債務サービスのカバレッジ率は、新しい、さらにはベテランの商業用不動産投資家のための少なくとも理解引受要件の一つです。 簡潔に、負債サービスの適用範囲の配給量は提案された抵当の負債サービスに主題の特性の純営業利益を単に比較する(年次基礎で)。 が、貸付人が確保されるのに十分なキャッシュフローを新規住宅ローン債務、そしてある。債務返済適用率（DSCR）の詳細については、こちらをご覧ください。,
あなたはそれが購入や借り換えだかどうか、将来の商業ローンやアパートローンのためのあなた自身のキャッシュフロー分析を計算している場合は、DSCRの背後にある概念と数学を理解することが重要です。 プロパティが同等のプロパティよりも効率的に動作している場合（自己管理のため、R&Mなどに追いついていません。）、または最低の欠員のパーセントを含んでいない、引受人および鑑定人両方は欠員の要因を使用し、市場とインライン費用を持って来る-それによりDSCRおよび融資額を下げるNOIを減らす。,
以下は、商業貸し手が商業住宅ローンのDSCRを計算する方法の基本的な例です。 貸し手のホールドバックは青で強調表示され、これらは実際の費用ではありませんが、引受目的のためにプロパティの総収入から差し引かれることを 以下の例は、75unitプロパティmultifamilyプロパティを想定しています。 賃貸収入のための総潜在的な賃借料(GPR)およびない実際の集められた賃借料を使用すること確実がありなさい。 どうして？ 引受人および鑑定人がGPRを使用し、空室のパーセントを適用するので。, GPRを使用しておらず、空室率を使用していない場合は、本質的に空室率を二重にカウントします（その年の間に空室率があったと仮定します）。 さらに、賃料が増加した場合は、以前より低い賃料ではなく、分析に最新の賃料を使用するようにしてください。
今、私たちはNOIを計算していることを、我々はプロパティのための年間債務返済を計算する必要があります。 年間債務サービスは、単に12ヶ月の期間にわたって行われた元本および利息の支払いの合計金額です。, 税金および保険は、財産の費用に計上されるため、この計算には含まれていません。
債務返済カバレッジ率を計算するには、単に年間債務で純営業利益（NOI）を割ります。
商業ローンサイズ：$10,000,000
金利：6.5％
期間：30年
年間支払い（債務サービス）=$758,475
純営業利益（NOI）=$845,000
今、私たちはDSCRを計算することができます：
DSCR=純営業利益/年間債務サービス
（NOI）=$845,000
総債務サービス=$758,475
dscr=1.,10 ($845,000 / $758,475)
この例が私達に告げる何を特性によって発生する現金流動が1.10xによって新しい商業貸付け金の支払をカバーすることである。 ほとんどの貸し手は、1.20xの最小DSCRが必要になります。