“당신은 꼭보원을 통해 얻 Hammond”
2013 년 겨울,제이크와 제가 구매한 첫 아파트 단지,25 단위 톤으로”잠재적인”. 그것은 우리에게이 시점에 도착하는 거부와 부정의 두 고체 년을 촬영했다. 우리는 것처럼 느꼈중했던 우리의 어깨를 해제될 때 우리는 우리는 소유권,하지만 조금 우리가 알고 있는 실제 작업을 시작하고 있었다.,
이 문서에서 내가 당신을 보여주고 싶을 구입하는 방법 첫 번째는 아파트 복잡한 전시회는”인내를,인내 하지만 멀리 걸을 수”정신과하는 방법을 찾다 부가가치를 창출하는 거래에서. 동일한 투자 프레임 워크를 사용하여 개요 25 유닛에서 매력적인 156 유닛 아파트 단지로의 진행을 강조하고 싶습니다.
첫 거래에서 우리는 거래를 분석 할 때 활용하는 두 가지 벤치 마크 인 Cap Rates 와 Cash on cash return 에 익숙하지 않았습니다. 상업 대출에 대한 우리의 경험은 최소한이었고”큰”재산을 관리하는 것은 우리에게 외국이었습니다., 그것을 요약하자면,우리는 경험이 부족하지만 열정과 일할 의지로 구성된 것보다 더 많은 고전적인 초보자였습니다. 우리는 생각은 우리를 구입했다 Taj Mahal,아직 현실에서 재산의 혼합물 별장,이중 및 여섯 단위 motel.
제이크는 다정하게 불리는 호텔”균열 덴,”과하지 않기 때문에 모든 지연된 유지 보수입니다.
아파트 단지에는 여러 가치 추가 기회가 포함되었습니다. 가치 추가 란 무엇입니까? 가치 추가는 현금 흐름을 증가시켜 속성에 가치를 추가하는 개선입니다., 몇 가지 예는 다음과 같습니다:개조,수리,부채 구조 조정,공석리스 업,비용 절감 및 수익 생성기 제정. 이러한 가치 추가 기회는 모두 수익 증대 또는 비용 감소로 이어져 재산의 순 영업 이익을 상승시켜야합니다.
안뜰 속성의 가치 추가 기회는 어디에 있었습니까?
원래 Shamrock Motel 이라고 불리는 부동산에 대한 인식부터 시작합시다., 의 명성을 지역 사회의 바람직하지 않은 객실을 제공해 주간 임차인,그리고 임대하는 모든 잠재적인 거주자는 맥박이 있습니다. 우리는 우리 밖으로 설정을 변경(멋진 말씀에 대한 고정 속성을 가치를 만들어)거주자 기초와 연구소 시스템을 화면입니다. 이를 통해 임차인이 비워 졌을 때”턴”비용을 획기적으로 줄일 수 있으며보다 안정적인 수익 흐름을 확보 할 수 있습니다.
이 더 나은 세입자는 더 오래 머물며 실제로 매월 임대료를 지불합니다. 퇴거와 세입자 피해는 우리가 세입자를 선별하기 시작하면 거의 즉시 떨어졌습니다., 재산에 대한 인식은 첫 해 안에 변경되었으므로 훨씬 더 나은 세입자를 유치 할 수있었습니다.
리고 우리는 옳은 길이었다면 메일로 여성에게 말했 제이크는 그녀는 다시 한 번 안전을 전달하는 메일이 기이한 커뮤니티입니다.
