posiadam timeshare od lat, ale teraz muszę iść dalej. Rozmawiałem z moją firmą, ale chcą naliczyć $ 2,000 za wykup kontraktu. Uważamy, że to zdzierstwo. Więc moje pytanie brzmi, co jeszcze mogę zrobić? Wiem, że mógłbym zatrudnić prawnika, pracować w firmie wyjściowej, albo przekazać darowiznę na cele charytatywne, ale nie wiem, czy to dobre pomysły. Już złożyłem skargę do państwowych organów regulacyjnych, ale nie robią nic, aby pomóc mi wyjść z obowiązku korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie.,
RedWeek skontaktował się z wieloma przedstawicielami branży, aby uzyskać dobre odpowiedzi na te pytania, które zadał nam właściciel timeshare David Barron. Oto kilka opcji, które napotkaliśmy po zbadaniu pytań Barrona. Ogólny konsensus-od deweloperów, adwokatów, odsprzedaży Realtors i adwokatów właściciela-było, nie spiesz się, zrobić swoje badania i, przede wszystkim, nie daj się nabrać na boisku sprzedaży od firmy, która „gwarantuje”, aby dostać się z umowy.,
skontaktuj się z firmą zajmującą się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie
chociaż nie ma automatycznej formuły, aby właściciele mogli wycofać się z umów dotyczących użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, istnieje jeden jednomyślny zalecany punkt wyjścia: skontaktuj się z obsługą właściciela domu. Dowiedz się, czy deweloper lub HOA ma program odsprzedaży lub opcję „deed-back/surrender” dla właścicieli, którzy muszą wydostać się z ich timeshares i nie mają zaległych kredytów hipotecznych., Większość głównych marek ma programy poniżej radaru (niepublikowane), aby pomóc właścicielom w trudnościach, a niektóre mają programy kapitulacji, w których właściciele mogą odejść z ich timeshares po uiszczeniu pewnej opłaty z góry(zwykle równoważnej dwuletnim opłatom za utrzymanie).
tylko jedna duża firma zajmująca się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie, Wyndham, stworzyła publiczny kompleksowy program wyjścia o nazwie Ovation, który umożliwia właścicielom zakończenie korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie. Firmy, które nie mają własnych programów do recyklingu nieruchomości w oznaczonym czasie, zazwyczaj odsyłają właścicieli do licencjonowanego brokera odsprzedaży, który specjalizuje się w odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie.,
odrób pracę domową, aby dowiedzieć się, jaka jest realna wartość Twojego Timeshare na rynku odsprzedaży
wielu właścicieli timeshare zakłada, że ich timeshare mają nieodłączną wartość, taką jak nieruchomości, które mogą być sprzedawane na rynku odsprzedaży (jak używany samochód). Niestety, nie zawsze jest to prawdą, szczególnie w przypadku starszych, legacy timeshare lub innych, w których podaż przekracza popyt. Panel ekspertów RedWeek zaleca, aby właściciele przeprowadzili jak najwięcej badań, aby określić realistyczną wartość odsprzedaży swoich interwałów., Istnieje kilka sposobów, aby to zrobić, poza ślepym wyszukiwaniem w Internecie (gdzie znajdziesz firmy, które gwarantują wysokie ceny za timeshare, które mogą nigdy się nie sprzedać). Jedną z ogólnie wiarygodnych metod jest skontaktowanie się z członkiem licencjonowanego Stowarzyszenia brokerów odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie (LTRBA), grupy około 64 brokerów, którzy specjalizują się w sprzedaży i wynajmie nieruchomości w oznaczonym czasie — zazwyczaj dają ci bezpłatną wycenę., RedWeek oferuje bezpłatne narzędzie o nazwie What ' s My Timeshare Worth, które da ci aktywne i historyczne ceny odsprzedaży (i wynajmu) dla każdego ośrodka, dzięki czemu możesz samodzielnie przeglądać i szacować. RedWeek oferuje również pełny program odsprzedaży usług, który obejmuje profesjonalną wycenę i wskazówki dotyczące cen.
niezależnie od tego, z której usługi korzystasz, właściciele, którzy z jakiegokolwiek powodu chcą anulować umowę, skorzystają, zasięgając profesjonalnej porady na temat wartości ich timeshare. Informacje te wpłyną na Twoją decyzję o sprzedaży, wynajmie lub (być może) rezygnacji z interwału., Przygotuj się również na przełknięcie bólu, że Twój timeshare nie jest wart tego, co za niego zapłaciłeś.
