«Du må gå gjennom bakgården for å komme til Hammond»
I løpet av vinteren 2013, Jake og jeg kjøpte vår første leilighet kompleks, en 25-enhet med tonnevis av «potensialet». Det hadde tatt oss to solide år av avvisning og negativitet for å komme til dette punktet. Vi følte det som om en vekt hadde blitt løftet av skuldrene når vi antok eierskap, men lite visste vi om at det virkelige arbeidet var i ferd med å begynne.,
I denne artikkelen vil jeg vise deg hvordan å kjøpe din første leilighet kompleks ved å stille de «Tålmodighet, utholdenhet, men villig til å gå bort» – mentalitet og hvordan å finne verdi-legger til i en avtale. Jeg ønsker å fremheve våre progresjon fra en kikk 25-enhet til en attraktiv 156-enhet leilighet kompleks med identiske investere rammeverk.
På vår første avtale, vi var ukjent med Cap Priser og Penger på cash tilbake, to milepæler som vi bruker når vi analyserer en avtale. Vår erfaring med kommersielle lån var minimal, og administrere en «stor» eiendom var fremmed for oss., For å oppsummere det, var vi den klassiske newbies som manglet erfaring, men mer enn gjort opp med entusiasme og vilje til å arbeide. Vi tenkte vi skulle kjøpe Taj Mahal, men i virkeligheten eiendommen, som var en blanding av hytter, tomannsboliger og en seks-enhet motel.
Jake kjærlig kalte eiendommen «sprekken den,» og ikke på grunn av alle de utsatt vedlikehold.
leilighetskomplekset gjorde inneholder flere value-add muligheter. Hva er et verdi-legge til? En verdi-legge til er en forbedring som tilfører verdi til en eiendel ved å øke sin kontantstrøm., Et par eksempler: oppussing, reparasjoner, gjeld restrukturering, ledighet lease-ups, besparelser og instituting inntekter generatorer. Disse value-add muligheter bør alle være rettet mot å øke inntektene eller redusere utgiftene, og dermed heve Netto Inntekt av eiendommen.
Hvor ble det verdi-legg til muligheter på Gårdsplassen eiendom?
La oss begynne med oppfatningen av eiendommen, som opprinnelig ble kalt The Shamrock Motel., Ryktet sitt til fellesskapet var en uønsket egenskap som tatt hensyn til ukentlig leietakere, og ville leie ut til alle potensielle leietaker som hadde en puls. Vi dro ut for å omplassere (fancy ord for å fikse en eiendel og som skaper verdi) leietaker base og instituttet et system for å skjermen leietakere. Dette ville tillate oss å dramatisk redusere vår «tur» kostnader når en leietaker fraflyttet og vil sikre en mer stabil inntekt.
Disse bedre leietakere ville bli lenger og faktisk betale husleie hver eneste måned. Utkastelser og leietaker skade droppet nesten umiddelbart når vi begynte å skjermen leietakere., Oppfatningen av eiendommen endres i løpet av det første året, og dermed tillater oss å tiltrekke seg mye bedre leietakere.
visste vi at Vi var på rett vei når e-dame fortalte Jake hun følte meg trygg igjen å levere e-post til denne sjarmerende samfunnet.
les Også: Slår En Avtale i Flere Avtaler w/ Bruce Petersen
Det neste området vi målrettet var bekostning side av ligningen. Vi innså at utgiftene til leilighet kompleks som ble kjørt på den høye enden. Våre feil var vår uvitenhet i hva det ville koste å kjøre en multifamily eiendom., Vi visste bare at enkelte regninger dukket opp ganske stor. Vi umiddelbart kontaktet søppel selskapet og telefonen leverandøren. Kostnadene for begge disse tjenestene var kuttet over natten. Neste, vi bestemte oss for å ta kostnaden for kabel og nødvendig for leietakere å betale for sin egen kabel. Dette single kostnadsbesparende trinn reddet oss over 6,000 usd per år.
Vi også satt et tak på bruk av leier utility bruk. Vi ville betale for den første $100, og leietaker ville være ansvarlig for den resterende del., Det er utrolig hva som skjer med regninger når leietakere dele på ansvaret.
Vår verdi-legger ikke slutt der. Vi var bare å komme i gang. Det var på tide å ta inntekten side av balansen. For det første, vi ryddet ut boder på eiendommen, og begynte å leie dem ut som lagring røyter. Denne merverdi på to måter. En, var vi tilbyr et alternativ til leietaker ved å gi ekstra lagringsplass. For det andre, vi var i stand til å generere en ekstra $200 per måned., Når en leietaker begynner å lagre alle sine eiendeler på din eiendom, de årlig leie en økning på 3% vil bli møtt med mindre motstand. Det blir vanskeligere bare å pakke sammen og flytte ut til en annen leilighet.
Få Din Kopi av Trillebår Fortjeneste For GRATIS
Neste, vi begynte å innføre avgifter. Vi begynte å lade sent avgifter, søknad avgifter, pet avgifter og flytte-i avgift. Disse avgiftene er lagt til omsetning av eiendom og tillatt oss å sette regler for samfunnet. Hvis du var sent ut, du var i ferd med å bli belastet med et gebyr for sen., Leietakere var vitne til en total revitalisering av eiendommen, og noen var ikke veldig innhold. Den misfornøyde de bestemte at det var på tide å forlate, og vi var i stand til å fylle sine enheter med lykkeligere, mer takknemlig leietakere.
