„musisz przejść przez dziedziniec, aby dostać się do Hammond”
zimą 2013 roku Jake i ja kupiliśmy nasz pierwszy kompleks apartamentowy, 25 jednostek z tonami „potencjału”. Zajęło nam dwa solidne lata odrzucenia i negatywności, aby dotrzeć do tego punktu. Czuliśmy się tak, jakby ciężar został zdjęty z naszych barków, kiedy przejęliśmy własność, ale nie wiedzieliśmy, że prawdziwa praca ma się rozpocząć.,
w tym artykule chcę pokazać, jak kupić swój pierwszy kompleks mieszkalny, wykazując mentalność „cierpliwości, wytrwałości, ale chętnych do odejścia” i jak zlokalizować wartość dodaną w transakcji. Chcę podkreślić nasz postęp od upadłego 25-pokojowego do atrakcyjnego 156-pokojowego kompleksu apartamentowego przy użyciu identycznych RAM inwestycyjnych.
podczas naszej pierwszej transakcji, nie byliśmy zaznajomieni z Cap Rates i Cash on cash returns, dwa benchmarki, które wykorzystujemy podczas analizy transakcji. Nasze doświadczenie z kredytami komercyjnymi było minimalne, a zarządzanie „dużą” nieruchomością było dla nas obce., Podsumowując, byliśmy klasycznymi nowicjuszami, którzy nie mieli doświadczenia, ale nadrabiali entuzjazmem i wolą pracy. Myśleliśmy, że kupujemy Taj Mahal, ale w rzeczywistości nieruchomość była mieszanką domków, dwupoziomowych i sześcioosobowego motelu.
kompleks apartamentowy zawierał wiele możliwości dodawania wartości. Co to jest wartość dodana? Wartość dodana to poprawa, która zwiększa wartość nieruchomości poprzez zwiększenie jej przepływów pieniężnych., Kilka przykładów to: remonty, naprawy, restrukturyzacja zadłużenia, dzierżawa wakatów, oszczędności kosztów i uruchamianie generatorów przychodów. Te możliwości wartości dodanej powinny być ukierunkowane na zwiększenie przychodów lub zmniejszenie wydatków, a tym samym podniesienie dochodu operacyjnego netto nieruchomości.
zacznijmy od postrzegania nieruchomości, która pierwotnie nazywała się Shamrock Motel., Jego reputacja dla społeczności była niepożądaną nieruchomością, która zaspokajała cotygodniowe czynsze i wynajmowała każdemu potencjalnemu najemcy, który miał puls. Postanowiliśmy zmienić pozycję (wymyślne słowo do naprawy nieruchomości i tworzenia wartości) bazy najemców i wprowadzić system do ekranowania najemców. Pozwoli nam to znacznie obniżyć koszty” zwrotów ” po zwolnieniu najemcy i zapewnić bardziej stabilny strumień przychodów.
ci lepsi lokatorzy zostaliby dłużej i faktycznie płaciliby czynsz co miesiąc. Eksmisje i szkody najemcy spadły niemal natychmiast, gdy zaczęliśmy sprawdzać najemców., Postrzeganie nieruchomości zmieniło się w ciągu pierwszego roku, co pozwoliło nam przyciągnąć znacznie lepszych najemców.
wiedzieliśmy, że jesteśmy na dobrej drodze, kiedy listonosz powiedziała Jake ' owi, że czuje się bezpiecznie po raz kolejny dostarczając pocztę do tej osobliwej społeczności.
Czytaj także: przekształcenie jednej transakcji w wiele transakcji w Bruce Petersen
następnym obszarem, na który celowaliśmy, była strona kosztowa równania. Zdaliśmy sobie sprawę, że wydatki kompleksu apartamentowego są na wysokim poziomie. Naszym błędem była niewiedza, ile kosztowałoby prowadzenie nieruchomości wielorodzinnej., Wiedzieliśmy tylko, że niektóre rachunki wydają się dość duże. Natychmiast skontaktowaliśmy się z firmą śmieciową i dostawcą telefonu. Koszt obu tych usług został obniżony z dnia na dzień. Następnie zdecydowaliśmy się usunąć koszt kabla i zażądaliśmy od najemców zapłaty za własny kabel. Ten pojedynczy krok oszczędzania kosztów zaoszczędził nam ponad 6000 USD rocznie.
