jest to część 8 naszego przewodnika Wynajmującego po sprawdzaniu najemcy. Jeśli wylądowałeś tutaj bezpośrednio, nie martw się — poniżej przedstawiamy wszystko, co musisz wiedzieć o sprawdzaniu przeszłości wynajmu.
sprawdzanie przeszłości wynajmu jest jak rentgen, który pozwala zobaczyć pod powierzchnią potencjalnego najemcy.
Ten obrazek może kojarzyć się z nostalgicznymi fanami Simpsonów.,
być może pamiętasz, jak Homer poszedł do lekarzy na prześwietlenie.
celem sprawdzania przeszłości wynajmu jest sprawdzenie wszelkich problemów, które mogą kryć się pod powierzchnią.
to prosty sposób na identyfikację czerwonych flag i uniknięcie problematycznych najemców.
w tym poście odpowiemy na pytanie: „na czym polega sprawdzanie historii wynajmu?”
w celu uproszczenia, użyjemy jednego z naszych raportów SmartMove jako przykładu w tym poście.,
ale zanim przejdziemy do przodu…. zacznijmy od…
Co To jest sprawdzanie historii wynajmu?
sprawdzanie historii wynajmu jest dodatkowym narzędziem przesiewowym, które pozwala właścicielom zobaczyć różne aspekty wcześniejszego zachowania najemcy.,
większość danych, które zobaczysz, pochodzi z trzech głównych biur kredytowych:
- TransUnion
- Equifaxli
- Experian
te dane pomagają określić, jak odpowiedzialny może być najemca.
niektórzy właściciele patrzą na ogólną ocenę kredytową, podczas gdy inni zwracają szczególną uwagę na szczegóły raportu.
skąd biura kredytowe biorą swoje dane?,
” te trzy biura kredytowe zbierają informacje od twoich wierzycieli, takich jak bank, wystawca kart kredytowych lub firma Auto finance. Uzyskują również informacje o Tobie z rejestrów publicznych, takich jak akta majątkowe lub sądowe. Każde biuro kredytowe otrzymuje informacje z różnych źródeł, więc informacje w raporcie jednego biura kredytowego mogą nie być takie same jak informacje w raporcie innego biura kredytowego.”- Source FederalReserve
na czym polega sprawdzanie historii wynajmu?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Możesz kliknąć dowolny z powyższych elementów, aby wyświetlić stronę, aby dowiedzieć się więcej.
dane osobowe
wnioskodawca najemcy wprowadza te informacje. Wszystkie te informacje są wymagane z wyjątkiem drugiego imienia.
przeczytaj, jeśli wnioskodawca nie posiada numeru ubezpieczenia społecznego lub nie chce go podać.
dane osobowe podane w tym polu są ważne, ponieważ istnieją tylko trzy główne identyfikatory dla każdej osoby:
- imię i nazwisko
- Data urodzenia
- numer ubezpieczenia społecznego
z ponad 325 milionami USA., mieszkańców najlepiej zdobyć wszystkie trzy identyfikatory.
Stephen White to nazwisko naszego CEO w RentPrep.ostatnio sprawdzaliśmy, że w amerykańskiej bazie danych było ponad 2600 pasujących nazwisk.
oznacza to, że nadal możliwe jest posiadanie dwóch Stephena White ' a z tą samą dokładną datą urodzenia.
aktualny adres najemcy
jest to również dostarczane przez najemcę i jest ważną informacją. Ten aktualny adres powinien być zgodny z informacjami podanymi we wniosku o wynajem.,
dobrze jest zrozumieć aktualną sytuację życiową wnioskodawcy.
nie zakładaj, że obecnie wynajmują, ponieważ mogą być właścicielami swojego obecnego domu i przechodzą rozwód, a może mieszkają obecnie z rodziną.
proste pytanie wstępne, takie jak „czy aktualnie wynajmujesz, a jeśli tak, to gdzie?”powinno pomóc ci lepiej zrozumieć ich obecną sytuację. Dobrym pomysłem jest przechowywanie notatek przez cały proces sprawdzania najemców, aby można było do nich wrócić później.,
dochód wnioskodawcy najemcy
dzięki naszym raportom SmartMove wnioskodawca najemcy zapisze swoje dochody.
w tym momencie wnioskodawca powinien być świadomy stosunku czynszu do dochodu.
Twoje minimalne wymagania dochodowe powinny być określone w kryteriach badania najemcy.
chcesz sprawdzić, co następuje:
- czy dochody wymienione w sprawdzeniu przeszłości najmu pasują do tego, co podali w swoim wniosku o wynajem?
