chciałbyś sprzedać kawałek nieruchomości, ale masz poważne zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, jesteś winien kilka podatków od nieruchomości na rzecz powiatu, lub znajdziesz się w środku gorącego rozwodu. Każda z tych sytuacji może spowodować, że ktoś (taki jak pożyczkodawca lub twój były małżonek) pozwie cię — w efekcie umieszczając coś, co jest znane jako „zawisłe sprawy” na Twoim domu.,
zastanawiasz się: czy możesz sprzedać dom z lisem za przyzwoitą cenę — najlepiej przed przejęciem przez bank lub wystawieniem kilku rachunków prawnych?
rozumiemy, że jest to sytuacja stresująca, więc ułożyliśmy ten poradnik, w tym:
- co to jest lis Pen den? Prosty podział terminologii prawniczej
- kto składa lis penden i jaka jest ich motywacja?,
- jak lis penden wpływa na Twoją zdolność do sprzedaży domu
- ryzyko, jakie widzą nabywcy w dążeniu do domu z Lis penden
- ukryta okazja w sprzedaży z Lis penden
- kto może pomóc rozwiązać Lis penden — dzięki czemu możesz sprzedawać bezpłatnie i jasno
podstawy: co to jest lis penden?
przetłumaczone z łaciny „lis pendens” oznacza „pozew w toku.,”Więc jeśli sprzedajesz dom z zawisłym zawisnięciem, masz formalne zawiadomienie o toczącym się pozwie na nieruchomość, która może kolidować ze sprzedażą.
„a lis pendens to pisemne zawiadomienie o złożeniu pozwu dotyczącego nieruchomości” – mówi David Reischer, Esq., Pełnomocnik ds. nieruchomości LegalAdvice.com. ” zazwyczaj roszczenie obejmuje albo tytuł do nieruchomości lub roszczenia własności w nim. Zawiadomienie jest zwykle składane w Urzędzie Stanu Cywilnego, więc istnieje zapis działania ostrzegający potencjalnych nabywców sporu.,”
przy tytule domu, podobnie jak przy każdym innym zastawie czy hipotece, zapisany jest list Zastawny. Aby dowiedzieć się, czy jeden został złożony na twojej nieruchomości, możesz wykonać bezpłatne wyszukiwanie w urzędzie hrabstwa lub rejestratora, online lub osobiście. Potrzebujesz tylko numeru działki Twojego domu.
inną opcją jest skontaktowanie się z firmą tytułową i poproszenie o przeprowadzenie wyszukiwania tytułu na nieruchomości lub poproszenie Agenta Nieruchomości o wskazówki.,
w przypadku, gdy nie jesteś świadomy lis penden, gdy idziesz sprzedać swój dom, w końcu wyjdzie na jaw, gdy proces zakupu rozpocznie się, ponieważ albo kupujący, agent lub pożyczkodawca najprawdopodobniej uzyska raport tytułowy, który zauważy istnienie toczącego się procesu sądowego.
według Jeffreya L. Nogee, partnera w Tully Rinckey PLLC, zawisłość jest ważna tylko wtedy, gdy spór dotyczy nieruchomości. Złożenie wniosku w sprawie, która nie wiąże się z udziałem własnościowym w domu, jest niedozwolone i niesie ze sobą surowe kary w przypadku niewłaściwego wykorzystania.,
po co ktoś miałby składać lis penden?
kilka typowych scenariuszy może prowadzić do złożenia wniosku o zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości:
Zamknięcie hipoteki
postępowanie o zabezpieczenie hipoteki jest najczęstszym powodem zawinięcia wierzytelności. Dzieje się tak, gdy pożyczkodawca, taki jak bank lub inna instytucja finansowa, pozywa właściciela domu, który nie wywiązał się z jego hipoteki. „Kiedy pożyczkodawca wnosi pozew, składa pozew, który informuje innych wierzycieli i wszystkich innych, że właściciel domu jest zagrożony utratą tytułu do nieruchomości” – wyjaśnia Nogee.,
rychłe przejęcie nie musi jednak uniemożliwiać sprzedaży. Steven Herzberg, Esq. z Vazquez & Associates zauważa, że chociaż zamknięcie dostępu tworzy chmurę na tytule, problem można zwykle rozwiązać z bankiem, jeśli istnieje nabywca, który jest gotów zapłacić więcej niż to, co jest należne. Po stronie Kupującego, zakup zamkniętego domu może potrwać nieco dłużej, ale niekoniecznie niesie ze sobą większe ryzyko niż jakakolwiek inna sprzedaż.,
niezapłacone faktury
stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) może złożyć zastaw nieruchomości, jeśli właściciel domu ma konto delikwenta. To samo dotyczy wykonawcy, który nie otrzymał zapłaty za swoją pracę (często określany jako „zastaw mechanika”). W takich przypadkach kwoty pozostające do spłaty mogą być niewielkie w porównaniu z ogólną wartością nieruchomości.
