Madame Lelica

jak długo planowałeś zostać w domu, gdy go kupiłeś? Wielu agentów nieruchomości powie, że własność domu opłaca się po 5 latach. Ale Bańka mieszkaniowa-wzrost cen, który zakończył się w 2006 roku, a następnie gwałtowny spadek (ponad 50% na niektórych rynkach) i 2007-2008 recesja-obalił „złotą regułę” Nieruchomości, że wartości domu będzie tylko iść w górę. Wielu właścicieli domów, którzy kupili swoje domy w ciągu ostatnich 10 lat są nadal pod wodą na ich hipotek lub mają niewielki udział w nich.,

Ale co, jeśli musisz przenieść się do możliwości pracy lub z powodu innych dużych zmian życiowych, takich jak małżeństwo lub rosnącej rodziny? Być może nie stać cię już na dom z powodu utraty pracy lub zmniejszonego dochodu.

w takim przypadku—kiedy potrzebujesz lub chcesz się przeprowadzić, ale rynek nie jest po twojej stronie—czy lepiej sprzedać ze stratą lub wynająć dom, dopóki rynek się nie odbije?

określ wartość swojego domu

aktualna wartość Twojego domu jest pierwszą kwestią., Podczas gdy witryny nieruchomości dostarczają własnych szacunków, dane te są często niedokładne. To również nie jest bardzo pomocne, aby zauważyć aktualne ceny aukcji domów na sprzedaż w Twojej okolicy. Ceny, których potrzebujesz, pochodzą z niedawno sprzedanych nieruchomości. Informacje te są dostępne w takich miejscach jak Zillow i Trulia. Dodatkowo dobry agent nieruchomości przygotuje dla Ciebie porównawczą analizę rynku. Te informacje wymieniają porównywalne właściwości pod względem powierzchni kwadratowej, liczby sypialni i łazienek, wielkości działki i innych ważnych czynników.,

gdy uzyskasz aktualną analizę rynku, możesz ją przejrzeć i wymienić swój dom za cenę gdzieś w środku zakresu, w zależności od stanu Twojego domu (niedawno odnowiony dom może być wart coś bliższego górnej części zakresu; „fixer upper” lub tak zwany „dom babci” może sprzedać za cenę bliższą niż dolna część).

z rzetelnym oszacowaniem wartości Twojej nieruchomości, nadszedł czas, aby zrobić trochę matematyki., Agent sprzedawcy powinien dostarczyć Ci szacowany zysk netto sprzedawcy, przedstawiający szacunkowe koszty zamknięcia, a także opłatę pośrednika i inne koszty transakcji. Należy pamiętać, że sprzedawcy płacą całą prowizję 6% dla obu agentów.

dodatkowo, niektóre transakcje na nieruchomościach mają podatek od przeniesienia własności w zależności od stanu, w którym sprzedajesz. Aby uzyskać przybliżone oszacowanie, zaplanuj rozstanie z 6% do 10% tego, za co sprzedaje się twój dom. Po odjęciu tych liczb, odjęcie aktualnego salda kredytu hipotecznego pozostawi cię z całkowitą kwotą należną sprzedawcy.,

czy całkowita kwota należna ci jest dodatnia czy ujemna, zakładając, że otrzymasz pełną cenę wywoławczą? Jeśli jest ujemny, będziesz musiał nadrobić różnicę na zamknięciu. Jeśli jest pozytywny, to ile pieniędzy ci zostanie. Czy wystarczy, aby osiągnąć kolejny cel—taki jak zaliczka na nowy dom lub spłata długu? Jeśli nie, sprzedaż może nie być atrakcyjna. Ponadto, jeśli musisz przeprowadzić się w ciągu najbliższych trzech do sześciu miesięcy, twój dom może trwać dłużej niż to, aby sprzedać.

możesz poczekać?,

jeśli sprzedaż nie jest atrakcyjną opcją

pomyśl o zostaniu właścicielem, jeśli nie możesz łatwo sprzedać domu ze względu na powyższe rozważania. W najlepszym przypadku, czynsz powinien pokryć raty kredytu hipotecznego, a także pozostawić pieniądze na potencjalne naprawy. Co najmniej, chcesz miesięczny czynsz, który pokrywa hipotekę i płatności podatkowe.

ale jest również możliwe, że czynsz rynkowy nie pokryje całej spłaty kredytu hipotecznego, lub że twoi lokatorzy pozostaną w tyle z czynszu., Duże wydatki (takie jak wymiana dachu lub pieca) mogą się pojawić, umieszczając Cię w dziurze, zanim zaczniesz.

