Madame Lelica

Co To jest Timeshare?

timeshare to model współwłasności nieruchomości wakacyjnych, w którym wielu nabywców posiada przydział użytkowania, zazwyczaj w odstępach tygodniowych, w tej samej nieruchomości. Model timeshare może być stosowany do wielu różnych typów nieruchomości, takich jak ośrodki wypoczynkowe, mieszkania, apartamenty i pola namiotowe.

jak działa Timeshare

Timeshare przyznaje nabywcom prawo do corocznego wyłącznego korzystania z nieruchomości wakacyjnej przez określony okres, który jest zazwyczaj mierzony w odstępach tygodniowych. Timeshare zazwyczaj korzysta z jednego z trzech następujących systemów:

Fixed Week

fixed week timeshare daje Kupującemu prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości przez określony tydzień (lub tygodnie) każdego roku., Podczas gdy zaletą tej struktury jest to, że kupujący może planować roczne wakacje o tej samej porze każdego roku, z drugiej strony monety jest to, że może być niezmiernie trudne do zmiany ustalonego tygodnia na inny okres, jeśli jest to wymagane.

Floating Week

floating week timeshare daje nabywcy wyłączne korzystanie z nieruchomości przez tydzień lub tygodnie w określonym okresie lub nawet przez cały rok., Chociaż jest bardziej elastyczny niż system stałych tygodni, „floating week” może nie być dostępny w najbardziej ruchliwych porach roku i może być zarezerwowany z dużym wyprzedzeniem, aby zapewnić dostępność.

punkty

system punktów wykorzystuje punkty do reprezentowania własności nieruchomości w oznaczonym czasie, na podstawie takich czynników, jak lokalizacja ośrodka, Wielkość nieruchomości wakacyjnej i czas dostępności. Punkty są wykorzystywane przez deweloperów w celu ułatwienia wymiany timeshare w ich własnych ośrodkach (wymiana wewnętrzna) lub z innymi ośrodkami (wymiana zewnętrzna)., Podczas gdy system punktów zapewnia użytkownikom większy wybór wakacyjny, istnieje duża różnica między punktami przydzielonymi do różnych ośrodków wypoczynkowych ze względu na wyżej wymienione czynniki.

rodzaje własności nieruchomości w oznaczonym czasie

są zazwyczaj strukturyzowane jako współwłasność lub współwłasność dzierżawiona.

Shared Deeded Ownership

Shared deeded ownership daje każdemu nabywcy procentowy udział w własności fizycznej, odpowiadający okresowi zakupu., Jednostka kondominium resort, która jest sprzedawana w przyrostach timeshare jednego tygodnia, może technicznie mieć łącznie 52 akty. Innymi słowy, zakup jednego tygodnia przyniósłby 150 sekund (1/52) udziału własnościowego w jednostce, podczas gdy dwa tygodnie dałyby 1266 (1/26) odsetek i tak dalej. Współwłasność jest często utrzymywana bezterminowo i może być odsprzedana innej stronie lub wola do własnego majątku.,

współdzielone dzierżawione udziały własnościowe

współdzielone dzierżawione udziały własnościowe uprawniają nabywcę do korzystania z określonej nieruchomości przez stały lub zmienny tydzień (lub tygodnie) każdego roku przez określoną liczbę lat. W tej strukturze, deweloper timeshare zachowuje deeded tytuł do nieruchomości, w przeciwieństwie do wspólnej deeded struktury własności, gdzie właściciel posiada akt własności. Transfery lub odsprzedaże nieruchomości są również bardziej restrykcyjne niż w przypadku deeded timeshare. W rezultacie, dzierżawione udziały własnościowe mogą mieć niższą wartość niż oddane timeshare.,

z powyższego wynika, że posiadanie udziałów w nieruchomości w oznaczonym czasie niekoniecznie oznacza „ułamkową własność” nieruchomości bazowej. Według American Resort Development Association (ARDA), stowarzyszenia branżowego timeshare, „ułamkowa własność” jest zwykle związana z luksusowym segmentem nieruchomości wakacyjnych, które oferują więcej usług i udogodnień, i jest sprzedawana w odstępach ponad tygodnia i mniej niż pełna własność., Pojęcie własności ułamkowej zostało również rozszerzone na inne aktywa, takie jak prywatne odrzutowce i pojazdy rekreacyjne.

Timeshares vs. Airbnb

czy timeshares jest w ogóle istotny w erze sharing economy na przykładzie Airbnb i Ubera?, Badanie przeprowadzone w 2018 roku przez International Society of Hospitality Consultants (ISHC) wykazało, że 69% ankietowanych członków uważa, że atrakcyjność timeshare maleje. Jednak w każdej debacie na temat zalet timeshare vs. Airbnb rzeczywistość jest taka, że oba mają specyficzne cechy, które przemawiają do dwóch rozbieżnych i masowych kohort demograficznych.

główną atrakcją Airbnb i innych witryn do udostępniania w domu jest ich elastyczność i zdolność do zapewnienia unikalnych doświadczeń-atrybutów, które są cenione przez Milenium., Minusem, jak poświadczą zwykli użytkownicy Airbnb, jest to, że jakość zakwaterowania nie zawsze jest gwarantowana i istnieje możliwość, że przystań, o której myślałeś, że rezerwujesz, jest w rzeczywistości norą. Ponadto, ponieważ większość wypożyczalni Airbnb ma charakter mieszkalny, udogodnienia i usługi dostępne w timeshare mogą być niedostępne.

