jeg har eid en timeshare for år, men nå trenger å flytte på. Jeg har snakket med min timeshare selskapet, men de ønsker å lade $2000 for en kontrakt buyout. Vi tror at det er en rip-off. Så mitt spørsmål er, hva annet kan jeg gjøre? Jeg vet jeg kunne leie en advokat, arbeidet med en exit-selskapet, eller donere til et veldedig formål, men jeg vet ikke om de er gode ideer. Jeg har allerede klaget til statlige myndigheter, også, men de er ikke gjør noe for å hjelpe meg å få ut av min timeshare forpliktelse.,
RedWeek kontaktet en rekke industri tjenestemenn for å få gode svar på disse spørsmål, som ble stilt til oss ved timeshare-eier David Barron. Her er noen alternativer vi oppdaget etter å ha undersøkt Barron ‘ s spørsmål. Den generelle konsensus — fra utviklere, advokater, videresalg tinget og eier talsmenn — var, ta deg tid, gjør din forskning, og mest av alt, trenger du ikke å falle for en salgstricks fra et selskap som «garanterer» for å komme deg ut av kontrakten.,
Kontakt Din Timeshare Firma
Mens det er ingen automatisk formel for eierne til å komme seg ut av deres timeshare-avtaler, det er en enstemmig anbefalt utgangspunkt: ta kontakt med ditt hjem resort eieren tjenester. Finn ut om de utvikler eller HOA har et videresalg program eller en «gjerning-tilbake/surrender» alternativet for eiere som trenger å komme seg ut av sine timeshares og har ingen utestående boliglån., De fleste store merkene har under-radar (unpublicized) programmer for å hjelpe eiere med motgang, og noen har regelrett overgi programmer der eierne er lov til å gå bort fra sine timeshares etter å ha betalt noen oppstartsavgift (vanligvis tilsvarer to-års vedlikehold gebyrer).
Kun en stor timeshare selskapet, Wyndham, har skapt en offentlig omfattende avslutt program, kalt Applaus, som gjør det mulig for eiere å si opp deres timeshares. Bedrifter som ikke har egne programmer for å resirkulere timeshares vil vanligvis se eiere til en lisensiert videresalg megler som spesialiserer seg i timeshare videresalg.,
Gjøre Leksene Dine for å Finne ut Din Timeshare er Realistisk Verdi på Videresalg i Markedet
Mange timeshare-eiere ta deres timeshares har en iboende verdi, som fast eiendom, som kan selges på videresalg i markedet (som en brukt bil). Dessverre, det er ikke alltid sant, spesielt for eldre eldre timeshares eller andre hvor tilbudet overstiger etterspørselen. RedWeek eget panel av eksperter anbefaler at eierne gjøre så mye research som mulig å fastsette realistiske videresalg verdien av sine intervaller., Det er flere måter å gjøre det på, utover bare å søke blindt på internett (hvor du vil kjøre inn i selskaper som garanti for høye priser for timeshares at kan aldri selge). En generelt pålitelig metode er å ta kontakt med et medlem av den Lisensierte Timeshare Videresalg Meglere Association (LTRBA), en gruppe på om lag 64 meglere som er spesialister i å selge og leie av timeshares — de vil vanligvis gi deg en gratis estimat., RedWeek tilbyr et gratis verktøy kalt Hva er Min Timeshare Verdt, som vil gi deg aktiv og historiske videresalg (og utleie) priser for alle resort, så du kan gjøre dine egne poking rundt og estimering. RedWeek også tilbyr full-service videresalg program, som inkluderer en profesjonell verdsettelse og prising veiledning.
Uansett hvilken tjeneste du bruker, eiere som ønsker å kansellere kontrakten sin, uansett grunn, vil ha nytte av å oppsøke profesjonell rådgivning om verdien av deres timeshare. Denne informasjonen vil påvirke din beslutning om å selge, leie ut, eller (kanskje) forlate din intervall., Også, være forberedt på å svelge smerte at timeshare er ikke verdt det du har betalt for det.
