„trebuie să se plimbe prin Curte pentru a ajunge la Hammond”
În iarna anului 2013, Jake și am cumpărat primul nostru complex de apartamente, 25 de unități, cu tone de „potențial”. Ne-a luat doi ani solizi de respingere și negativitate pentru a ajunge la acest punct. Ne-am simțit ca și cum o greutate ar fi fost ridicată de pe umerii noștri când ne-am asumat proprietatea, dar puțin știam că adevărata lucrare era pe cale să înceapă.,în acest articol, vreau să vă arăt cum să cumpărați primul dvs. complex de apartamente prin expunerea mentalității „răbdare, persistență, dar dispusă să plece” și cum să localizați valoarea adăugată într-o afacere. Vreau să evidențiez evoluția noastră de la un ansamblu de 25 de unități la un complex de apartamente atractiv de 156 de unități folosind Cadrul de investiții identic.
la prima noastră afacere, nu eram familiarizați cu ratele de plafonare și cu încasările în numerar, două valori de referință pe care le folosim atunci când analizăm o afacere. Experiența noastră cu împrumuturi comerciale a fost minimă, iar gestionarea unei proprietăți „mari” a fost străină pentru noi., Pentru a rezuma, am fost noii clasici care nu aveau experiență, dar mai mult decât alcătuiți cu entuziasm și voință de a lucra. Am crezut că am fost de cumpărare Taj Mahal, dar, în realitate, proprietatea a fost un amestec de vile, duplexuri și un motel de șase unități.Jake a numit afectuos proprietatea „the crack den”, și nu din cauza tuturor întreținerii amânate.
complexul de apartamente conține mai multe oportunități de valoare adăugată. Ce este o valoare adăugată? O valoare adăugată este o îmbunătățire care adaugă valoare unei proprietăți prin creșterea fluxului de numerar., Câteva exemple includ: renovarea, reparațiile, restructurarea datoriilor, închirierea posturilor vacante, economii de costuri și instituirea generatorilor de venituri. Aceste oportunități de valoare adăugată ar trebui să fie direcționate către creșterea veniturilor sau scăderea cheltuielilor, ridicând astfel venitul net din exploatare al proprietății.
unde au fost oportunitățile de valoare adăugată în proprietatea Curții?să începem cu percepția proprietății, care a fost inițial numită Motelul Shamrock., Reputația sa față de comunitate era o proprietate nedorită care se adresa chiriașilor săptămânali și ar fi închiriat oricărui potențial chiriaș care avea puls. Ne-am propus să repoziționăm (cuvânt fantezist pentru fixarea unei proprietăți și crearea de valoare) baza chiriașilor și să instituim un sistem pentru a verifica chiriașii. Acest lucru ne-ar permite să reducem dramatic costurile noastre de „întoarcere” atunci când un chiriaș a fost eliberat și ar asigura un flux de venituri mai stabil.acești chiriași mai buni ar rămâne mai mult și ar plăti efectiv chiria în fiecare lună. Evacuările și daunele chiriașilor au scăzut aproape imediat după ce am început să verificăm chiriașii., Percepția proprietății sa schimbat în primul an, permițându-ne astfel să atragem chiriași mult mai buni.
știam că suntem pe calea cea bună atunci când doamna e-mail a spus Jake ea a simțit în siguranță, încă o dată livrarea e-mail la această comunitate ciudat.
De asemenea, citiți: transformarea unei tranzacții în mai multe tranzacții cu Bruce Petersen
următoarea zonă pe care am vizat-o a fost partea de cheltuieli a ecuației. Ne-am dat seama că cheltuielile complexului de apartamente se desfășurau la capătul înalt. Greșeala noastră a fost ignoranța noastră în ceea ce ar costa pentru a rula o proprietate multifamilială., Știam doar că anumite facturi păreau destul de mari. Am contactat imediat Compania de gunoi și furnizorul de telefonie. Costul ambelor servicii a fost redus peste noapte. Apoi, am decis să eliminăm costul cablului și am cerut chiriașilor să plătească pentru propriul cablu. Acest pas unic de economisire a costurilor ne-a salvat peste 6.000 de dolari pe an.
am plasat, de asemenea, o limită pentru utilizarea utilității chiriașului. Am plăti pentru primii $100, iar chiriașul ar fi responsabil pentru porțiunea rămasă., Este uimitor ce se întâmplă cu facturile de utilități atunci când chiriașii împărtășesc responsabilitatea.valoarea noastră adăugată nu s-a terminat aici. Abia am început. Era timpul să abordăm partea de venit a bilanțului. În primul rând, am curățat grajdurile de pe proprietate și am început să le închiriem ca magazii de depozitare. Această valoare adăugată două moduri. Unu, am fost oferind un amenitate chiriaș prin furnizarea de stocare suplimentară. În al doilea rând, am reușit să generăm încă 200 de dolari pe lună., Odată ce un chiriaș începe să stocheze toate bunurile lor pe proprietatea dvs., aceste creșteri anuale de chirie de 3% vor fi întâmpinate cu o rezistență mai mică. Devine mai dificil doar să împachetezi și să te muți într-un alt apartament.
primiți o copie a profiturilor roabă gratuit
apoi, am început să instituie taxe. Am început să percepem taxe de întârziere, taxe de cerere, taxe pentru animale de companie și taxe de mutare. Aceste taxe au adăugat la veniturile proprietății și ne-au permis să stabilim reguli pentru comunitate. Dacă întârziați să închiriați, vi se va percepe o taxă de întârziere., Chiriașii asistau la o revitalizare totală a proprietății, iar unii nu erau foarte mulțumiți. Cei nemulțumiți au decis că este timpul să plece și am reușit să le umplem unitățile cu chiriași mai fericiți și mai apreciați.pe măsură ce transformam complexul de apartamente într-o afacere profitabilă, am început să abordăm diferitele întrețineri amânate situate în întreaga proprietate. Am abordat exteriorul proprietății prin repararea cutiilor poștale ruginite, spălarea electrică a clădirilor, vopsirea exterioarelor, plantarea arbuștilor și readucerea peisajului anterior la gloria sa anterioară., De asemenea, am început să reparăm unitățile, deoarece au devenit vacante, înlocuind podelele vechi, vopsind interioarele, înlocuind aparatele și abordând orice alte probleme minore.
