부채 비율의 서비스 범위를 중 하나 이상의 이해 인수 요구 사항에 대한 새로운 노련한 상업 부동산 투자자입니다. 잠시,부채비스 범위를 배급 단순히 비교한 제목 속성의 순 운영 소득을 제안 된 저당 부채비스(매년). 대금업자는 새로운 모기지 부채를 충당 할 수있는 충분한 현금 흐름이 있는지 확인한 다음 일부를 원합니다.부채 서비스 범위 비율(dscr)에 대해 자세히 알아보십시오.,
이해하는 것이 중요한 개념과 수학 뒤에 DSCR 계산하는 경우에 자신의 현금 흐름 분석을 위해 미래의 상업적 대출 또는 아파트는 대부의 여부,구매 또는 재정을 재건. 는 경우 이 숙박 시설은 운영체 보다 더 효율적으로 비교 속성(자체 관리,지 않 R&M,etc.다),또는 포함하지 않는 최소 공석 비율,모두 보험 업자 그 감정이 사용하여 공실률 요소를 가져와 비용으로 인라인 시장을 감소시키는 노이로 낮추는 DSCR 및 대출 금액입니다.,
아래는 상업 대출 기관이 상업 모기지에 대한 DSCR 을 계산하는 방법의 기본 예입니다. 대출 holdbacks 파란색으로 표시되어,이러한 기억하지 않은 실제 지출비용이지만 공제됩 숙박 시설에서의 총수입험에 대한 목적입니다. 아래 예제는 75 단위 속성 다세대 속성을 가정합니다. 임대 소득에 대해 실제 징수 된 임대료가 아닌 총 잠재 임대료(GPR)를 사용해야합니다. 왜? 보험업자와 감정인이 GPR 을 사용하고 공석 비율을 적용 할 것이기 때문입니다., GPR 을 사용하고 공석 비율을 사용하지 않으면 본질적으로 이중 계산 공석이 될 것입니다(한 해 동안 공석이 있었다고 가정). 는 경우,또한 임대료가 증가하고 싶을 것이 확인이 가장 많이 사용하는 현재료의 분석과하지 않는 이전에 낮은 지대.
이제 NOI 를 계산 했으므로 부동산에 대한 연간 부채 서비스를 계산해야합니다. 연간 부채 서비스는 단순히 12 개월 기간 동안 만든 원금 및이자 지급의 총 금액입니다., 세금 및 보험은이 계산에 포함되지 않습니다 그들은 재산의 비용에 차지하고 있습니다.
부채 서비스 커버리지 비율을 계산하려면 순 영업 이익(NOI)을 연간 부채로 나누면됩니다.
상업 융자 크기:$10,000,000
금리:6.5%
기:30 년
연간 지급(부채비스)=$758,475
Net 운영 소득(노)=$845,000 이
이제 우리가 계산할 수 있습니다 DSCR:
DSCR=Net 소득을 운영/회사채
(노) =$845,000 이
부채 총 서비스=$758,475
DSCR=1.,10 ($845,000 / $758,475)
이 예제는 우리에게 알려줍는 현금 흐름에 의해 생성 된 재산을 덮는 것이 새로운 상업 대출에 의하여 지불 x1.10. 이것은 일반적으로 보다 낮은 가장 큰 상업적인 저당권자가 필요합니다. 대부분의 대출 기관은 1.20x 의 최소 DSCR 을 요구할 것입니다.