“あなたはハモンドに到達するために中庭を歩くなきゃ”
2013年の冬に、ジェイクと私は私たちの最初のアパート、”可能性”のトンを持つ25ユニットを購入しました。 それは私たちにこの点に到達するために拒絶と否定性の二つの固体年を取っていました。 私たちは所有権を引き受けたときに体重が肩から持ち上げられたかのように感じましたが、実際の仕事が始まろうとしていることはほとんど知り,
この記事では、私は”忍耐、永続性が、離れて歩いて喜んで”の考え方を示すことによって、あなたの最初のアパートの複合体を購入する方法をお見せしたいと思いますし、どのように値を見つけるために-契約に追加します。 私は、同一の投資フレームワークを使用して、ランダウン25ユニットから魅力的な156ユニットのマンションへの進行を強調したいと思います。
私たちの最初の取引では、我々はキャップレートとキャッシュリターン、取引を分析するときに利用する二つのベンチマークに慣れていませんでした。 商業貸付け金との私達の経験は最低であり、”大きい”特性を管理することは私達に外国だった。, それを要約すると、私たちは経験に欠けていた古典的な初心者でしたが、熱意と仕事への意志で構成されていました。 私たちはタージマハルを買っていると思っていましたが、実際にはコテージ、デュプレックス、シックスユニットのモーテルが混在していました。
ジェイクは愛情を込めてプロパティと呼ばれる”クラックデン、”ではないため、延期メンテナンスのすべての。
マンションには複数の付加価値の機会が含まれていました。 付加価値とは何ですか？ 付加価値は、そのキャッシュフローを増加させることによってプロパティに価値を追加する改善です。, 少数の例は下記のものを含んでいる:革新、修理、負債の組み立て、欠員の賃貸借契約ups、原価節約および収入発電機を設けること。 これらの付加価値の機会はすべて、収益の増加または費用の減少に向けられるべきであり、それによって不動産の純営業利益を上昇させるべきで
コートヤードプロパティの付加価値の機会はどこでしたか？
のは、もともとシャムロックモーテルと呼ばれていたプロパティの認識から始めましょう。, コミュニティへのその評判は、毎週の賃借人に仕出し料理を提供し、パルスを持っていた潜在的なテナントに借りる望ましくないプロパティでした。 私たちは、テナントベースを再配置（財産を固定し、価値を創造するための派手な言葉）し、テナントを選別するシステムを構築することに着手しました。 これにより、テナントが空いたときの”ターン”コストを劇的に削減し、より安定した収益源を確保することができます。
これらのより良いテナントは長く滞在し、実際に毎月家賃を支払うことになります。 立ち退きとテナントの被害は、テナントを選別し始めるとすぐに落ちました。, の認知件の変更の初年度であることで、お客ります。
私たちは、メールレディは、彼女が再びこの趣のあるコミュニティにメールを配信する安全を感じたジェイクに言ったとき、我々は正しい道にあった知っ
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私たちがターゲットとした次の領域は、方程式の費用側でした。 私たちは、団地の費用は、ハイエンドで実行されていた実現しました。 私達の間違いはmultifamily特性を動かすために要するものの私達の無知だった。, しか知っている手形が登場です。 私たちはすぐにゴミ会社と電話プロバイダに連絡しました。 これらのサービスの両方のコストは一晩削減されました。 次に、私達はケーブルの費用を取除くことにし、彼らの自身のケーブルの支払をするように借用者を要求した。 この単一の費用節約のステップは年間$6,000に私達を救いました。
テナントのユーティリティ使用量にも上限を設けました。 私たちは最初の$100を支払うことになり、テナントは残りの部分を担当することになります。, テナントが責任を共有するときに光熱費に何が起こるかは驚くべきことです。
私たちの価値追加はそこで終わりませんでした。 始まったばかりだった これは、貸借対照表の所得側に対処するための時間でした。 まず、私たちはプロパティの小屋をクリアし、ストレージ小屋としてそれらを借り始めました。 この付加価値二つの方法。 一つは、我々は追加のストレージを提供することにより、テナントにアメニティを提供 第二に、私たちは月額200ドルを追加で生成することができました。, 借用者があなたの特性で所有物すべてを貯え始めれば3%のそれらの年次家賃の増加はより少ない抵抗と会う。 荷造りして別のアパートに引っ越すだけでは、より困難になります。
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次に、私たちは手数料を研究所に始めました。 延滞料、申請料、ペット料金、入居料を請求するようになりました。 これらの手数料を追加収入をしてきたこと、そして規約を定めます。 あなたが家賃に遅れていた場合は、延滞料を請求されるつもりだった。, のテナントが見合計再生の財産もしたくない。 不満を抱いた人たちは、それが去る時間だと決め、私たちは彼らのユニットをより幸せで、より感謝のテナントで満たすことができました。