umieściliśmy również ograniczenie użycia narzędzia dzierżawcy. Zapłacilibyśmy za pierwsze 100 dolarów, a Najemca byłby odpowiedzialny za pozostałą część., To niesamowite, co dzieje się z rachunkami za media, gdy najemcy dzielą się odpowiedzialnością.
nasza wartość dodana nie skończyła się na tym. Dopiero zaczynaliśmy. Nadszedł czas, aby zająć się stroną dochodową bilansu. Najpierw oczyściliśmy szopy na posesji i zaczęliśmy je wynajmować jako szopy magazynowe. Ta wartość dodana na dwa sposoby. Po pierwsze, zaoferowaliśmy najemcy udogodnienie, zapewniając dodatkowy magazyn. Po drugie, byliśmy w stanie wygenerować dodatkowe $200 miesięcznie., Gdy najemca zacznie przechowywać wszystkie swoje rzeczy na twojej nieruchomości, te roczne podwyżki czynszu o 3% spotkają się z mniejszym oporem. Trudniej jest po prostu spakować się i przenieść do innego mieszkania.
otrzymaj kopię taczki za darmo
następnie zaczęliśmy naliczać opłaty. Zaczęliśmy pobierać opłaty za zwłokę, opłaty za zgłoszenie, opłaty za zwierzęta domowe i opłaty za przeprowadzkę. Opłaty te zwiększyły dochody nieruchomości i pozwoliły nam ustalić zasady dla wspólnoty. Jeśli spóźniłeś się na czynsz, zostaniesz obciążony opłatą za spóźnienie., Najemcy byli świadkami całkowitej rewitalizacji nieruchomości, a niektórzy nie byli zbyt zadowoleni. Niezadowoleni zdecydowali, że nadszedł czas na wyjazd, a my byliśmy w stanie zapełnić ich lokale szczęśliwszymi, bardziej wdzięcznymi najemcami.
Kiedy przekształcaliśmy kompleks mieszkalny w dochodowy biznes, zaczęliśmy zajmować się różnymi odroczonymi konserwacjami zlokalizowanymi w całej nieruchomości. Zajmowaliśmy się zewnętrzną częścią nieruchomości, naprawiając zardzewiałe skrzynki pocztowe, myliśmy budynki, malowaliśmy Elewacje, sadząc krzewy i przywracając dawny krajobraz do dawnej świetności., Zaczęliśmy również naprawiać jednostki, ponieważ stały się puste, wymieniając stare podłogi, malując wnętrza, wymieniając urządzenia i rozwiązując wszelkie inne drobne problemy.
pod koniec dwunastu miesięcy ta „mama i tata” ewoluowała w biznes, w którym wydatki były monitorowane, a pobieranie dochodów było przedmiotem zainteresowania każdego miesiąca. Większość początkujących inwestorów nie podchodzi do inwestowania jako biznesu, ale naszą wizją było zbudowanie ogromnego portfela, który będzie wspierać nasz styl życia i tworzyć bogactwo., Nieruchomości to wszystko o liczbach, a dochód operacyjny netto (NOI) jest królem w Nieruchomościach wielorodzinnych. Twój nacisk powinien być na podniesienie NOI poprzez zastosowanie strategii, która została określona.
przejdźmy do teraźniejszości. Udało nam się uzyskać wycenę nieruchomości na 825 000 dolarów, co pozwoliło nam wydobyć 160 000 dolarów z nadwyżki gotówki. Zostawiliśmy około $30,000 w nieruchomości, aby zakończyć wszystkie odroczone prace konserwacyjne, które obejmowały wymianę wszystkich dachów i malowanie pozostałych elewacji., Mała Kryjówka jest obecnie gotówką przepływającą około $3,000 miesięcznie, a my nie mamy więcej naszego kapitału początkowego zainwestowanego w umowę.
wytyczono drogę do tworzenia bogactwa poprzez inwestowanie w mieszkania.
oto krótkie podsumowanie kroków, które musisz podjąć, aby przejść do pracy:
- zdecyduj się na wielorodzinność jako swoją niszę.