- czy spełniają one normy minimalnego dochodu?,
ocena kredytowa wnioskodawcy najemcy
sprawdzanie tła wynajmu za pomocą naszych raportów SmartMove zapewnia ocenę kredytową w zakresie od 300 do 850.
wynik zostanie wyświetlony wraz z zakresem kolorów dla łatwej interpretacji.,
- Bad
- Poor
- Fair
- dobry
- doskonały
sam wynik zależy od kilku czynników, które podzielimy na obrazku poniżej.
ocena kredytowa jest kompilacją wielu czynników. TransUnion stworzyła własne ResidentScore, które jest dostosowane do branży wynajmu.,
odbywa się to poprzez nadanie większej wagi historii płatności, ponieważ te informacje są ważniejsze dla właściciela.
zazwyczaj istnieje rozbieżność między biurami kredytowymi a tym, co zgłaszają dla scoringu kredytowego. Każde biuro używa innego modelu FICO do oceny kredytu.
Ten podział jest specyficzny dla TransUnion ResidentScore używanego w SmartMove. Jeśli twój kandydat prowadzi własny kredyt za pośrednictwem innej usługi, numer może się różnić.
na przykład kredyt Karma wykorzystuje model VantageScore, w którym TransUnion SmartMove opiera się na modelu FICO.,
model FICO jest znacznie lepszym modelem (naszym zdaniem), ponieważ był to zdecydowana większość banków używać, gdy oceniają kredyt hipoteczny.
kredyt Karma wie, że ich klient chce zobaczyć lepszy wynik. Jeśli opisali niższe wyniki kredytowe za pomocą klasycznego modelu FICO 2004 nie zachowaliby tak wielu użytkowników.
Historia adresów
Duże bazy danych cały czas gromadzą informacje o nas.,
zapisałeś się do magazynu 10 lat temu w jednym miejscu zamieszkania i miałeś abonament na telefon komórkowy do ostatniego miejsca zamieszkania. Jest szansa, że informacje zostały sprzedane i ostatecznie trafiły do jednej z baz danych, z których TransUnion pobiera informacje.
w ten sposób sprawdzanie tła jest w stanie pobrać historię poprzednich adresów. Należy pamiętać, że adresy te nie są weryfikowane i nie muszą oznaczać, że były wynajmowane.
wnioskodawca mógł mieszkać z rodziną pod jednym ze znanych adresów.,
Porównaj historię adresów z tym, co zostało zawarte w aplikacji wynajmu. Będziesz chciał zadzwonić i zweryfikować z obecnymi i poprzednimi właścicielami, że wnioskodawca był najemcą.
dobra historia wynajmu jest znakiem stabilnego najemcy. Jeśli masz kogoś bez historii wynajmu, ponosisz większe ryzyko z nieznanym towarem. W takich przypadkach (zazwyczaj wynajem młodych lub studentów) wielu właścicieli będzie wymagać współsygnatariusza i / lub zwiększonego depozytu.,
Historia zatrudnienia
podobnie jak historia adresów zapisy historii zatrudnienia są pobierane z dużych baz danych.
te zapisy nie są weryfikowane, dlatego ważne jest, aby zadzwonić do obecnego pracodawcy, aby zweryfikować informacje.
w filmie powyżej nasz CEO, Steve White, przeprowadzi Cię przez jak zrobić połączenie weryfikacji zatrudnienia.
linie handlowe
linie handlowe (lub linie handlowe) są kontami na sprawdzeniu przeszłości lub raporcie kredytowym.,
ten obrazek pokazuje linie handlowe związane z naszymi raportami SmartMove.
najczęstszymi kontami dla najemców są odnawialne (Karty kredytowe) lub raty (wszystko ze stałym planem płatności, takim jak kredyt samochodowy lub kredyt studencki).
możesz dowiedzieć się więcej o liniach handlowych z naszego artykułu bazy wiedzy.
Kolekcje
gdy najemca ma linię handlową, która nie otrzymuje zapłaty, konto może zostać wysłane do kolekcji.,
najczęstsze konta to lokalne media, karty kredytowe, długi medyczne i telefony komórkowe.
jest to czerwona flaga, ponieważ większość usług nie trafia natychmiast do odbioru po opóźnieniu płatności.
jednorazowe opóźnienie w płatności może być uznane za błąd, ale zbiór w raporcie pokazuje wzór braku płatności.,
niektóre kolekcje mogą pobierać wynagrodzenie. Może to nastąpić tylko wtedy, gdy wierzyciel pozywa konsumenta do sądu i otrzyma wyrok.
jeśli masz najemcę z Uposażonym wynagrodzeniem, oznacza to, że te środki są usuwane z ich wypłaty, zanim jeszcze zobaczą swoją wypłatę.