도 읽:도는 한 거래를 여러 거래 w/브루스터
다음 영역을 우리는 대상이었다면 비용 측면의 식입니다. 우리는 아파트 단지의 경비가 하이 엔드에서 운영되고 있음을 깨달았습니다. 우리의 실수는 다세대 재산을 운영하는 데 드는 비용에 대한 우리의 무지였습니다., 우리는 단지 특정 청구서가 다소 큰 것으로 나타 났음을 알았습니다. 우리는 즉시 쓰레기 회사와 전화 제공 업체에 연락했습니다. 그 두 서비스의 비용은 밤새 인하되었습니다. 다음으로,우리는 케이블 비용을 제거하기로 결정하고 세입자에게 자체 케이블 비용을 지불하도록 요구했습니다. 이 단일 비용 절감 단계는 연간 6,000 달러 이상을 절약했습니다.또한 임차인의 유틸리티 사용에 대한 캡을 배치했습니다. 우리는 처음 100 달러를 지불 할 것이고,임차인은 나머지 부분에 대해 책임을 질 것입니다., 임차인이 책임을 분담 할 때 공공 요금에 어떤 일이 일어나는지는 놀랍습니다.
우리의 가치 추가는 끝나지 않았습니다. 우리는 막 시작하고있었습니다. 대차 대조표의 소득 측면을 다룰 때가되었습니다. 첫째,우리는 우리 밖으로 허가 헛간에 제공하기 시작했 임대들로 저장 헛간. 이 부가 가치 두 가지 방법. 하나,우리는 추가 스토리지를 제공하여 임차인에게 어메니티를 제공하고있었습니다. 둘째,한 달에 200 달러를 추가로 창출 할 수있었습니다., 면 세입자가 자신의 모든 소유 재산에,사람들 매년 증가 임대 3%만나게 될 것이 더 적은 저항을 가진. 그냥 짐을 싸서 다른 아파트로 이사하는 것이 더 어려워집니다.
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다음으로,우리는 수수료를 연구하기 시작했다. 우리는 연체료,신청비,애완 동물 수수료 및 이사 비용을 청구하기 시작했습니다. 이러한 수수료는 부동산의 수익에 추가되어 지역 사회에 대한 규칙을 설정할 수있었습니다. 임대료가 늦었다면 연체료가 부과 될 예정이었습니다., 세입자는 재산의 총 활성화를 목격하고 있었고 일부는 그다지 만족스럽지 않았습니다. 불만을 품은 사람들은 떠날 때가되었다고 결정했고,우리는 더 행복하고 감사하는 세입자들로 그들의 유닛을 채울 수있었습니다.
로 변환하는 아파트 복합 수익 사업으로 우리를 해결하기 시작했 다양한 이르기까지 위치한 시설을 제공해 드립니다. 우리는 부딪히는 외부의 호텔을 수리하여 녹슨 사서함,전 세척은 건물,회화의 외관,심는 관목과 데리고 전 조경 후 전자 장치에 초점을 맞추었다., 우리는 또한 복구하기 시작 단위로들이 나아 빈에 의해 대체 된 바닥,그림설,교체제품과 주소 다른 사소한 문제입니다.
의 말에 열두 개월,이”mom and pop”었으로 진화하고 비즈니스 비용 감시되고 있었고 수익 컬렉션에 초점을 매달마다. 가장 초보자가 투자자들이 접근하지 마십시오 투자하는 사업으로,하지만 우리의 비전이었을 구축하는 거대한 포트폴리오를 지원하는 우리의 생활양식을 만들 재산이다., 부동산은 모두 숫자에 관한 것이고 순 영업 이익(NOI)은 다세대 부동산에서 왕입니다. 당신의 초점은 배치 된 전략을 채용하여 노이를 높이는 것이어야한다.
현재로 빨리 감기하자. 우리는 825,000 달러에 부동산에 대한 평가를 확보 할 수 있었으며 초과 현금으로 160,000 달러를 추출 할 수있었습니다. 우리는 대략$30,000 에서 시설 모두 마무리 지연된 유지 보수를 포함 대체하는 모든 지붕 및 회화 나머지한 느낌을 살렸습니다., 작은 균열 덴 현재 현금 흐르는 주변$3,000per month,우리는 더 이상 우리의 초기 투자 자본에서 처리합니다.
아파트 단지 투자를 통해 부를 창출하는 길은 마련되었습니다.
여기에 간단한 요약을 취해야 할 단계에 뛰고 작업을 얻:
- 결정에 집합으로 틈새 시장입니다.