najpierw zadaj sobie pytanie, czy stać Cię na bycie właścicielem. Zastanów się nad następującymi pytaniami:

• czy będziesz mógł kupić lub wynająć nowy dom bez uprzedniej sprzedaży aktualnej nieruchomości?
• ile można naliczyć czynszu? Strony takie jak realtor.com i Zillow reklamować wynajem i mogą być sortowane według najbliższej okolicy, aby zapewnić państwu potencjalny zakres wynajmu.,
• jeśli zdecydujesz się wynająć dom za pośrednictwem zarządcy nieruchomości, będą oni zbierać od 8% do 10% miesięcznego czynszu.
• czy można ponieść koszty dwóch domów, jeśli pierwszy dom jest pusty przez dwa do czterech miesięcy czekając na odpowiedniego najemcę?
• czy masz już oszczędności odłożone na nieoczekiwane koszty naprawy?
• jak długo trwa proces eksmisji w Twoim mieście? Czy w międzyczasie możesz wnieść dwie opłaty mieszkaniowe?

następnie zapisz swoje długoterminowe nadzieje na wynajem nieruchomości., Nawet jeśli nie zarabiasz miesięcznie na czynszu, twój dom jest nadal aktywem, w który inwestujesz z obietnicą ewentualnej wypłaty. Jednak roczna aprecjacja jest trudna do przewidzenia.

lokalne rynki krajowe zwiększają lub zmniejszają ogólną wartość w zależności od nie tylko globalnej gospodarki, ale także sąsiedztwa, w którym znajduje się dom, lokalnej gospodarki (dane miasto może mieć znacznie wyższe lub niższe bezrobocie lub płace niż inne miasto) oraz zdolności potencjalnych nabywców do uzyskania finansowania.,

zdecyduj, jak długo chcesz lub możesz zatrzymać wynajmowaną nieruchomość, nawet jeśli jej wartość sprzedaży nie wzrośnie. Spróbuj uwzględnić pewien roczny koszt napraw. (Dziesięć do 20% rocznego czynszu jest dobrym oszacowaniem.) Reporter Rental Property przedstawia podsumowanie sposobu obliczania całkowitego zwrotu z inwestycji w długoterminowy wynajem nieruchomości.

na koniec spodziewaj się, że zapłacisz podatek dochodowy od rocznej kwoty czynszu, którą zbierasz, nawet jeśli łamiesz nawet lub tracisz trochę każdego miesiąca. Możesz odliczyć koszty kredytu hipotecznego i inne koszty związane z byciem właścicielem., Ostatni podatek, o którym należy pamiętać, to podatek od zysków kapitałowych, który zapłacisz, gdy sprzedasz, jeśli nie mieszkałeś w domu przez dwa z ostatnich pięciu lat.

Wynajem może pomóc ci przetrwać trudny rynek

kilka lat temu mój mąż przyjął nową pracę w Karolinie Północnej. Mieszkaliśmy w Filadelfii w tym czasie, a dom, który tam posiadaliśmy, zmniejszył się w wartości. W obliczu konieczności doprowadzenia pieniędzy do stołu, jeśli nasz dom sprzedany, zdecydowaliśmy się wynająć go i czekać na odbicie rynku. Użyliśmy zarządcy nieruchomości, ponieważ mieszkalibyśmy osiem godzin drogi stąd., Miesięczny czynsz po opłacie zarządcy nieruchomości pozwolił nam na spłatę kredytu hipotecznego.

po roku wprowadziliśmy się do naszego domu po wygaśnięciu umowy najmu. Od tego czasu, po podjęciu decyzji o przeprowadzce, postanowiliśmy ponownie wynająć dom, jednak nie otrzymawszy odpowiedniej oferty. Za każdym razem, gdy nasi obecni najemcy zdecydują się odejść, ponownie ocenimy rynek, aby zdecydować, czy ponownie sprzedać, czy wynająć.

zostanie właścicielem rzadko skutkuje nagłym bogactwem., Może to być świetne rozwiązanie krótkoterminowe i długoterminowa inwestycja, nawet przynosząc dochód po spłacie kredytu hipotecznego. Wynająć dom czy sprzedać? Zrób swoje badania, zważyć plusy i minusy swojej sytuacji, a następnie powiedz nam w komentarzach, co zdecydujesz się zrobić.

• Jak sprzedać dom, gdy możesz tylko złamać nawet
• zadłużenie do dochodu: mała liczba, która ma duże znaczenie, gdy chcesz kredytu hipotecznego