– Listen Din Timeshare for Salg eller Utleie
Etter at du har gjort hjemmeleksen din på din timeshare er videresalg verdi, bør du vurdere å legge inn dine timeshare for salg eller leie den ut for å gjenopprette noen av dine utgifter. RedWeek gir disse tjenestene til sine 2,3 millioner abonnenter — med både DIY og et fullservice-alternativer som er tilgjengelige. Mange lisensierte timeshare meglere vil tilby denne tjenesten, så vel.,
LTRBA meglere har en tendens til å håndtere bare høy verdi, merkevare-navnet timeshares som kan videreselges på videresalg i markedet (for eksempel Disney, Marriott Vistana, Hyatt, Wyndham og Hilton), vanligvis for en brøkdel av sin opprinnelige pris. Disse meglere vanligvis belaste $1,000 eller mer for å håndtere en transaksjon, men de tar også vare på alle papirer., RedWeek er full-service videresalg programmet, i sammenligningen, er tilgjengelig for alle eiere, uavhengig av hvor de eier, bruker LTRBA lisensiert meglere, og gir den samme profesjonelle tjenester som en megling (det øyeblikket koster $125 for en 12-måneders innlegg, pluss $399 eller 3% provisjon når det selger). RedWeek tilbyr også en DIY videresalg alternativ for eiere som ønsker å spare noen kroner, og er komfortabel å koordinere sine egne lukking.
de Fleste timeshares ikke selge raskt, så vær forberedt på å vente i mange måneder for et salg. På samme tid, med høy verdi, høy-sesong timeshares har en tendens til å leie ut ganske raskt., Så, nederste linjen, leie timeshare er en god måte å kjøper deg tid mens du finne ut din exit-plan.
ta Kontakt med en Advokat som Spesialiserer seg på Timeshare-Avtaler
Det er en betydelig cottage industry av advokater som bistår eiere prøver å komme seg ut av sine kontrakter. De har erfaring med å håndtere timeshare utviklere og HOAs, og ha et bredt perspektiv på hva som er mulig fordi de samhandler med mange eiere. Legitime timeshare advokater vil gi deg råd om du kan ha legitime juridiske krav for å annullere en kontrakt (eller engang forsøke å få pengene tilbake)., De vet hvordan de skal ta kontakt med din resort med etterspørselen bokstaver og håndtere forhandlinger på dine vegne. En ekstra fordel med å ansette en advokat er at når advokaten din har kontaktet din resort, er de HOA kan ikke lenger kommunisere direkte med eier. Fra det på seg, alle resort-til-eier og kreditor kommunikasjon gå til advokat. Timeshare advokater vi har kontaktet har en tendens til å lade en oppstartsavgift ($3000 eller mer) for å håndtere en eier kontrakt avbestilling., I 95 prosent eller mer av alle tilfeller, advokatene prøve å arrangere et enkelt oppgjør med timeshare selskapet til å heve kontrakten. Imidlertid, når de fakta som støtter det, advokatene faktisk fil søksmål til å føre sak kontrakt problemer. Trusselen om søksmål utløser oppgjør snakker.
To forbehold om timeshare advokater: for det Første, de kan ikke gi garantier, så det er mulig for en eier kunne betale en oppstartsavgift og fortsatt ikke kan komme ut av sin kontrakt., For det andre er det ikke lett for den gjennomsnittlige timeshare eieren å bestemme legitime advokater fra de som bare vil dra nytte av usofistikert eiere. Store timeshare selskaper, videre, er svært mistenkelig, om ikke direkte fiendtlig innstilt til timeshare avslutt advokater. Så før du leie en advokat, gjør din forskning og etterspørsel referanser. Rådfør deg mer enn én fast. Gå bort fra antrekk som garanterer resultater. En god måte å vurdere en advokat troverdighet er å sjekke ut selve søksmål at de har håndtert. Legitime advokatfirmaer vil legge inn sine saker på sine egne nettsider.,
Henge Opp på Uønskede Innringere og Tilbyr en Garantert Exit
Det er også en gruppe av skruppelløse og upålitelig såkalte «exit» eller «overføring» selskaper som kaller timeshare-eiere ut av det blå, med å få dem ut av deres timeshares. De fleste av disse selskapene er svindlere som lover å annonsere og selge din timeshare — vanligvis garanterer et salg til en god pris, sier de allerede har en kjøper som venter. Disse selskapene nesten alltid målet er å sikre en upfront ikke-refunderbare gebyr på flere tusen dollar., Nedover veien, ingenting skjer, og timeshare eieren rett tilbake der de startet, men dårligere. Så når du blir kontaktet av et firma som du aldri har hørt om eller ikke forlange, henge opp. (Og selv om det er et firma du HAR hørt om, henge opp, forskning og kontakte dem direkte — svindlere vil selv posere som anerkjente selskaper som RedWeek å få pengene.)
