spłata kredytu hipotecznego jest zazwyczaj wymagalna na początku miesiąca. Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego nie jest jednak należna pierwszego dnia miesiąca po zamknięciu. Zamiast tego, jest on należny pierwszego dnia po pierwszym pełnym miesiącu po zamknięciu. Oznacza to, że jeśli zamkniesz 15 marca, twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego nie jest należna 1 kwietnia—jest należna 1 maja. Jeśli zamkniesz się na początku miesiąca, a nie w połowie miesiąca, będziesz miał jeszcze dłuższą przerwę przed pierwszą płatnością.,
Jeśli wydaje ci się to dziwne, ważne jest, aby zrozumieć dwa ważne czynniki dotyczące kredytów hipotecznych: odsetki są wypłacane z opóźnieniem, a kwota główna jest wypłacana z góry. Przyjrzyjmy się bliżej, co oznaczają te rzeczy.
odsetki hipoteczne spłacane są z zaległościami
odsetki hipoteczne spłacane są z zaległościami, czyli po ich naliczeniu, a nie przed. Odsetki od kredytu hipotecznego zaczynają naliczać się w momencie zamknięcia i nie zatrzymują się, dopóki pożyczka nie zostanie w pełni zaspokojona. Będziesz przedpłacać odsetki za miesiąc, w którym zamkniesz przy zamknięciu.,
dlatego jeśli zamkniesz w marcu, odsetki naliczone za część marca, w której jesteś właścicielem domu, zostaną opłacone z góry przy zamknięciu. Jeśli zamkniesz 15 marca, zostaniesz obciążony proporcjonalnie dziennymi odsetkami od 15 marca do 31 marca. Jeśli zamkniesz 1 marca, zapłacisz z góry odsetki za cały miesiąc. Jeśli zamkniesz 30 marca, zapłacisz z góry odsetki za 30 marca do 31 marca.
zainteresowanie nadal rośnie w kwietniu, pierwszy pełny miesiąc po miesiącu, w którym zamknąłeś., Dlatego jeśli zamkniesz 15 marca i masz prepaid odsetki za marzec, odsetki, które narosną w kwietniu zostanie wypłacona w pierwszej pełnej płatności kredytu hipotecznego, należnego 1 maja.
Agent zamknięcia będzie pobierał odsetki od ciebie do 30 dni przed pierwszym pełnym miesiącem, gdy kupisz dom i uzyskasz kredyt hipoteczny. Odsetki te zostaną wymienione na Twoim oświadczeniu końcowym i są naliczane jako koszt zamknięcia.
kredyt hipoteczny jest wypłacany z góry
kredyt hipoteczny składa się z dwóch części: odsetek i kapitału., Główna część kredytu hipotecznego jest wypłacana z góry, za następny miesiąc. Każda główna płatność zmniejsza saldo, które jesteś winien. W następnym miesiącu zapłacisz odsetki od mniejszego salda.
dlatego pierwsza rata kredytu hipotecznego, którą płacisz 1 maja, w tym przykładzie zawiera nie tylko odsetki należne za kwiecień, ale również kwotę główną należną za maj.
harmonogram amortyzacji może pokazywać saldo kwoty głównej i odsetek w całym okresie kredytowania.,
Let ' s Do the Math
powiedzmy, że pożyczysz 200 000 $przy 5% oprocentowaniu. Twoja miesięczna płatność wyniesie $1,073.64, płatna w równych miesięcznych ratach przez 30 lat.
możesz obliczyć swoje dzienne odsetki za okres poprzedzający 30 dni przed obliczeniem pierwszej płatności, przyjmując 200 000 USD razy stopę procentową w wysokości 5%, która wynosi 10 000 USD. Teraz podziel tę liczbę przez 12 miesięcy i uzyskaj $833; podziel wynik ponownie przez 30 dni, aby uzyskać $ 27.78.
tak więc Twoje dzienne oprocentowanie wynosi 27,78 USD., Będziesz winien 16 dni odsetek za Marzec, lub $444.48, które zapłacisz przy zamknięciu, jeśli zamkniesz 15 marca.
Dolna linia
możesz uniknąć płacenia wszystkich proporcjonalnych odsetek z kieszeni na zamknięciu, jeśli zamkniesz jak najbliżej końca miesiąca.
będziesz miał długą przerwę, zanim ta płatność nadejdzie, jeśli zamkniesz na początku miesiąca, ale będziesz musiał dokonać dość znacznej płatności odsetek za Ten miesiąc w momencie zamknięcia.,
prawdopodobnie będziesz mile widziany trochę oddechu między zamknięciem a terminem płatności pierwszej raty kredytu hipotecznego, biorąc pod uwagę dużą sumę pieniędzy, którą zapłacisz na zamknięciu. Ale nie pomijasz żadnych płatności. Chociaż może się wydawać, że dostajesz miesiąc wolny od płatności mieszkaniowej, naprawdę nie jesteś.,