering, inte hålla jämna steg med R& M, etc.), eller inte inklusive en minsta vakans procent, både försäkringsgivaren och värderingsman kommer att använda en vakans faktor och föra kostnader i linje med marknaden – vilket minskar NOI därmed sänka DSCR och lånebeloppet.,
nedan är ett grundläggande exempel på hur en kommersiell långivare beräknar DSCR för en kommersiell inteckning. Långivaren holdbacks markeras i blått, kom ihåg att dessa inte är faktiska kostnader, men dras av från fastighetens bruttoinkomst för försäkringsändamål. Exemplet nedan förutsätter en 75 enhet egendom multifamily egendom. Var noga med att använda bruttopotentialhyror (GPR) och inte faktiska insamlade hyror för hyresintäkter. Varför? Eftersom en underwriter och värderingsman kommer att Använda GPR och tillämpa en vakans procentandel., Om du inte använder GPR och använder en vakans procentsats kommer du i huvudsak att vara dubbelräkning vakans (förutsatt att du hade en ledig tjänst under året). Dessutom, om hyror har ökat vill du vara säker på att använda de mest aktuella hyror i din analys och inte de tidigare lägre hyror.
nu när vi har beräknat NOI måste vi beräkna den årliga skuldtjänsten för fastigheten. Den årliga skuldtjänsten är helt enkelt det totala beloppet av kapital-och räntebetalningar som gjorts under en 12-månadersperiod., Skatter och Försäkringar ingår inte i denna beräkning eftersom de redovisas i fastighetens kostnader.
för att beräkna skuldtäckningsgraden, dela helt enkelt rörelseresultatet (NOI) med den årliga skulden.
kommersiella lån storlek: $10,000,000
ränta: 6,5%
Term: 30 år
årliga betalningar (Skuldtjänst) = $758,475
netto rörelseresultat (NOI) = $845,000
Nu kan vi beräkna DSCR:
DSCR = netto rörelseresultat / årlig Skuldtjänst
(NOI) = $845,000
Total Skuldtjänst = $758,475
DSCR = netto rörelseresultat / årlig Skuldtjänst
(NOI) = $ 845,000
Total Skuldtjänst = $ 758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
vad detta exempel säger oss är att kassaflödet som genereras av fastigheten kommer att täcka den nya kommersiella lån betalning med 1.10 x. detta är i allmänhet lägre än de flesta kommersiella bolåneinstitut kräver. De flesta långivare kommer att kräva en minsta DSCR av 1.20 x.