până la sfârșitul celor douăsprezece luni, această „mamă și pop” evolua într-o afacere în care cheltuielile erau monitorizate, iar colectarea veniturilor era în centrul atenției în fiecare lună. Majoritatea investitorilor începători nu abordează investițiile ca o afacere, dar viziunea noastră a fost să construim un portofoliu imens care să susțină stilul nostru de viață și să creeze bogăție., Real estate este totul despre numere, și venitul net din exploatare (NOI) este rege în multifamilia real estate. Accentul dvs. ar trebui să fie pus pe creșterea NOI prin utilizarea strategiei care a fost stabilită.
să derulăm rapid până în prezent. Am reușit să obținem o evaluare a proprietății pentru $825,000, permițându-ne să extragem $160,000 în exces de numerar. Am lăsat aproximativ 30.000 de dolari în proprietate pentru a termina toată întreținerea amânată, care a inclus înlocuirea tuturor acoperișurilor și vopsirea exterioarelor rămase., Micul crack den este în prezent numerar care curge în jurul valorii de $3,000 pe lună și nu mai avem capitalul nostru inițial investit în afacere.
calea spre crearea bogăției prin investiții complexe de apartamente a fost stabilită.
Iată un scurt rezumat al pașilor pe care trebuie să îi faceți pentru a intra și a ajunge la lucru:
- decideți multifamilia ca nișă.
- luați măsuri masive educându-vă. Uită-te în roabă profit Academia
- caută un mentor, antrenor sau partener.
- piețele de cercetare și să se concentreze pe o singură piață.
- Aflați cum să analizați tranzacțiile.,
- caută proprietăți cu mai multe valori-adaugă. Cu cât puteți crea mai multă valoare, cu atât veți deveni mai bogați.
- începeți să vă construiți echipa imobiliară.
- pune în oferte.
- așteptați respingerea! Expune răbdare, persistență, dar dispus să meargă departe mentalitate.
- teren prima afacere.
- ajunge la locul de muncă și să pună în aplicare planul de joc.afacerea din curte ne-a oferit experiența și impulsul de a continua în domeniul imobiliar. De multe ori mă întreb dacă nu am sărit în această afacere, aș fi putut cumpăra cea mai recentă afacere?, Nu subestimați puterea acțiunii și impulsului pozitiv.Hammond era o proprietate mult mai mare decât curtea, dar prezenta multe din aceleași caracteristici. A fost umflat cu cheltuieli mari, veniturile nu au fost maximizate, proprietatea avea nevoie de unele TLC, (îngrijire iubitoare de licitație) și a existat o cantitate abundentă de valoare adăugată. Strategia a fost identică cu Curtea: Cumpărați pe numere reale, implementați strategia noastră de repoziționare și creșteți NOI.
ne-a luat aproximativ șase luni înainte de a intra efectiv în contract cu Hammond., Au fost câteva grupuri înaintea noastră și am renunțat la afacere, doar pentru a ne reveni din cauza tenacității și persistenței noastre.au existat mai multe diferențe între cele două tranzacții, cum ar fi vârsta proprietății, condiția, baza chiriașului, clasa proprietății, dorința, dar o caracteristică ne-a ieșit în evidență. Mărimea Hammond-ului ne-a încântat. Am reușit să oferim locuințe unui număr mai mare de chiriași, sporind astfel capacitatea noastră de a genera bogăție. Profiturile noastre vor fi mărite odată ce proprietatea va fi repoziționată.,suntem aproximativ șase luni în planul nostru, iar proprietatea este chugging de-a lungul. Proprietatea a fost achiziționată cu $100,000 în colecții lunare de venituri.am extins veniturile la $110,000 în șase luni și estimăm că veniturile vor crește la aproximativ $120,000 pe lună în termen de douăsprezece luni. Există trei unități de spălătorie care sunt transformate în apartamente, precum și creșteri ale ratelor de închiriere.obiectivul nostru este de a atinge o valoare de $9,000,000 în termen de douăsprezece luni, permițându-ne să refinanțăm proprietatea și să extragem capitalul pe care l-am plasat ca plată în avans.,pentru a recapitula, indiferent dacă achiziționați o afacere cu patru unități sau o mie de unități, accentul ar trebui să fie pus pe:
- cumpărați dreapta
- gestionați dreapta
- Finanțe dreapta
- căutați valoare adăugată
- aveți un plan
- implementați planul
- creați valoare
- repetați
termenii de finanțare mai întâi au fost mai puțin decât stelare. Rata dobânzii a fost de 6%, a fost o amortizare de douăzeci de ani, iar termenul a fost de cinci ani. Comparați-l cu Hammond: 4.25%, amortizare de 25 de ani și plăți numai cu dobândă de un an. Care este morala poveștii?, Așteptați-vă să faceți greșeli, să învățați din aceste greșeli, să corectați cursul și să continuați să vă urmăriți visul.citiți suplimentar: o foaie de parcurs pentru cumpărarea următorului apartament dacă aveți întrebări, vă rugăm să mă contactați la [email protected]. sper că acest articol vă servește bine și vă oferă un cadru pentru a ataca investițiile în apartamente.