„W przypadku sporu o zasadność roszczeń, ale sprzedający chce sprzedać dom, może mieć możliwość zabezpieczenia zastawu i zawisłości wierzytelności” – mówi Herzberg.,
na przykład, jeśli dom jest wart $ 500,000, a spór jest ponad $ 10,000, sprzedawca może umieścić uzgodnioną kwotę na rachunku powierniczym sądu, a następnie zawisłości i zastawu zostaną usunięte z nieruchomości.
walka o prawo własności
ilekroć jedna lub więcej stron rości sobie prawo własności domu, np. w przypadku rozwodu, w grę może wchodzić zawisłość.,
chociaż przepisy różnią się w zależności od stanu, Herzberg twierdzi, że na Florydzie jedna ze Stron może starać się umieścić penden na nieruchomości jako sposób na zamrożenie sprzedaży, zanim sędzia może ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości, a zatem będzie prawnie uprawniony do wpływów.
może to również wystąpić, jeśli wielu beneficjentów kwestionuje wolę, próbując zmienić podział majątku.
niezapłacone podatki od nieruchomości
Jeżeli Sprzedający jest zaległy z podatkiem od nieruchomości, samorząd może złożyć wniosek o zwrot podatku od nieruchomości., „Podatki od nieruchomości są jednym z najbardziej podstawowych elementów sprawdzanych przez każdego agenta tytułowego” – mówi Herzberg. „Wszystkie zaległe podatki zawsze muszą być zapłacone w momencie sprzedaży nieruchomości.”
w jaki sposób pendens ma wpływ na potencjalną sprzedaż?
technicznie rzecz biorąc, właściciel domu może zdecydować się na sprzedaż domu pod zastaw lisów, ale prawdopodobnie trudno będzie znaleźć nabywcę — tym bardziej, że bank zazwyczaj nie zgodzi się na pożyczkę pieniędzy na zakup., Jeśli kupujący jest w stanie kupić dom bez uzyskania kredytu hipotecznego, szanse są większe, że sprzedaż pójdzie gładko, szczególnie jeśli jest to transakcja na rękę.
„o ile nieruchomość może być sprzedana z zastawem, o tyle zastaw musi być spełniony, aby zastaw mógł zostać usunięty” – wyjaśnia Nogee. „Właściciel domu może zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, ale roszczenie osoby, która złożyła zawisłość, musi zostać zapłacone lub uregulowane, zanim prawo własności przejdzie nieodpłatnie i jasno na nabywcę.,”
Jeśli dom zostanie zamknięty, kupujący będzie musiał ostatecznie zaakceptować wynik toczącego się sporu. „W scenariuszu, w którym istnieje zawisłość z powodu sporu linii nieruchomości, a inwestor gotówkowy kupuje dom przed zakończeniem sporu, inwestor gotówkowy musi zaakceptować ostateczny wynik sporu”, mówi Herzberg.
jedną z opcji byłoby zbudowanie uchwały pozwu na sprzedaż., Na przykład, jeśli sprzedający jest winien wykonawcy $20,000, prawnicy kupującego i sprzedającego mogą wypracować układ, w którym $ 20,000 ceny sprzedaży zostanie wykorzystane do zapłaty wykonawcy, co pozwoli następnie na usunięcie zawiasów lis z nieruchomości. W przypadku przejęcia nieruchomości ważne jest również rozliczenie wszelkich opłat prawnych poniesionych przez bank, które mogą szybko spaść.
jakie jest ryzyko dla kupującego?
jest powód, dla którego Kupujący (i ich agenci) mogą wahać się w dążeniu do nieruchomości lis pendens. Zachary D., Schorr, główny prawnik nieruchomości w Los Angeles Schorr Law, APC., zazwyczaj odradza.
