Madame Lelica

investering i hyresfastigheter kan vara en otroligt lukrativ strävan., Men medan utsikterna att tjäna en vinst genom att hyra ut egendom är spännande, verkligheten i fastigheter är mycket mer komplex än man kanske tror.

om din matte suger, så gör din investering också. Så enkelt är det. Även om inte super sexig, förstå hur man korrekt bedöma hyresfastigheter investeringar med rätt beräkningar och verktyg är avgörande.

om du inte kritan siffror och faktor i varje aspekt av kostnader och potentiella vinster, du kan ställa dig upp för en oförskämd uppvaknande och en potentiell förlust av dina pengar.,

av dessa skäl är det viktigt att du förstår ins och outs av kapitaliseringstakten—eller cap rate—för en viss egendom för att hjälpa dig att exakt bestämma lönsamheten.

Nej, cap rate isn ’ t some new hipster drink at the vegan cafe down the road…

låt oss gräva lite djupare i cap priser och vad de betyder för fastighetsinvesterare som oss själva.

Vad är en takränta?

en takränta är en beräkning som används för att bestämma lönsamheten för en fastighetsinvestering., I huvudsak är takräntan rörelseresultatet (NOI) för en fastighet i förhållande till fastighetens tillgångsvärde.

fastighetsinvesterare och andra aktörer inom fastighetssektorn använder beräkningen av takräntan för att uppskatta avkastningen på en investering.

för att beräkna den maximala hastigheten för en egenskap, du helt enkelt dela NOI med värdet av egenskapen.

denna beräkning ger dig en procentandel som anger den årliga avkastningen på din investering., Även om den grundläggande strukturen i beräkningen är okomplicerad, det finns en hel del faktorer som kan påverka den gemensamma jordbrukspolitiken av en fastighet.

om du inte är i långa matematiska problem (vi är inte) finns det verktyg där ute som Investeringsbara för att hjälpa dig att utvärdera hyresfastigheter så att du kan bygga en lönsam fastighetsaffär.

varför cap priser är viktiga för fastighetsinvesterare

Cap priser är ett viktigt mått för fastighetsinvesterare eftersom de erbjuder en korrekt uppskattning av lönsamheten för en fastighet. Det ger investerare möjlighet att förstå deras avkastning på investeringar och att jämföra potentiella investeringar innan de distribuerar sitt kapital.,

här är några av anledningarna till att cap-priserna är kritiska för kunniga fastighetsinvesterare:

mer exakt förståelse för driftskostnader

När det gäller att driva en hyresfastighet, kan förvaltning och overhead kostnader enkelt ballong utom kontroll. Beräkning av takräntan för en fastighet ger Dig möjlighet att förstå alla driftskostnader i detalj.

detta gör inte bara att du kan fatta det bästa beslutet om var du ska investera dina pengar, men det hjälper också att få ut-Of-whack utgifter till din uppmärksamhet.,

minska din netto rörelseresultat inte bara förbättrar ditt kassaflöde och tak ränta, men ger fastighetsinvesterare bufferten de behöver för att redogöra för oväntade lediga platser och investeringar på vägen.

Du kan till exempel inse att fastigheten har alltför stora energikostnader på grund av ett ineffektivt värme-och kylsystem. Undersöka din NOI tidigt kan du identifiera förändringar du kan göra för att öka lönsamheten.,

hjälper till att välja mellan investeringsalternativ

som investerare finns det många fall där du kan ha flera lönsamma investeringsalternativ tillgängliga för dig. Vid första anblicken kan det vara överväldigande när man försöker välja mellan typ av fastighetsinvesteringar.

köper du ett enfamiljshus?

en flerfamiljshus?

en ny lägenhet investering?

distribuera kapital till en online nyckelfärdig plattform?

förstå GJP-räntorna för alla dessa potentiella investeringsinstrument gör att du kan göra det bästa investeringsvalet.,

takräntan kan vara en bra indikator på vilka egenskaper som ger störst avkastning för din investering. Det kan komma som en överraskning hur stor skillnad det finns mellan två liknande prissatta egenskaper när det gäller den årliga avkastningen.

subtrahera nu detta från din bruttoinkomst (hyra). Detta kommer att ge dig din NOI.

det sista steget för att beräkna din takränta är att dela upp din NOI från köpeskillingen för fastigheten. Så enkelt är det.,

Låt oss ta en titt på ett par exempel på beräkningar av den maximala hastigheten.

Cap rate for rental property examples

hur ser en beräkning av cap rate ut i verkligheten? Låt oss gå igenom ett exempel för att ge dig en uppfattning om hur du framgångsrikt kan göra denna beräkning för din hyra egendom.