wymień swój Timeshare na sprzedaż lub wynajem
Po odrobić pracę domową na temat wartości odsprzedaży Twojego timeshare, rozważ umieszczenie swojego timeshare na sprzedaż lub wynająć go, aby odzyskać część swoich wydatków. RedWeek świadczy te usługi swoim 2.3 milionom abonentów-z dostępnymi opcjami zarówno DIY, jak i full-service. Wielu licencjonowanych brokerów timeshare będzie również świadczyć tę usługę.,
brokerzy LTRBA mają tendencję do obsługi tylko markowych nieruchomości timeshare o wysokiej wartości, które można odsprzedać na rynku odsprzedaży (takich jak Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham i Hilton), zwykle za ułamek ich pierwotnej ceny. Ci brokerzy zazwyczaj pobierają $ 1,000 lub więcej, aby obsłużyć transakcję, ale także dbają o wszystkie formalności., W porównaniu z programem odsprzedaży full-service RedWeek jest dostępny dla wszystkich właścicieli, niezależnie od tego, gdzie są właścicielami, korzysta z licencjonowanych brokerów LTRBA i zapewnia takie same profesjonalne usługi jak Dom Maklerski (obecnie kosztuje $125 za księgowanie 12-miesięczne, plus $399 lub 3% prowizji, gdy sprzedaje). RedWeek oferuje również opcję odsprzedaży DIY dla właścicieli, którzy chcą zaoszczędzić trochę pieniędzy i wygodnie koordynują własne zamknięcie.
Większość timeshare ' ów nie sprzedaje się szybko, więc przygotuj się na wiele miesięcy oczekiwania na sprzedaż. W tym samym czasie, wysokiej jakości, w sezonie timeshare mają tendencję do wynajęcia dość szybko., Podsumowując, wynajem nieruchomości w oznaczonym czasie to dobry sposób na zakup czasu podczas opracowywania planu wyjścia.
skonsultuj się z prawnikiem, który specjalizuje się w umowach Timeshare
istnieje spora grupa prawników, którzy pomagają właścicielom starającym się wyjść z umów. Mają doświadczenie w kontaktach z deweloperami timeshare i HOAs i mają szerokie spojrzenie na to, co jest możliwe, ponieważ wchodzą w interakcję z wieloma właścicielami. Prawni prawnicy w oznaczonym czasie doradzą Ci, czy możesz mieć uzasadnione roszczenia prawne dotyczące anulowania umowy (lub nawet próby odzyskania pieniędzy)., Wiedzą, jak skontaktować się z OŚRODKIEM z listami żądań i obsługiwać negocjacje w Twoim imieniu. Dodatkową zaletą zatrudniania adwokata jest to, że gdy prawnik skontaktuje się z Twoim ośrodkiem, HOA nie może już komunikować się bezpośrednio z właścicielem. Od tego momentu wszystkie komunikaty od właściciela do wierzyciela trafiają do twojego prawnika. Prawnicy Timeshare, z którymi się skontaktowaliśmy, zazwyczaj pobierają opłatę z góry ($3,000 lub więcej), aby poradzić sobie z anulowaniem umowy właściciela., W 95 procentach lub więcej wszystkich przypadków prawnicy próbują zorganizować prostą ugodę z firmą timeshare w celu rozwiązania umowy. Jednak, gdy fakty go popierają, prawnicy faktycznie składają pozwy w celu rozstrzygnięcia kwestii kontraktowych. Groźba sporu wywołuje rozmowy ugodowe.
dwa zastrzeżenia dotyczące prawników timeshare: po pierwsze, nie mogą oferować gwarancji, więc możliwe jest, że właściciel może zapłacić opłatę z góry i nadal nie wyjść z umowy., Po drugie, przeciętnemu właścicielowi nieruchomości w oznaczonym czasie nie jest łatwo określić legalnych prawników od tych, którzy po prostu wykorzystują niewyszukanych właścicieli. Co więcej, duże firmy zajmujące się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie są wysoce podejrzane, jeśli nie wręcz wrogo nastawione do prawników zajmujących się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie. Więc zanim zatrudnisz adwokata, wykonaj badania i zażądaj referencji. Skonsultuj się z więcej niż jedną firmą. Odejdź od strojów, które gwarantują rezultaty. Dobrym sposobem na sprawdzenie wiarygodności adwokata jest sprawdzenie rzeczywistych procesów sądowych, które obsługiwali. Legalne firmy prawnicze będą publikować swoje sprawy na swoich stronach internetowych.,
rozłącz się na niechcianych rozmówców oferujących gwarantowane wyjście
istnieje również grupa pozbawionych skrupułów i zawodnych firm tzw. „exit” lub „transfer”, które dzwonią do właścicieli timeshare z zaskoczenia, oferując im wyjście z ich timeshare. Większość z tych firm to oszuści, którzy obiecują reklamować i sprzedawać swój timeshare – Zwykle gwarantując sprzedaż w dobrej cenie, mówiąc, że już czekają na kupującego. Firmy te prawie zawsze starają się zapewnić z góry bezzwrotną opłatę w wysokości kilku tysięcy dolarów., Po drodze nic się nie dzieje, a właściciel timeshare jest tam, gdzie zaczął, ale uboższy. Więc kiedy skontaktuje się z Tobą firma, o której nigdy nie słyszałeś lub nie zabiegałeś, rozłącz się. (A nawet jeśli jest to firma, o której słyszałeś, rozłącz się, badaj i skontaktuj się z nimi bezpośrednio-oszuści będą nawet udawać renomowane firmy, takie jak RedWeek, aby uzyskać pieniądze.)
