am deținut o durată limitată de ani de zile, dar acum trebuie să merg mai departe. Am vorbit cu compania mea pe durată limitată, dar vor să perceapă 2.000 de dolari pentru un contract de cumpărare. Credem că e un jaf. Deci, întrebarea mea este, ce altceva pot face? Știu că aș putea angaja un avocat, lucra cu o companie de ieșire, sau dona la o organizație de caritate, dar nu stiu dacă acestea sunt idei bune. M-am plâns deja autorităților de reglementare de stat, de asemenea, dar nu fac nimic pentru a mă ajuta să ies din obligația mea de folosință pe durată limitată.,
RedWeek contactat numeroși oficiali din industrie pentru a obține răspunsuri la aceste întrebări, care au fost reprezentate la noi de folosință pe durată limitată proprietar David Barron. Iată câteva opțiuni pe care le-am întâlnit după cercetarea întrebărilor lui Barron. Consensul general — de la dezvoltatori, avocați, agenți de revânzare și avocați proprietari — a fost, luați-vă timpul, Faceți-vă cercetarea și, mai presus de toate, nu cădeți pentru un pitch de vânzări de la o companie care „garantează” să vă scoată din contract.,deși nu există o formulă automată pentru ca proprietarii să iasă din contractele lor de partajare pe durată limitată, există un punct de plecare recomandat în unanimitate: contactați serviciile proprietarului stațiunii de acasă. Aflați dacă dezvoltatorul sau HOA are un program de revânzare sau o opțiune” deed-back/surrender ” pentru proprietarii care au nevoie să iasă din timeshares lor și nu au Ipoteci restante., Majoritatea mărcilor majore au programe sub radar (nepublicate) pentru a ajuta proprietarii cu greutăți, iar unele au programe de predare simple în care proprietarii au voie să plece de la timeshares după ce au plătit o taxă în avans (de obicei echivalentă cu taxele de întreținere de doi ani).doar o singură companie importantă, Wyndham, a creat un program public de ieșire cuprinzător, numit Ovation, care permite proprietarilor să-și rezilieze timeshares. Companiile care nu au programe interne de reciclare a timeshares se va referi de obicei proprietarii la un broker de revânzare licențiat, care este specializat în revânzări pe durată limitată., mulți proprietari de bunuri pe durată limitată își asumă o valoare inerentă, cum ar fi bunurile imobiliare, care pot fi vândute pe piața de revânzare (cum ar fi o mașină uzată). Din păcate, acest lucru nu este întotdeauna adevărat, mai ales pentru vechile timeshares moștenite sau altele în cazul în care oferta depășește cererea. Grupul de experți al RedWeek recomandă proprietarilor să facă cât mai multe cercetări pentru a determina valoarea realistă a revânzării intervalelor lor., Există mai multe moduri de a face acest lucru, dincolo de doar căutarea orbește pe internet (în cazul în care veți rula în companii care garantează prețuri ridicate pentru timeshares care nu poate vinde). O în general, de încredere metodă este să contactați un membru de Licență durată limitată de Revânzare Asociatia Brokerilor (LTRBA), un grup de aproximativ 64 de brokeri care se specializează în vânzarea și închirierea de actiuni — de obicei ei va oferi o estimare gratuită., RedWeek oferă un instrument gratuit numit What ‘ s My Timeshare Worth, care vă va oferi prețuri active și istorice de revânzare (și închiriere) pentru orice stațiune, astfel încât să puteți face propriul dvs. poking în jurul și estimarea. RedWeek oferă, de asemenea, un program de revânzare cu servicii complete, care include o evaluare profesională și îndrumare privind prețurile.indiferent de serviciul pe care îl utilizați, proprietarii care doresc să-și anuleze contractul, indiferent de motiv, vor beneficia căutând sfaturi profesionale cu privire la valoarea dreptului lor de folosință pe durată limitată. Aceste informații vă vor influența decizia de a vinde, închiria sau (poate) abandona intervalul., De asemenea, să fie pregătit să înghită durerea pe care timeshare dvs. nu este în valoare de ceea ce ați plătit pentru ea.
