gjeld coverage ratio » er en av de minst forstått underwriting krav til ny og selv erfarne kommersielle eiendomsmegling investorer. Kort, det gjeld dekning rasjon bare sammenligner eiendommen er driftsresultatet til den foreslåtte pantegjeld service (på årsbasis). Utlåner ønsker å sikre at det er tilstrekkelig kontantstrøm til å dekke nye pantegjeld, og deretter noen.Les mer om gjeld coverage ratio (DSCR).,
Det er viktig å forstå konseptet og matematikk bak DSCR hvis du beregne din egen kontantstrøm analyse for potensielle kommersielle lån eller leilighet lån, enten det er kjøp eller refinansiere. Hvis eiendommen er i drift mer effektivt enn sammenlignbare eiendommer (på grunn av selvstendighet, ikke holde opp med R&M, etc.), eller ikke har inkludert et minimum ledighet i prosent, både underwriter og appraiser vil bruke en ledighet faktor og bringe utgifter inline med markedet – noe som reduserer NOI dermed redusere DSCR og lånebeløp.,
Nedenfor er et enkelt eksempel på hvordan en kommersielle utlåner beregner DSCR for en kommersielle boliglån. Långiver holdbacks er uthevet i blått, husk dette er ikke faktiske utgifter, men er trukket fra eiendommens brutto inntekt for forsikring formål. Eksemplet nedenfor forutsetter en 75 enhet eiendom multifamily eiendom. Sørg for å bruke brutto potensiell leier (GPR) og ikke faktiske samlet husleie for leieinntekter. Hvorfor? Fordi en underwriter og appraiser vil bruke GPR og bruke en ledighet i prosent., Hvis du ikke bruker GPR og ved hjelp av en ledighet mye du vil i hovedsak være dobbeltelling ledighet (forutsatt at du hadde en ledighet i løpet av året). I tillegg, hvis leier har økt, vil du ønsker å være sikker på å bruke de mest aktuelle leier i din analyse, og ikke tidligere har lavere husleie.
Nå som vi har beregnet NOI, må vi beregne den årlige gjeld for eiendommen. Den årlige gjeld er rett og slett den totale mengden av hovedstol og renter som er gjort i løpet av en 12 måneders periode., Avgifter og forsikring er ikke inkludert i denne beregningen som de er redegjort for i utgifter av eiendommen.
for Å beregne gjeld coverage ratio, bare dividere netto driftsinntekter (NOI) av de årlige gjeld.
Kommersielle Lån Filstørrelse: $10,000,000
Rente: 6.5%
Sikt: 30 År
Årlige Innbetalinger (Gjeld) = $758,475
Netto Driftsinntekter (NOI) = $845,000
Nå kan vi beregne DSCR:
DSCR = Driftsresultat / Årlig Gjeld
(NOI) = $845,000
Sum Gjeld = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
Hva dette eksemplet forteller oss er at kontantstrømmen generert av eiendommen vil dekke det nye kommersielle lån betaling av x 1.10. Dette er generelt lavere enn de fleste kommersielle boliglån långivere krever. De fleste långivere vil kreve en minimum DSCR på 1,20 x.