ikke Gidder å Gi Din Timeshare til en Veldedig organisasjon
Noen av de smarte, men også kriminelle, selskaper som byttedyr på timeshare-eiere med ordninger for overføring tilbyr også «donere til veldedighet» svindel., Å donere en timeshare kan høres ut som en rimelig løsning for en langvarig eier, men det generelt ikke fungerer, fordi legitime veldedige organisasjoner ikke ønsker å godta kravet om å måtte betale for vedlikehold gebyr år etter år. I realiteten hadde de ikke vil godta en avtale som setter en økonomisk belastning, i stedet for en fordel, om veldedighet. Så advarselen er: har ikke avtale med en tredjepart som sier at de vil forhandle på dine veldedige donasjoner (igjen, for en multi-tusen dollar på forhånd avgift)., Hvis du er i direkte kontakt med en veldedig organisasjon, kan de enige om å ta din timeshare, men du kan fortsatt betale dem for privilegiet av å ta den av dine hender.
– Filen Klager med Myndigheter og politi
Mange statlige og føderale byråer undersøke forbruker svindel og svindel som berører timeshare eiere og de oppfordrer forbrukerne til fil klager., Vanligvis, disse etatene fokus på kriminelle ordninger, for eksempel timeshare transfer selskaper eller veldedighet svindlere som svindle timeshare-eiere som ønsker å komme seg ut av sine kontrakter (ved krevende forhånd avgifter for tjenester som aldri gjengitt). Ingen av disse politimyndighet, men faktisk hjelpe eiere si opp sine avtaler. De samarbeider ikke på eiernes vegne med timeshare selskaper eller HOAs. Sjelden, et stort reguleringsmyndighet vil starte en sivil-eller straffesak mot en timeshare selskapet på vegne av tusenvis av eiere som kan ha vært bilked., De siste eksempel innebærer Manhattan Club, som er under etterforskning av New York riksadvokatens Kontor. Nå inne i sitt tredje år, saken er ikke på langt nær å inngå — og verre, for eiere, det er ikke sikkert at en oppløsning av saken vil resultere i vederlag eller kansellerte kontrakter. I mellomtiden, vedlikehold gebyrer fortsetter å klatre.,
Slutte å Gjøre Betalinger og Bare Gange Unna
RedWeek ikke anbefaler dette kurset av handlingen, men for eiere som bare vil ut, og kan ikke finne noen annen løsning, din siste utvei for å komme ut av en timeshare-kontrakten er åpenbare: det er bare å slutte å gjøre betalinger på din timeshare. La det gå inn standard og foreclosure, hvis det er nødvendig. Advokater rette informere om at dette er en risikabel strategi, siden du ikke kan kontrollere hvordan selskapet vil besvare din standard. Noen går etter eiere aggressivt med samling innsats., Andre, spesielt eldre resorts med stramme budsjetter, vil bare ta tilbake misligholdt enhet og prøve å selge den til en ny eier som vil betale avgifter.
Mange timeshare-eiere ikke liker spasertur unna alternativet fordi de frykter det vil ødelegge deres kreditt. Dette er et realistisk problem for yngre eiere som fortsatt forventer å kjøpe nye boliglån eller biler i nær fremtid. Men det er ikke en realistisk trussel for eldre timeshare-eiere, i 80-årene, som kun har store utgifter kan være bursdag gaver til barnebarn. Standard alternativet også er ikke pen., Avhengig av politikk, utvikler eller HOA, eiere som forlot sine kontrakter kan være utsatt for kreditor trakassering, truende brev, og foreclosure proceedings (som kan koste penger). Men på slutten av denne draconian, men kanskje praktisk alternativ, eieren er gjort. Utbygger eller HOA vil ta tilbake timeshare og forsøk på å resirkulere og selge det på høy detaljsalg, til en ny kjøper.
Har du brukt en av disse, eller andre metoder for å bli kvitt din timeshare? La oss få vite det ved å kommentere under.,
RedWeek ønsker å takke alle de menneskene som har bidratt forskning til denne historien, men flere valgte å være anonym. De vi kan takke med navn inkluderer Dave Cortese, eier av Magiske Realty i Florida og vice president i den Lisensierte Timeshare Videresalg Meglere Assn.; Adam Schwartz, vice president of Wyndham Resorts; Peter Roth, vice president of the American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, kasserer i Tahoe-Stranden og Ski Club HOA; Greg Crist, administrerende DIREKTØR i National Timeshare-Eiere Association (NTOA); og timeshare-eier David Barron.