oświadczenie konsumenta
konsument (lub w Twoim przypadku wnioskodawca najemcy) ma możliwość wystawienia oświadczenia Konsumenta w swoim raporcie.,
powyższe zdjęcie pochodzi dzięki uprzejmości creditcards.com i jest próbką tego, jak wygląda oświadczenie konsumenta. W tym przypadku oświadczenie konsumenta do TransUnion dotyczące kradzieży tożsamości.
jest to zwięzłe stwierdzenie 100 słów lub mniej, które daje konsumentowi możliwość wyjaśnienia rzeczy w swoim raporcie.
istnieją dwa rodzaje oświadczeń (według Experian), które najemca może poprosić o dodanie do raportu kredytowego.,
- spór dotyczący konkretnego konta
- oświadczenie ogólne
spór dotyczący konkretnego konta jest powiązany bezpośrednio z danym kontem. Jeśli konto zostanie usunięte z raportu, Wyciąg zostanie usunięty w tym samym czasie.
zestawienie ogólne trwa do dwóch lat w raporcie kredytowym i nie jest usuwane, gdy konkretne konto zostanie usunięte z raportu.,
może to być pomocne w wyjaśnieniu, czy ich kredyt miał negatywny wpływ z powodu oszustwa, długu medycznego lub błędu lub sporu z firmą.
zapytania
w tej sekcji raportu podstawowego zobaczysz wszelkie zapytania w dokumentacji wnioskodawcy.
zapytania kredytowe to wnioski „legalnej firmy” o sprawdzenie Twojego kredytu. Jeśli wnioskodawca złożył wniosek o kredyt samochodowy w banku, bank sprawdzi ich kredyt tworząc zapytanie.,
zapytania kredytowe są klasyfikowane jako ” twarde zapytania „lub” miękkie zapytania”, a tylko twarde zapytania mają wpływ na wynik FICO (źródło MyFico).
nasze raporty SmartMove& raporty kontroli kredytowej są miękkim ciągnięciem na kredyt.
Załóżmy, że twój kandydat niedawno złożył wniosek o wiele kredytów studenckich, wiele kredytów samochodowych i wiele kart kredytowych.
kredyty studenckie i samochodowe będą traktowane jako jedno zapytanie., To dlatego, że uważa się za normalne, aby rozejrzeć się za nimi.
jednak każde zapytanie o kartę kredytową zostanie zapisane jako osobne zapytanie. Dzieje się tak, ponieważ ktoś może być uważany za wyższe ryzyko kredytowe, Jeśli próbuje otworzyć wiele linii kredytowych w krótkim czasie (źródło MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Rozdział 7 – pozostają one w raporcie kredytowym przez 10 lat od daty złożenia, ponieważ nie było spłaty
Rozdział 13 – są usuwane siedem lat od daty złożenia, ponieważ nie było częściowej lub pełnej spłaty
dlatego niektórzy właściciele pójdą na ustępstwa w sprawie upadłości z rozdziału 13 (np. podwyższony depozyt zabezpieczający), ale nie zaakceptują wnioskodawcy z rozdziałem 7 w aktach.,
jeżeli wnioskodawca ma orzeczenie cywilne oznacza to, że został pozwany, utracony i winien dług przez Sąd. W sprawozdaniu pozostają one przez siedem lat.
zastawy podatkowe występują, gdy wnioskodawca najemcy nie zapłacił podatków. Niezapłacone zastawy podatkowe pozostają przez 15 lat, gdzie zapłacone zastawy podatkowe pozostają przez siedem lat od daty wpłaty.
informacja będzie wyświetlana wraz z publicznym rekordem, jeśli zostanie zapłacona, rozliczona lub rozliczona (źródło-Experian).,
od 1 lipca 2017 r.znaczna większość wyroków i zastawów jest usuwana z raportów kredytowych.
w związku z tymi zmianami szacuje się, że 96% wyroków cywilnych i 50% zastawów podatkowych zostało usuniętych z raportów kredytowych. Bankructwa nie ucierpiały (źródło).
