rata de acoperire a serviciului datoriei este una dintre cele mai puțin înțelese cerințe de subscriere pentru investitorii imobiliari comerciali noi și chiar experimentați. Pe scurt, rația de acoperire a serviciului datoriei compară pur și simplu venitul net din exploatare al proprietății subiectului cu serviciul de datorie ipotecară propus (anual). Creditorul dorește să se asigure că există un flux de numerar suficient pentru a acoperi noua datorie ipotecară și apoi unele.Aflați mai multe despre rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR).,este important să înțelegeți conceptul și matematica din spatele DSCR dacă calculați propria analiză a fluxului de numerar pentru un împrumut comercial potențial sau un împrumut de apartament, indiferent dacă este vorba despre o achiziție sau o refinanțare. În cazul în care proprietatea funcționează mai eficient decât proprietăți comparabile (din cauza auto-management, nu ține pasul cu R&M, etc.), sau fără a include un procent minim de post vacant, atât subscriitorul, cât și evaluatorul vor folosi un factor vacant și vor aduce cheltuieli în linie cu piața – ceea ce reduce NOI, reducând astfel DSCR și suma împrumutului.,
mai jos este un exemplu de bază al modului în care un creditor comercial calculează DSCR pentru o ipotecă comercială. Holdbacks creditor sunt evidențiate în albastru, amintiți-vă acestea nu sunt cheltuieli reale, dar sunt deduse din venitul brut al proprietății în scopuri de subscriere. Exemplul de mai jos presupune o proprietate multifamilială de 75 de unități. Asigurați-vă că utilizați chiriile potențiale brute (GPR) și nu chiriile colectate efectiv pentru veniturile din chirii. De ce? Deoarece un subscriitor și evaluator va utiliza GPR și va aplica un procent vacant., Dacă nu utilizați GPR și utilizați un procent vacant, în esență, veți număra dublu postul vacant (presupunând că ați avut un post vacant în cursul anului). În plus, dacă chiriile au crescut, veți dori să vă asigurați că utilizați cele mai actuale chirii în analiza dvs. și nu chiriile anterioare mai mici.acum, că am calculat NOI, trebuie să calculăm serviciul datoriei anuale pentru proprietate. Serviciul datoriei anuale este pur și simplu suma totală a plăților principale și a dobânzilor efectuate pe o perioadă de 12 luni., Impozitele și asigurarea nu sunt incluse în acest calcul, deoarece sunt contabilizate în cheltuielile proprietății.pentru a calcula rata de acoperire a serviciului datoriei, împărțiți pur și simplu venitul operațional net (NOI) la datoria anuală.
Împrumut Comercial Dimensiune: 10.000.000 de dolari
Rata Dobânzii: 6.5%
Termen: 30 de Ani
Plăți Anuale (Serviciul Datoriei) = $758,475
Venitului operațional Net (NOI) = de $845.000
Acum putem calcula DSCR:
DSCR = Venitul Net din Exploatare / Anual privind Serviciul Datoriei
(NOI) = De $845.000
Total Serviciul Datoriei = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
acest exemplu ne spune este că fluxul de numerar generate de proprietatea va acoperi noul împrumut comercial de plată de 1,10 x. Acest lucru este în general mai mici decât cele comerciale, creditorii ipotecari nevoie. Majoritatea creditorilor vor necesita un DSCR minim de 1,20 x.