você gostaria de vender um pedaço de imóvel, mas você está severamente atrasado em seus pagamentos de hipoteca, deve um monte de impostos de propriedade para o condado, ou encontrar-se no meio de um divórcio aquecido. Qualquer uma destas situações pode resultar em alguém (como o mutuante ou o seu ex — cônjuge) processá-lo-de fato colocando o que é conhecido como um “lis pendens” em sua casa.,desesperado por uma pausa limpa da situação, está a pensar: pode vender uma casa com um lis pendens por um preço decente — idealmente antes de o banco executar a hipoteca ou acumular um monte de contas legais?entendemos que esta é uma situação estressante, por isso elaboramos este guia incluindo:
- O que é um antro de Caneta? A simple breakdown of the legal terminology
- Who files a lis penden and what’s their motivation?,
- Como um litispendência afecta a sua capacidade para vender a casa
- O risco de compradores ver na prossecução de uma casa com uma lis penden
- oculto oportunidade em venda com uma lis penden
- Que podem ajudar você a resolver o lis penden — assim você pode vender livre e esclarecido
O básico: o Que é uma lis penden?
traduzido do latim, “lis pendens” significa ” um processo pendente.,”Então, se está a vender uma casa com um lis pendens, tem uma notificação formal de um processo pendente numa propriedade que pode interferir com a venda.
“A lis pendens é um aviso escrito de que uma ação legal foi arquivada envolvendo imóveis”, diz David Reischer, Esq., promotor imobiliário e CEO da LegalAdvice.com. ” tipicamente, a reivindicação envolve o título da propriedade ou um alegado interesse de propriedade nela. O aviso é normalmente arquivado no escritório de registros do Condado, então há um registro da ação alertando qualquer comprador potencial da disputa.,”
uma lis pendens é gravada no título da casa, assim como qualquer outro penhor ou hipoteca. Para saber se um foi arquivado em sua propriedade, você pode fazer uma pesquisa gratuita no escritório do secretário ou gravador do Condado, seja online ou pessoalmente. Só precisas do número da encomenda da tua casa.
outra opção é entrar em contato com uma empresa de títulos e solicitar que eles executem uma pesquisa de título na propriedade, ou pedir ao seu agente imobiliário para orientação.,
No caso de que você não está ciente do lis penden quando você vai vender a sua casa, ele acabará por vir à luz quando o processo de compra começa, como quer o comprador, o agente, ou que o credor irá provavelmente obter um título de relatório que nota-se a existência de pendência de ação judicial.de acordo com Jeffrey L. nogee, parceiro de Tully Rinckey PLLC, um lis pendens só é válido quando a disputa subjacente envolve a propriedade real. Arquivar um litispendência para um caso que não envolve um interesse de propriedade na casa não é permitido e carrega sanções rigorosas se usurpado.,porque é que alguém arquivaria um lis penden?
algumas situações comuns podem levar ao depósito de uma litispendência em uma propriedade de:
de Encerramento
Um hipotecária ação é o motivo mais comum para um litispendência. Isto ocorre quando o mutuante, como um banco ou outra instituição financeira, processa o proprietário que tenha faltado em sua hipoteca. “Quando o credor interpõe o processo, ele arquiva um lis pendens, que dá aviso a outros credores e a todos os outros que o proprietário está em risco de perder o título para a propriedade”, explica Nogee.,no entanto, um encerramento iminente não torna necessariamente impossível uma venda. Steven Herzberg, Esq. com Vazquez & Associa notas que, apesar de encerramento cria uma nuvem sobre o título, o problema geralmente pode ser resolvido com o banco, se há um comprador que está disposto a pagar mais do que o que é devido. Do lado do comprador, comprar uma casa hipotecada pode demorar um pouco mais, mas não necessariamente carrega mais risco do que qualquer outra venda.,uma associação de proprietários (HOA) poderia apresentar uma garantia de propriedade se um proprietário tivesse uma conta em atraso. O mesmo vale para um empreiteiro que não foi pago por seu trabalho (muitas vezes referido como um “Garantia de mecânico”). Nesses casos, os montantes em dívida podem ser reduzidos em comparação com o valor doméstico global.
“Se houver uma disputa da validade das reivindicações, mas o vendedor quer vender a casa, eles podem ter a opção de ligar o penhor e lis pendens”, diz Herzberg.,por exemplo, se uma casa vale $500.000 e a disputa é de apenas $10.000, o vendedor poderia colocar um montante acordado na conta de garantia do tribunal, e então o lis pendens e o lien seriam removidos da propriedade.
Batalha da propriedade
sempre que uma ou mais partes estão reivindicando a propriedade da casa, como em caso de divórcio, um lis pendens pode entrar em jogo., embora as leis diferem de Estado para estado, Herzberg diz que na Flórida, uma parte pode tentar colocar um lis penden em uma propriedade como uma forma de congelar a venda Antes que um juiz possa determinar quem é o dono da peça do imóvel e, portanto, seria legalmente direito ao produto.
isto também pode ocorrer se vários beneficiários estão contestando um testamento em uma tentativa de alterar a distribuição dos ativos de uma propriedade.se um vendedor não pagar os seus impostos sobre a propriedade, a administração local pode depositar um lis pendens na propriedade., “Os impostos sobre a propriedade são um dos itens mais básicos verificados por qualquer agente do título”, diz Herzberg. “Todos os impostos pendentes sempre precisam ser pagos no momento em que uma propriedade é vendida.”
como é que um lis pendens afecta uma venda potencial?tecnicamente, um proprietário pode ir em frente com a venda de uma casa sob lis pendens, mas provavelmente será difícil encontrar um comprador-particularmente porque um banco geralmente não concorda em emprestar dinheiro para a compra., Se o comprador é capaz de comprar a casa sem obter uma hipoteca, as chances são maiores de que a venda vai sem problemas, particularmente se é uma transação de braço de ferro.