Nasze raporty Basic, Pro i Platinum zawierają oddzielne wyszukiwanie poza standardowym raportem kredytowym, które pozwala nam uzyskać dostęp do tych informacji.,
zapisy eksmisji
powyższy obrazek pokazuje szablon tego, co znajduje się w zapisie eksmisji w jednym z naszych raportów.
oto szybki przegląd każdego elementu.,iv id=”cb86a7a00d”>powód – zazwyczaj właściciel, kompleks mieszkalny lub zarządca nieruchomości
iv id
poprzednia historia wynajmu jest dobrym wskaźnikiem tego, jak najemca będzie w przyszłości.,
TransUnion przeprowadziło badanie, w którym przeanalizowali zapisy z prawie 200 nieruchomości porównując lokatorów, którzy zostali eksmitowani do tych, którzy nie zostali eksmitowani.
wnioskodawca A będzie reprezentował najemców, którzy zostali eksmitowani, podczas gdy wnioskodawca B reprezentuje tych, którzy nie zostali eksmitowani.
okazało się, że 21.7% eksmitowanych lokatorów miało wcześniej eksmisję w rejestrze, podczas gdy tylko 5.,5% nie eksmitowanych z grupy B miało wcześniej eksmisję.
co oznaczają te dane?
oznacza to, że jeśli wnioskodawca najemcy ma eksmisję w aktach, jest znacznie bardziej prawdopodobne, że zostanie eksmitowany ponownie.
przechodzenie przez drugą eksmisję jest jak drugi raz przez nawiedzony dom.
strach przed nieznanym został usunięty, dlatego powinieneś się bać kogoś, kto ma w aktach eksmisję.,
nie będą się bać kolejnej eksmisji.
zapisy karne
sposoby rozpatrywania rejestrów karnych zmieniają się w wielu obszarach. Ważne jest, aby sprawdzić lokalne przepisy, aby upewnić się, że nie ma dodatkowych względów umieszczonych w Twojej okolicy.
omówiliśmy to szczegółowo na stronie kryteriów sprawdzania najemcy, w której nie powinieneś już stosować ogólnej polityki kryminalnej przy wynajmie.,
jednak rejestry karne są dopuszczalnymi narzędziami przesiewowymi, jeśli można stworzyć nexus (wymyślne słowo na związek) między kartoteką karną a tym, dlaczego ktoś nie byłby dobrym najemcą.
kiedy zamawiasz wynajem sprawdź dane zebrane z rejestrów karnych pochodzą z sądów w całym kraju.
dzięki naszym raportom SmartMove przeszukano ponad 200 milionów rekordów na poziomie stanowym i Federalnym.
sprawdzenie przeszłości zbierze wszystkie dostępne dane kryminalne, które można zgłosić.
wpis karny podlega zgłoszeniu przez okres do 7 lat zgodnie z przepisami FCRA.,
skazanie karne podlega przedawnieniu.
różnica między aresztowaniem a skazaniem?
aresztowany – to oznacza, że zostałeś zatrzymany, ale nie musi oznaczać, że zostałeś skazany.
oskarżony – to kolejny krok, w którym prokuratura podejmie decyzję o postawieniu zarzutów. Postawiono Ci zarzuty kryminalne.
skazany – osoba została udowodniona lub uznana za winną przestępstwa.
skazany-to wtedy wydaje się formalny wyrok, który określa karę.
Dlaczego rodzaj przestępstwa ma znaczenie?,
HUD wyraźnie zaznacza, że nie należy odmawiać wnioskodawcy wyłącznie na podstawie aresztowania bez skazania.
„lokator, który odmawia mieszkańcom na podstawie aresztowań nie skutkujących skazaniem, nie może udowodnić, że wykluczenie faktycznie pomaga w ochronie bezpieczeństwa mieszkańców i/lub mienia.”
Ten 10-stronicowy dokument HUD sprowadza się do dwóch akapitów w konkluzji.,
„Polityka wykluczająca osoby ze względu na historię karną musi być dostosowana tak, aby służyła istotnemu, uzasadnionemu i niedyskryminacyjnemu interesowi dostawcy mieszkania i uwzględniała takie czynniki, jak rodzaj przestępstwa i czas od skazania. W przypadku gdy polityka lub praktyka wyklucza osoby skazane tylko na określone rodzaje wyroków skazujących, dostawca usług mieszkaniowych nadal będzie ponosił ciężar udowodnienia, że wszelkie dyskryminacyjne skutki spowodowane taką polityką lub praktyką są uzasadnione. Takie ustalenie musi być dokonywane indywidualnie dla każdego przypadku.,”
AKAs
Akas oznacza „znany również jako” nazwisko panieńskie jest najczęstszym przykładem AKA.
,”
w sensie karnym, jeśli osoba popełniła przestępstwo pod znanym pseudonimem (lub pseudonimem), alias ten pojawi się w tej sekcji.
niektóre osoby mają znany alias, który działa jako pseudonim, podczas gdy inni przeszli przez kroki prawne, aby zmienić swoją nazwę.
oto lista znanych sportowców, którzy najprawdopodobniej pojawiliby się na ich liście.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr.,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson, Jr.)
- Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (sharmon Shah)
- Spud Webb (Anthony Jerome Webb)