- 자신을 교육하여 대규모 조치를 취하십시오. 수레 이익 아카데미에 봐<리>멘토,코치 또는 파트너를 추구합니다.
- 시장을 연구하고 하나의 시장에 집중하십시오.
- 거래 분석 방법을 배우십시오.,
- 여러 값을 추가하여 속성을 찾습니다. 당신이 창조 할 수있는 가치가 많을수록 당신은 더 부유해질 것입니다.<리>부동산 팀을 구축하기 시작합니다.<리>제안에 넣어.<리>거부 기대! 인내심,끈기를 나타내지 만 정신력을 기꺼이 벗어나십시오.<리>토지 첫 번째 거래.
- 일을하고 게임 계획을 구현하기.
안뜰 거래는 우리에게 경험과 부동산에서 계속 추진력을주었습니다. 나는 종종 내가이 거래에 뛰어 들지 않았는지 궁금해하며,가장 최근의 거래를 구입할 수 있었 을까?, 긍정적 인 행동과 추진력의 힘을 과소 평가하지 마십시오.
Hammond 는 안뜰보다 훨씬 큰 재산 이었지만 동일한 특성을 많이 전시했습니다. 었으로 부풀은 높은 비용,수익은 아이 극대화되는 속성이 필요 TLC(부드러운 사랑의 치료)되고 있습니다 풍부한 양의 값을 추가합니다. 전략은 안뜰과 동일했다:실제 숫자에 구입,우리의 재배치 전략을 구현하고 노이를 증가.
우리가 실제로 Hammond 와 계약을 맺기 전에 약 6 개월이 걸렸습니다., 의 부부가 있었 그룹은 우리보다 앞서,그리고 우리는 주어진 거래에,단지 그것을 가지고 우리에게 돌아올 때문에 우리의 끈기와 지속성을 알려준다.
가 있었 여러 가지 차이점을 모두 거래와 같은 나의 속성,상태,세입자 기반 속성 클래스,바람직하지만,하나의 기능이 눈에 띄었습니다. 그것은 우리를 흥분시키는 해먼드의 크기였습니다. 우리는 더 큰 세입자 풀에 주택을 제공 할 수 있었기 때문에 부를 창출 할 수있는 능력이 향상되었습니다. 우리의 이익은 일단 재산이 재배치되면 확대 될 것입니다.,
우리는 우리의 계획에 약 6 개월,그리고 속성은 함께 걷 겠. 이 부동산은 월간 수익 컬렉션에서 10 만 달러로 구매되었습니다.
우리는 확장 수익은$110,000 에서 여섯 달을 추정하는 수익 성장할 것을 약$120,000 한 달 이내에 열두 개월입니다. 임대 요금 인상뿐만 아니라 아파트로 전환되는 세 개의 세탁 유닛이 있습니다.
우리의 목표를 달성하는 것의 가치$9,000,000 내에서 열두 개월을 할 수 있도록,재정을 재건을 제공하고 추출물 수도 우리는 위치로 내려 지불합니다.,
정리해 보면,당신은 구매를 네 단위 거래 또는 천 단위에 초점을 맞추어야 한다:
- 사
- 사
- 금융 오른쪽
- 보이한 값을 추가
- 계획이 있
- 구현 계획
- 가치를 만들
- 반복
금융 조건에서 우리의 첫 번째 보다는 보다 적게 별이다. 이자율은 6%였고,20 년 상각이었고 기간은 5 년이었습니다. 4.25%,25 년 할부 상환 및 1 년이자 만 지불:하몬드와 비교하십시오. 이야기의 도덕은 무엇입니까?, 실수를하고,그 실수로부터 배우고,코스를 올바르게하고,당신의 꿈을 계속 추구 할 것을 기대하십시오.
추가 읽기 위한 로드맵을 구매하신 다음 아파트
질문이 있는 경우에 저에게 연락 주시기 바랍니 [email protected]. 이 문서에서 제공 잘 당신과 당신에게 프레임워크를 공격 아파트에 투자하고 있다.