„kupujący ponosi ryzyko utraty nieruchomości lub ich udziału w nieruchomości, jeśli roszczenie spadkowe przeważa nad ich roszczeniem majątkowym” – wyjaśnia Schorr. „Co więcej, kupujący będzie biorąc nieruchomości przedmiotem pozwu podstawowego, co może skutkować złym wynikiem dla kupującego, jeśli powód przeważa w pozwie podstawowym.,”
kiedy pendens lis daje szansę
nie każdy widzi pendens lis jako automatyczny zabójca transakcji. Santiago Valdez, najlepszy agent nieruchomości w Chicago, Illinois, nie stroni od pomagania właścicielom domów w sprzedaży tego typu nieruchomości. Niedawno po zaledwie sześciu dniach na rynku sprzedał budynek wielorodzinny w Chicago.,
Oznacza to, że w wielu przypadkach potencjalni nabywcy i inwestorzy zaczynają kontaktować się bezpośrednio ze sprzedawcą, polując na niesamowitą ofertę.
w ten sposób Valdez został agentem budynku wielorodzinnego.klient zaczął dostawać coraz to nowe oferty. Zanim przyjął jedną, chciał skonsultować się z godnym zaufania agentem, który mógłby pomóc mu sprzedać nieruchomość za najwyższą możliwą cenę, ponieważ nadal miał przyzwoitą kwotę kapitału w domu.,
„zrobiliśmy niesamowite zdjęcia i szeroko sprzedaliśmy to miejsce kupującym i agentom” – powiedział Valdez.
” otrzymaliśmy wiele ofert i zamknęliśmy je zaledwie kilka tygodni przed planowaną sprzedażą.”
jak usunąć pendens
aby usunąć pendens, właściciel domu — zazwyczaj z pomocą adwokata — może złożyć wniosek o usunięcie pendens.,
„aby przeważyć nad wnioskiem o usunięcie zawiasów, właściciel domu będzie musiał wykazać, że posiadacz zawiasów zawiasów nie ma prawdopodobnej ważności (duże prawdopodobieństwo) rozstrzygnięcia pozwu” – mówi Schorr.
„ciężar spoczywa na stronie, która złożyła pozew, aby pokazać, że prawdopodobnie wygra proces w oparciu o prawo i fakty sprawy. Zwycięzca tego wniosku zwykle ma prawo do odzyskania swoich honorariów adwokackich wydanych na wniesienie wniosku.,”
mieć eksperta po swojej stronie
sprzedaż domu może być skomplikowanym procesem, a kiedy w grę wchodzi zawisłość sprawy, pojawia się jeszcze więcej szczegółów i kwestii prawnych. Zawsze najlepiej mieć reprezentację od adwokata, aby mogli pomóc ci poruszać się po wszystkich krokach — zwłaszcza jeśli w końcu musisz iść do sądu lub próbujesz wstrzymać rychłe przejęcie.,
Valdez zwraca uwagę, że istnieje wiele różnych prawników nieruchomości tam. „Idealnie, będziesz chciał adwokata, który ma doświadczenie w krótkiej sprzedaży i ogólny proces wykluczenia, który może przejść przed sędzią w razie potrzeby i zrobić silny argument, aby uzyskać najlepszy możliwy wynik”, mówi.
zaleca również współpracę z doświadczonym agentem nieruchomości, który może reprezentować Twoje najlepsze interesy podczas procesu. Gdy pendens lis jest rejestrowany na nieruchomości, strumień inwestorów nieruchomości zazwyczaj zaczyna kontaktować się z właścicielem domu z ofertami., W takim przypadku zaufany agent może pomóc w ocenie opcji i podjąć świadomą decyzję.
Zastrzeżenie: Informacje zawarte w tym poście na blogu mają służyć jako pomocny przewodnik, a nie porada prawna. Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w rozwiązywaniu zawisłości na nieruchomości, skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem nieruchomości.