- podejmij masowe działania, kształcąc się. Zajrzyj do taczki Profits Academy
- poszukaj mentora, coacha lub partnera.
- Badaj rynki i skup się na jednym rynku.
- dowiedz się, jak analizować oferty.,
- wyszukuje właściwości z wieloma wartościami. Im więcej wartości możesz stworzyć, tym bogatszy staniesz się.
- zacznij budować swój zespół nieruchomości.
- zamieszczaj oferty.
- oczekuj odrzucenia! Wykazywać cierpliwość, wytrwałość, ale skłonność do odejścia od mentalności.
- bierz się do pracy i realizuj swój plan gry.
transakcja Courtyard dała nam doświadczenie i rozmach do kontynuowania w branży nieruchomości. Często zastanawiam się, czy gdybym nie wskoczył do tej umowy, czy byłbym w stanie kupić naszą najnowszą umowę?, Nie lekceważ siły pozytywnego działania i rozmachu.
Hammond był znacznie większą własnością niż dziedziniec, ale wykazywał wiele tych samych cech. Był nadęty wysokimi wydatkami, dochody nie były maksymalizowane, nieruchomość potrzebowała trochę TLC, (czułą kochającą opiekę) i była obfita ilość wartości dodanej. Strategia była identyczna jak na dziedzińcu: Kupuj na faktycznych liczbach, wdrażaj naszą strategię repozycjonowania i zwiększaj Noi.
zajęło nam około pół roku zanim zawarliśmy kontrakt z Hammondem., Było kilka grup przed nami, a my zrezygnowaliśmy z umowy, tylko po to, aby wrócić do nas z powodu naszej wytrwałości i wytrwałości.
było kilka różnic między obiema transakcjami, takich jak wiek nieruchomości, stan, baza najemców, Klasa nieruchomości, atrakcyjność, ale jedna cecha wyróżniała nas. To Rozmiar Hammonda nas podniecił. Byliśmy w stanie zapewnić mieszkań większej puli najemców, zwiększając tym samym naszą zdolność do generowania bogactwa. Nasze zyski zostaną powiększone, gdy nieruchomość zostanie przestawiona.,
mamy już jakieś pół roku, a posesja się kręci. Nieruchomość została zakupiona za $ 100,000 w comiesięcznych zbiórkach dochodów.
zwiększyliśmy przychody do $110,000 w ciągu sześciu miesięcy i szacujemy, że przychody wzrosną do około $120,000 miesięcznie w ciągu dwunastu miesięcy. Istnieją trzy jednostki pralni, które są przekształcane w mieszkania, a także wzrost stawek czynszu.
naszym celem jest osiągnięcie wartości 9 000 000 USD w ciągu dwunastu miesięcy, co pozwoli nam refinansować nieruchomość i wyodrębnić kapitał, który umieściliśmy jako zaliczkę.,
aby podsumować, niezależnie od tego, czy kupujesz ofertę czterech jednostek, czy tysiąc jednostek, należy skupić się na:
- kup prawo
- Zarządzaj prawo
- finanse prawo
- Szukaj wartości dodanej
- mieć plan
- wdrożyć plan
- Utwórz wartość
- powtórz
warunki finansowania na naszej stronie pierwsze były mniej niż gwiezdne. Stopa procentowa wynosiła 6%, była to dwudziestoletnia amortyzacja, a okres jej trwania wynosił pięć lat. Dla porównania: 4,25%, 25-letnia amortyzacja i roczne odsetki tylko na raty. Jaki jest morał tej historii?, Spodziewaj się popełniać błędy, uczyć się na tych błędach, korygować kurs i nadal realizować swoje marzenie.
dodatkowa informacja: plan zakupu kolejnego mieszkania
w razie pytań proszę o kontakt pod adresem [email protected]. mam nadzieję, że ten artykuł służy ci dobrze i daje ramy do ataku na inwestowanie mieszkania.