私たちはマンションを収益性の高いビジネスに変えていたので、私たちはプロパティ全体にある様々な延期メンテナンスに対処し始めました。 私達は錆ついたポストを修理し、建物を洗浄する力、外面を塗り、低木を植え、そしてかつての栄光に元の美化を持ち帰ることによって特性の外面に取, 私達はまた古い床を取り替えることによって空いていたと同時に単位を修理し始めたり、内部を塗り、電気器具を取り替え、そして他のどのマイナーな
十二ヶ月の終わりまでに、この”ママとポップ”は、費用が監視され、収益収集が毎月焦点を当てていたビジネスに進化していました。 ほとんどの初心者の投資家は、ビジネスとしての投資に近づいていませんが、私たちのビジョンは、私たちのライフスタイルをサポートし、富を作成す, 不動産はすべての数字についてであり、純営業利益（NOI）は、多世帯不動産の王です。 お心を引き上げられるものの、同物件を採用することにより、戦略として願いすることがあります。
現在に早送りしましょう。 我々は$825,000のためのプロパティの評価を確保することができました,私たちは余分な現金で$160,000を抽出することができます. 私たちは、屋根のすべてを交換し、残りの外装を塗装することを含む延期メンテナンスのすべてを終了するために、プロパティに約$30,000を残しました。, 小さな亀裂の巣は現在、毎月$3,000の周りに流れている現金であり、取引に投資された初期資本はこれ以上持っていません。
マンション投資を通じて富を創造するための道が築かれました。
ここでは、ジャンプして仕事を得るために取る必要がある手順の簡単な概要です：
- あなたのニッチとして多家族を決定します。
- あなた自身を教育することによって大きい処置をとりなさい。 手押し車の利益アカデミーに見て
- メンター、コーチやパートナーを探し出します。
- 市場を研究し、一つの市場に焦点を当てます。li>
- お得な情報を分析する方法を学びます。,
- 複数の値追加を持つプロパティを探し出します。 あなたが作成することができますより多くの価値は、裕福になります。
- あなたの不動産チームを構築し始めます。
- オファーを入れてください。
- 拒絶反応を期待してください！ 忍耐、永続性が、離れて考え方を歩いて喜んで展示します。
- あなたの最初の取引を上陸させます。
- あなたのゲームプランを動作させ、実装するために取得します。
中庭の契約は私たちに経験と不動産で継続する勢いを与えました。 私は頻繁に私がこの取り引きに飛び込まなかったかどうか疑問に思う、私は私達の最も最近の取り引きを購入できたか。, 積極的な行動と勢いの力を過小評価しないでください。
ハモンドは中庭よりもはるかに大きな財産でしたが、同じ特性の多くを示しました。 それは高い費用と肥大化していた、収入は最大化されていなかった、特性はTLC、(柔らかい愛情のある心配)を必要とし、豊富な量の価値加えるあった。 戦略は中庭と同じでした：実際の数字で購入し、私たちの再配置の戦略を実装し、NOIを増やします。
私たちが実際にハモンドと契約するまでには半年ほどかかりました。, 私たちの前にいくつかのグループがあり、私たちはそれが私たちの粘り強さと永続性のために私たちに戻ってくるように、契約をあきらめていました。
プロパティの年齢、条件、テナントベース、プロパティクラス、望ましさなど、両方の取引の間にいくつかの違いがありましたが、一つの特徴が目立ちました。 それは私たちを興奮させたハモンドの大きさでした。 私達はそれにより富を発生させる私達の機能を高める借用者のより大きいプールにハウジングを、提供できた。 私たちの利益は、プロパティが再配置された後に拡大されるでしょう。,
私たちは、私たちの計画に約半年であり、プロパティに沿って一気飲みしています。 プロパティは、毎月の収益コレクションで$100,000で購入されました。
私たちは、半年で$110,000に収益を拡大しており、収益は十二ヶ月以内に月あたり約$120,000に成長すると推定しています。 アパートに転換されている三つのランドリーユニットだけでなく、レンタル料金の増加があります。
私たちの目標は、私たちがプロパティの借り換えを可能にし、我々は頭金として置かれた資本を抽出することができ、十二ヶ月以内に$9,000,000の値を達成,
要約すると、あなたは四単位の取引または千単位を購入しているかどうか、焦点が上にあるべきです：
- 右購入
- 右の管理
- 財務右
- 値を探す-追加
- 計画を持っている
- 値を作成
- リピート
私たちの最初は恒星よりも少なかった。 金利は6％であり、二十年間の償却であり、期間は五年であった。 それをハモンドと比較する：4.25％、25年の償却と一年の利息のみの支払い。 この話の教訓は何ですか？, 見込みの失敗から学ぶ者のミスを修正しいを追求し続ける夢。
追加の読み取り：あなたの次のアパートを購入するためのロードマップ
ご質問がある場合は、で私に連絡してください[email protected]私はこの記事がよく役立ち、アパートの投資を攻撃するためにフレームワークを与えることを