Tänk dig att en hyresfastighet har ett noteringspris på $100,000. De månatliga intäkterna du kan tjäna från att hyra ut utrymme är $ 1000 per månad (eller $ 12,000 per år)., Här är ett exempel på dina pågående månatliga kostnader som hjälper dig att först beräkna din NOI:

• försäkring: $ 40
• verktyg: $ 60
• fastighetsskatt: $ 100
• HOA avgifter: $ 50
• fastighetsförvaltning: $ 100

dina totala driftskostnader är i detta fall $350. Om du subtraherar din månatliga hyra, ger detta dig en månatlig NOI på $ 650. Multiplicera detta med 12, och du har din årliga NOI på $7,800.

fortfarande med mig?

fullständig beräkning av takräntan: genom att dividera den årliga NOI på $7,800 med värdet av fastigheten ($100,000) får vi en takränta på 7,8 procent.,

När du tar hänsyn till att de flesta investerare anser att en takränta på 10 procent eller mer är positiv, ger en ränta på 7.8 procent en investerare en uppfattning om deras avkastning på investeringen.

vakans övervägande: du kan också redogöra för en vakans i din takränta beräkning samt. För att redovisa en måttlig vakansbuffert kan du redovisa en 10-procentig vakansgrad. Detta kommer att ta den månatliga inkomsten av fastigheten från $ 1,000 per månad till $ 900. Vi har nu en årlig NOI på $ 6,600 istället för $ 7,800.,

när du ska använda en takränta

Även om en takränta inte alltid kommer att berätta allt du behöver veta om en bit av fastigheter innan du investerar, är det en bra indikator på avkastningen du kan förvänta dig på en investering.

även cap priser är mycket platsberoende. En bra cap-kurs i centrala Miami eller Poconos kommer inte att vara densamma som en bra cap-kurs på landsbygden Ohio.

en av de bästa tillämpningarna av den gemensamma jordbrukspolitiken använder den i förhållande till andra lokala potentiella investeringar., Att köra siffrorna på flera olika potentiella förvärv kan ge dig en uppfattning om hur de staplar upp och vilken som kommer att vara mest fördelaktigt för dig.

Du kommer att kunna snabbt och effektivt jämföra egenskaper baserat på en tydlig procentsats snarare än att agonisera över fluktuerande inköpspriser och marknadshyror.

det kan vara lämpligt att använda en takhastighet för att identifiera mönster och trender., Samla in data om fastighetstaket i ett visst område under de senaste åren och skapa en marknadsprofil som visar förändringarna i fastighetens lönsamhet under den tiden.

som fastighetsinvesterare måste du bli expert på din lokala marknad, och vet att nuvarande och historiska takräntor är avgörande för denna framgång.

genom att titta på dessa trender kan du bestämma var marknaden sannolikt kommer att gå nästa., Om det har varit en stadig uppåtgående trend i cap priser under de senaste åren, kan du förvänta dig att de sannolikt kommer att fortsätta att klättra och ge dig en större avkastning på din investering över tiden.

när man inte använder en takränta

det finns många fall när det är användbart att använda takräntan när man analyserar en investeringsfastighet, men det finns många andra tillfällen när det inte är det.

för en är det viktigt att du tänker på den gemensamma jordbrukspolitiken som ett verktyg bland många. Använd aldrig en takränta som den enda avgörande faktorn när du väljer fastighetsinvesteringar.,

det är också viktigt att tänka på att en takränta är effektiv för att bestämma avkastningen på en fastighet som du kommer att hyra ut, men det kan inte användas effektivt för andra typer av investeringar.

till exempel är cap rate inte ett effektivt mått för att beräkna avkastningen på Egenskaper du planerar att vända eller kortfristiga investeringar som kommer att säljas relativt snart efter köpet.

eftersom lönsamheten för fastighetsinvesteringar sällan är svartvitt är det en bra idé att överväga andra mätvärden för beräkning av avkastning—till exempel kontantavkastning.,

Vad är en bra takränta?

det kan vara svårt att precisera exakt hur en bra takhastighet ser ut. Svaret på denna fråga beror till stor del på den marknad som du är i samt de specifika mål du har som investerare.

som en allmän regel är en takhastighet på 10 procent eller mer gynnsam.

men många investerare dra nytta av fastigheter med cap priser som är närmare 7 eller 8 procent. Det beror helt enkelt på din marknad.,

en kunnig investerare måste ta hänsyn till den nuvarande takräntan för en fastighet, utöver dess beräknade långsiktiga resultat.

till exempel är det mindre riskfyllt att investera i en stor fastighetsmarknad med en bestående och växande efterfrågan på uthyrning än att investera i en mindre marknad med stillastående tillväxt.

av denna anledning kan en investerare vara villig att acceptera en takränta på 7 procent eller lägre på en plats som Los Angeles. Den räntan kanske inte är meningsfull på en mindre marknad som Dayton, Ohio.,

När det gäller takräntor, och någon mätvärde som används för att bestämma lönsamheten för en förvaltningsfastighet för den delen, bör du aldrig använda dem som den enda avgörande faktorn i ditt beslutsfattande.

det finns ingen enskild metrisk som ger dig all information du behöver för att göra de bästa valen möjliga om dina fastighetsinvesteringar. Med detta i åtanke, bör du använda alla verktyg till ditt förfogande för att bygga en lönsam fastighetsinvesteringsportfölj. Cap priser är ett av dessa verktyg, använda den som sådan.,