wskaźnik pokrycia należności serwisowych jest jednym z najmniej rozumianych wymogów ubezpieczeniowych dla nowych, a nawet doświadczonych inwestorów nieruchomości komercyjnych. Krótko mówiąc, rating pokrycia należności po prostu porównuje dochód operacyjny netto danej nieruchomości z proponowaną usługą zadłużenia hipotecznego (w ujęciu rocznym). Kredytodawca chce zapewnić, że jest wystarczający przepływ środków pieniężnych na pokrycie nowego długu hipotecznego, a następnie niektóre.Dowiedz się więcej o wskaźniku pokrycia zadłużenia (dscr).,
ważne jest, aby zrozumieć pojęcie i matematykę stojącą za DSCR, jeśli obliczasz własną analizę przepływów pieniężnych dla przyszłego kredytu komercyjnego lub kredytu mieszkaniowego, czy to zakupu lub refinansowania. Jeżeli właściwość działa wydajniej niż porównywalne właściwości (ze względu na samodzielne zarządzanie, nie nadążając za R& M, itp.zarówno ubezpieczyciel, jak i rzeczoznawca wykorzystają współczynnik pustostanów i doprowadzą wydatki do zgodności z rynkiem-co zmniejsza NOI, obniżając tym samym DSCR i kwotę kredytu.,
poniżej znajduje się podstawowy przykład, w jaki sposób kredytodawca komercyjny oblicza DSCR dla kredytu hipotecznego komercyjnego. Zabezpieczenia pożyczkodawcy są podświetlone na niebiesko, pamiętaj, że nie są to rzeczywiste wydatki, ale są odejmowane od dochodu brutto nieruchomości do celów ubezpieczeniowych. W poniższym przykładzie zakłada się, że 75 Jednostka własność multifamily własność. Pamiętaj, aby wykorzystać potencjalne czynsze brutto (GPR), a nie rzeczywiste pobrane czynsze do dochodów z wynajmu. Dlaczego? Ponieważ underwriter i rzeczoznawca użyje GPR i zastosuje procent wakatu., Jeśli nie korzystasz z GPR i używasz procentu pustostanów, zasadniczo będziesz podwójnie liczyć pustostany (zakładając, że miałeś wolne miejsce w ciągu roku). Ponadto, jeśli czynsze wzrosły, należy korzystać z najbardziej aktualnych czynszów w analizie, a nie z wcześniej niższych czynszów.
teraz, gdy obliczyliśmy NOI, musimy obliczyć roczną obsługę zadłużenia nieruchomości. Roczna obsługa zadłużenia to po prostu całkowita kwota spłaty kapitału i odsetek dokonanych w okresie 12 miesięcy., Podatki i ubezpieczenia nie są uwzględnione w tym obliczeniu, ponieważ są one rozliczane w kosztach nieruchomości.
aby obliczyć wskaźnik pokrycia zadłużenia, po prostu podziel dochód operacyjny netto (NOI) przez roczne zadłużenie.
wielkość kredytu komercyjnego: $10,000,000
stopa procentowa: 6,5%
okres: 30 lat
roczne płatności (obsługa zadłużenia) = $758,475
dochód operacyjny netto (NOI) = $845,000
teraz możemy obliczyć DSCR:
Dscr = dochód operacyjny netto / roczna obsługa zadłużenia
(NOI) = $845,000
total debt service = $758,475
dscr = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
Ten przykład mówi nam, że przepływy pieniężne generowane przez nieruchomość pokryją nową spłatę kredytu komercyjnego o 1,10 x. jest to na ogół niższe niż wymaga tego większość komercyjnych kredytodawców hipotecznych. Większość pożyczkodawców będzie wymagać minimalnego DSCR 1.20 x.