Timeshare zazwyczaj oferują przewidywalność, komfort i wiele udogodnień i działań–wszystko w cenie, oczywiście, ale są to atrybuty często cenione przez Baby Boomers., Gdy Baby Boomers z głębokimi kieszeniami zaczynają emeryturę, prawdopodobnie kupią timeshare, dołączając do milionów, którzy już je posiadają, jako bezstresowa opcja spędzenia części swoich złotych lat.

zalety i wady Timeshare

chociaż timeshare nie są dla wszystkich, mają pewne zalety dla tych, którzy szukają miejsca na wakacje, które jest wygodne i niezawodne. Istnieją jednak pewne wyraźne wady, które inwestorzy powinni rozważyć przed zawarciem umowy o korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie.,

Większość timeshare ' ów jest własnością dużych korporacji w pożądanych lokalizacjach wakacyjnych. Właściciele Timeshare mają spokój ducha wiedząc, że mogą spędzić wakacje w znanym miejscu każdego roku bez nieprzyjemnych niespodzianek.

Nieruchomości Timeshare często mają udogodnienia i usługi podobne do ośrodków wypoczynkowych i są profesjonalnie zarządzane. W porównaniu do typowego pokoju hotelowego, nieruchomość w oznaczonym czasie może być znacznie większa i mieć o wiele więcej funkcji, ułatwiając bardziej komfortowy pobyt.,

Timeshares może więc być odpowiedni dla osób, które preferują wakacje w przewidywalnym otoczeniu każdego roku, bez kłopotów wyruszając w nieznane pod względem ich następnego urlopu.

wady

wadą korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie jest to, że koszty bieżące mogą być znaczne, po uwzględnieniu znacznych płatności z góry i rocznych opłat za utrzymanie, przy czym te ostatnie zwykle rosną w ujęciu procentowym rok po roku. W przypadku darowanego timeshare, właściciel ma również proporcjonalną część miesięcznego kredytu hipotecznego., W rezultacie koszty all-in posiadania timeshare mogą być dość wysokie w porównaniu do pobytu przez tydzień w porównywalnym ośrodku lub hotelu w tej samej lokalizacji bez posiadania timeshare.

istnieje również niewielka elastyczność, aby zmienić stały tydzień timeshare; pływający tydzień musi być zarezerwowany z dużym wyprzedzeniem, ponieważ potwierdzenie jest zazwyczaj na zasadzie „kto pierwszy ten lepszy”, a nawet tak, może być niedostępne w najbardziej ruchliwych porach roku., Ponadto Umowa o korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie jest wiążąca; właściciel nie może odejść od umowy o korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie, ponieważ nastąpiła zmiana jego sytuacji finansowej lub osobistej.

notorycznie trudno jest odsprzedać timeshare–zakładając, że umowa pozwala na odsprzedaż w pierwszej kolejności–i ten brak płynności może zniechęcać potencjalnego inwestora. Odsprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie może przynieść znacznie niższą cenę niż koszt początkowy z dwóch powodów., Ceny nieruchomości w oznaczonym czasie szybko tracą na wartości, a popyt i podaż są niedopasowane ze względu na liczbę właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy chcą wyjść ze swoich umów.,ation co roku bez nieprzyjemnych niespodzianek

udogodnienia i usługi podobne do kurortu

unika kłopotów z rezerwacją nowego urlopu każdego roku

specjalne uwagi przed zakupem nieruchomości w oznaczonym czasie

branża nieruchomości w oznaczonym czasie jest niesławna ze względu na agresywne praktyki marketingowe., Wiele przejęć w oznaczonym czasie to impulsywne i emocjonalne zakupy dokonywane przez konsumentów, którzy są kołysani przez sprytny marketing i wysokie obietnice.

na przykład Las Vegas jest wypełnione marketingowcami, którzy zachęcają klientów do wysłuchania prezentacji off-site timeshare. W zamian za wysłuchanie ich boiska, oferują zachęty, takie jak bezpłatne bilety na imprezy i bezpłatne zakwaterowanie w hotelu. Sprzedawcy pracują dla deweloperów i często stosują metody sprzedaży pod wysokim ciśnieniem, mające na celu przekształcenie „nays” w ” yeas.,”Ceny pobierane przez deweloperów są znacznie większe niż to, co nabywca mógłby zrealizować na rynku wtórnym, a deweloper płaci prowizje i koszty marketingowe. Sprzedawcy nieruchomości w oznaczonym czasie mogą również często ukrywać rzeczywisty koszt posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie i wyolbrzymiać jego potencjalne korzyści.

ponieważ rynek nieruchomości w oznaczonym czasie jest pełen szarych stref i wątpliwych praktyk biznesowych, ważne jest, aby potencjalni nabywcy nieruchomości w oznaczonym czasie przeprowadzili due diligence przed zakupem.,

Federalna Komisja Handlu (FTC) przedstawiła kilka podstawowych kroków due diligence w swoim raporcie „Timeshares and Vacation Plans”, które powinny być wykorzystane przez każdego potencjalnego nabywcę. W sprawozdaniu FTC zauważa:

„wartość tych opcji (własności wakacyjnej) jest wykorzystywana jako miejsce wypoczynku, a nie jako inwestycje.”

Ogólnie rzecz biorąc, jest dyskusyjne, czy znaczne koszty z góry, bieżące opłaty za utrzymanie i ograniczona płynność czynią z nich odpowiednie inwestycje dla przeciętnego inwestora., Dla tych, którzy szukają nieruchomości w oznaczonym czasie jako opcji wakacyjnej, a nie Inwestycji, prawdopodobnie najlepsze oferty można znaleźć na rynku wtórnym odsprzedaży, a nie na rynku pierwotnym stworzonym przez deweloperów nieruchomości podmiejskich lub kurortów.