Lista de folosință pe durată limitată pentru Vanzare sau Inchiriere
După ce-ți faci temele pe durată limitată este valoarea de revânzare, ia în considerare postarea de folosință pe durată limitată pentru vanzare sau inchiriere-l pentru a recupera o parte din cheltuieli. RedWeek oferă aceste servicii celor 2, 3 milioane de abonați — cu opțiuni de bricolaj și servicii complete disponibile. Mulți brokeri licențiați pe durată limitată vor oferi și acest serviciu., ltrba brokerii tind să se ocupe numai de mare valoare, timeshares de brand-name care pot fi revândute pe piața de revânzare (cum ar fi Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham și Hilton), de obicei, pentru o fracțiune din prețul inițial. Acești brokeri percep de obicei $1,000 sau mai mult pentru a gestiona o tranzacție, dar au grijă și de toate documentele., RedWeek servicii complete de revânzare program, în comparație, este disponibil pentru toți proprietarii, indiferent de unde le dețin, utilizează LTRBA brokeri, și oferă aceleași servicii profesionale de brokeraj (în prezent costă 125 de dolari pentru o perioadă de 12 luni a posta, plus 399 de dolari sau 3% comision atunci când vinde). RedWeek oferă, de asemenea, o opțiune de revânzare DIY pentru proprietarii care doresc să economisească niște bani și își coordonează confortabil închiderea.
cele mai multe timeshares nu vinde rapid, astfel încât să fie pregătit să aștepte mai multe luni pentru o vânzare. În același timp, de mare valoare, de mare sezon timeshares tind să închirieze destul de repede., Deci, linia de jos, închirierea dvs. de durată limitată este o modalitate bună de a vă cumpăra timp în timp ce vă imaginați planul de ieșire.
consultați un avocat specializat în contracte pe durată limitată
există o industrie considerabilă de avocați care ajută proprietarii care încearcă să iasă din contractele lor. Ei au experiență care se ocupă cu dezvoltatorii de partajare pe durată limitată și Hoa-uri și au o perspectivă largă asupra a ceea ce este posibil, deoarece interacționează cu mulți proprietari. Avocații legitimi pe durată limitată vă vor sfătui dacă puteți avea pretenții legale legitime de a anula un contract (sau chiar de a încerca să vă recuperați banii)., Ei știu cum să contacteze stațiunea dvs. cu scrisori de cerere și să se ocupe de negocieri în numele dvs. Un avantaj suplimentar al angajării unui avocat este că, odată ce avocatul dvs. a contactat stațiunea dvs., HOA nu mai poate comunica direct cu un proprietar. De acolo încolo, toate comunicațiile de la proprietar și creditor merg la avocatul tău. Avocații pe durată limitată pe care i-am contactat tind să perceapă o taxă în avans (3,000 USD sau mai mult) pentru a gestiona anularea contractului unui proprietar., În 95 la sută sau mai mult din toate cazurile, avocații încearcă să aranjeze o înțelegere simplă cu compania de durată limitată pentru a vă rezilia contractul. Cu toate acestea, atunci când faptele o susțin, avocații depun de fapt procese pentru a contesta problemele contractuale. Amenințarea litigiilor declanșează discuții de soluționare. două avertismente cu privire la avocații pe durată limitată: în primul rând, nu pot oferi garanții, astfel încât este posibil ca un proprietar să poată plăti o taxă în avans și încă să nu iasă din contractul său., În al doilea rând, nu este ușor pentru proprietarul mediu pe durată limitată să determine avocații legitimi de la cei care profită doar de proprietarii nesofisticați. În plus, marile companii de folosință pe durată limitată sunt extrem de suspecte, dacă nu chiar ostile avocaților de ieșire pe durată limitată. Deci, înainte de a angaja un avocat, face dumneavoastră de cercetare și cerere referințe. Consultați mai multe firme. Mers pe jos de utilaje care garantează rezultate. O modalitate bună de a revizui credibilitatea unui avocat este de a verifica procesele reale pe care le-au gestionat. Firmele legitime de avocatură își vor posta cazurile pe propriile site-uri web.,există, de asemenea, un grup de companii așa-numite „ieșire” sau „transfer” fără scrupule și nesigure care apelează proprietarii de durată limitată din albastru, oferindu-le să le scoată din timeshares. Cele mai multe dintre aceste companii sunt escroci care promit să facă publicitate și să vândă proprietatea dvs. pe durată limitată — de obicei garantând o vânzare la un preț bun, spunând că au deja un cumpărător care așteaptă. Aceste companii aproape întotdeauna scopul de a asigura o taxă nerambursabilă în avans de câteva mii de dolari., Pe drum, nu se întâmplă nimic, iar proprietarul pe durată limitată se întoarce de unde au început, dar mai sărac. Așadar, atunci când sunteți contactat de o companie de care nu ați auzit niciodată sau nu ați solicitat, închideți-vă. (Și