Du ønsker å selge seg ut av et stykke av fast eiendom, men du er alvorlig bak på boliglån betalinger, skylder en haug av eiendomsskatt til fylket, eller finne deg selv midt i en oppvarmet skilsmisse. Noen av disse situasjoner som kan resultere i at noen (som långiver eller din tidligere ektefelle) saksøke deg — i praksis å plassere hva som er kjent som en «lis pendens» på ditt hjem.,
Desperat for en ren pause fra situasjonen, du lurer på: kan du selge et hus med en lis pendens for en anstendig pris — ideelt sett før banken hindrer eller du rack opp en haug av juridiske regninger?
Vi få at dette er en stressende situasjon, så vi satte sammen denne håndboken, inkludert:
- Hva er en lis pennen den? En enkel oversikt over den juridiske terminologi
- filer Som en lis penden og hva som er deres motivasjon?,
- Hvordan en lis pendens påvirker din evne til å selge huset
- risikoen kjøpere se i å forfølge et hus med en lis penden
- skjult mulighet for å selge med en lis penden
- Som kan hjelpe deg med å løse lis penden — slik at du kan selge gratis og klart
De grunnleggende: Hva er en lis penden?
Oversatt fra Latin, «lis pendens» betyr «passer ventende.,»Så hvis du selger et hjem med en lis pendens, du har et formelt varsel om en forestående rettssak på en eiendom som kan forstyrre salg.
«En lis pendens er et skriftlig varsel som en juridisk handling har blitt arkivert involverer real estate,» sier David Reischer, Esq., fast eiendom advokat og administrerende DIREKTØR i LegalAdvice.com. «Vanligvis kravet innebærer enten eiendomsretten til fast eiendom eller et hevdet eierandel i det. Merknad er som regel arkivert i fylket records office, så det er en oversikt over tiltak som varsler alle potensielle kjøpere av tvisten.,»
En lis pendens er tatt opp på tittel i hjemmet, akkurat som alle andre panterett eller boliglån. For å finne ut om en har blitt arkivert på din eiendom, kan du utføre et gratis søk på fylke clerk eller opptakeren kontor, enten online eller i-person. Du trenger bare huset pakke nummer.
et Annet alternativ er å kontakte en tittel selskapet og be om at de kjører en tittel søk på eiendom, eller spør din eiendomsmegler for veiledning.,
I det tilfelle at du ikke er klar over lis penden når du går for å selge ditt hjem, vil det etter hvert komme til lyset når du kjøper prosessen begynner, som enten kjøperen, agent, eller långiver vil mest sannsynlig få en tittel rapport som vil oppmerksom på eksistensen av den ventende rettssak.
Ifølge for å Jeffrey L. Nogee, partner i Tully Rinckey PLLC, en lis pendens er kun gyldig hvor den underliggende tvist som gjelder fast eiendom. Innlevering av lis pendens for en sak som ikke innebærer en eierandel i huset er ikke tillatt og medfører streng straff hvis de brukes feil.,
Hvorfor skulle noen fil en lis penden?
noen vanlige scenarier kan føre til innlevering av en lis pendens på en eiendom:
Foreclosure
boliglån foreclosure action er den mest vanlige årsaken til en lis pendens. Dette skjer når långiver, for eksempel en bank eller annen finansinstitusjon, sues hus som har misligholdt på hans eller hennes boliglån. «Når långiver bringer søksmål, er det filer som en lis pendens, som gir varsel til andre kreditorer og alle andre at hus står i fare for å miste tittelen til eiendommen,» forklarer Nogee.,
En umiddelbar utestenging trenger ikke nødvendigvis gjøre et salg umulig, men. Steven Herzberg, Esq. med Vazquez & Tilknyttede selskaper bemerker at selv om en foreclosure skaper en sky på tittelen, problemet kan som regel løses med banken hvis det er en kjøper som er villig til å betale mer enn hva som er utestående. På kjøpers side, kan kjøper en utestengende virkning i huset kan det ta litt lenger tid, men det trenger ikke nødvendigvis ta mer risiko enn andre steder.,
Ubetalte fakturaer
En huseiere association (HOA) kunne sende inn en eiendel lien hvis et hus har en betalingsudyktig konto. Samme gjelder for en entreprenør som ikke har blitt betalt for sitt arbeid (ofte referert til som en «mekaniker lien»). I slike tilfeller, utestående beløp kan være liten i forhold til den samlede hjem verdi.
«Hvis det er en tvist om gyldigheten av påstandene, men selger ønsker å selge hjemmet, kan de ha muligheten til å binde seg av lien og lis pendens, sier Herzberg.,
For eksempel, hvis en bolig er verdt $500 000 og tvisten er over bare $10,000, selgeren kan sette et avtalt beløp i domstolen er sperret konto, og deretter lis pendens og lien, skulle fjernes fra eiendommen.
Kampen for eierskap
Når en eller flere parter hevder eierskap til hjemmet, for eksempel i tilfelle av en skilsmisse, en lis pendens kunne komme inn i bildet.,
Selv om lovgivningen varierer fra stat til stat, Herzberg sier at i Florida, en av partene kan søke å sette en lis penden på en eiendom som en måte å fryse salg før en dommer kan finne ut hvem som eier stykke av fast eiendom, og derfor ville være lovlig rett til inntektene.
Dette kan også skje hvis flere stønadsmottakere er bestride en vil i et forsøk på å endre fordelingen av en boets eiendeler.
Ubetalte eiendomsskatt
Hvis en selger er kriminelle på deres eiendom avgifter, lokale myndigheter kan sende en lis pendens på eiendommen., «Eiendomsskatt er en av de mest grunnleggende elementene kontrolleres av noen tittel agent, sier Herzberg. «Alle utestående avgifter må alltid være betalt på den tiden at en eiendom som er solgt.»