“embora a propriedade possa ser vendida com um lis pendens, a garantia tem de ser satisfeita para que a garantia seja removida”, explica Nogee. “O proprietário pode celebrar um contrato para vender a propriedade, mas a reivindicação da pessoa que apresentou a lis pendens tem de ser paga ou liquidada antes que o título possa passar livre e claro para o comprador.,se a casa fechar, o comprador terá de aceitar o resultado do litígio pendente. “Em um cenário onde há um lis pendens devido a uma disputa de linha de propriedade, e um investidor em dinheiro compra a casa antes da disputa ter sido concluída, o investidor em dinheiro deve aceitar o resultado final da disputa”, diz Herzberg.
uma opção seria construir uma resolução do processo na venda., Por exemplo, se o vendedor deve a um contratante $20.000, os advogados do comprador e do vendedor podem trabalhar para fora um arranjo onde $20.000 do preço de venda seria usado para pagar o contratante, que permitiria então que o lis pendens a ser removido da propriedade. No caso de uma execução hipotecária, também é importante contabilizar quaisquer taxas legais incorridas pelo banco, que pode rapidamente bola de neve.qual é o risco para o comprador?
há uma razão para que os compradores (e seus agentes) possam hesitar em perseguir uma propriedade lis pendens. Zachary D., Schorr, o principal promotor imobiliário da Lei Schorr de Los Angeles, APC., normalmente aconselha contra ele.”o comprador corre o risco de perder a propriedade, ou o seu interesse na propriedade, se o requerente do lis pendens prevalecer sobre o seu direito à propriedade real”, explica Schorr. “Além disso, o comprador estará tomando a propriedade sujeita à ação judicial subjacente, o que poderia resultar em um mau resultado para o comprador se o requerente prevalece na ação judicial subjacente.,”
Quando um litispendência apresenta uma oportunidade
Nem todo mundo vê um litispendência como um sistema automático de lidar assassino. Santiago Valdez, um agente imobiliário de topo em Chicago, Illinois, não hesita em ajudar os proprietários a vender este tipo de propriedades. Na verdade, ele vendeu recentemente um edifício multi-familiar de Chicago com um lis pendens depois de apenas seis dias no mercado.,
em Illinois, assim que um lis pendens é colocado em uma propriedade, ele vai para o registro público. Isto significa que, em muitos casos, potenciais compradores e investidores começam a contatar o vendedor diretamente, buscando um negócio incrível.foi assim que Valdez se tornou o agente do edifício multi-família: o cliente começou a receber uma enxurrada de ofertas baixas. Antes de aceitar um, ele queria consultar um agente de confiança que poderia ajudá-lo a vender a propriedade pelo mais alto preço possível, como ele ainda tinha uma quantidade decente de capital próprio na casa.,”tiramos fotos incríveis e comercializamos o local extensivamente para compradores e agentes”, disse Valdez.
“acabámos por receber várias ofertas, e fechou apenas algumas semanas antes da venda programada de encerramento.”
How to remove a lis pendens
to remove a lis pendens, the homeowner — typically with the help of an attorney — can make a motion to expunge it.,
“para prevalecer sobre um movimento de expunge o lis pendens, o proprietário terá que mostrar que o titular do lis pendens não tem uma validade provável (uma boa probabilidade) de prevalecer sobre o processo”, diz Schorr.
” O fardo é para a parte que apresentou o LITS pendens para mostrar que eles provavelmente vão ganhar o seu processo com base na lei e fatos do caso. O vencedor desta moção geralmente tem o direito de recuperar os honorários do seu advogado gastos em trazer a moção.,”
um especialista ao seu lado
Vender uma casa pode ser um processo complexo, para começar, e quando um litispendência é jogado na mistura, há ainda mais detalhes e legais envolvidos. É sempre melhor ter representação de um advogado para que eles possam ajudá — lo a navegar todos os passos-especialmente se você acabar tendo que ir a tribunal ou estão tentando parar uma execução iminente.,Valdez aponta que há muitos advogados imobiliários diferentes por aí. “Idealmente, você vai querer um advogado que é experiente em vendas curtas e o processo de encerramento geral, que pode ir na frente de um juiz se necessário e fazer um forte argumento para obter o melhor resultado possível”, diz ele.ele também recomenda trabalhar com um agente imobiliário experiente que pode representar seus melhores interesses durante o processo. Quando um lis pendens é registrado em uma propriedade, um fluxo de investidores imobiliários normalmente começa a contatar o proprietário com ofertas., Neste caso, um agente de confiança pode ajudá-lo a avaliar as suas opções e tomar uma decisão informada.
Disclaimer: a informação neste post é destinada a ser usada como um guia útil, não aconselhamento jurídico. Se precisar de Ajuda legal para resolver um LITS pendens numa propriedade, por favor, consulte um advogado imobiliário qualificado.