Madame Lelica

investiția în proprietăți de închiriere poate fi un efort incredibil de profitabil., Cu toate acestea, în timp ce perspectiva de a câștiga un profit prin închirierea unei proprietăți este interesantă, realitatea imobiliară este mult mai complexă decât se poate crede.

dacă matematica ta e de rahat, atunci la fel și investiția ta. Simplu ca asta. Deși nu este super sexy, înțelegerea modului de evaluare corectă a investițiilor imobiliare de închiriere cu calculele și instrumentele potrivite este critică.dacă nu crunch numerele și factor în fiecare aspect al costurilor și câștigurile potențiale, vă poate fi setarea-te pentru o trezire nepoliticos și o pierdere potențială de bani.,din aceste motive ,este esențial să înțelegeți dedesubturile ratei de capitalizare—sau rata de plafonare-a unei proprietăți date pentru a vă ajuta să determinați cu exactitate rentabilitatea acesteia.

Nu, pac rata nu este un nou hipster băutură la cafenea vegan pe drum…

Să sapi un pic mai adânc în ratele de capitalizare și ce înseamnă ele pentru investitorii imobiliari, ca noi.

ce este o rată de plafonare?

o rată de plafon este un calcul utilizat pentru a determina rentabilitatea unei investiții imobiliare., În esență, rata de plafonare este venitul net din exploatare (NOI) al unei proprietăți în raport cu valoarea activului proprietății.investitorii imobiliari și alți jucători din sectorul imobiliar utilizează calculul ratei de plafonare pentru a estima randamentul unei investiții.pentru a calcula rata de plafon a unei proprietăți, împărțiți pur și simplu NOI la valoarea proprietății.

acest calcul vă va oferi un procent care indică randamentul anual al investiției., Deși structura de bază a calculului este simplă, există o mulțime de factori care pot afecta rata de plafonare a unei proprietăți.dacă nu sunteți în probleme de matematică de lungă durată (nu suntem), există instrumente acolo, cum ar fi investibile, pentru a vă ajuta să evaluați proprietățile de închiriere, astfel încât să puteți construi o afacere imobiliară profitabilă.

De ce ratele de plafonare sunt importante pentru investitorii imobiliari

ratele de estimarea exactă a rentabilității unei proprietăți. Acesta oferă investitorilor posibilitatea de a înțelege randamentul investițiilor și de a compara investițiile potențiale înainte de a-și implementa capitalul.,

Aici sunt unele dintre motivele pentru care ratele de capitalizare sunt critice pentru savvy investitorii imobiliari:

o înțelegere Mai exactă a costurilor de operare

atunci Când vine vorba de operare o proprietate de închiriere, administrare și costurile de regie, care pot cu ușurință balonul de sub control. Calcularea ratei de plafonare a unei proprietăți vă oferă posibilitatea de a înțelege în detaliu toate costurile de operare.nu numai că acest lucru vă permite să luați cea mai bună decizie cu privire la locul în care să vă investiți banii, dar vă ajută, de asemenea, să vă atrageți atenția asupra cheltuielilor.,

scăderea venitului net din exploatare nu numai că îmbunătățește fluxul de numerar și rata de plafonare, dar oferă investitorilor imobiliari tamponul de care au nevoie pentru a ține cont pentru posturile vacante neașteptate și cheltuielile de capital pe drum.

puteți realiza, de exemplu, că proprietatea are costuri excesive de energie din cauza unui sistem ineficient de încălzire și răcire. Examinarea NOI din timp vă permite să identificați modificările pe care le puteți face pentru a crește profitabilitatea.,

ajută la alegerea între opțiunile de investiții

ca investitor, există multe cazuri în care este posibil să aveți mai multe opțiuni de investiții viabile disponibile pentru dvs. La prima vedere, poate fi copleșitoare atunci când încearcă să alegeți între tipul de investiții imobiliare.cumpărați o casă pentru o singură familie?

o familie multiplă?

o nouă investiție de apartament?

implementați capitalul pe o platformă online la cheie?

înțelegerea ratelor de plafonare ale tuturor acestor vehicule potențiale de investiții vă va permite să faceți cea mai bună alegere de investiții.,rata de plafonare poate fi un indicator excelent al proprietăților care vor aduce cel mai mare randament pentru investiția dvs. Poate fi o surpriză cât de multă diferență există între două proprietăți la prețuri similare atunci când vine vorba de rata anuală de rentabilitate.