chiar dacă este o companie de care ai auzit, Închide, cercetează și contactează — i direct-escrocii vor reprezenta chiar companii de renume precum RedWeek pentru a-ți obține banii.unele dintre companiile inteligente, dar criminale, care se ocupă de proprietarii de drepturi de proprietate cu scheme de transfer oferă, de asemenea, escrocherii „donează pentru caritate”., Donez o durată limitată poate suna ca o soluție rezonabilă pentru un vechi proprietar, dar, în general, nu funcționează, pentru acte de caritate, nu vrea să accepte obligația de a plăti taxa de întreținere, an după an. De fapt, ei nu vor accepta un contract care pune o povară financiară, în loc de un beneficiu, pe caritate. Așadar, avertismentul este: nu vă ocupați de o terță parte care spune că vă va negocia donația caritabilă (din nou, pentru o taxă în avans de mai multe mii de dolari)., Dacă sunteți în contact direct cu o organizație caritabilă, ei pot fi de acord să vă ia pe durată limitată, dar este posibil să fiți nevoiți să le plătiți pentru privilegiul de a vă lua de pe mâini.multe agenții de stat și federale investighează înșelătoriile și fraudele consumatorilor care afectează proprietarii de drepturi de folosință pe durată limitată și încurajează consumatorii să depună plângeri., De obicei, aceste agenții se concentrează pe scheme criminale, cum ar fi companiile de transfer pe durată limitată sau escrocii de caritate care fraudează proprietarii pe durată limitată care doresc să iasă din contractele lor (solicitând taxe în avans pentru serviciile niciodată prestate). Cu toate acestea, niciuna dintre aceste agenții de aplicare a legii nu ajută proprietarii să își rezilieze contractele. Ei nu negociază în numele proprietarilor cu companii de folosință pe durată limitată sau HOA. Rareori, o agenție majoră de reglementare va lansa un caz civil sau penal împotriva unei companii de folosință pe durată limitată în numele a mii de proprietari care ar fi putut fi bilked., Cel mai recent exemplu implică Clubul Manhattan, care este investigat de Biroul Procurorului General din New York. Acum, în al treilea an, cazul nu este nici pe departe încheiat — și, mai rău, pentru proprietari, nu există nicio certitudine că o soluționare a cazului va duce la restituirea sau anularea contractelor. Între timp, taxele de întreținere continuă să crească.,RedWeek nu recomandă acest curs de acțiune, dar pentru proprietarii care doresc doar să iasă și nu pot găsi nicio altă soluție, ultima soluție pentru a ieși dintr-un contract pe durată limitată este cea evidentă: opriți doar efectuarea plăților pe durată limitată. Lăsați-l să intre în mod implicit și în blocare, dacă este necesar. Avocații recomandă pe bună dreptate că aceasta este o strategie riscantă, deoarece nu puteți controla modul în care compania va răspunde la implicit. Unii merg după proprietari agresiv cu eforturile de colectare., Alții, în special stațiunile moștenite cu bugete strânse, vor lua înapoi unitatea default și vor încerca să o revândă unui nou proprietar care va plăti taxele de întreținere. mulți proprietari de durată limitată nu le place opțiunea de mers pe jos, deoarece se tem că le va distruge creditul. Aceasta este o problemă realistă pentru proprietarii mai tineri care încă se așteaptă să cumpere noi ipoteci sau mașini în viitorul apropiat. Dar nu este o amenințare realistă pentru proprietarii mai în vârstă, în anii ‘ 80, ale căror numai cheltuieli majore pot fi cadouri de ziua de naștere pentru nepoți. Opțiunea implicită, de asemenea, nu este destul., În funcție de politicile dezvoltatorului sau HOA, proprietarii care își abandonează Contractele pot fi supuși hărțuirii creditorilor, scrisorilor amenințătoare și procedurilor de blocare a pieței (care ar putea costa bani). Dar la sfârșitul acestei opțiuni draconice, dar poate practice, proprietarul este terminat. Dezvoltatorul sau HOA va lua înapoi timeshare și să încerce să recicleze și revinde-l, la prețuri ridicate de vânzare cu amănuntul, la un cumpărător de brand nou.
ați folosit una dintre aceste metode sau alte metode pentru a scăpa de proprietatea dvs. pe durată limitată? Spuneți-ne comentând mai jos.,RedWeek ar dori să mulțumească tuturor celor care au contribuit la această poveste, dar mai mulți au ales să rămână anonimi. Cei pe care îi putem mulțumi după nume includ Dave Cortese, proprietarul Magical Realty din Florida și vicepreședinte al brokerilor de revânzare licențiați Assn.; Adam Schwartz, vice-presedinte al Wyndham Statiuni; Peter Roth, vice-președintele American Resort Asociația de Dezvoltare (ARDA); Jake Bercu, trezorier al Tahoe Plajă și Schi Club HOA; Greg Crist, CEO al National durată limitată de Asociatia de Proprietari (NTOA); și pe durată limitată proprietar David Barron.