Hvordan virker en lis pendens påvirke et eventuelt salg?
Teknisk, et hus kan gå videre med å selge et hus under lis pendens, men det vil trolig være vanskelig å finne en kjøper — særlig fordi en bank vil normalt ikke samtykker til å låne penger til kjøp., Hvis kjøperen er i stand til å kjøpe hjem uten å få et boliglån, sjansene er større for at salget vil gå greit, spesielt om det er en transaksjon på armlengdes avstand.
«, Mens eiendommen kan selges med en lis pendens, lien har til å være fornøyd for panterett som skal fjernes, forklarer Nogee. «Hus kan inngå en kontrakt om å selge eiendommen, men kravet til den som har innlevert lis pendens har til betales eller avgjort før tittelen kan passere gratis og klart til kjøperen.,»
Hvis huset stenger, kjøperen vil til slutt nødt til å godta utfallet av den pågående rettslig prosess. «I et scenario der det er en lis pendens på grunn av en eiendom linje tvist, og en cash investor kjøper den hjem før tvisten er avgjort, kontanter investor må akseptere den endelige utfallet av tvisten, sier Herzberg.
Ett alternativ ville være å bygge en oppløsning av søksmålet i salg., For eksempel, hvis selgeren skylder en entreprenør $20,000, kjøpers og selgers advokater kan utarbeide en ordning hvor $20 000 i salg pris ville bli brukt til å betale leverandøren, som da ville tillate lis pendens fjernes fra eiendommen. I tilfelle av en foreclosure, det er også viktig å ta hensyn til eventuelle gebyrer som påløper ved banken, som kan raskt snøball.
Hva er risikoen for kjøperen?
Det er en grunn til at kjøpere (og deres agenter) kan være nølende til å forfølge en lis pendens eiendom. Zachary D., Schorr, ledelsen fast eiendom advokat for Los Angeles-baserte Schorr Lov, APC. vanligvis råder mot det.
«kjøper risikerer å miste eiendommen, eller sin interesse i eiendommen, hvis lis pendens fordringshaveren råder på deres eiendom krav,» forklarer Schorr. «Videre, vil kjøperen være å ta eiendom underlagt den underliggende søksmål, noe som kan resultere i en dårlig utfall for kjøperen hvis den skadelidte råder i den underliggende søksmål.,»
Når en lis pendens gir en mulighet
Ikke alle ser en lis pendens som en automatisk tilbyr killer. Santiago Valdez, en topp eiendomsmegler i Chicago, Illinois, ikke viker unna fra å hjelpe huseiere selge disse typer eiendommer. Faktisk, han nylig solgte en Chicago multi-familiens bygning med en lis pendens etter bare seks dager på markedet.,
I Illinois, så snart som lis pendens er plassert på en eiendom, det går på offentlig registrering. Dette betyr at i mange tilfeller, potensielle kjøpere og investorer begynner å kontakte selgeren direkte, sportsfiske for en fantastisk deal.
Det er hvordan Valdez ble agent for multi-familiens bygning: klienten hadde begynt å få en mengde av lav-ball tilbyr. Før han aksepterte en, han ønsket å ta kontakt med en pålitelig agent som kunne hjelpe ham med å selge eiendommen til høyest mulig pris, som han fortsatt hadde en anstendig mengde egenkapital i hjemmet.,
«Vi tok fantastiske bilder og markedsført stedet mye til kjøpere og selgere,» sa Valdez.
«Vi endte opp med å få flere tilbud, og lukket bare et par uker før den planlagte foreclosure salg.»
Hvordan å fjerne en lis pendens
for Å fjerne en lis pendens, hus — vanligvis med hjelp av en advokat kan gjøre en bevegelse for å klem ut det.,
«til Å gjelde på en bevegelse for å klem lis pendens, hus nødt til å vise at innehaveren av lis pendens ikke har en sannsynlig gyldighet (en god sannsynlighet) av gjeldende på sak,» sier Schorr.
«Den byrde er på partiet som har innlevert lis pendens for å vise at de vil sannsynligvis vinne sin sak basert på lov og fakta i saken. Vinneren av denne bevegelsen har vanligvis rett til å gjenopprette sin advokat avgifter brukt i å bringe bevegelse.,»
Ha en ekspert på din side
Selge en bolig kan være en kompleks prosess som til å begynne med, og når en lis pendens er kastet inn i miksen, det er enda flere detaljer og juridiske spørsmål som er involvert. Det er alltid best å ha representasjon fra en advokat, slik at de kan hjelpe deg med å navigere på alle trinn — spesielt hvis du ender opp med å måtte gå til en domstol eller prøver å pause en umiddelbar utestengelse.,
Valdez peker på at det er mange forskjellige eiendomsadvokater ut det. «Ideelt sett, vil du ønsker en advokat som har erfaring i kort salg og samlet foreclosure prosessen, som kan gå foran en dommer om nødvendig og gjør et sterkt argument for å få best mulig resultat, sier han.
Han anbefaler også å jobbe med en erfaren eiendomsmegler som kan representere dine beste interesser i prosessen. Når en lis pendens er spilt inn på en eiendom, en strøm av eiendomsmegling investorer vanligvis begynner kontakte hus med tilbud., I dette tilfellet, en klarert agent kan hjelpe deg med å evaluere dine valg og foreta en informert beslutning.
Ansvarsfraskrivelse: Informasjonen i denne bloggen er ment å brukes som en nyttig guide, ikke som juridisk rådgivning. Hvis du trenger juridisk hjelp med å løse en lis pendens på en eiendom, ta kontakt med en dyktig eiendomsmegler advokat.