Vreau să crească veniturile cu Proprietăți de Închiriere?abordarea noastră dovedită, bazată pe date, pentru a construi un portofoliu de proprietăți de închiriere producătoare de venituri care să funcționeze pe termen lung.,

Ia CourseLearn Mai

Cum de a calcula rata maximă

formula De bază pentru calculul un capac rata este de a diviza la NOI prin valoarea proprietății. Cu toate acestea, calculul real poate fi un pic mai complicat. Pentru estimarea cea mai exactă a ratei cap unei proprietăți, este important să utilizați un calcul cuprinzător.

cu cât sunteți mai detaliat atunci când calculați rata de plafon, cu atât vă va fi mai ușor să aveți o înțelegere cuprinzătoare atât a valorii unei proprietăți, cât și a costurilor sale operaționale.,

mai jos sunt pașii cheie pentru a lua atunci când se calculează rata de plafon pentru orice proprietate de închiriere special:

În primul rând, trebuie să calculeze venitul net din exploatare (NOI).pentru a face acest lucru, adăugați toate cheltuielile, cu excepția ipotecii principale și a plăților de dobânzi.deci, gestionarea proprietății, impozitele, HELOC-urile, utilitățile, taxele proprietarilor de case și asigurarea sunt toate exemple de cheltuieli care ar trebui incluse în calculul dvs. Adună toate astea.

figura Home Equity împrumut

obține bani folosind capitalul propriu., Figura oferă un proces rapid de aplicare on-line cu aprobare în aceeași zi și finanțare în cât mai puțin de 5 zile. Alegeți între un HELOC, cash-out-refi sau refinanțare ipotecară.

Acum, se scade din venitul net brut (chirie). Acest lucru vă va oferi NOI dvs.ultimul pas de calcul al ratei dvs. de plafon este să vă împărțiți NOI din prețul de achiziție al proprietății. Simplu ca asta.,

Să aruncăm o privire la câteva exemple de calcule rata de capac.

rata de plafon pentru exemple de proprietăți de închiriere

cum arată un calcul al ratei de plafon în viața reală? Să trecem printr-un exemplu pentru a vă ajuta să vă faceți o idee despre cum puteți face cu succes acest calcul pentru proprietatea dvs. de închiriere.

Imaginați-vă o proprietate de închiriere are un preț de listare de $100,000. Venitul lunar pe care îl puteți câștiga din închirierea spațiului este de 1000 USD pe lună (sau 12,000 USD pe an)., Iată un exemplu de costuri lunare în curs de desfășurare pentru a vă ajuta să calculați mai întâi NOI:

• asigurare: $40
• utilități: $60
• impozite pe proprietate: $100
• HOA taxe: $50
• Managementul Proprietății: $100

costurile totale de operare, în acest caz, sunt de $350. Dacă scădeți chiria lunară, acest lucru vă oferă un NOI lunar de 650 USD. Înmulțiți acest lucru cu 12 și aveți NOI-ul dvs. anual de 7,800 USD.

încă cu mine?calculul complet al ratei cap: împărțind NOI anual de $7,800 la valoarea proprietății ($100,000), obținem o rată de cap de 7,8 la sută.,când luați în considerare faptul că majoritatea investitorilor consideră că o rată a plafonului de 10% sau mai mult este pozitivă, o rată de 7,8% oferă unui investitor o idee despre rentabilitatea investiției.

considerare Post vacant: puteți, de asemenea, cont pentru un post vacant în calculul ratei de cap, de asemenea. Pentru a ține cont de un tampon de post vacant moderat, puteți reprezenta o rată De Post vacant de 10%. Acest lucru va lua venitul lunar al proprietății de la $1,000 pe lună la $900. Acum avem un NOI anual de $6,600 în loc de $7,800.,deși o rată de plafon nu vă va spune întotdeauna tot ce trebuie să știți despre o bucată de bunuri imobiliare înainte de a investi, este un bun indicator al rentabilității pe care o puteți aștepta la o investiție.