Som vi var i ferd med å forvandle leilighetskompleks i en lønnsom virksomhet, begynte vi å takle de forskjellige utsatt vedlikehold ligger på hele eiendommen. Vi taklet utsiden av eiendommen ved å reparere rustne postbokser, elektriske vask av bygninger, maling exteriors, planting av busker og bringe den tidligere gartner tilbake til sin fordums prakt., Vi begynte også å reparere enheter som de kom ledige ved å bytte ut gamle gulv, maling interiør, bytte ut hvitevarer, og tar for seg noen andre mindre problemer.
Etter utløpet av tolv måneder, denne «mor og pop» ble utvikler seg til en virksomhet der utgiftene ble overvåket og inntekter samling var det fokus på hver enkelt og hver måned. De fleste nybegynner investorer ikke tilnærming til å investere som en bedrift, men vår visjon var å bygge opp en stor portefølje som vil støtte vår livsstil og skape rikdom., Real estate er alt om tall, og driftsresultatet (NOI) er konge i stand fast eiendom. Fokus bør være på å øke NOI ved å ansette den strategien som er lagt ut.
La oss spole frem til i dag. Vi var i stand til å sikre en vurdering på eiendommen for $825,000, noe som gir oss mulighet til å trekke $160 000 i overskuddslikviditet. Vi har igjen ca $30 000 i holderen for å fullføre alle av utsatt vedlikehold, som inkluderte skifte alt av tak og male de resterende exteriors., Den lille sprekk den er i dag penger som flyter rundt $3000 per måned, og vi har ikke mer av vår første investert kapital i avtalen.
banen for å skape velstand gjennom leilighetskomplekset å investere har blitt lagt.
Her er en kort oppsummering av trinnene du må ta for å hoppe i det og få til å fungere:
- Bestemme stand som din nisje.
- Ta massiv handling ved å utdanne deg selv. Se inn i Trillebår Fortjeneste Academy
- Oppsøke en mentor, coach eller partner.
- Forskning markeder og fokusere på et marked.
- Lær hvordan å analysere avtaler.,
- Oppsøke eiendommer med flere verditillegg. Jo mer verdi, kan du skaper, jo rikere du vil bli.
- Start for å bygge din eiendomsmegler team.
- Satt i gir.
- Forvente avslag! Vise tålmodighet, utholdenhet, men villig til å gå bort mentalitet.
- Landet ditt første avtale.
- Få til å fungere og implementere plan for spillet.
Gårdsplassen tilbyr ga oss den erfaring og drivkraften til å fortsette i fast eiendom. Jeg lurer ofte på om jeg ikke hoppe inn i denne avtale, ville jeg ha vært i stand til å kjøpe våre nyeste deal?, Ikke undervurder kraften i positiv handling og fremdrift.
Hammond var en mye større skala enn Gårdsplassen, men utstilt mange av de samme egenskapene. Det var oppsvulmet med høye utgifter, inntekter var ikke blir maksimert, eiendom trengte litt TLC, (tender loving care) og det var en rikelig mengde verdi-legger. Strategien var identisk Gårdsplassen: kjøp på faktiske tall, implementere våre reposisjonering strategi og øke NOI.
Det tok oss rundt seks måneder før vi faktisk gikk inn på kontrakt med Hammond., Det var et par av gruppene foran oss, og vi hadde gitt opp avtalen, bare for å ha det komme tilbake til oss på grunn av vår utholdenhet og utholdenhet.
Det var flere forskjeller mellom begge tilbudene, slik som alder av eiendommen, tilstand, leietaker base, eiendom, klasse, ønskeligheten, men man har stått opp for oss. Det var størrelsen på Hammond at begeistret oss. Vi var i stand til å skaffe boliger til en større pool av leietakere, og dermed øke vår evne til å generere rikdom. Vårt overskudd ville bli forstørret når eiendommen ble omplassert.,
Vi er ca seks måneder inn i vår plan, og eiendommen er tøffer sammen. Eiendommen ble kjøpt med $100 000 i månedlig inntekt samlinger.
Vi har utvidet inntekter til $110,000 i seks måneder, og anslår at inntektene vil vokse til rundt $120,000 per måned, innen tolv måneder. Det er tre klesvask-enheter som blir omgjort til leiligheter, samt en økning i leieprisene.
Vårt mål er å oppnå en verdi av $9,000,000 innen tolv måneder, gir oss muligheten til å refinansiere boligen, og ekstrakt hovedstaden har vi plassert som forskuddsbetaling.,
for Å gjenoppleve, om du kjøper en fire-unit avtale eller ett tusen enheter, fokus bør være på:
- Kjøp Høyre
- Administrer Høyre
- Finans Høyre
- Se for verdi-legger
- Ha en plan
- Gjennomføre plan
- Opprett verdi
- Gjenta
Finansiering betingelser på vår første var mindre enn fantastisk. Renten var 6%, det var en tyve-års amortisering og begrepet var fem år. Sammenlign det med den Hammond: 4.25%, 25-års amortisering og ett år med bare renter utbetalinger. Hva er den moralske av historien?, Forventer å gjøre feil, lære av de feilene, selvsagt riktig og fortsette å forfølge drømmen din.
Ytterligere les: Et Veikart For å Kjøpe Din Neste Leilighet
Hvis du har spørsmål, vennligst kontakt meg på [email protected]. Jeg håper denne artikkelen serverer du godt og gir deg et rammeverk for å angripe leilighet å investere.
– >