nie przejmuj się przekazywaniem swojego Timeshare na cele charytatywne
niektóre sprytne, ale przestępcze firmy, które żerują na właścicielach timeshare z programami transferowymi, oferują również oszustwa „przekaż na cele charytatywne”., Darowizna timeshare może wydawać się rozsądnym rozwiązaniem dla długoletniego właściciela, ale generalnie nie działa, ponieważ legalne organizacje charytatywne nie chcą przyjmować obowiązku uiszczania opłaty za utrzymanie rok po roku. W efekcie nie zaakceptują umowy, która obciąża finansowo, zamiast świadczenia, organizację charytatywną. Ostrzeżenie brzmi: nie radź sobie z osobą trzecią, która mówi, że negocjuje Twoją darowiznę charytatywną(ponownie, za wielotysięczną opłatę z góry)., Jeśli masz bezpośredni kontakt z organizacją charytatywną, może ona zgodzić się na odebranie twojego timeshare, ale nadal możesz zapłacić im za przywilej odebrania go z rąk.
składaj skargi do organów regulacyjnych i organów ścigania
wiele stanowych i federalnych agencji bada oszustwa i oszustwa dotyczące właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie i zachęca konsumentów do składania skarg., Zazwyczaj agencje te koncentrują się na systemach przestępczych, takich jak firmy zajmujące się transferem nieruchomości w oznaczonym czasie lub oszuści Charytatywni, którzy oszukują właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy chcą wycofać się ze swoich umów (żądając opłat z góry za usługi, które nigdy nie zostały wykonane). Żaden z tych organów ścigania nie pomaga jednak właścicielom w rozwiązywaniu umów. Nie negocjują w imieniu właścicieli z firmami timeshare lub HOAs. Rzadko, duża agencja regulacyjna rozpocznie sprawę cywilną lub karną przeciwko firmie w oznaczonym czasie w imieniu tysięcy właścicieli, którzy mogli być bilowani., Ostatni przykład dotyczy Klubu Manhattan, który jest badany przez nowojorskie Biuro Prokuratora Generalnego. Teraz, w trzecim roku, sprawa nie jest bliska zakończenia — i co gorsza, dla właścicieli nie ma pewności, że rozstrzygnięcie sprawy spowoduje zwrot lub anulowanie umów. W międzyczasie ich opłaty za utrzymanie nadal rosną.,
przestań dokonywać płatności i po prostu odejdź
RedWeek nie zaleca tego sposobu działania, ale dla właścicieli, którzy po prostu chcą się wycofać i nie mogą znaleźć innego rozwiązania, ostatnia deska ratunku do wydostania się z umowy timeshare jest oczywista: po prostu przestań dokonywać płatności na swoim timeshare. Jeśli to konieczne, pozwól mu przejść do niewykonania zobowiązania i wykluczenia. Prawnicy słusznie doradzają, że jest to ryzykowna strategia, ponieważ nie możesz kontrolować, w jaki sposób firma zareaguje na twoje niewykonanie zobowiązania. Niektórzy ścigają właścicieli agresywnie z wysiłkami zbiórki., Inne, szczególnie starsze Ośrodki o napiętych budżetach, po prostu odbierają zaległą jednostkę i próbują odsprzedać ją nowemu właścicielowi, który zapłaci opłaty za utrzymanie.
Wielu właścicieli timeshare nie lubi opcji walk-away, ponieważ obawiają się, że zniszczy ich kredyt. Jest to realny problem dla młodszych właścicieli, którzy nadal oczekują zakupu nowych kredytów hipotecznych lub samochodów w najbliższej przyszłości. Ale nie jest to realne zagrożenie dla starszych właścicieli timeshare, w wieku 80 lat, których jedynymi większymi wydatkami mogą być Prezenty urodzinowe dla wnuków. Domyślna opcja również nie jest ładna., W zależności od polityki dewelopera lub HOA, właściciele, którzy porzucają swoje umowy mogą być poddawani molestowaniu wierzyciela, listom z pogróżkami i postępowaniom w sprawie przejęcia nieruchomości (co może kosztować pieniądze). Ale na końcu tej drakońskiej, ale być może praktycznej opcji, właściciel jest skończony. Deweloper lub HOA odbierze timeshare i spróbuje go poddać recyklingowi i odsprzedać, po wysokich cenach detalicznych, nowemu nabywcy.
czy użyłeś jednej z tych lub innych metod, aby pozbyć się timeshare? Daj nam znać, komentując poniżej.,
RedWeek chciałby podziękować wszystkim osobom, które przyczyniły się do powstania tej historii, ale kilka z nich zdecydowało się pozostać anonimowymi. Ci, którym możemy podziękować, to Dave Cortese, właściciel Magical Realty na Florydzie i wiceprezes licencjonowanych brokerów odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie Assn.; Adam Schwartz, wiceprezes Wyndham Resorts; Peter Roth, wiceprezes American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, skarbnik Tahoe Beach and Ski Club HOA; Greg Crist, CEO National Timeshare Owners Association (NTOA); i właściciel timeshare David Barron.