de asemenea, ratele de plafon sunt foarte dependente de locație. O rată de capac bun în centrul orașului Miami sau Poconos nu va fi la fel ca o rată de capac bun în Ohio rurale.una dintre cele mai bune aplicații ale ratei PAC este utilizarea acesteia în raport cu alte investiții potențiale locale., Rularea numerelor pe mai multe achiziții potențiale diferite vă poate oferi o idee despre modul în care acestea stivă în sus și care unul va fi cel mai benefic pentru tine.

veți putea compara rapid și eficient proprietățile bazate pe un procent clar, mai degrabă decât agonizând prețurile de achiziție fluctuante și chiriile de piață.

poate fi util să folosiți o rată de plafonare pentru a identifica modelele și tendințele., Adunați date despre ratele de plafonare a proprietății într-o anumită zonă în ultimii ani și creați un profil de piață care demonstrează schimbările în rentabilitatea imobiliară din acea perioadă.în calitate de investitor imobiliar, trebuie să deveniți un expert pe piața locală și să știți că ratele actuale și istorice ale plafoanelor sunt esențiale pentru acest succes.Privind la aceste tendințe vă permite să determinați în cazul în care piața este probabil să meargă în continuare., Dacă a existat o tendință ascendentă constantă a ratelor de plafonare în ultimii ani, vă puteți aștepta ca acestea să continue probabil să urce și să vă ofere un randament mai mare al investiției dvs. în timp.

când nu se utilizează o rată de plafonare

există multe cazuri în care este util să se utilizeze rata de plafonare atunci când se analizează o investiție imobiliară, dar există o mulțime de alte ocazii când nu este.

pentru unul, este esențial să vă gândiți la rata de plafonare ca la un instrument printre multe. Nu utilizați niciodată o rată de plafon ca singurul factor determinant atunci când alegeți investiții imobiliare.,de asemenea, este important să luați în considerare faptul că o rată de plafonare este eficientă pentru determinarea rentabilității unei proprietăți pe care o veți închiria, dar nu poate fi utilizată eficient pentru alte tipuri de investiții.

de exemplu, rata de plafon nu este o valoare eficientă pentru calcularea rentabilității proprietăților pe care intenționați să le răsturnați sau a investițiilor pe termen scurt care vor fi vândute relativ curând după cumpărare.deoarece rentabilitatea investițiilor imobiliare este rareori alb-negru, este o idee bună să luați în considerare alte valori pentru calcularea rentabilității investițiilor—cum ar fi rentabilitatea în numerar.,

ce este o rată de capac bun?

poate fi dificil să se identifice exact ceea ce o rată de capac bun arata ca. Răspunsul la această întrebare depinde în mare măsură de piața în care vă aflați, precum și de obiectivele specifice pe care le aveți ca investitor.ca regulă generală, o rată de plafonare de 10% sau mai mult este favorabilă.cu toate acestea, mulți investitori beneficiază de proprietăți cu rate de plafon care sunt mai aproape de 7 sau 8 la sută. Pur și simplu depinde de piața dvs.,

un investitor savvy trebuie să ia în considerare rata actuală de plafonare a unei proprietăți, în plus față de performanțele sale proiectate pe termen lung.de exemplu, investiția într-o piață imobiliară mare, cu o cerere de închiriere persistentă și în creștere, este mai puțin riscantă decât investiția într-o piață mai mică, cu o creștere stagnantă.din acest motiv, un investitor poate fi dispus să accepte o rată de plafonare de 7% sau mai mică într-un loc precum Los Angeles. Această rată poate să nu aibă sens pe o piață mai mică, cum ar fi Dayton, Ohio.,

când vine vorba de ratele de plafon, și oricine metrice utilizate pentru a determina rentabilitatea unei investiții imobiliare pentru care contează, niciodată nu ar trebui să le folosească ca singurul factor determinant în luarea deciziilor.nu există o singură valoare care să vă ofere toate informațiile de care aveți nevoie pentru a face cele mai bune alegeri posibile despre investițiile dvs. imobiliare. Având în vedere acest lucru, ar trebui să utilizați toate instrumentele de care dispuneți pentru a construi un portofoliu profitabil de investiții imobiliare. Ratele de plafonare sunt unul dintre aceste instrumente, folosiți-l ca atare.,